新政要点：2009年1月1日至12月31日，暂停执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》。

追忆“设限”：2006年7月，原建设部等6部委签发了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。2007年2月2日，北京市建委等联合下发《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，限定为“一人一套”。

已现影响：节后咨询者增加

新政出台后恰好是春节长假，取消限外对市场的影响还暂未出现。

限外之前，星河湾、阳光上东等的外籍人士购买比例分别占到20%以上及30%，此外，部分高档别墅及CBD高档公寓的外籍购买比例均在30%以上。中原地产华北区域总经理李文杰表示，限外政策执行时间长达近两年，且一年来楼市波动较大，海外买家不会马上出手。“不过节后这几天来咨询的海外人士在增加”。

据悉，北京住宅的海外买家中，以港澳台及海外华人为主。“目前一个客观情况是，包括香港投资者在内的海外购买客群，受到金融危机的影响也比较大，所以他们也不会轻易马上出手。”李文杰说。

长江实业地产投资有限公司董事郭子威告诉记者：“在香港，多数人还不清楚北京已经取消限外的政策，春节期间香港的朋友偶尔会咨询解禁后的购买情况，但人数不是很多。这就需要开发商去有针对性地向海外客群推广。”

预计影响：刺激成交量反弹

多个高端项目的开发商告诉记者，从长远来看，取消限外肯定有助于外国个人直接购买北京房产，有助于刺激成交量反弹。

郭子威表示，誉天下刚开盘时，香港约有100多人咨询，但由于“限外”，不少人不能购买。这次解禁后，涉外人群聚集较多区域的楼盘，尤其是中央别墅区的别墅、CBD的高档公寓，将会增加部分来自海外的买家。顺义某别墅开发商也表示：“今后收益较大的是高端楼盘，因为取消限外意味着增加了这些楼盘的销售渠道。”

“按照香港的方式折算价格的话，誉天下相当于2000元/平方尺，仅相当于香港低档楼盘的价格。北京很多高端楼盘的价格相对其他国际城市都低，这对外籍人士有巨大的吸引力。”郭子威如是说。

包括郭子威、李文杰在内的业内专家均表示，北京限外解禁后，将会出现大量高档楼盘到海外推广的盛况，尤其是到港澳台推广楼盘的开发商将会增加。“会掀起香港推广的小高潮。”李文杰说。

开发商举措：在香港路演、展览

星河湾、阳光上东等海外购买客群较多的楼盘，目前已经做好接待外籍人士购买楼盘的准备。誉天下开发商的总部在香港，这次外资购买解禁对于他们来说是一个巨大的利好。据郭子威介绍，誉天下二期预计5月份开售。开售之前，他们将会在香港进行路演和展览，“把香港的购买者带到北京来”。

[来源：新京报 2009-2-6] [回目录]

尽管全球经济环境不景气，国内“限外政策”仍然持紧，但我们认为国内楼市长期还是看好的，当前，外资进入我国房地产领域主要有几大特点：

1、未来外资投资将重点关注二三线城市。

根据中国房地产指数长期跟踪：在投资区域的选择上，国外投资机构主要集中在长三角、珠三角和环勃海三大经济圈的主要城市，如北京、上海、广州等，并日益深入到正发力上行的二三线城市房地产市场。

央行上海总部发布《中国区域金融稳定报告（2007）》称，“在人民币升值预期下，外汇资金开始流向天津、山西、广西、海南、重庆等地的房地产业。”目前外资进入的二三线城市主要为成都、重庆、武汉、苏州等，其他诸如南京、杭州、宁波等城市，也都有外资大举进入迹象。“2008年通过商务部备案的外资房地产企业名单”则显示，截至2008年6月，400余家获批备案企业中，常州、成都、重庆、大连、无锡等城市成为获批企业集中所在城市。

2、外资投资房地产的物业类型以写字楼、商业地产为主，并逐渐扩散到工业地产、公寓等多种物业类型

外资投资房地产的物业类型主要为写字楼、大型商业中心、高端住宅，并逐步扩散到优质服务型公寓、五星级酒店、工业地产项目等。从近年来外资投资中国的物业类型分布来看，商业地产和写字楼一直占据了相当大的比重，2006年写字楼和商业的比重达到59％；而2007年外资开始大规模进入工业地产，当年投资比例达到17％，酒店的投资比重也从上年的3.4%上升到8％；2008年服务式公寓吸引到了更多的关注，截至7月所占比重达到45.5%，外资在中国房地产的投资领域日趋广泛。

根据中国房地产指数系统对投资机构的调查，目前外资除对具有稀缺性物业感兴趣外，同时对具有成长性综合类物业特别是成规模，定位准确，有产业背景的区域标志项目表达了强烈的投资意愿。

3、进入行业由直接开发和代理服务向物业收购、土地收购扩散，并涵盖到物业管理、租赁经营、建筑设计等全产业链

最早介入内地房地产市场的港资公司在房地产开发和代理服务上占得先机。此后海外机构投资者全面进入房地产设计、开发、经营、中介服务和投融资等各个环节，2008年7月，由德国ｌｔｋ设计事务所、五合国际建筑设计集团、上海五合智库等六大机构共同组成的合资跨国机构洲联集团正式亮相，反映了外资对房地产市场的进入已经逐步从房地产开发领域延伸到物业管理、中介服务、租赁经营和金融投资、房产研发设计、中介服务等领域。土地市场也开始进入外资的关注范围，今年以来外资开始直接进入国内土地一级市场从事项目开发。今年6月南京挂牌出让的两块房地产开发用地，全部底价成交，分别被韩国sk集团和香港恒基地产旗下公司摘牌，成交总价6.5亿元。而一家英国基金正准备接手南京中心城区一地块，土地价格高达45亿元。

4、外资投资形式由直接投资转向整体收购和股权合作

早期进入内地楼市的港资企业倾向于直接的房地产开发，但近年来投资者更加偏向于房地产项目的尾盘阶段性投资和整体收购，从而缩减房地产开发的投资建设周期，规避较高的交易成本和资金沉淀风险；在企业层面，则更加倾向于收购我国房地产公司的债券和股票，通过证券市场转嫁资金风险；更加倾向于借助地产基金吸引境外资本。

点评：在当前市场不景气的情况下，一些比较关注国内地产的外资仍在积极进入。在资金紧张、现金为王的背景下，房地产企业在经营策略上要加强主动调整，调整业绩预期，聚焦重点城市，积极促进销售回笼资金，要谨慎拿地，同时要积极开拓融资渠道，以确保其资金安全，实现企业长远战略发展。

[来源：中国指数研究院2009-2-4] [回目录]

岁末年初，各大地产行年度报告纷纷出炉，业内普遍认为，以2008年三季度为分水岭，中国的商业地产市场由热变冷，增速放缓并下跌。预计2009年需求依然疲软，加上持续不断的新增供应量，商业地产面临较大的下行压力，或将延续去年四季度的趋势，但REITs的推出及保险资金允许进入商业地产可能使2009年整个商业地产投资市场的发展格局发生根本性的变化。

三季度后开始走低DTZ戴德梁行的研究报告显示，去年第四季度北京写字楼平均租金为228.2元/平米/月，净吸纳量较上一季度降低95.2%，空置率继续攀升。

北京商业地产市场发生的变化并非孤例。世邦魏理仕提供的数据表明，上海写字楼市场2008年第四季度出现负吸纳，全市平均租金环比下跌8.7%，至241.8元/平米/月；尽管没有新增供应，市场空置率继续环比上涨0.6个百分点至10.5%。广州的写字楼租金跌至103.3元/平米/月，深圳优质写字楼的该数据亦下跌5.7%至116.7元/平米/月。

仲量联行商业地产部主管张莹认为："全球经济的不稳定性导致越来越多的企业租户，尤其是跨国企业纷纷收缩规模并取消了此前的扩张计划。"而一线城市甲级写字楼的主要需求源于国际跨国公司，受其影响，部分甲级写字楼的租金全面下调。

对于高端住宅市场，第一太平戴维斯的数据显示，北京甲级公寓、服务式公寓和高端别墅的平均租金在第四季度分别下降0.2%、2.3%和0.6%、平均入住率分别下降7.4%、8.4%、0.5%。世邦魏理仕报告表明，上海高端住宅2008年第四季度平均价格环比微幅下降了1.1%至每平米36491元。值得注意的是，北京高端别墅的售价仅下降0.4%，低于甲级公寓的8.3%，这与别墅受到限制的供应量及其客户群体坚挺的购买力有关。

相比其他物业形态，零售商铺市场表现最为坚挺。仲量联行的报告显示，2008年北京商铺市场的新增供应创历史新高，市场存量飙升45%，新增的925,000平方米商铺空间被零售商铺租赁一空，接近2007年的3倍。整个北京商铺市场的平均租金攀升至7,238元/平米/年，创历史新高。世邦魏理仕透露，国际快速时装品牌依然在深圳积极开店，优质零售物业一楼商铺平均租金环比上升1.9%至22.9元/平米/日，空置率下降1.5个百分点，录得全年最低的5.6%；广州商铺整体空置率维持8.3%的原有水平，优质物业仍维持满租状态；但上海市场新增供应量达到81000平方米，首层、二层租金环比下降幅度超过2%。

不过DTZ戴德梁行的报告中提到，四季度北京4环以外一些大型中端商业项目的市场需求表现放缓，租客处于观望阶段。对商业面积需求的减慢在许多项目中表现十分明显，多次推迟入市时间。

投资格局或有根本性变化展望2009年，商业地产的供应量仍大幅增加，预计市场将延续去年四季度的趋势。

仲量联行的数据显示，北京市场写字楼和商铺地产供应预计将再创历史新高。写字楼预计供应量将达233万平方米，使市场存量将再增长27%；商铺预计新增供应量将达到167万平方米，市场存量将飙升51%。

第一太平戴维斯预计，2009年822套服务式公寓、2774套甲级公寓项目和119套高端别墅项目将进入高端住宅市场，但许多公司已经削减了外籍员工的数量同时降低了现有外籍员工的住房预算，这将对租金产生进一步的压力。

住宅销售市场方面，仲量联行的北京研究部主管马安平认为其市场售价在2009年初仍上行乏力，"购房者对开发商进一步降价的预期以及政府可能出台更多的激励措施，价值租赁市场的大幅暴跌，将给住宅销售市场继续带来下跌压力。"但DTZ戴德梁行却认为高端住宅由于其客户群体不减的购买欲望和坚挺的购买力而具有抗跌性。第一太平戴维斯则认为，由于政府主要关注于对住宅低端市场的扶持，高端公寓交易价格有可能继续小幅下降，但高端别墅新增供给的稀缺性使得其售价有可能保持稳定。

需求的疲软一方面是外需的减少，另一方面也与国内经济不景气、内需减少有关。DTZ戴德梁行预计在多重政策的利好影响下，今年中后期，北京住宅市场刚性需求将得以释放，并抑制高档住宅租金价格的继续下滑。仲量联行还认为，政府刺激经济的计划可能对租户的需求产生作用，但真正发挥作用"需要假以时日"，不能保证真正有效。

但仲量联行指出，正在审议之中的引入房地产投资信托基金以及放宽对保险公司直接投资于国内房地产市场的限制这两项方案的最终出台可能使2009年整个商业地产投资市场的发展格局发生根本性的变化。

[来源：中国证券报 2009-2-5] [回目录]

受全球金融危机的波及，上海房地产市场的大宗物业交易持续萎缩，同时物业挂牌价格亦呈现下跌趋势。由此，不少大宗物业的房东以及一些房地产投资基金纷纷降价抛售旗下的商用物业，以求能够尽快脱手套现。

卢湾区雁荡路南利企业大楼减价1.1亿早在2008年7月，主营石材供货的南利企业集团，将其子公司上海南利置业的100％股权在上海联合产权交易所挂牌转让，这家项目公司的主要资产是位于卢湾区雁荡路99－105号的南利企业大楼，是一栋高8层的商业综合楼宇，竣工于2005年11月，总建筑面积为9656平方米。其中，1－3层是商场，开着知名的高档火锅餐厅鼎采香；4－8层为酒店（8层为会所），一直由上海南利置业下属的二级法人公司，璞邸精品酒店自行经营。

南利企业大楼原址的地块名称为瑞金二路37街坊27／2丘，其位于南昌路、雁荡路口，紧邻复兴公园（后门），步行至淮海路只需2分钟的地段堪称优质，上海南利置业去年7月挂牌出售公司股权之时，南利企业大楼属带租约出售，挂牌价格3．05亿元。

但实际上，接盘者还需为上家偿还一笔贷款，2008年6月25日，南利置业以南利企业大楼向厦门国际银行抵押贷款1．75亿元，该笔款项“属于经营性物业贷款，不包括在挂牌价格内”，也就是说，南利企业大楼的实际转让叫价为4．8亿元，以其建筑面积估算，单价高达4．97万元／平方米。

然而，由于去年下半年开始，上海商用物业大宗交易的市场持续低迷，南利企业大楼迟迟没有成交。日前，记者在上海联合产权交易所网站上再一次看到南利置业100％股权的挂牌信息，与半年前的7月份相比，挂牌价格已降低至1．95亿元，再加上1．75亿元的贷款，南利企业大楼现在的实际叫价为3．7亿元，以其建筑面积估算，最新的单价约为3．83万元（减价1．1亿元，降幅近23％）。

卢湾区延安路麦格理割肉抛售城市公寓最近计划降价出售旗下商业房产项目还不仅限于开发商，一些房地产投资基金也开始将之前购入的投资物业抛售。

比如，去年下半年开始，大摩就放出要出售在上海的部分投资物业，澳大利亚最大投行麦格理集团在春节之前也正在为其3年前购入的上海城市公寓酒店寻找买家。

上海城市公寓酒店总建筑面积1．6万平方米，位于陕西南路、延安中路口，如此优质地段的酒店竟被整体叫价3亿元，每平方米均价竟低于2万元。

2005年9月，麦格理从马来西亚开发商城力集团手中，以2．5万元／平方米均价收购了上海城市公寓酒店7－32层的共计72套公寓的产权，当时成交金额约为4亿元。而半年前，麦格理曾以4．16亿的价格在市场叫卖城市公寓酒店，可惜始终没有成交。此次，城市公寓酒店的开价降为3亿元，已经较3年前麦格理的购入价降低1亿元。

杨浦区飞虹路海上海商街降价叫卖近日，上实发展（600748）旗下位于杨浦的著名商业住宅复合楼盘海上海新城（查看地图）(新城博客,新城新闻,新城说吧)也传出其商业街将打包出售的消息，叫价仅5亿－6亿元之间。

整个海上海新城的总建筑面积约23万平方米，由住宅、办公及商业建筑组成，整个小区以一条创意商业街为轴线，分为东西两块。海上海新城商业街长约400米，按不同的建筑材质分为混凝土、金属、玻璃、红砖、木质这5个不同的区域，总建筑面积2．4万平方米左右，原本由开发商持有经营。

最近据香港媒体报道称，早在半年前，海上海新城这条商业街就开始在市场上低调转租为售，当时每平方米开价3万多元，但时至今日，其出售的叫价已经下调至平均2．4万元左右。

[来源：上海商报 2009-2-5] [回目录]

近日，位于陆家嘴的高宝金融中心已经更名为东亚银行金融大厦。开发商高鹏房地产发展有限公司将10层楼面出售给东亚银行，总成交价格约为10亿元。其余25层写字楼楼面以大约7.5元/平方米/天的价格出租，目前招租率已经达到61%。

戴德梁行的分析师预测，上海陆家嘴的甲级写字楼空置率将在今年探底至20%。素有“内地第一高楼”之称的环球金融中心出租率大约40%左右，目前的租金价格较当初招租时报出的20元/平方米/天的价格至少下调了25%左右。类似东亚银行金融大厦这类高出租率的楼盘主要得益于价格和品牌优势。

[来源：上海证券报 2009-2-11] [回目录]

2月9日，国际信用保险及信用管理服务机构科法斯宣布，全球的信用危机正在蔓延，已调低22个国家的贸易风险评级，新兴国家中的中国和俄罗斯首次同时被列入负面观察名单，中国香港和中国台湾地区的评级亦被调低。

“信用危机于2008年第四季度广泛蔓延至多个国家。一些早前尚能抵御信用危机的企业，在第四季度亦受影响。”科法斯集团大中华区董事总经理毕李察表示。

信用危机于2008年1月在美国出现，然后蔓延至其他所谓“泡沫经济”国家，如英国、西班牙、冰岛等。对此，毕李察说，现在几乎没有国家能够幸免，信用危机从其发源地‘泡沫经济’工业国家，蔓延至那些无投机泡沫但增长缓慢的国家(意大利、法国、德国、日本等)，并最后波及原本以为可以幸免的新兴国家，在去年年底对亚洲新兴国家的打击尤为明显。

此外，科法斯预测全球国内生产总值 (GDP) 在2009年会上升0.9%，而2007至2009 年GDP预计会下降3.1个百分点。相比之下，2000至2001年因互联网泡沫破裂而出现的信用危机，所引致的GDP降幅只有2.5个百分点。因此，科法斯预期2008至2009年的企业拖欠货款情况将比2001年严重。

而“经济增长急速下降，正好反映了科法斯2007至2008年记录的拖欠货款指数有47%的升幅，我们预计信用危机会持续至2009年底。”毕李察表示。

中国被列入负面观察名单 调低香港台湾评级

由于出现经济放缓迹象，中国大陆、香港及台湾亦在科法斯调低评级的22个国家之列。中国A3的评级被列入负面观察名单；早于2008年10月已被列入负面观察名单的香港，现被调低评级至A2；台湾的A1评级也被调低至A2。

事实上，中国经过2007年高达11.9%的经济增长后，2008年因出口及内需下降而放缓增长——中国对发达国家的出口量占总出口量的46%，这些国家的需求不振在很大程度上导致中国出口额增长出现严重下滑；而投资及消费减弱也使问题恶化。由此，科法斯预期中国2009年的经济增长约7%，中央政府投放4万亿人民币刺激重点基建项目，以防止因为严重的经济放缓引发的拖欠货款数字急升和社会不安问题。

毕李察称，依据过去6年对中国企业信用风险管理状况的调查，科法斯观察到过度的竞争使中国私营企业边际利润进一步缩减，这表明个体经济的脆弱。随着经济增长的减缓，部分中国企业货款拖欠问题在2009年将更为严重。

另外，导致香港经济增长放缓的主要原因是出口需求下降，不止是欧美等海外地区，还包括大陆地区的贸易往来。在经济结构上，香港的出口占其GDP比重高达156% (包括再出口)，可见出口下降对香港影响严重。此外，贸易风险增加及消费信心下滑，令香港的本地需求开始下降，而消费情况亦受到一些负面因素影响，包括就业环境恶化、恒生指数及房地产价格下跌对个人资产带来的不良影响 。

台湾方面，则经过2007年5.7%及2008年第一季度6.3%的强劲经济增长后，台湾经济在2008年后期显著放缓，主要原因是海外出口需求大减，特别是占台湾GDP比重高达76%的电子产品出口受到的打击更大。台湾经济于2009年预计会出现负增长，企业的付款表现会持续转差，边际利润减少亦令人关注。

最后，毕李察称，科法斯资料显示，中国及香港地区的付款表现持续恶化，经济放缓很可能令有关情况于今年变得更差，因此，企业应小心注意买家的付款表现。

[来源：经济观察网 2009-2-10] [回目录]

在中国地产寒风乍起之际，几只地产外资基金的出现让近期苦于资金纠结的房地产业备感兴奋，这其中包括仲量联行旗下的投资管理公司领盛投资近期宣布的一只规模为30亿美元的房地产基金、4亿美金的“中信资本中国房地产发展基金Ⅲ”和美林一只刚完成募集的总值26亿美元的房地产基金。

在一片“外资基金逢低吸纳抄底国内房地产”和“外资基金抛售逃离中国房地产业”的舆论声中，几家投行低调而谨慎的投资态度让人更添猜疑。“谨慎投资”、“等待机会”、“2009年上半年并不看好”成为采访中投行们的一致态度。中国的房地产业带给投行们的究竟是“巨大金矿”还是“资金黑洞”？外资基金是“明进暗退”还是“唱空做多”呢？

观望：尴尬的投资空当期

普华永道在2007年报告中曾写道，“让我在中国市场分一杯羹，我不关心细节，只要给我一杯羹”。但如今，这杯羹让很多投行如鲠在喉。

从2008年下半年起，以美国华尔街为首的知名投行抛售现象已经十分明显。

外电消息称，在中国工作两年有余的中国通——摩根士丹利房地产基金中国区负责人彼得森已在去年年底辞职。2009年1月，摩根士丹利继续抛售手中中国物业。据悉，摩根士丹利推出的资产包内含有写字楼、商场、住宅等多种类型物业，包括卢湾区的上海广场商场部分、静安区的东海广场写字楼、宝山区的安信商业广场及部分住宅项目。但摩根士丹利方面尚未就此事发表评论。

花旗此前也酝酿将上海闵行区“漕河景苑”其中两幢高层小户型公寓出手；美国国际集团出售位于南京西路的上海商城项目。全球最大的工业及物流基础设施提供商和服务商普洛斯，以13亿美元打折售出在中国的所有资产及日本的20%的资产。最早进入中国房地产市场的麦格理银行开始收缩在沪业务，以3亿元人民币为旗下的上海城市公寓酒店的物业寻找新东家。这一报价比3年前4亿元的买入价低了四分之一。

而更令投行们尴尬的是，接盘的消息远远少于抛售的消息。

“谨慎，还是谨慎。”领盛亚太区投资策略师戴宏升(David　Edwards)告诉《第一财经日报》。虽然，领盛刚刚宣布了一只规模为30亿美元的房地产基金，但“对于2009年来说，谨慎是最好的投资策略”。

这样的心态代表着外资基金现阶段对于投资国内房地产态度的一个真实写照。在谨慎观望的这一段时间，国内的房地产投资数量明显锐减。

仲量联行北京分公司董事总经理张莹告诉本报记者，仲量联行2008年第四季度研究报告表明，房地产市场2008年全年并购总额达到41亿美元，同比上年降低18.3%；北京商业地产外资并购总额则同比降低74%。2008年第四季度北京的商业并购数量只有一起。戴德梁行工业地产部研究员于晓林也向记者表示，目前在工业地产领域，外资投资明显减少，国内投资变化不大。

商务部不久前公布的2008年引进外商直接投资统计数据显示，2008年10月以来实际使用外资连续同比负增长，12月当月新批设立外商投资企业2562家，同比下降25.78%，实际使用外资金额同比下降5.73%。

抄底：钢丝上的游戏

“房地产投资基金募集都有一个时间过程，有的甚至长达几年，因此，现在宣布的有可能是几年前就已经开始募集的基金。而抛售也未必完全是因为金融危机，也有一些是因为周期结束。”仲量联行一位负责人透露。

实际上，这一说法在近期的几只基金上已经得到了证实。领盛投资30亿地产基金早在2007年就已经开始募集。投资方向侧重于开发中国一线和二线城市的住宅项目以及收购已竣工或接近竣工的商务物业的“中信资本中国房地产发展基金Ⅲ”也是2007年底开始募集资金。

而2007年，正是中国房地产发展最快、房价上涨趋于疯狂之时。因此，这几只基金此刻的募集完毕，多少带有不得不为的意味。据悉，领盛投资的房地产基金在此前完成了20%的投资后，已经从去年开始进入封闭状态,直到公司等到新的投资机会。其他两只基金目前虽然宣布了投资意向，但也比以往的投资要审慎许多。

领盛投资管理全球策略师戚浩（Jacques　Gordon）表示：“目前市场正经历层面广泛的调整，当中提供了大量的机会，同时亦潜藏着相当的风险。对拥有资金并有信心抵御经济下滑的投资者，2009年将提供难得的机会；投资策略的重点是要把价格见底的资产，从那些价格还在下跌的资产中分辨出来。”

实际上，即使是抛售了物业的外资投行，也没有撤离中国的明显表现。上海东方华银律师事务所合伙人李磊是多个私募投资基金的律师，在接受本报采访时指出，此前传出抛售物业的摩根士丹利和普洛斯，近期仍在酝酿新一轮的投资基金。

根据英国媒体报道，亚洲房地产基金目前留存的未支用资金已超过100亿美元，因为这些基金预计房地产市场将出现更严重的低迷期。不过，其中有些基金正在为“与时间赛跑”作准备——一位基金经理表示：“在这笔资金的支出上，我们确实有清晰的时间表，我们只能希望市场在我们的最后期限前见底，而这在现阶段尚不明显。”

[来源：第一财经日报 2009-2-13] [回目录]

金融危机对上海办公楼市场的影响在2008年第四季度显现。高力国际日前发布的一份写字楼报告显示，2008年第四季度末，上海甲级写字楼的平均租金为8.1元/平方米/天。较上季度大幅下调21.6%，抵消了2008年前三季度的涨幅。供应过剩及金融行业租户需求的收缩使浦东成为本轮调整中受影响最大的区域。报告显示，浦东写字楼空置率达到16.1%。静安、浦东和徐汇的季度跌幅均超过20%，静安区租金继续保持在最高位，为每天每平方米9.4元，长宁区则处于最低水平，为每天每平方米6.4元。

高力国际预计2009年市场平均空置率可达15%，租金将维持两位数跌幅。

[来源：地产中国网 2009-2-11] [回目录]

在上海繁华的新天地区域，有两幢让人一瞥难忘的“姐妹楼”——迪拜七星级帆船酒店集团朱美拉和希尔顿集团麾下奢华酒店品牌康拉德的在建酒店，最近这两幢楼悄然停工。

从2006年开始，上海新天地附近要建造两幢顶级豪华酒店的宣传活动便高调启动。希尔顿集团宣布，首次在内地引入顶级奢华酒店品牌康拉德，由瑞安集团和上海酒店投资有限公司合资成立的上海礼兴酒店有限公司投资。

与其毗邻的，是迪拜七星级帆船酒店集团朱美拉麾下酒店，当时朱美拉进军中国市场的举动颇受瞩目，公司高层曾宣布，酒店2008年开业，房价可能超过上海最贵的五星级酒店，达400美元/夜。朱美拉当时还计划在2011年前在全世界增加48家新酒店，包括上海这家酒店在内，在亚太区开出13家顶级奢侈酒店，其中中国将开5家。

“然而这两家酒店不仅没有如期在2008年开业，现在也已停工，目前这两幢几乎同步施工的建筑还没有完成外部装修，二层平台也没修建好。”知情者昨天向《第一财经日报》透露，现在项目业主方可能有所变动。对于停工原因，接近该项目的人士表示，可能是投资方中有受到金融风暴影响的，资金吃紧，且现在开业也不是好时机。

希尔顿酒店集团方面则承认，现在上海新天地康拉德项目已暂停，开业时间估计延后到2010年后，原因是业主方问题。

业界有消息称，朱美拉酒店项目的投资方背后涉及一个美国资本，金融风暴袭来后，该资本受严重波及。当时为筹办这个顶级奢华酒店，朱美拉曾从各大国际集团高薪挖角，前期投入太大，酒店又不能如期开业，致使集团解散部分前期筹办人员，以节省成本。一位朱美拉离职人员表示，不少同事确在去年甚至更早时候离开项目筹备团队。朱美拉何时开业现在没有时间表。

业界指出，“百年难得一见”的外资豪华品牌酒店停工，似乎昭示高端酒店业危机的到来。

[来源：第一财经日报 2009-2-11] [回目录]

2009年第一笔用于保障房建设的280亿元中央财政投资已经下拨，一位接近住房和城乡建设部的人士对本报记者证实了这个消息。据了解，该笔资金是继去年四季度紧急下发的100亿元用于“加快建设保障性安居工程”之后，中央财政支出的又一笔用于保障房建设的大额投入。

“这笔资金属于新一轮中央财政投资范畴，目前已经通过国家发改委的审批，由住房和城乡建设部协助分配。”上述人士表示：“这标志着未来三年9000亿保障房投资已经迈出实质性的第一步，未来加大保障房建设力度的方向不会改变。”

“一些地方政府申请资金的积极性非常高，这主要是各地对保障性住房建设的要求不一样，上报过保障性住房建设计划的城市都很踊跃。”一位消息人士说。

据住房和城乡建设部统计，目前全国人均建筑面积10平方米以下的低收入住房困难家庭约1000万户，未来保障房仍然具有很大的需求空间。

事实上，自去年10月国务院提出加快保障房建设之后，江西、陕西、内蒙古、广西、河南、安徽等省区纷纷上报了扩大保障范围的计划。而去年四季度的100亿元投资主要是用于满足“中西部欠发达地区新增的廉租房投资资金”，而此次资金的覆盖面将有所扩大。

另一方面，此次的280亿元资金仍属于中央财政投入。按照规定，地方政府要在此基础上配套投入。如果按照中央支出与地方支出1∶3的比例计算，从去年四季度至今，全国用于保障房建设的资金投入约为1500亿元。

“这是从来没有过的大手笔。”一位住房和城乡建设部专家表示，三年9000亿元保障性住房的建设计划已基本成型，并在加紧落实之中。然而，在全国房地产市场普遍低迷的当下，地方财政亦捉襟见肘，这无疑给未来保障房的建设带来巨大压力。

而据消息人士透露，对于保障房的资金来源，住房和城乡建设部正力图摆脱对中央和地方财政的单纯依赖，试图启动包括公积金、机构资金和社会闲散资金等多方面的资金渠道给予补充。

在1月9日召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新明确提出，2008年全国住房公积金缴纳规模达到了2.02万亿元，闲置公积金支持经济适用房等保障房建设的试点工作也将启动，6000亿元人民币的闲置公积金将助阵保障性住房建设，以缓解此方面资金压力。

但是，由于按照有关规章制度，公积金被禁止用于住房建设。因而，住房和城乡建设部目前正在考虑修改公积金相关管理条例，或者向上级政府机构申请在合法条件下的特殊处理。

“各地公积金管理水平参差不齐，保障需求也不尽相同，如何保证6000亿元公积金的资金安全和盈利性，是政府应首要解决的问题。”一位业界专家表示，公积金用于保障房建设，应首先解决资金安全和监管的问题。

据了解，在有关管理机构的协调下，其他商业银行也加大了对保障性住房的投入力度。日前，中德住房储蓄银行与天津市国土资源和房管局签订了支持天津市保障性住房建设合作协议，其协议承诺在未来3年内，意向性向天津市保障性住房建设提供总额为200亿元的金融支持。

此外，中国银行、农业银行、建设银行和交通银行与中国冶金科工股份有限公司签署了总额350亿元的保障性住房信贷合作协议。仅这两单共计550亿元的贷款，即占年度3000亿元保障房投资计划的18%。

[来源：每日经济新闻 2009-2-10] [回目录]

“北京七成受访开发商认为今年房价将下调。”上海易居房地产研究院的调研报告这样显示。日前，该研究院对全国400多家房企高管及少数专家进行的市场预测调研结果显示，受访者对今年市场走势仍持谨慎态度。

三成北京受访开发商：今年成交愈加萎缩

上海易居研究院的《"百城千企"房地产2009年走势调研分析报告》显示，36.6%的受访者认为，今年的成交量将比去年更加萎缩。此外，有35.7%的受访者认为今年成交量将与去年持平。

2008年北京楼市成交量出现了大幅萎缩，商品住宅期房交易量仅相当于2007年的一半。来自北京的受访开发商中，接近三成的北京受访者认为，北京市2009年成交量将比2008年更加萎缩。

五成全国受访开发商：房价下调

房价走势一直是个敏感的话题，业内对房价走势的预测也非常谨慎。该调研报告数据显示，50.7%的受访者认为今年房价将进一步下调。而这一比例在一线城市中尤为明显，比例高达68.4%。二三线城市受访者中有53.1%认为今年房价将持平和上涨，心态较为乐观。

去年以北京、广州为主的一线城市房价成为下降的重灾区。今年一线城市受访者仍不看好房价走势，其中北京受访者中有七成以上认为，房价仍会下调，没有人认为会上涨。

"这个报告主要是针对开发商进行的调查，能够真实地反映开发商的心态。"中原地产华北区域总经理李文杰表示，从调查结果可见，开发商对房价及交易量均持悲观态度，这将影响到其项目的销售策略。

[来源：新京报 2009-2-11] [回目录]

在去年还被看作是最后的“避难岗哨”的商业地产，2009年又将迎来一副怎样的景象？不幸的是，快速回笼资金的诱惑此时却恰逢租金收益日益滑坡的尴尬。

2月10日，恒隆地产(00101.HK) 在香港公布了2008年中期业绩，被称为“反周期之王”的恒隆地产同样遭遇了利润减少的尴尬：在半年内纯利减少83%至12.22亿港元，而期内扣除投资物业重估收益及相关税项后，基本纯利减少68%至11.97亿港元。

但令人意外和费解的是，恒隆地产解释，纯利减少是因为卖楼太少。执行董事吴士元表示：“完全是因为我们几乎没有卖楼。”主席陈启宗更是坚持将公司未来发展“押宝”在内地租金上。

事实上，恒隆地产的做法是时下部分商业地产商的真实写照。2008年金融海啸的不断蔓延，虽然使得国内写字楼的租金价格大幅跳水，但相比之下，商业地产的销售则更扎到了开发商的痛处。

如今摆在众多商业地产大佬面前的将是另外一个课题：2009年，卖楼还是收租？

冷却

“如今的市场是慢死型的，如同钝刀子割肉一样难受。”广州中地行董事长徐建平在谈到从去年下半年开始蔓延危机的商业地产市场时表示。

事实上，去年上半年商业地产还被认为是躲避金融海啸的安全地带。彼时，北京、上海等大都市的不少大型商业项目纷纷逆势而上。总投资额达25亿元，由台湾顶新集团、台湾三宝建设及美林证券联手开发的上海南京西路1788号项目近日启动；新世界中国地产宣布在北京地区下单一笔大手笔投资：斥资110亿元用于崇外6号地的改造。

但随后骤降租金使得大多数本指望倚靠商业地产过冬的开发商的梦想化成了泡影。商业地产主要通过销售或租赁的方式回笼资金。受全球金融危机影响，我国的商业地产进入2008年第四季度后开始有所变化，主要城市的甲级写字楼市场均出现租金下滑和空置率上升的局面。

仲量联行北京分公司商业地产部主管张莹表示：“需求的疲软以及空置率的不断上涨，导致目前整个市场的空置率一度上升至22.5%，整个市场的平均租金水平在其历史高位的基础上下跌了5.1%，比上年同期下降了1%。”

其中，富力地产在商业地产上的冒险精神着实成为业界值得反思的案例。在2008年前，富力的住宅搭配商业地产模式受到相当赞赏，但是，随着地产市场迅速进入调整期，富力的轻重资产配备模式也给公司的财务结构带来沉重负担。

2008年以来，富力地产在广州、北京的几个五星级酒店相继开业。同时，富力在广州等地的多个写字楼项目也处于开发状态，但高达139%的资产负债率一度使公司在账面上处于“技术破产”的状态。

“形势很不好，已超出了我的预计。”专注于商业地产的万达集团总裁王健林在2008年12月份接受采访时表示，万达制定的2008年经营计划只完成了80%左右。

危机也蔓延到境外海外投行。深陷金融危机困境的海外投行也成为资产抛售的主力，摩根士丹利已将上海多项收购物业进行打包，意欲以整体出让的形式寻找买家；而美国国际集团出售位于南京西路的上海商城项目。

但市场的反应明显冷淡得多。“接盘的消息远远少于抛售的消息。”徐建平认为，大多数基金对投资商业地产还是谨慎再谨慎，很难轻易就出手。

抉择

危机之下，人人自危。如此之下，陈启宗选择了出手内地收租物业。目前无从评价，恒隆过分依仗出租业务是否合理。陈启宗的理由在于，内地的租金水平还有上升的空间。

目前恒隆地产在收租业务方面，内地租金收入所占比重约为41％，香港租务业务约占59％。而在整个恒隆集团层面，内地租务的比重为44％，香港租务业务比重则为56％。

据悉，目前恒隆地产在内地租务业务的回报率为25％。吴士元表示，这个数字仍未见顶。内地物业现在的平均写字楼的租约为两至三年，零售物业的租约为三年以上，每年的续租率约为30％，也有部分7至9年的租约将于今年到期，估计租金会有上升空间。恒隆计划投资400亿元人民币，在内地主要城市打造优质大型商业项目。

与此同时，根据戴德粱行2008年第四季度的数据报告，北京的中高端商业项目的租金水平及空置率均未有较大波动。“本季度北京商业物业投资市场受外部经济环境影响较小，与上一季度相比，北京商业地产资本价格仅减少1.9%，而回报率依然保持在8%以上。”

业内人士表示，2009年租务市场存在诸多利好因素，如零售额的不断增长、新建优质购物中心项目的增多，以及商铺项目所推出的诱人的租赁条件等，预计将吸引更多的零售商在2009年进入商业地产市场。

明天地产发展总监贾玉鹏表示：“之前不少开发企业存有将商业地产视作避风港湾的想法，现在这样的观点要彻底调整一下了。”他认为尽管对开发企业而言，持有一定比例的商业地产物业，有利于平衡公司开发结构，抵制经济危机对房地产市场的影响，但是开发企业此时更应该看到商业地产市场的未来前景。

[来源：中国房地产报 2009-2-16] [回目录]

在上海市规划和国土资源管理局土地交易市场近期的答疑记录中，出现了一个让境外投资者略感兴奋的信息。针对外资投资者的外币保证金账户再次出现在静安小亭项目土地出让流程中。外币保证金账户取消一年多之后，又重新对开发商开放。

26家开发商关注该地块

早报记者昨天从静安区15号街坊交通枢纽综合项目地块（东块）答疑记录中注意到，提问者问及“境外投资者是否可参加此地块的竞买？如果可以，请告知外汇保证金专用帐户。”相关部门给予了肯定的答复，并给出以上海市住房保障和房屋管理局开设四币种保证金账户，境外公司可以美元、港元、欧元、日元四种外币支付。

静安交通枢纽地块是今年上海土地市场公布的位置最好的一幅黄金地块。位于上海商业地标静安寺北部，地块一经公告，就引来众多开发商的关注，其中不乏外资地产巨头。网站信息显示，至今已经有26家开发商领取了地块招标文件。

上海取消外币保证金账户至今已经有一年多时间。此前，上海土地进行公开土地出让之后，都会公布一组统一的外汇保证金账户，境外公司以此支付保证金。但是，到2007年年底的16号土地出让公告，外币保证金账户突然间被取消。即使是境外公司，也只能以人民币形式支付土地保证金。这也成为上海限制外资的手段之一，凡是此前没有在国内投资的公司，基本都不可能直接进入上海土地市场。

放松限外已成趋势

事实上，房地产市场的限外政策最早出现在楼市火爆的2006年。当时，国内主要大型城市除频频出现外资收购案例之外，境外公司甚至开始直接进入开发领域，境外热钱套利等论调被越来越多的提及。

2006年7月，建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,被业内称为“外资限炒令”。这份被业界称为限外政策的“171号文”出台，对于外资购房和投资进行规范和限制。事实表明，这一政策效果明显，抑制了房产投资，以上海为例，外资购房比重由之前高峰时期的8%左右，降至3%左右。

2007年7月，《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》（130号文）对外资公司结汇进行了严格限制。

此后的2008年，土地市场乃至整个房地产市场都陷入低迷，政府在一系列激励措施出台之后，开始考虑到楼市限外措施的放松问题。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，目前中国经济和房地产市场形势发生巨大变化，繁荣期实行的抑制政策应加以调整。

此前，一些城市已行动起来。比如上个月北京推出15条措施，其中一条即是暂停外国人购房居住年限和购房套数限制；另外，天津市也出台相关措施放松外资拿地限制。

作为外资房地产投资的重镇，上海放松限外政策也在意料之中。不过杨红旭表示，由于目前暂时还没有商务部的正式放松令，各地仅是尝试阶段，但这一趋势已经成形。

[来源：东方早报 2009-2-19] [回目录]

· 保障性住房的增加将改变房地产市场结构

近期，我们走访了中国开发商策略联盟、上海易居研究院和中国房地产测评中心等单位，对我国未来房地产走势和房地产业与国民经济间的互动关系，进行了多方交流。根据调研结果和我们的研究，对房地产行业未来发展和对国民经济影响，有如下几点判断：

首先是行业总体上的调整不可避免。从房地产开发的角度，房地产行业具有高杠杆的特点，财务风险控制在房地产企业经营中占有重要地位。受宏观经济紧缩的影响，即使当前房地产市场中投机需求比例不高，未来销售的放缓，由此导致的企业现金流紧张，也会迫使企业降价保量。2007年下半年，企业高价拿地情况较多，一些进入行业较晚，资产积累不够、实力较弱的企业面临淘汰的危险。

从监管的角度，对自从成立了土地监察制度后，对土地闲置的管理已不在走过场，因此2007年高地价对开发商的成本压力是真实存在的。房地产价格调整的主要压力，并非来自于二级市场上的流动性压力，而在于行业高杠杆带来的财务风险。

其次，土地成本是"房价加速器"的关键。房地产价格主要是土地成本决定的，即"楼面地价+建安成本+开发利润"，后两者是基本固定的。因此，很大程度上受政府影响的土地成本，决定了房地产的价格。

"房价加速器"机理主要在于市场的类比效应：政府先推出地块，后推出土地价格决定的房产价格，并以此决定了市场上存量房产的二级市场价格；在当前宏观紧缩情况下，土地价格下滑又给了市场一个明确的房价下滑信号。地价下降给了市场楼价下滑的强烈预期，因此现有救市措施成效有待观察，因为当前全国地价下降幅度平均已达35%。

第三，上市公司比非上市公司面临更大的经营压力。经过前期7年的指数式暴涨，许多房地产经营企业已积累了很大的实力，企业面对逆境不会有太大的商业风险。上市公司出于维持业绩和保持资产负债表质量的要求，对当前销售放缓带来的效益下降容忍度较低，股价过分下滑也增加了收购压力。而非上市公司则只要公司有实力承受调整，现金流不至于断裂，对降价保量的动机就不强。

第四，两类公司将渡过难关。面对行业"冬天"，有两类公司将度过冬天。第一类，以万科为代表的"作为"类公司；这类公司是行业内经营模式的探索者，普遍实行"精细化"经营，如万科还把房地产业做成了一个"制造业"，以求做到快速开发、标准化开发。这类公司将依靠成本节约渡过难关。另一类是"不作为"的公司，比如很多的大型国有开发企业。这类公司依靠先期储备的大量低成本土地，在近两年地价疯涨时没有做过多的积极进取，因此面对调整，未来的商业风险和财务风险都不会太大。除了以上两类公司外，投机性过强、在地价疯涨的前2年吃进过多土地的公司，实力弱又粗放经营的公司，未来遭淘汰的可能性较大。

最后，保障性住房的增加将改变房地产市场结构。出于拉动地方经济增长，和建设和谐社会、解决民生问题的需要，保障性住房供应无疑将会大增。上海成立的住房保障建设局，就是一个信号。保障性住房的来源，并非一定要新建，通过收购存量房也是一条途径，目前上海已开始了外环房产的政府收购工作。在当前的房地产市场上，商品房市场占40%-50%，随着保障性住房比重增加，商品房楼价下调压力将增大，上市公司、开发商的压力也将增大，但整个房地产行业虽有调整，但调整的幅度不会到达撼动其国民经济主导产业的地步。调整将挤出房地产的暴利，调整后房地产行业的产业专业性将增强，"作为类"企业将成为行业主角。

[来源：中国证券报 2009-2-16] [回目录]

以上海最顶级商业步行街而闻名的黄金城道早已是市场关注的焦点，去年底李嘉诚将黄金城道商铺拿出零售，更是引来包括温州投资客在内的各路买家的追棒。

来自今天（17日）发布的一份报告透露，由于国际顶级汽车品牌、本地商业银行和一群温州商家都在争抢黄金城道的“头铺”（该铺处于黄金城道步行街入口第一个位置，目前为御翠豪庭的售楼处），因多家投资者争执不下，“和黄”只好采用拍卖的方式销售此商铺。

据记者了解，黄金城道商业步行街全长690米。西起古北路，东至伊犁南路，其实是一条穿越御翠豪庭、古北国际广场等7个新建高档住宅区而形成的新马路，整条步行街广植银杏、香樟、桂花、樱花等树木，秋季金黄色的银杏树叶暗合“黄金城道”的街名。

将要拍卖的御翠豪庭商铺位于黄金城道776号（古北路口），地面1至2层共2272.6平方米，这个占尽了黄金城道和古北路金角银边的铺位起拍价高达1.5亿元。众多投资者争夺售楼处铺位的原因，主要是这个铺位占据了古北路和黄金城道这两个“喉舌”，刚好可以插边进入黄金城道。

业内人士预计，该铺位将会在一个月后开拍，会有多少竞标者还不得而知，最终会拍出怎么样的价格也有待市场观察。由于有关方面谢绝银行、证券等商家直接入驻仅690米长的黄金城道步行街，工商银行、建设银行只能屈居御翠豪庭古北路上的商铺。

相关报告显示，御翠豪庭去年12月26日推出36个铺位，至今预售出11个铺位，其中6个合同已签，位于黄金城道688弄7号的铺位成交均价高达14.36万元/平方米，古北路1119号铺位的价格高达10万元/平方米。还有5个因为手序原因至今未到网上房地产备案，如工商银行的合同需要报到总行审批后才能完全定下，一些温州投资者因为生意忙，交完订金后还没有时间来办理手序，在这些预定的铺位中，最高的一个价格高达超过12万元/平方米。

分析师薛建雄表示，近年来，古北除了开发高端住宅、酒店式公寓外，还引进了五星级的海鸥酒店、顶级写字楼东银中心，同时打造国际顶尖商业步行街黄金城道。这一切都旨在将古北打造成一个完善的高端生活圈。

[来源：新闻晚报 2009-2-18] [回目录]

北京欢乐谷将投资10亿元兴建一座大型室内游艺馆，瘦身版的海盗船、过山车等游乐设施进入馆内。未来两三年内，欢乐谷有望解决2500人的就业问题。昨天，朝阳区政府与北京华侨城签署战略合作协议。

今年，欢乐谷将启动二期工程建设，按照规划，位于景区东侧的4万平方米停车场将全部拆除，取而代之的是一座集吃、喝、玩、乐于一体的大型室内游艺馆。“在欢乐谷最早的建设规划中，就有这么一个适宜冬季游玩的游艺馆。”欢乐谷总经理赵小兵介绍，整个工程预计投资10亿元。建成后的场馆将不再单独收费，游客购买一张通票即可进去游玩。

室内游艺馆内不仅有餐厅和影院，还将引进海盗船、过山车、激流勇进等户外常见的游乐设施。

[来源：京华时报 2009-2-20] [回目录]

继去年南京西路和淮海商圈率先升级之后，上海市各大商圈纷纷加入了升级的行列。

升级定位与危机关系不大

上海在行置业投资有限公司首席咨询顾问姜新国教授在焦点房地产网论坛上表示，上海此次的商圈升级是由于消费需求转变和上海城市交通变化带动的。“商业地产热以来，大型社区性商业的发展造成了一定程度中心城区客户的流失。而外地商业地产也在招商，这也从一定程度上削弱了上海各大商圈的竞争力。”

上海市商业经济研究中心主任齐晓斋则表示，商圈升级和金融危机没太大关系，商圈为适应消费需求始终都在调整。“这次商业升级主要还是受动于商业商圈自身发展的规律，跟经济危机没有关系。经济在发展，消费者的收入水平也在提高，消费观念在不断地变化，所以商业必须要改变。”

“如今的商圈升级也是消费模式和市场细分和深化的结果，比如青浦引进了奥特莱斯，大量外地人前去购买。如果上海能够调整其商圈结构，可以吸引大量外地人来上海购买奢侈品，而不是去国外，这将大大降低购物成本。”上海乘星行行销服务机构总经理李骁认为：“此外，上海的城市化有一种泛CBD的趋势，各大商圈要想保持自身的竞争力，必须要错位要升级。”

豫园升级规划受质疑

对于此次商圈升级风，并不是所有的商圈升级都被看好，部分商圈的升级方案受到了专家的质疑。

其中，豫园商圈的升级规划中，由于规划了大型商业，并引入了高端品牌，前景就不被看好。李骁对记者表示：“豫园的核心被大家所认同的就是上海中西文化融会贯通的地方，并且也是旅游经典，只要外地旅游团到上海必去的地方。结合这样的定位，豫园要做的是自身的调整升级完善、寻找更适合的购物环境。但核心的定位不能变，现在引入高端物业、高端品牌，去跟别的商圈抢客户、定位雷同，我觉得就会很难发展。”

[来源：国际金融报 2009-2-17] [回目录]

近日，有业内人士透露，有七八家国际大投行和一些房企打算增加在中国市场的投资。某机构人士向记者透露，这些国际投行已经在中国开始考察投资项目，未来三四个月内就应该有交易达成，他们考察的大多是商业物业和写字楼，而国际房企的目光则瞄向高端住宅。

外资近期撤出只是策略调整

上海易居房地产研究院综合研究部高级研究员回建强介绍，2009年新年以来，外资掀起一股抛售物业、套现离场的小高潮。澳大利亚最大投行麦格理集团正以3亿元人民币为其旗下上海城市公寓酒店找买家，这一报价较3年前该公司的买入价4亿元下调了25%。

李嘉诚旗下和黄集团正在抛售上海古北地区黄金城道御翠豪庭商铺。昨日，李嘉诚抛售了长江实业开发的位于浦东花木板块的御翠园别墅项目中8栋商业别墅，并计划将小区会所一并出售。

回建强表示，外资出售在中国的房产物业主要基于三个原因：一是金融危机使这些外资金融机构损失惨重，需要回收资金；二是中国房地产市场出现调整，销量明显下降，对后市分歧严重；三是人民币对美元升值步伐放缓。他强调，外资抛售在华物业更多的是因为现金流出了问题，而不是看空中国房地产，全国性的抛售不会出现。

世邦魏理仕北京分公司董事总经理尹宝军表示，外资抛售在华物业多数是策略调整，而不是撤出，外资过去几年在中国房地产市场的投资并没有亏损。

外资已经在考察项目

据尹宝军介绍，目前有七八家国家大投行正在募集中国房地产市场基金，也有一些国际房企有了投资意向。

涉及商业机密，尹宝军没有透露这些国际投资机构的更多信息，他表示，这些国际投行已经在中国考察投资项目，未来三四个月内就应该会有交易达成，他们考察的多是商业物业和写字楼，而国际房企则瞄向了高端住宅。

尹宝军透露，外国投资者对中国的宏观政策非常关心，公司已经派人到香港和新加坡向有意投资的大型房企解释中国最近出台的与房地产市场相关的政策。

据国际地产投行及中介机构仲量联行统计，2008年北京房地产市场外资并购全年总额同比下降74%，第4季度北京市场未出现任何外资收购案例。仲量联行北京研究部主管马安平表示，随着2008年岁末商业地产售价的走低，预计2009年投资市场将重新趋于活跃。

马安平认为，中国房地产市场相对大幅下跌的全球楼市来说，仍具有非常大的吸引力，由于一些基金已在2007年度进行募集，按照合约规定必须在规定的时间内完成投资，因此预期在2009年上半年会有部分外资进入中国房地产市场。

多家投资机构看好一线城市

摩根大通中国首席经济学家龚方雄对 “摩根大通是否在募集中国房地产投资基金”的问题不置可否。记者询问其他几家国际大投行，他们都以涉及商业机密为由拒绝透露相关信息。

不过，摩根大通对中国房地产市场的看法最近有了较大改变。摩根大通亚太证券部中国市场主席李晶表示，目前是投资房地产的一个机遇，“现在是我12个月以来对房地产第一次比较看好。我看到现在房地产已经有恢复的迹象，注意到交易量已经恢复了，特别在北京、上海、深圳这些城市。”

据记者了解，多家投资和研究机构均看好国内一线城市。尹宝军认为，一线城市的需求更稳定。莫尼塔（北京）投资公司首席宏观分析师苏畅表示，更看好一、二线城市而非三、四线城市。

某不愿意透露姓名的专业人士认为，目前中国房地产市场对外资的吸引力并不大，还不是投资的最佳时期。他表示，长期来看，由于中国的经济仍将高速增长，中国房地产市场对外资来说仍有很大的投资价值。

[来源：每日经济新闻 2009-2-17] [回目录]

中国GRI内参-由GRI主编，致力于促进海外房地产投资机构、开发商及中国合作伙伴之间沟通与合作的电子刊物将于2009年三月起每月为您提供中国地产热点新闻及相关项目信息。

GRI会员及年会参与者将获得优先向本刊投稿的待遇。凡是围绕中国房地产市场投融资主题、有利于促进投资/开发、酒店管理机构等各方更好的了解彼此的运作模式和期望、协助行业向更稳健方向发展方面内容的投稿，中国GRI内参编委均会认真审核，合则采用。

投稿请留真实机构名称及详细联系方式，稿件请粘贴在邮件正文中发往info@grichina.com

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自上年度11月首次发出有关2009年中国GRI年会信息以来，本届年会到目前为止已收到近百位正式参会代表的参会意向。目前确定参会的正式代表中的大多数都是海外投资机构，包括商业银行、投资银行、私募基金以及其他类型的基金等。在金融危机的荡涤中，这些机构总部负责中国或亚太区地区事务的高管、以及在大中华区具体负责中国业务的高层人员参与在上海举办的GRI中国年会，更进一步表达了他们与中国伙伴长期合作的诚意，并验证了他们是活跃在市场上的强者。

国内方面， 中国海外、建业集团、江苏新城、永安信金融服务、上海锦和投资、上海中富投资等一批优秀的开发及投资企业也将在GRI的平台上与国际合作伙伴分享在全球化视野下对中国地产市场走向的看法、交流彼此合作的最佳模式并为今后的发展储备融资渠道。

在本届年会上，国内企业还将有机会和希尔顿、朗豪等酒店集团的中国业务开发负责人进行沟通。

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对于有需求的开发商， 本届年会上将推出项目推介时段（仅限有融资需求的项目介绍，不提供做为公司宣传时段）。此时段包括项目介绍（幻灯片介绍）及问答时间。感兴趣的机构可致电800 810 0453咨询详情。

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GRI年会的正式参会代表会做为不同讨论时段的主持和联席主持出现在不同的讨论中。从三月初开始，中国GRI年会将开始接受普通参会者注册。普通参会者可来自于房地产行业的任何领域。由于GRI的活动方式是朋友聚会般的小组讨论，普通参会者参与讨论及发言如同正式参会代表，并不受到约束和限制。

正式参会代表与普通参会代表的的主要区别为前者可享受优惠的价格、在GRI宣传册及会刊中的宣传机会（照片、简介、公司名称、联系方式等），以及受邀参加6月2日的晚宴。

有兴趣参与者可致电800 810 0453咨询详情。

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刚刚“遇冷”一年有余的房地产业，正在千方百计地争取在国务院“十大产业振兴规划”当中占有一席之地，哪怕是排在最后一位。

当下，包括政府主管部门、行业协会、商会已经多次会商搭车产业振兴规划事宜，相关文字意见和方案甚至已经开始起草，只不过由于房地产行业的特殊与微妙，作为主管部门的住房和城乡建设部（下称建设部），对于是否以“振兴规划”名义进行申请，尚未确定，但这并不影响上述工作的进行。

与市场的观望一样，建设部也在观望，2009年3月~4月或将成为由一道分水岭，届时，如果现有救市政策未能显效，新政策或将适时出炉。

振兴“末班车”

“如果‘幸运’，房地产可能会赶上国务院产业振兴规划的末班车，现在我们正在做这个工作。”日前，一位房地产权威行会组织的负责人告诉《中国经营报》记者。在此之后的1月19日，国务院再次召开工作会议，其中明确2009年一季度的主要工作之一是出台并落实相应的行业、产业振兴规划。

截至目前，国务院已经批准了汽车产业振兴规划，石化业、船舶工业等产业振兴规划草案也已经上报国务院等待审议和批准。记者了解到，按照国务院的工作安排，包括这三个已有或已上报的产业振兴规划在内，共有十大产业振兴规划。

接近建设部的消息人士称，这十大产业振兴规划绝大多数是工业、制造业领域，但“确定了的”只是“大多数”，目前，还剩下极少数的1~2个“振兴规划”名额还未确定。因此，有很多行业想借此这个机会，挤进中央政府的振兴规划，搭上政策末班车。

遇冷一年多的房地产业自然不会放过这个“千载难逢”的机会。包括全国工商联房地产商会、中国房地产协会在内的行会组织，都已经向主管部门——建设部提议，由其出面，为房地产行业争取“产业振兴规划”的最后名额。

记者了解到，1月17日~19日之间，建设部召开了有相关部门、行业协会组织参加的会议，会上着重探讨了救市政策出台之后，市场的反应，同时也会商下一步房地产政策的走向。正是在这次会议上，行业协会组织的相关负责人提出，是否可以争取国务院行业振兴规划。

“这个会开了一天。”接近建设部的消息人士告诉记者，建设部还尚未就此做出明确的表态，但建设部已经多次就救市政策之后的市场反应以及下一步的市场走势、政策方向与市场协会组织交流、交换意见，并要求他们“拿出几套方案来”。

值得注意的是，2008年8月左右，建设部部长姜伟新就曾在下一步政策方向尚不明朗的情况下做出批示，要求各司做好政策储备。显然，有备无患，已经成为了这个房地产主管部门的工作风格。

几多“新空间”

在此之前，国务院已经两次出台“松绑”政策，鼓励居民购房，确保房地产市场健康发展，事到如今，还有多少出台新政策的空间？

“要做的话，新空间还是有的。”前述地产行会组织的负责人告诉记者，她曾受建设部之托，提交了“几个方案”中的一个，她认为，从税收、限制外资投资房地产等政策方向，仍有调整的空间，而这些，也已经写入了该协会组织提交给建设部的“方案”当中。

记者了解到，所谓“减税”主要包括两个方面，第一方面是对房产交易转让环节过程中的税负进行减免，也就是现行的营业税。在此之前，国务院已经出台政策，将购买两年后转让房产的营业税暂免，限制性的购买周期，也由原来的五年缩短到两年。

此方案中，购买满“两年”期限可以再为缩短，例如一年，甚至对符合普通、自住等要求的房产转让的营业税减免购买年限限制完全取消。她认为，以五年、两年为限征收营业税，尚是在房地产过热阶段的政策取向，而如今，整个宏观政策环境已经与先前大不相同。

2009年1月19日，全国工商联房地产商会发布的RICCO报告显示，2008年70个大中城市房屋销售价格环比下降0.3%，其中新建商品住房和二手住房分别下降0.7%和0.2%，90平方米以下商品住宅价格比年初下跌1.2%。2008年12月份房价下跌之势愈演愈烈，70个大中城市中有50个城市新建商品住宅价格出现环比下降，有52个城市二手住房价格出现环比下降。

“这个时候应该是活跃市场交易，投机资本的空间已经不大。”她解释道。

另外一方面的“减税”，即是尽快出台房地产信托投资基金收入的税费减免政策，因为在国外，此类产品的投资收益所得都享有免税待遇。而目前，中国政府虽然出台了房地产信托投资基金政策以拓宽房地产企业融资渠道，但相应的税费减免措施尚未落实。

此外是对限制外资投资房地产领域的政策进行适当放松——她认为，限外政策是国际流动性过剩时期的产物，而现在，全世界范围内处于流动性紧缩的状态，因此，对于充实房地产企业融资渠道的角度而言，有限放松外资投资房地产，也是有意义的。

建设部“纠结”

“几个行业协会组织拿出来的建议都差不多，都是那几条。”接近建设部的消息人士告诉记者，他透露，现在建设部的态度是，要有政策储备，但是不是挂上“产业振兴规划”的头衔，建设部还没有最后确定，因为作为政府部门，建设部必须考虑一旦以此头衔上报，从国务院获批的可能性。

在此过程中，已经传出消息，《保险法》将在2009年3月进行修改，允许保险资金投资不动产，其上限为8%。

对于进一步的“救市”，建设部仍然保持着谨慎，但仍坚持有足够的、全面的政策储备。记者了解到，按照该部领导安排，房地产司、住房保障司已经开始牵头起草相应的文字材料，但这些仍是政策储备，最终命运如何，还要看春节之后市场的反应，尤其是既有两轮救市政策的反应。

在此期间，建设部提醒各地方政府，“不要越权救市”。

“挂上产业振兴规划这个名头，建设部也要考虑是不是合适，国务院批准的可能性有多大，如果一旦报上去被驳回，后续的政策再出台就很被动，建设部要综合考虑各方面的因素，毕竟对于刚刚遇冷的房地产行业是不是需要‘振兴’，建设部也摸不准国务院的脉。”前述接近建设部的人士告诉记者。

下受制“民意”，上受制国务院的态度，建设部纠结于“振兴”二字，上述消息人士告诉记者，建设部主要领导的意思是，是否挂上振兴规划的名义并不重要，关键是对市场的变化有足够的主动权，并且保留足够的调整空间。

“春节以后再看吧，如果到时候没有明显的起色，还会有新的政策出来。”建设部的一位官员告诉记者。

[来源：中国经营报 2009-2-2] [回目录]

南京市将从七个方面放宽对外资企业的出资管理，包括放宽外资企业的增资到位期限、实物工业产权出资期限、股东变更时出资期限的要求、注册资本验资报告的时效要求等。

南京市政府2月5日消息，南京市工商行政管理局近日提出，南京市对外商投资企业出资管理将实行“七放宽”政策，即一是放宽外商投资企业出资期限。外商投资企业出资因其股东因特定原因逾期而要求延期的，经审批备案,不影响08年度企业年检，年检时不处罚。

二是放宽外商投资企业增资到位期限。外商投资企业注册资本的增资部分首期20%到位后，其余逾期并要求延期的，经审批备案,不影响企业正常经营。

三是放宽外商投资企业实物、工业产权出资期限。外商投资企业以实物、机器设备和工业产权出资的，可以占其注册资本的70%，在6个月以内不作为逾期出资处理。

四是放宽外商投资企业股东变更时出资期限的要求。外商投资企业注册资本逾期到位而要求股权转让，经申请并审批，允许新股东在转股后6个月内到位；如转股时新股东出资已达其应出的15%，剩余部分允许其在09年12月31日前到位。

五是放宽对外商投资企业注册资本验资报告的时效要求。外商投资企业实收资本的验资报告，一般不受时效影响，企业自接收验资报告后评论此篇文章 (0)其它评论发起话题 (0)相关资讯财讯社区(0)按照变更事项，及时办理实收资本变更登记。

六是放宽对外商投资房地产开发企业的有关要求。对外商投资的房地产开发企业的经营期限、出资行为、国有土地使用权证书办理等，按照有利于企业发展，鼓励投资的原则从宽处理。

七是放宽对外商投资企业注册资本构成形式的要求。允许外商投资企业股东以债转股的方式作为注册资本的出资；鼓励、支持、帮助外商投资企业通过股权出质、动产抵押等新的渠道解决融资问题,积极帮助外商投资企业加强合同管理，提升信用等级,为银行贷款创造条件。

[来源：世华财讯 2009-2-5] [回目录]

《第一财经日报》昨日从重庆市有关方面获得证实，该市相关部门昨日收到国务院下发的一份紧急通知，该通知要求重庆市暂停正在拟订执行细则的“购房退个税”政策。

在国内多个房地产热点城市官员陆续表态“不托市”的背景下，重庆的这一新闻，似表明“救楼市”风向正在发生微妙的改变。

1月中旬，在参加上海市“两会”时，上海市委书记俞正声曾明确认为房价“不能再涨了”，并且上海未来没有拯救房市的打算。而在此前，北京市市长郭金龙、广州市市长张广宁、深圳市市长许宗衡，也纷纷表示过类似态度。

消息人士昨日对本报记者称，该紧急通知于昨日上午送达重庆市有关部门，通知叫停“购房退个税”政策的原因是，该操作的“性质无法界定”，问题在“合规还是不合规”上，相关操作需要等待进一步认定。

2008年12月5日，重庆市常务副市长黄奇帆在该市“2008年第四季度市情报告会”上首次公开提及，为了稳定房地产市场，重庆市将出台新政策，对购买第一套自住商品房的市民，将返还此前所缴纳的个人所得税。

重庆市政府2008年12月18日出台的《关于进一步采取适应性政策措施促进经济平稳较快发展的意见》第七条为“刺激房产消费”，“从2008年12月1日起，市内购买住房的个人按揭贷款本息，可抵扣产权人个人所得税的地方提留部分。”2009年1月11日，黄奇帆在参加该市人大代表垫江代表团的分组审议时透露，目前该市购房退个税的政策框架已经出台。当天，该市财政局官员对当地媒体称，正在会同税务、银行等部门制定具体实施细则，春节前后将进入实际操作阶段。

当地媒体1月12日曾援引重庆市财政局官员提供的信息称，凡在2008年12月1日起购买首套住房的购房者，均可以享受这一政策，具体享受比例为40%。

重庆市《关于进一步采取适应性政策措施促进经济平稳较快发展的意见》中，有关“刺激房产消费”的主要措施，除购房退个税外，还有“支持区县政府以团购方式集中购买普通商品房安置(拆迁户)”等。2008年，重庆市曾提出动用60亿元财政资金购买商品房安置拆迁户。

“我们也注意到，国内一些专家近来对购房退个税的做法提出了质疑。他们认为，购房退个税并不能遏制房市转冷的趋势。此外，每月缴纳个税特别是1000元以上个税的群体实际上是富裕阶层，该政策有‘劫贫济富’的嫌疑。”重庆市一位政府部门工作人员昨日对“叫停”一事评价说。

交易数据显示，实际上重庆市的一手楼价基本未降，部分区域还有所上涨。昨日，重庆市北部新区房价套内月成交均价每平方米仍高达7696.49元，渝中区为6827.52元，这一价格与去年同期相比上升了20%～30%。

“成交量剧减是事实，价格畸形上涨也是事实，从全国的房地产市场来看，现在普遍存在的问题是，开发商在竭力维持暴利，通过收买媒体及国内一些所谓的专家影响舆论，并动用各种资源影响政府决策。这实际上是一种‘要挟’。”重庆市社科院研究员李勇对本报记者表示，而要使房市转热，最可取的途径莫过于房地产商主动降价，以适应市场需求。

[来源：第一财经日报 2009-2-3] [回目录]

建设部官员称房地产长期政策规划正等待国务院审批，但规划可能不包含新的刺激房地产市场的政策，房地产也难以进入产业振兴规划。　
一份研究了近两年的房地产长期政策规划，如今正等待国务院审批，有望近期出台，但是该规划可能不包含新的刺激房地产市场的政策。
住房和城乡建设部（下称建设部）一位官员近期向《财经》记者透露，上述规划早在两年前就已着手制定。当时，建设部认为房地产业的短期调控政策很多，缺乏长期稳定的规划政策。不过，由于当时房价上涨过快，中央不断出台稳定房价的调控政策，令出台长期政策规划的时机显得不成熟。
进入2008年后，房地产行业进入下行周期，房价上涨的势头得到抑制，中央关于廉租房的政策也相继出台，这些均为房地产长期政策规划的出台提供了有利的外部环境。
据《财经》记者了解，规划的内容主要包括构建保障性住房体系，拓宽房地产融资渠道，促进房地产业结构调整等。
今年1月，作为房地产主要行业组织之一的全国工商联房地产商会向建设部递交了一份旨在振兴房地产业的政策建议。据《财经》记者了解，这份建议中的很多内容，将被建设部采纳，作为房地产长期政策规划的一部分。
不过，该规划可能不包含新的刺激房地产市场的政策。
上述建设部官员表示，建设部目前的主要方针仍是鼓励地方政府因地制宜地推出各自的房地产政策，不会对此进行过多的干预。建设部的另一个工作重点仍是加快推进保障性住房建设。
之前，有多家国内媒体报道，建设部已向国务院递交房地产行业振兴规划报告，房地产可能将被国务院列入十大产业振兴规划中。但这位建设部官员明确表示，“十大产业振兴规划不会包含房地产。”　　
房地产难以列入十大产业振兴规划的主要原因，是中央并未改变抑制高房价的政策方针。在房价刚开始出现下滑就推出房地产振兴规划，一旦房价出现反弹，将令政府承担更大压力。
“中央目前对房地产市场的态度是，房价跌比涨好。房价稳定下跌，但不要跌得太厉害，是中央政府乐于看到的。”上述建设部官员说。

[来源：《财经网》 2009-2-13] [回目录]

我省在应对国际金融危机、促进经济发展打出的组合拳中，"刺激房地产业发展"可谓其中的一记重拳。投资、消费、出口，被喻为拉动经济发展的"三驾马车"，而房地产业就牵涉到"投资"和"消费"这两匹快马。所以，房地产业的发展态势将在很大程度上影响到我省扩大内需，促进经济又好又快、更高更快的步伐。

省住房和城乡建设厅在经过大量调研后，形成的《关于促进全省房地产市场健康快速发展的若干意见》，制定了15条促进房地产市场健康快速发展的扶持政策。《若干意见》强调，要优化投资环境、住房消费环境、服务环境；加大保障性住房建设力度和增加商品房有效供应，改善住房供应结构，目的就是通过实施更宽松、更灵活和有实质性突破的政策措施，强化房地产支柱产业地位和作用，培育新经济增长点，确保省委经济工作会议提出的房地产投资增长15%目标的实现。

在春风拂面之际，政府又及时"加柴"，我省房地产业定会升温。

稳定和发展房地产市场省级政府负总责稳定和发展房地产市场，我省确立了实行省级政府负总责，市(地)、县(市)政府抓落实的工作责任制；为此，成立了由省委常委、常务副省长杜家毫为组长，副省长于莎燕为副组长，省直相关部门主要负责人为成员的省促进房地产业健康快速发展领导小组。

促进我省房地产业健康快速发展的下一步工作重在抓好政策落实。迅速落实省政府《关于促进房地产市场健康快速发展的若干意见》，省直有关部门和地市人民政府将抓紧制定《若干意见》的实施细则和配套办法，把惠民政策落到实处。此外，还将召开专题推进会议，进一步推进全省房地产健康快速发展。加强督办检查。建立联席会议制度和巡查制度。针对全省房地产市场发展中存在的问题研究解决推进办法和措施，进一步加强对各地各部门改善发展环境和推进落实工作的督办考核。

2008房地产市场平稳发展2008年，我省房地产市场保持了平稳发展势头，呈现出"三个较快增长、价格平稳"的发展特点。

"三个较快增长"表现为：房地产开发投资增长较快。全省完成投资453亿元，同比增长18.5%；中低价位、中小户型住宅建设增长较快。新开工90平方米以下住宅面积1191万平方米，同比增长31.2%。竣工90平方米以下住宅面积792万平方米，同比增长13%；商品房开工面积增长较快。新开工商品房面积2245万平方米，同比增长23.2%。

价格平稳表现为，全省商品房平均价格2811元/平方米，比去年同期增长330元每平方米，同比增幅为13.3%，增幅同比持平。

据悉，2008年，全省商品房竣工面积1341万平方米，全省销售商品房1498万平方米，二手房交易面积1300万平方米。商品住宅积压量回落。空置三年以上商品住宅25万平方米，同比下降14%。

专家预测我省房地产市场不会大起大落房地产市场关系千家万户。2009年，在金融危机影响和房地产新政的共同作用下，我省房地产市场将会沿着怎样的运行轨道前进？为此，记者采访了省住房和城乡建设厅总经济师谭建春。谭建春说，2009年，我省房地产市场将继续保持平稳健康发展态势，不会出现大起大落现象。

谭建春从供求关系上分析了我省房地产市场的发展潜力。他说，我省房地产市场潜在需求很大，有较大的发展空间。首先，从供需关系上看，我省住房建设成套率较低，实际需求住房套数较大。目前我省有成套住房4926852套，居民户数为6452132户，按每户居住一套住房计算，我省缺少住房1525280套，而户均一套住房是人们最基本的生活追求，这样的市场需求完全属于刚性需求。其次，随着城市化进程的加快，农村人口大量涌入城市，按2007年人口增长速度计算，未来5年内城镇人口增加应在100万人以上，按人均23平方米住房计算，至少需要住房2000万平方米以上。此外，5年内大规模拆迁将产生被动需求8000万平方米；要达到国家人均住房平均水平，还有产生改善性住房需求8400万平方米，这些均属刚性需求。

正是因为这些多层次的需求，使谭建春对2009年我省房地产市场发展充满信心。他认为，2009年，我省房地产投资将继续保持增长趋势，有望完成省委经济工作会议提出的增长15%的目标。商品房新开工面积预计和2008年持平，加上上年结转的2300万平方米，预计2009年商品房施工面积将保持在4000万平方米以上。虽然商品房销售会在一定时期保持下滑趋势，但下滑幅度会逐步减小，预计下半年或年底前会止跌上升。对于百姓关注的房地产价格问题，谭建春说，商品房价格将会稳步小幅上涨，各城市房价变化将会呈现一定的差异化。

[来源：黑龙江日报 2009-2-11] [回目录]

“房屋券”设想：借力万亿农村资产提振内需

国家统计局官员建议，盘活农村房产，成立“房屋银行”，发行“房屋券”，鼓励农民工在城镇置业

一项通过实施房屋劵制度，以提振住房消费、增加城市化率的大胆建议引起热议。

该项建议由国家统计局办公室毛盛勇提出，其初步设想发表在统计局机关报《中国信息报》。根据他构想的测算，以全国农民约一半进城、农民在农村房屋每平方米100元计价，至少可以释放盘活约1万亿以上的农村资产。

建议提出，可以由政府成立一个相应的“房屋银行”，面向有在城市购房意愿的农民工，对其在农村的房产进行合理评估作价，发给其相应价值的“房屋券”。

农民持“房屋券”到城市购房时冲抵相应价值的房款，也可以作为抵押进行贷款。开发商则凭“房屋券”到“房屋银行”兑换相应数额的货币。

毛盛勇认为，这不仅可以解决农民工住房问题，也成为目前激活房地产市场的重要途径。在大量消化城市的闲置商品房的同时，还可以节约出大量的农村宅基地。“可以达到一箭多雕的效果。”他说。

去年下半年以来，居高不下的房地产市场日趋萎靡。根据国家发改委和国家统计局报告，截至去年12月底，全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8%。其中，空置商品住宅9069万平方米，同比增长32.3%，增幅提高9.4个百分点。2009年1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.9%，降幅比上个月扩大0.5个百分点。

全国工商联房地产业商会1月份已经向住房和城乡建设部建议，进一步拓宽房地产投融资渠道，改善投融资环境；短期内实行购房所得税抵扣政策，针对住房支付能力不足的低收入阶层在一定条件下予以购房补贴等，以促进房地产尽快振兴。

“房屋券”设想

毛盛勇建议，“房屋银行”可以由省一级政府为单位组建，资金可由中央财政和地方财政共同出，也可吸纳一定比例的社会资金。

农民凭借其农村房产作价的“房屋劵”可以到城市购房，开发商则凭“房屋券”到“房屋银行”兑换相应数额的货币。农民工一旦重新回到农村生活，可以凭“房屋券”到“房屋银行”回购或重新选择自己需要的房屋和宅基地，或者用货币直接购买。

“房屋券”作为一种有价证券，不能自由转让，不能兑现，只能由农民工在城市购房时使用。

根据国家统计局进行的普查，目前全国农民共有约2亿户家庭，户均住宅面积为128平方米（2006年数字），按此计算，农村约有住宅面积250亿平方米。如果按照每平方米100元的计价，约有2.5万亿资产。

不过毛盛勇告诉记者，农村居民不可能全部外出，如果按照一半外出粗略计算，可以盘活1万亿资产。

国家统计局进行过相关调查发现，目前全国有2.2亿农民工外出打工，其中跨省的约有1.2亿。由于部分农民工在打工地实际居住超过半年以上，实际上已经被统计为城镇人口，不过实际身份并未变化。“只有真正在城镇购房，而且享受到城镇的各种福利，这才是真正的城市化。”他说。

毛盛勇强调，这些农民工不可能都进入北京、上海等一线城市，但是“房屋券”制度形成的资金，有助于农民在二、三线城市购置住房。

目前，全国的城市化率约为40%，但是全国农业占整个经济的比重只有10%左右。按照中国宏观经济学会秘书长王建的说法，中国城市化的发展水平，比产业发展，特别是工业化的发展水平滞后30年。

毛盛勇则指出，农民住宅市场证券化，提高的不只是城市化率，还能为农村腾出土地进行集约经营。同时可以消化城市空置商品房，促进房地产以及相关产业尽快振兴。

根据农村250亿平方米住宅面积计算，合计有3700万亩耕地，去掉一些重复统计（楼房面积）部分，能盘活的耕地面积非常之大，仍可能达千万亩之多。

土地财政需变革

不过，“房屋券”目前只是一个设想，落实到具体执行还有很长的路要走。

中国建设银行总行专家、中国投资学会秘书长刘慧勇告诉记者，房地产的根本问题是要解决地方财政问题。由于地方财政严重依赖土地收入，因此地方政府需要尽快改变过去的财政收支模式，比如政府可以发行债券，以减少对卖地的依赖，同时预算法也需要改革。

“需要允许地方发债，就需要允许地方财政透支。”他说多年以来，地方卖地成为财政预算外收入的重要组成部分，根据北京大学中国经济研究中心平新乔教授的研究，近年来，土地出让占地方财政预算外收入60%以上，个别市县达90%左右。

如果农民拿“住房劵”购房，开发商拿“住房劵”到“住房银行”兑现资金，那么这些资金最终从哪里来，是关键问题。

刘慧勇认为这个出路可以是地方政府债券。这个债的利率可以比商业银行贷款利率低，比国家长期国债利率高，但地方发债后需要允许地方财政赤字。

此前根据1994年公布的《预算法》第二十八条，“地方各级预算按照量入为出、收支平衡的原则编制，不列赤字”。

全国工商联房地产业商会商业不动产专业委员会主任朱凌波(朱凌波博客,朱凌波新闻,朱凌波说吧)认为，推行“房屋券”的设想有一定难度。实行住房劵与住房证券化的方向是一致的，但是这绕不开农村和城市土地同地不同价的问题，即产权性质问题。

根据了解，目前发达国家有住房银行，其住房抵押贷款和反抵押贷款比较发达。而实施住房反抵押贷款，居民就可以以住房抵押给银行，取得贷款资金，如果贷款不能偿还（或者其他原因，如死亡），则银行可以收回房屋产权。

“实施‘房屋劵’意味着中国要采取房屋资产递进置换的方式，那么农村宅基地上面的‘小产权房’和城市‘大产权’商品房，如何形成一个可以证券化的好的流通模式？”朱凌波认为涉及小产权房的评估和合法化等一系列农村产权问题尚有待解决。

而全国工商联房地产业商会近期向住房和城乡建设部提出的振兴房地产业的一个途径是，尽快出台REITs(房地产投资信托基金)，并延长商业贷款项目的贷款周期。

[来源：21世纪经济报道 2009-2-13] [回目录]

银行信贷指向中高档楼盘，业内人士预测90/70政策将彻底松动

北京将成为第一个为90/70政策松绑的一线城市。

2月5日，针对中高档住房的开发建设，北京银行系统召集开发商，就开发贷问题向开发商和房地产协会征求意见。据一位参会的北京市房地产协会专家表示，这次会议是为了落实1月22日北京制定的15条新政，让开发商根据市场的需求来开发中高档住房，银行也将对中高档楼盘建设提供信贷支持，这也预示着90/70政策悄悄松绑。

一位接近北京建委的消息人士透露，这条规定将不再卡死开发商在申报项目时要严格执行90/70政策，为90/70政策松绑。

北京不再严控中高档房

1月23日，北京市9部门联合发布了《关于贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》（以下简称北京131号文），鼓励和支持住房合理消费，改善居民住房条件，促进北京房地产业持续稳定健康发展。

其中11条规定，对商品住房项目，根据城市总体规划确定的原则，统筹兼顾土地节约、集约利用和住房实际使用需求，在全市总量平衡前提下，根据市场需求确定套型面积和比例。

根据以往的信贷政策，银行为防范风险，对大户型、大面积的高档商品房等项目的开发贷款都较谨慎并有诸多限制。

而为了进一步落实北京131号文件放松对户型面积和比例的限制，北京银行系统特意召开了一次会议征求意见，支持开发商根据市场需求开发建设中高档房。

“文件针对为改善住房条件而购买二套房政策比国务院的131号文件更为宽松。从市场需求来讲，改善性住房的套型面积都比较大，总价高，文件中提到在全市总量平衡前提下，根据市场需求确定套型面积和比例，可见90/70平方米的政策限制不再卡得那么死了。”北京市房地产协会一专家告诉《华夏时报》记者。

上述消息人士称，由于房地产是一个区域性很强的行业，政策也应该因地制宜，让城市根据自己的实际情况做调整。在有足够中小户型供应、市场总量平衡的前提下，不再一刀切地要求开发商按照90/70政策去设计产品，体现开发商的市场主体地位。

改善性需求将释放

据记者从北京市房地产交易管理网了解到，北京市的存量房规模从2008年10月起连续4个月保持在34万套以上。

“以前受制于90/70政策，市场上70%的产品都是90平方米以下的中小户型。由于产品缺乏多元性，一旦产品销售不畅，受到积压最多的也是90平方米以下的产品。”阳光100副总裁范小冲认为。

据记者了解，不管是市中心项目还是郊区项目，不管是高档住宅还是普通住宅，或多或少都有90平方米以下住宅面积的比例。经过两年多的调控，90平方米以下房源在市场上已不再是紧俏货，反而成为了积压货。

另一方面，今年北京计划新建和收购保障性住房850万平方米,其中两限房650万平方米、将有21个项目约1.5万套限价房开始摇号配售。

“改善性住房的需求受到90/70政策影响而受到抑制，如果需求一旦释放，将会产生很大能量。”北京房地产协会一专家说。而从救市的方向来看，是朝着进一步松绑二套房，鼓励有改善住房需求的人购买第二套房的方向。

“目前楼市需求除了90平方米左右的初次置业外，还有很多120-130平方米左右的改善性需求，有的楼盘甚至大户型比小户型卖得抢手。”中大恒基市场部经理张大伟说，“自住性需求都是基于量力而行，是有限的预算，也是刚性需求。而改善性住房者都至少拥有一套住房，有房一族属于社会的中产阶层，购买力也很强。在现有市场和政策利好条件下，自住性需求可以释放的需求有限，而改善性住房也成为不可忽视的刚需力量。”“放开90/70政策，改善性住房的需求可以得到释放和满足，而在现有的市场环境下，改善性住房一旦释放，将成为购房的主力军。”我爱我家副总裁胡景晖对记者表示。

90/70政策将陆续解禁

131号文刚一出台，就受到开发商的热烈欢迎，SOHO中国潘石屹在给员工的内部信件中称“这是北京市政府给我们的大红包”。

本报记者采访了多位开发商，他们对松绑90/70政策表示欢迎。“开发商可以根据自己的核心竞争力和市场的需求来定位产品，而不需要再和保障性住房在中小户型这一区间混战了。”范小冲说。

“90/70政策出台的前提是市场泡沫化投机过度，政府基于解决自住性需求而抑制开发的投机行为而出台。如此市场经过一系列的调控和回归理性，加之对保障性住房的加大力度投资，靠一刀切的制定70%的比例就违背了市场自动调节的规律，也违背了政府出台政策的初衷。”《中国不动产》原主编张四宇说。

据记者了解，在各地出台的救市政策中，也渐渐开始放开90/70政策，把产品定位的主动权放权给开发商。近日，兰州发布十六条救市新政，其中决定自2009年1月1日起，将90/70政策调整为90/50；据其他媒体报道，从开发商审批项目时得知，杭州也正在松绑90/70政策，有望将政策调整为90/50。

“这将对开发商新报的项目会有帮助，也体现了政府在救市的同时兼顾拯救开发商的意图，毕竟房屋建设的主体是开发商，政府只能在一定范围内解决部分中低收入人的居住。”张四宇说，“如果说北京是小心的尝试，我大胆预测未来一定时间内这条政策必将彻底松动，到时不是靠法规来约束开发商，而是靠市场自动调节，即使不取消，也会如同虚设。”

[来源：华夏时报 2009-2-16] [回目录]

在房地产市场持续不振的背景下，中国多个城市近期纷纷推出了一系列“购房落户”政策，刺激房地产市场消费。而自去年11月启动的第一轮楼市新政效应目前逐渐淡化，各界都在期待第二阶段的楼市刺激政策。

“购房入户”政策曾是拉动楼市法宝，始见于上世纪90年代后期的中国房地产市场，较早推出购房入户政策的是北京、上海等大城市，是许多城市拉动房产市场的做法。后来，由于购房入户政策导致城市人口过快增长和带来了教育、社保负担比较重等问题,不少城市纷纷取消购房入户。

中国多地推出“购房落户”政策

在当前楼市持续低迷、多重政策出台但效果尚未显现之时，购房落户政策开始重回民众视野，并开始被一些大城市视为拯救房市的利器。而一直推行购房落户的城市，纷纷重新调整该政策，降低门槛，刺激楼市。去年时杭州市将购房落户政策实施范围，由原先的特别区域扩大到主城区，落户主城区的购房标准最低为80万元。

2008年12月12日，成都市率先实施购房落户新政。

2009年1月19日，武汉市发布购房落户新政的细则，对购房范围、落户条件、新旧政策适用的界定等问题进行了明确。

2009年1月20日，直辖市重庆也出台政策，规定重庆新购房户，在主城区购买建筑面积90平米以上商品房，可将户口迁入主城区。

2009年2月4日，天津市政府宣布申办天津市蓝印户口的购房款标准，由原来统一的100万元调低为市内六区、塘沽区80万元，环城四区和汉沽区、大港区60万元，宝坻区、武清区和三县40万元。

2009年2月13日，广东省十一届人大二次会议正式开幕，省建设厅提交给与会代表的参阅材料《2008年我省房地产市场运行情况及2009年工作思路》中提出，拟在有条件城市放宽购房入户政策。这也使广东成为第一个拟推购房落户政策的省份。

此外，在长沙，取消了以往购房落户需要60平米及以上条件限制。在河北保定，凡在市区城区购买商品住房，无论购买面积和金额，均可无条件办理购房者本人以及直系亲属的市区户口，同时取消户籍保税登记。第三个定期新规定是购房落户不再售房屋限制，买二手房也可以落户了。

新一轮楼市刺激政策待出

2008年，中国房地产市场深度调整，楼市持续低迷，减税、降息等相关政策密集出台。目前，自去年11月启动的第一轮楼市新政已经释放了一批积累已久的购买力，但上一波反弹的势头在今年1月已经式微。

随着前期的政策效应逐步释放殆尽，在几个月来各地房地产市场持续不振的背景下，各地方政府近期也纷纷开始酝酿新一轮的救市政策，市场对房地产“救市”挺进新一阶段的遐想也与日俱增。但目前购房退税、购房入户以及取消二套房贷和外资购房限制等这些政策仅限于个别城市，尚未在全国推开。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，中央也不会出台这样统一的政策，而应该是各地政府自行出台，但是“要掌握好节奏和力度”。

媒体解读称，前一阶段各地以“契税、营业税减免，首次购房利率7折”等为主的救市政策，主要意图是为首次置业需求松绑；那么，新一轮的楼市新政，刺激的对象明显是整体购房需求。

而据报道，二00九年，中央还将进一步出台稳定楼市政策。目前，住房和城乡建设部正酝酿出台政策解决“夹心层”住房难，央行正拟定房地产投资信托基金工作方案，以拓宽房地产融资渠道。

财政部则表示，将适时出台房地产税收新政。二00八年，中央政府三次调整了房地产相关的税收政策。其中包括为鼓励普通住房消费，减免二手房交易环节税费等政策。财政部税政司副司长王晓华近期表示，这些房地产税收优惠政策效果的显现会有一定的滞后性。二00八年对房地产市场税收政策调整比较密集，二00九年是否出台新的税费政策，要视情而定，如果执行效果较好会延续这些政策，如果执行得效果不好，可能会考虑进一步出台新的财税政策措施。

此外，有媒体报道称，汽车产业、钢铁产业等振兴规划的审议通过，率先拉开中国新一轮经济刺激的序幕。新一轮经济刺激计划的焦点是扩大内需和提振工业，作为扩大内需的关键，如何激活房地产已经处在决策范围之内了，在两会前后或会有新政策出台。

[来源：中国新闻网 2009-2-17] [回目录]

此前被传得沸沸扬扬的能源振兴规划最终可能被房地产相关规划所取代。而房地产相关规划仍被列为机密内容，尽管此前全国工商联房地产商会向住房和城乡建设部提交了一份“房地产规划报告”，但据一位接近住房和城乡建设部的人士透露，该方案可能需要进一步修正。

此前有消息称，中国机械工业联合会总工程师隋永滨在2月14日的一次公开会议上表示，国务院拟在九大行业振兴规划之外再出台1个能源领域的规划，即所谓的“9＋1规划”。

“我当时就已经明确表示了房地产规划将取代能源振兴规划。”隋永滨在接受《第一财经日报》采访时表示。

房地产先行

而发改委能源所的一位专家也向本报表示，此前国家能源局规划司一直在做能源振兴规划的相关方案，在最后上报的时候，最终让位于房地产。

“能源是国家的支柱产业，而且现在我们国家处在资源化中期阶段，工业在国民经济中占的比重越来越大，尽管我们国家在优化产业结构，但实际上走的还是工业化的过程，工业在国民经济中所占的比重不是减少而是增加。”国家安监总局煤炭信息研究院院长黄盛初在接受本报采访时亦如此表示。

黄盛初同时表示：“工业靠的就是能源，而中国的能源主要只能靠自己，否则能源安全就得不到保障。”但结果恰恰相反，最后一个“1”最终确定为房地产规划，尽管一位接近住房和城乡建设部的人士透露，目前,住房和城乡建设部内部都有争议，应该叫“房地产振兴规划”还是叫“房地产中长期规划”。

“最开始的‘9＋1’是有能源振兴规划的。”隋永滨最后表示。

对于能源振兴规划最终出局，中国发展战略学研究会专家委员金思宇也表示了不解。在接受本报采访时，金思宇表示，美国的原油库存是3.5亿桶，而中国只有1.78亿桶，再加上中国的煤炭资源应该进行战略储备。

能源规划上升到战略位置

不过，随着石化振兴规划提上台面，一些专家认为，如果再出台能源振兴规划，将有一部分内容与石化振兴规划重复，“如果把石油包括在石化振兴方案中，那么能源振兴方案剩下的就只有煤炭了。”中石油规划研究总院的一位相关负责人同样表示。

我国一次能源消费中，煤炭消费所占比重为70%左右，比世界平均水平高40个百分点。我国煤炭消费量世界第一。

上述中石油规划研究总院的负责人进一步表示：“那么这个覆盖范围就小了很多。”并且在昨日下午通过的石化振兴规划中，国务院已经明确表示了石化振兴方案的具体内容，其中“统筹重大项目布局，大力推进技术改造。抓紧组织实施在建炼油、乙烯重大项目，增强产业发展后劲。推广资源综合利用和废弃物资源化技术，发展循环经济”被认为是对石油的下游产业作出了具体的指导。

同时，按照国务院审批通过的石化振兴方案，其中还包括了控制总量、淘汰落后产能。停止审批单纯扩大产能的焦炭、电石等煤化工项目，坚决遏制煤化工盲目发展势头，并且要加大政策扶持力度。抓紧落实成品油储备，完善税收政策，增加技改投入，加大对石化企业的信贷支持。

“因此，能源不存在振兴的问题，而是一个中长期发展战略的问题，这是国家的一个宏观考虑。”上述中石油规划研究总院的负责人最后表示。

[来源：第一财经日报 2009-2-20] [回目录]

昨天，市国土局透露，本市正在考虑进行“宅基地换房”试点工作，但具体地点尚未最终确定，还需要上报市政府讨论批准。

据介绍，“宅基地换房”的办法源于天津，本市将借鉴天津的做法，选择较为合适的地区进行试点工作。

为此，市国土局拟定了《北京市农村集体建设用地使用权流转试点指导意见(征求意见稿)》(下称《指导意见》)。目的就是推动本市农村二、三产业发展，增加农民收入，建立城乡一体化的土地市场。

按照拟定的《指导意见》，农民所分得的房屋仍是集体产权(即通常所说的小产权)，而腾退出来的宅基地仍然是集体土地性质，不能用于房地产开发等用途，主要用来发展村镇企业集体经济。

关于土地流转的最高使用年限，《指导意见》规定将参照同用途国有土地使用权出让的最高年限确定，具体使用年限由土地流转双方在此基础上协商确定；以出让、出租等方式流转集体建设用地使用权的，须经本集体村民会议2/3以上成员或代表同意。

对于符合规划、合法取得且权属明晰的集体建设用地可依法采取出让、租赁、作价入股、转让等方式进行流转，流转的集体建设用地可用于二、三产业发展，但必须符合国家产业政策、土地供应政策、环保要求等，不得用于商品住宅开发。

目前《指导意见》尚未得到最终批准，还有待国土部正式出台相关管理办法后进行修订，但本市集体建设用地使用权流转肯定会逐步开展起来。

此前，市国土局局长魏成林曾表示，本市集体土地出让转让管理办法年内肯定会出台。他同时强调，“宅基地换房”只限于集体建设用地，不能涉及农用地和耕地，并且宅基地不能牵涉到城乡流转，否则将造成“小产权房”等问题。

[来源：京华时报 2009-2-17] [回目录]

尽管房地产行业整体下行趋势暂时难改，但商业地产，尤其是二三线城市的商业地产在近期却成为部分资本的追逐目标，专家预计明年将是外资收购我国商业地产的高峰期。

资本纷纷涌入

“现在正有一批外资活跃在国内的二三线城市，准备抄底商业地产。”国际物业顾问DTZ戴德梁行华北区董事总经理何衍钧日前透露，近半年以来，虽然房地产市场持续下行，但商业地产逐渐成为外国投资者的目标，一批来自澳大利亚等国的基金正积极考察商业地产，并在沈阳等地下单购入不动产。其中，由于看好中国消费前景，商铺成为最为抢手的投资标的，其次是写字楼；由于二线城市投资成本较低，受到了更多投资者的关注，有专家估计，已有约5亿美元的私募资金在中国的二三线城市接盘。

日前，美国华平基金一次性投资1亿美元整体收购西安大唐不夜城A地块10万平方米商建物业；中东欧规模最大的房地产企业环达通则制定了在中国二三线城市发展的策略，2008年底拿下大连29万平方米商业用地，2009年1月在成都投资的凯丹广场动工。

对此，DTZ戴德梁行华北区商业部（商铺）主管聂绮冰表示，投资商业地产在经济转好时更容易获得高额回报，预计明年将是外资收购商业地产的高峰期。

与外资不谋而合，国内地产大佬冯仑、潘石屹也多次在不同场合表示看好商业地产前景。万通董事局主席冯仑表示，目前我国的房地产市场中，“住宅产业深受政策因素影响，逐步脱离理性商品市场规律，让我们越来越难判断了；而商用不动产市场化程度高，要特别关注，我们希望在这些领域的创新可以得到市场的回馈，可以得到变现的机会。”

冯仑认为，未来三到五年间，我国商业住宅供应十分充足，住宅市场开发空间有限。在美国等发达国家，商业地产开发企业的市值远大于住宅开发企业，商业地产将成为房地产行业的下一个发展机会。“在上一个房地产蜜月当中，我们为全球贡献了一个最大的住宅公司——万科，我个人认为下一个蜜月来的时候，我们会为全球贡献一个最大的商用不动产公司”。

二线城市成主战场

对于商业地产的未来，DTZ戴德梁行华北区董事张家鹏认为投资群“看完印度、看完越南、看完欧洲美国，仍只有中国有利可图”。

他表示，从全球范围来看，中国市场稳定，并且“起码还是在增长”；长远来看，中国仍需解决城市化问题，二线城市是目前的最大主力。而商业地产和住宅的属性完全不一样，除非经济体发生本质变化才会受到市场影响，不像住宅市场经济一旦下滑就会遭遇打压。以北京为例，眼下两极化发展趋势明显，虽然整体租金下滑，但核心物业的租金仍然在上涨。

而此前第一太平戴维斯提供的数据显示，除北京、上海等城市外，不少城市仍缺乏足够的商用物业为经济发展配套，以天津为例，甲级写字楼仅有30万平方米，符合甲A级标准的写字楼约为10万平米，整个城市的甲A级标准写字楼体量甚至不如北京CBD区域一栋写字楼。其他二、三线城市的供求情况更不容乐观。

中国指数研究院的数据显示，根据北京、深圳、上海、广州、天津、重庆、成都、武汉、杭州、南京、长沙、南昌、苏州、大连、青岛、西安等16个城市的投资额数据，二三线城市在2008年得到更多资金的支持，投资额增幅明显高于全国平均水平。1-11月，京深沪广四大城市投资额同比增速分别为-7.1%、1.7%、4.7%、13.4%。

二三线城市中，西安、南昌、天津分别为39.8%、35.0%、28.9%，苏州、大连、杭州等城市投资额增速均超过20%。而造成这种情况的原因或是由于二线城市房地产市场起步晚，房价/地价水平相对较低，市场空间相对较大；另外，以深圳、上海为首的一线城市08年房价降幅较为明显，一定程度上影响了当地投资者的信心。

悬念仍存

尽管不少资本逆势流入商业不动产领域，但在房地产整体行业下行趋势下，商业地产能否独善其身悬念犹存。

中国指数研究院提供的数据显示，2008年1-11月，我国住宅开发投资额为19332.66亿元，同比增长25.21%；办公楼和商业营业用房投资额分别为923.15亿元和2695.44亿元，分别同比增长0.04%和16.08%。

中国指数研究院分析员认为，住宅投资增幅仍远高于非住宅物业投资原因有两点：第一，商业地产投资周期更长，资金规模要求更高，在市场调整期，企业更倾向于选择投资周期相对较短、资金需求相对较低的住宅项目；第二，历史累计效应，2008年中国房地产市场调整幅度较大，销售面积、销售额等指标降幅明显（1-11月分别同比下降18.3%和19.75%），但由于房地产市场本身的周期性，多数企业在2006-2007年期间大举扩张期时，在物业类型选择上更倾向于住宅市场（2006-2007年住宅市场投资额增幅均高于非住宅市场），因此2008年企业在放缓投资时，住宅市场因为拥有更多的历史项目储备，仍会保持较高的投资增速。

此外，专注于商业地产的私募股权投资也陷入低谷。据清科研究中心统计，2008年房地产行业共发生12笔私募股权投资案例，比去年减少了22笔，披露的投资金额为17.10亿美元，比去年减少22.49亿美元，投资案例数和投资金额的下降幅度均超过了50%。

与此同时，商业地产项目的甩卖趋势仍在继续，李嘉诚近期相继抛售位于长宁区的上海黄金城道商铺及浦东的御翠园8栋商业别墅及会所；商业地产退地大单出现，郭鹤年旗下的嘉里建设和香格里拉日前联合宣布，“放弃购买唐山市地块之权利”，按照此前计划，该地块将用作酒店、住宅和商业物业开发。为此，两公司将合计支付2390万港元的退地罚金。

尽管存在分歧，但二三线城市的商业地产仍然被部分资本所看好。而此前中国证券报记者在采访温州投资者时，他们亦表示在住宅市场无利可图的情况下，已经把目光转向二三线城市和商用不动产，目的在于博取租金长期收益。2009年，在房地产市场整体下行趋势难改的背景下，商业地产、特别是二三线城市的商业地产或将成为市场亮色。

南京市中心新街口附近的一条主干道旁,一家房地产开发商新推的写字楼促销广告。广告牌上“投资50万元相当于做公务员”、“给你机会”等广告语引人注目。

[来源：中国证券报 2009-2-5] [回目录]

REITs(房地产投资信托基金)试点又有新进展。

"我们准备打报告，走央行的模式。"2月3日，一位正在推进REITs项目的东部某地方金融办人士透露。此举意味着，该REITs项目将在银行间市场发行，而非交易所公开上市；同时，在产品设计上，该REITs也会不采用国际通行的买断式，而通过信托方式来隔离资产的所有权和收益权，发行人不丧失对资产的控制权，只是将资产的收益权转让给信托单位持有人。

选择何种发行渠道曾是该REITs项目推进过程中的一大难题，徘徊良久。

"根据我们与监管机构的沟通，在我国将要推行的REITs试点方案中，将银行间市场作为REITs发行和流通主渠道的可能性很高，一开始就大规模推出个人投资者可参与的公开上市型REITs的可能性较低。"北京某券商投行人士说。

与此同时，作为银监会支持REITs的重要抓手--《信托公司房地产投资信托业务管理办法(草案)》(下称"草案")，在经过内部征求意见后，目前正在修订之中。这一管理办法，"估计今年就会出台。"2月2日，一位曾接触过草案的知情人士称。

先走银行间市场

无论是REITs项目推进者还是投行人士均认为，依托信托方式，先走银行间市场，推出REITs的速度更快，障碍更小。

2009年伊始，银监会召开"2008年信托公司峰会暨非银行金融机构监管工作会议"(下称"会议")，提出支持信托公司开展金融创新。而随着REITs试点的推出，REITs的发起人可以利用信托平台来操作；但银监会同时强调，禁止开展无收益房屋信托。

"信托公司什么时候可以做REITs，会议上并没有说，但对于准REITs，信托公司都在做，做成完全跟国外一样的买断式也没有必要，做准的完全够了。"牛年春节前夕，一位参加会议的信托公司高层直言。

前述地方金融办人士称，不采用买断式也是央行推进REITs试点的一个思路。他表示，央行的设想类似于固定收益产品，不真实转让资产的控制权，只是转让资产所产生的收益权，信托正是隔离所有权和收益权的平台；而证监会的思路可能是买断式的，标的资产的控制权要交给资产管理公司，而资产管理公司又主要由券商、基金公司发起设立。

依据前述知情人士的理解，银监会支持REITs的一个总体思路也是一种类固定收益产品，面向机构投资者，并要求风险可控。

与现有的房地产信托计划相比，信托公司参与REITs，有何重要突破呢？"如果各方论证可行，(房地产投资信托)可以到银行间市场去发行，对象是机构投资者，不发售给脆弱的个人投资者。"前述知情人士透露。

在前述会议上，银监会主席刘明康也要求信托公司，做好信托产品对成熟自然人和机构投资人的区分，不得向脆弱的自然人推介信托产品。

上述券商投行人士称，在REITs运作方式上，草案规定，可能采用封闭式。经核准的信托单位总额在信托合同期限内固定不变，信托单位可以质押、交易，但信托单位持有人不得申请赎回。

草案撰写者认为，在运作方式上，综合考虑房地产信托资产长期性的特征以及各国房地产信托起步阶段的经验，建议采用封闭式，先设置一定的存续期限，到期后投资者可以选择赎回或转为新的房地产信托。

而为了风险可控，草案也作出相应的规定。如关于开发性物业投资的规定，草案表示，对房地产信托进行开发性物业投资从严规定，如禁止投资或限定投资上限不得超过总资产的20%；再如REITs负债经营比例，草案建议在试点期间负债比例不宜超过不动产资产净值的30%。而在资金投向上，草案表示，信托公司将通过契约与投资者约定资金信托关系，信托资金的具体投向是成熟的商业物业。

"为降低风险，资金投向主要是有稳定现金流的，且有第二还款来源、有保障的投资对象，主要是商业地产，包括饮食城等。"上述知情人士称。

姗姗来迟为哪般？

近年来，房地产信托融资的资金规模逐步壮大。

2008年以来，房地产市场遭遇融资困境，带来了房地产类信托发行的高潮。统计数据显示，截至2008年8月23日，当年房地产信托的募集资金总额已大于2007年全年总规模。

"但由于相关法律法规尚不完善，目前我国的这些房地产信托融资产品并非真正的REITs，而是准REITs产品。"前述券商投行人士直言，与从境外基金、国内基金、信托产品上挖掘融资渠道相比，REITs模式能够提供更稳定的长期资金支持。

这位投行人士称，中国的REITs产品为何姗姗来迟，原因之一在于监管部门之间职能尚未理顺。按照中国金融业分业监管的原则，信托公司由银监会而非证监会监管。在这种情况下，作为信托基金的REITs只能在银行间市场流通。

但上述投行人士指出，目前矛盾在于，按照国际惯例，REITs应该是可以在股票市场流通，而且如果只能在银行间市场流通，那么REITs募集资金有限，且个人投资者和相当多的机构投资者不能参与，则难以体现REITs的规模和流通价值。

同时，由于中国目前《公司法》下尚不能通过设立特殊目的公司来发行REITs并上市，中国式REITs很可能通过依托信托公司、基金管理公司来操作。

REITs可能带来的金融风险，则是"姗姗来迟"的第二个原因。前述投行人士称，REITs方案需由很多个主管部门协同制定，而由于席卷全球的经济金融危机就是由于金融创新过度、缺乏适当监管造成的，这使得政府在制定相关政策时心存顾虑，会更加谨慎。

此外，REITs运作过程中双重税收的问题也是制约因素之一。如在基金本身和租金收益两个环节双重缴税，会导致基金持有者收益严重受损，只有解决了税收问题，才能保证REITs顺利发行。

近期，对于REITs推出后的市场欢迎度不应有太多期待，"目前要做的是先把产品推出来，做好产品结构、监管以及法律制度等方面的安排。"1月22日，上海市金融办主任方星海如是说。

[来源：21世纪经济报道 2009-2-4] [回目录]

虽然有点延期，但工行房贷客户期待中的“新年红包”毕竟还是等来了。

昨日，中国工商银行（601398）在其网站公布了存量房贷利率优惠实施细则，明确自2月10日起，去年10月27日前发放执行基准利率0.85倍的个人住房贷款，无不良记录借款人将享受0.7倍优惠利率，且无需客户上门申请，工行将通过计算机系统对符合条件的房贷统一进行调整。

这也是工行首次正式公开发布其存量房贷细则。据了解，该行符合条件的房贷借款人超过百万户。

信用记录成关注焦点

根据工行此次公布的细则，能够自动调整的个人房贷主要限定有三个条件：一是2008年10月27日之前发放的个人住房贷款，二是此前执行的利率是基准利率的0.85倍，三则是信用记录——借款人近2年内没有连续2期（含）以上的违约记录，在该行的其他贷款也无不良记录。

其中，信用记录又成为工行最为关注的条件。其细则明确规定，对于此次调整后享受优惠贷款利率的客户，如在未来还款期间连续违约2期（含）以上，工商银行将取消对该客户享受0.7倍的优惠利率。

至于不符合以上条件的房贷客户，工行并未明确是否可以给予优惠。此次细则工行并未提及第二套房贷，仅对因特殊原因存在历史不良信用记录而无法享受此次优惠利率调整的借款人，推出了特别处理措施：即该借款人目前已经正常还款，最近还款日前24个月内没有连续2期（含）以上违约记录，在工行其他贷款无不良记录的，也可向贷款经办行提出书面申请，贷款经办行在分析判断借款人违约原因、归还贷款能力、借款人履约承诺等基础上，可对其贷款利率下浮比例进行调整。

但对到底哪类房贷客户才能纳入此类，工行并未详细阐释。其仅提示，对个人住房贷款利率优惠政策及相关事宜，个人住房贷款客户可向贷款经办行具体咨询。

据银行业内人士与前三个条件对比分析，这或许是工行给出的一个可操作的弹性空间，比如某客户在工行的其他贷款上存在违约记录，但能说明属于特殊原因，也可享受利率优惠，具体调至7折、7.5折或其他则可由贷款经办行自由裁量。

或引发其他银行效仿

随着工行存量房贷优惠细则的公布，至此占据个人房贷市场过半份额的四大国有银行相关措施已全部露面。仅从上海市场来看，中行、建行和工行一样均未设置金额限制，而且中行也采取了不用客户主动上门申请、坐等银行通知的模式。相对来说，三大行优惠和便民力度，较大多数银行都大。而在此前，就有媒体预测，随着工行细则的发布，可能引发其他银行第二轮政策的跟进。

对此，昨日接受记者采访的某股份银行信贷部人士也坦言，“确实有压力，小银行也要生存。”但是否会调整存量房贷优惠政策，他则指这应是高层的决策。

可见的是，各行目前对于存量房贷优惠政策，实际上都存在一定弹性，且有些银行已经做过调整。

工行2008年半年报显示，截至2008年6月末，该行个人住房贷款余额约为5757亿元，按照其2008年全年个人贷款增加737亿元，上半年新增490亿元中有390亿元的房贷比例测算，预计其到2008年末个人住房贷款余额约在6000亿元左右。具体到对利润的影响，如以国泰君安银行业分析师伍永刚假定银行房贷80%实行利率优惠（8.5折转7折），对上市银行净利润的影响为3.5个百分点计算，而工行2008年前三季度净利润已达930亿元，即使假定其全年净利润仅为1000亿元计算，其存量房贷优惠利润损失粗略计算也将达到35亿元。

至于此前“爽约”是否因为担心利润损失，工行昨日发布的房贷细则也并未提及，仅再次强调是在做充分准备。

[来源：东方早报 2009-2-5] [回目录]

未来数年，我国城市化水平虽然仍将会持续提高，但数据显示城市化速度的拐点已经出现，未来增速放缓。中国的城市化进程将经历由外延式增长向内涵式增长的演变，商业地产将比住宅有更为广阔的发展空间。

但是，市场流通性较差、投资回收期较长等问题，是国内商业地产，不得不面临的巨大挑战。远期市场的巨大需求与近期资金的严重不足，让非住宅类开发商处于美好前景与残酷现实的挣扎之中。

2008年12月3日，在国务院常务会议上，研究确定了九项金融措施。其中，第五条明确表示要发展房地产投资信托基金。据悉，天津滨海新区与上海浦东新区相关物业可能成为首批REITs试点产品，分别登陆深圳和上海证券交易所。这预示着在中国大陆创设REITs市场，已近在眼前。

根据国外经验，REITs的投资标的，主要是租赁性物业，而非自用性物业即住宅类物业。显然，商业地产主要为租赁性物业。因此，在中国大陆创设REITs市场，最大的受益者将是商业地产开发商。

REITs市场的创设，将为房地产行业，特别是商业地产行业，提供难以想象的发展空间。对于商业地产开发商而言，通过将物业打包发行REITs，能极大的缩短其投资回收周期，大幅提高其业务发展速度，彻底改变商业地产开发商的业务发展模式。因此，对于相关房地产开发公司而言，非住宅类的物业和土地储备越多的公司，其利好越大；财务杠杆越高的公司，其发行REITs的意愿越强。

似乎，REITs即将成为商业地产开发商的解渴源水。

但要实现REITs的公开上市，并非易事。据报道称，在试点构架中，将以“制度先行、试点并行”为原则，REITs将依托信托制度的形式，发行主体以持有物业或出租型自有物业为主，后者包括商业地产、写字楼、商铺。

从发行主体看，按照香港的模式，“在REITs的信托资产上会加一个壳公司，即SPV（特殊目的公司），信托资产则以某种股权形式放入SPV，由SPV发行基金”。前述券商投行负责人表示，但国内《公司法》下目前尚不能通过设立SPV来发行REITs并上市。鉴于此种情形，在试点中可能直接以信托资产的名义来发行REITs。

从发行场所看，选择银行间市场，还是交易所市场来发行，则是此前有关部门与投行等部门讨论的焦点之一。

因此，REITs的公开发行之路并非一帆风顺，其中的障碍尚未完全清除。即使短期内REITs试点登陆证券交易所，其规模也不可能很大，开发商受益非常有限。中国社科院金融所金融市场研究室副主任尹中立表示：“REITs作为金融创新的尝试，值得鼓励，可以试点，但要稳妥推出，不要急于求成，千万不能大张旗鼓，将其作为一个救市稻草。”

总之，我们认为REITs的前景可期，未来或将成为商业地产开发资金主要的源水。但现实是进入2009年，开发商的销售难度将继续增大，即使在各地方府的救市政策帮助下，开发商的牛年也很难牛气，REITs这杯远水仍旧无法解开发商的近渴。

[来源：华夏时报 2009-2-2] [回目录]

春节之后，在国务院促进内需政策的指引下，去年以来一直戴在开发商头上的资金“紧箍”明显松了不少，特别是银行放松的“银根”，让期望在今年继续扩张买地的开发商看到了希望。

《第一财经日报》了解到，今年银行在关注信贷规模扩大的同时，信贷结构也将发生变化。

开发贷款松动

银行贷款松动，首先反映在给开发商的授信额度变化上。广州恒大地产集团相关负责人透露，春节以前，各家银行给该集团的授信额度都较去年高。而深圳一家上市房地产公司的负责人也表示，今年银行的授信额度比去年增长幅度较大。同时，新增开发贷款的申请难度也较去年大为降低。

此外，银行的态度也较去年发生较大转变。有知情人士透露，去年是开发商自己去找银行商量贷款事宜，而现在，已经有银行主动找上门，希望企业多从银行拿点钱出来周转。

而另外一家开发商则表示，银行收紧银根，主要是遏制了开发商的买地冲动。在2006、2007年，开发商前脚在土地交易市场拍到地，后脚就已经有银行主动谈贷款的事宜了。直到去年银行脸色变化后，开发商的疯狂买地行为才有所收敛。

除去明确放松二套房政策，去年底国务院确定的三条关于房地产的新政策更首次态度鲜明地表示将支持房地产企业合理融资需求，并“加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力、有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务”。

“上述政策意味着政府已经为2009年的房地产开发贷款确定了基调，开发商至少有了申请新增贷款的可能。”一位不愿透露姓名的银行业人士告诉本报记者。

银行瞄准商业项目

来自银行业的数据，也表明了银行今年以来“银根”的放松。

央行昨日公布的最新数据显示，１月份中国新增人民币贷款达1.62万亿元人民币，再创历史新高。

分析人士表示，就全国范围而言，虽然没有更详细的数据，但可以肯定的是这些贷款主要进入到铁路、公路、基础设施建设中去，而随着一系列基础设施等大项目的实施，其对中下游产业的带动效应也必然会显现出来，开发贷款作为房地产贷款中重要的组成部分，也会受益。

“今年我行将继续进一步调整优化信贷结构，稳定优质客户市场份额。”农业银行广东省分行相关负责人表示，今年该行将重点做好经济发达地区的房地产信贷业务，择机推进二、三线城市的房地产信贷业务。在客户结构上，对开发商综合实力强、品牌优、项目区位优势明显、价格定位理性、仍能有效适应市场刚性需求的大中城市区域的普通住宅优质项目，也将有选择地介入。

在重点支持项目上，该人士表示，在城市经济步入成熟阶段后，楼宇经济具有较好发展前景，特别是地处大中城市中心区或繁华商贸区的商业性开发项目和经营性物业，资产价值稳定，经营主体现金流量充足，持续发展能力强，该行将有选择地介入甲级及以上写字楼、四星级及以上宾馆酒店、商业中心区购物中心及其他综合性商业项目等。同时加大对中小户型、中低价位普通商品住房项目及政府回购的保障性住房项目的信贷投入。

此前，工商银行深圳市分行投资银行部总经理丘远平在接受《第一财经日报》采访时表示，深圳房地产企业中的万科、中海、金地等此前已与该行有过接触，并对该行的并购贷款表示出了较大的兴趣，目前上述公司已被列入并购贷款的储备项目。

不过，与国有大行积极备战开发贷款相比，中小商业银行在开发贷款方面则显得比较谨慎。

“我们行一直专注于二手房按揭，开发贷款做得非常少，在全国一些主要城市，甚至连一笔开发贷款都没有。”深圳某商业银行人士告诉《第一财经日报》，该行今年的重点仍将重点关注符合国家产业政策投向的企业与项目。

广东另一商业银行也表示，该行今年的总体信贷策略是要支持重点项目。而加大对国家重点项目的营销力度、加大对支柱型企业的贷款投放力度、加深与各级政府的合作关系也是重点之一。

值得提及的是，也有分析人士对银行贷款的松动表示担忧。目前，国内房地产上市公司的负债比率较高，在香港，负债比率为40%被视作开发商资金债务状况的警戒线，但内地开发商的平均负债比率都高达60%，甚至有企业超过80%。在这种情形下，如果银行继续增加贷款，开发商高举债扩张的风险将越积越大。

[来源：第一财经日报 2009-2-13] [回目录]

纷繁杂乱的中国房地产市场，隐蔽神秘的投资路线，让地产外资基金在中国房地产市场的投资动向“乱花渐欲迷人眼”，撤离还是抄底，一时之间，众说纷纭。

2月5日，亚太区首屈一指的房地产投资者之一领盛投资管理亚太区董事戴宏昇告诉记者，领盛投资对于中国房地产行业的投资态度是“谨慎，不着急，会有更好的机会出现”。

从戴宏昇“谨慎，不着急，会有更好的机会出现”这一层层递减的表态上，领盛投资对于目前投资中国房地产行业的保守态度表现得一览无余。

这样的心态正是外资基金现阶段对于投资国内房地产态度的一个真实写照。在接受本报记者采访时，多位外资房地产投资基金高管均表示，目前公司在国内房地产的投资基本处于停滞状态，看看可以，不会投出真金白银。

投资动向迷雾

在国内房地产行业一地鸡毛之际，被开发商视为解决资金问题一线希望的外资基金的投资动向成为一个谜团。

在媒体的众多报道中，不乏外资基金逢低吸纳抄底国内房地产的看多说辞，以及外资基金逃离中国的看空表述。

在看多者看来，中国房地产市场的潜在需求将保持强劲，市场预期政府会放宽调控措施并推行新的经济刺激方案，这将有助于销售量及价格在2009年回升。此外，中国房地产业还将继续受惠于家庭收入以及随之而来的在消费方面的增长。

这样的论调不乏案例的支撑。在去年10月份，美林刚完成了一只总值26亿美元基金的募资工作，这是美林首支致力于投资亚洲房地产的基金。此外在去年年底摩根士丹利正在继续为一只投资亚洲的房地产基金筹资，总额为数十亿美元。

记者获悉，荷兰ING旗下房地产子公司则正在募集投资中国的七.5亿美元基金,计划在近期推出。

在中国宣布了4万亿救市计划之后，外资基金伺机抄底国内房地产的论据似乎更有了政策层面的支撑。

不过，看空者同样不乏声音。在雷曼兄弟宣布申请破产之后，意欲转让其拥有的上海四川北路商务楼盛邦国际大厦股权的消息一度传得沸沸扬扬。

此外，有消息称，大摩在2003年至2006年间收购的上海锦麟天地、陆家嘴中央公寓、华山夏都苑等都在待价而沽。全球最大的服务式公寓营运商新加坡雅诗阁集团正打算出售一些此前收购的项目，意欲从业主转型为物业管理者以“避险”；还有美国花旗银行等，也有意出售其在上海的一些公寓项目。似乎在华尔街危机一夜醒来，外资基金准备出货逃离中国房地产业。

分析人士解释说，一方面出于对中国楼市的预期消极，寻求套现，另一方面外资基金在金融风暴中自身难保，所以希望收回资金回自家救火。

外资基金到底是在国内房地产低谷之际找到了抄底的机会，还是对国内房地产持悲观态度认输离场？

投资“稍息”

在记者问到如何看待目前的投资机会时，戴宏昇并没有正面回答，仅表示，国内上市房地产公司和房地产基金的资产价格已经有了10%的折让。中国房地产资产价值重估比较慢，市场还在根据需求作调整，预计还需要一两年时间。

领盛投资在当日发布的《投资策略年报报告》中也指出，目前市场正经历层面广泛的调整，当中提供了大量的机会，但同时亦潜藏相当的风险。

在接受记者采访时，许多外资基金高管并没有明确自己对国内房地产走势的看法。一位高管甚至反问记者，你认为北京的房价还会下跌吗？

对于国内房地产后市的迷茫让外资基金选择观望。

戴宏昇表示，领盛投资的投资态度是谨慎，不着急，等待更好的机会。“我们现在不想太匆忙，我们认为会有更好的机会出现，当看到更好机会时，我们会做出决定。”

对于中国政府宣布的4万亿救市计划，以及此外市场预计可能会出现的一系列经济刺激方案，领盛投资国际董事戚浩伦指出，这些刺激计划更多的是出现在实体经济，而不是房地产本身。

商务部不久前公布的2008年引进外商直接投资统计数据显示，2008年10月以来实际使用外资连续同比负增长，12月当月新批设立外商投资企业2562家，同比下降25.七8%，实际使用外资金额同比下降5.七3%。

那些已经募集资金的基金选择持币观望，一些基金则在募集过程中胎死腹中。

据记者了解，花旗原本在西安已经和一家当地开发商草签了一个项目的合作计划，但因为募集资金困难而宣告夭折。而有消息称，摩根士丹利新一期全球房地产基金已经募集超过半年，还没有募集到预期额度。

曾经一度喧嚣的外资基金正在走向沉寂，惟一传出的是离职、裁员的消息，外资基金正处在一个投资“稍息”的姿态中。

[来源：中国房地产报 2009-2-9] [回目录]

工行于10日推行新颁布的房贷优惠管理办法，业内人士认为，执行七折利率后银行房贷利润的大幅缩水，在一定程度上影响了各家银行的积极性。不过在当前经济形势下，银行只有更好地占有房贷客户，做到“薄利多销”，并加大对这部分资产的运作力度，才能更好地提高收益，为自身利润增长提供稳定保障。

房贷利润大缩水

针对房贷七折优惠的具体执行细则，不少银行几易其稿，对于享受七折利率的客户都做出了严格的规定。虽然银行对房屋抵押贷款具有放贷冲动，但是针对提供七折优惠利率，个别商业银行老总对此颇多微词，“如果全部存量房贷都下浮30%，小银行肯定要亏钱。”

执行七折利率房贷意味着贷款利率变为4.158%，比目前的五年期存款利率3.6%仅高出0.558%。这在很大程度上挤压了商业银行的利润空间。对于一些业务和市场受局限的中小银行而言，这种影响尤甚。虽然个别小银行房贷运营成本压力加大，但是部分中小银行从去年底就已经开始推出相关优惠条款，颇有“赔本赚吆喝”的味道。

建设银行研究部总经理郭世坤表示，从直接的财务效应来说，银行将较难盈利，但是银行往往考虑长远和综合效益。郭世坤认为，由于银行综合运用资金，即使考虑到“短存长贷”的因素，银行的利差空间也非常小，再加上营运成本，银行往往不赚钱。而对资金成本更高的中小银行来说，房贷优惠确实让他们倍感压力。

将积极运作相关资产

某银行负责人介绍，不少全国性的股份制银行，把这次房贷利率调整视为业务扩张、扩大市场份额的好机会。据了解，华夏、光大、交通、民生等多家股份制商业银行的房贷“新老客户”已享受到利率七折的优惠。

虽然从表面看，银行房贷业务似乎是微利，但不可忽视其存量带来的整体效益。截至1月，工行房贷业务已增加132亿元，是该行去年全年房贷业务增量的20%。某银行人士介绍，银行会通过各种途径来“盘活”这部分稳定的存量资产，如通过资产证券化、打包出售、信贷转让等方式，提高这部分资金的收益。如果运作得当，这部分业务会给银行带来可观的利润。

由于国内经济下行，央行执行宽松的货币政策，利率处于下降通道，导致银行盈利压力普遍加大，目前商业银行急需不断拓宽贷款渠道来扭转息差收窄的不利局面。某银行授信部的负责人表示，目前除基础设施贷款质量较好外，个人房贷实际上仍然是最安全的贷款。通过对这些资产进行运作，银行还可做好不同项目和资产的配置，从而更好地匹配自身的负债结构，平衡风险与收益。

优惠恐非长久之策

某股份制银行人士认为，从中期看，目前执行的房贷优惠并不可持续。除经济周期因素外，还有一个重要原因就是利率市场化的脚步正在加快。银行对利率的波动将更为敏感，同时在执行利率方面，也会有更多的自主空间，给予不同项目、不同客户的利率也会有相应的浮动，统一执行某个利率的做法可能在未来将更为少见。

一些银行人士表示，未来房贷政策还会根据市场形势做相关调整，对于客户而言，应充分做好利率再次变化的准备，而商业银行也应在制度规范、办理流程、法律纠纷等问题上进一步细化自身工作。

对于买不起房又有购房需求的购房者，某监管部门的负责人认为，应该用财政支持和社保补贴的方式，来满足这部分需求，而不要用银行贷款，更不要用银行贷款打折的方式。

[来源：中国证券报 2009-2-11] [回目录]

尽管2008年全年的数据尚未公布，但仅仅到2008年第三季报时，多数上市房企就已经为存货跌价准备了历史罕见的计提新增量。万科当时的资产减值损失达56483.61万元，同比增加7650.22%，主要为新增计提存货跌价准备；金地集团计提资产减值损失136.81万元，同比增加145.84%。

“去年第四季度的情况也好不到哪里，估计大部分房地产公司全年的资产贬值影响在即将公布的年报中表露无遗。”一位资深房地产券商分析人士坦言。

而银行、典当行等开发商房地产抵押贷款主要来源机构，出于控制房地产资产贬值风险的考虑，纷纷提高了贷款的门槛。实际上，楼市下行导致房地产资产贬值，进而影响开发商赖以生存的抵押贷款融资能力，才是最致命的。

贬值还将持续

相关统计数据披露，沪深两市已发布2008年业绩预告的40家房地产上市公司中报忧的超过四成，预增公司也多数增幅趋缓。值得注意的是，其中预增的公司主要是对2007年销售业绩的体现，借助2007年入帐业绩来“稀释”去年业绩的惨淡，但在存货及资产贬值方面，却难以掩盖。

较高的计提资产减值损失，往往意味着背后较高的存货增量。在金地集团截至去年三季度计提资产减值损失增加145.84％的背后，即是当时已高达2659099.07万元的存货量；同样，万科计提资产减值损失增加7650.22%的背后，同期存货高达8737557.35万元。

资产贬值在迫使房地产公司计提资产减值损失骤增的同时，也在公司资产规模出现大幅缩水中扮演重要角色。

刚刚公布年报的新湖创业披露，截至报告期末，公司总资产206957.50万元，同期减少25.74％，流动资产145133.78万元，同期减少35.94%。

一位房地产项目交易的中间人士透露，整个行业低迷，地价、楼价持续走底，令房地产资产不断缩水贬值，这在一些面临资金压力的上家抛售手中物业时表现得最为明显，折价甩卖时有发生。

去年全球最大的单笔房地产资产交易——全球最大的工业地产商普洛斯将在中国的资产和在日本的产业基金权益作价13亿美元出售给新加坡政府产业投资有限公司（GIC RE）SMG，记者进一步了解获悉，普洛斯明显属于亏本甩卖，预计该交易将导致该公司净损失所售资产帐面价值的4%至6%左右。

更为严重的是，这一对房地产企业产生最实质打击的贬值还远远没有停止，贬值还将继续，甚至难以人为遏制。

在中国房地产指数系统近日举行的一个房地产内部论坛上，绝大多数开发企业老总、金融机构代表以及房地产代理企业的中高层认为，本轮调整周期将持续3-5年。

融资能力萎缩危机

一个看似矛盾的现实是，在资产已经出现贬值的情况下，开发商贬值套现的情况却在不断增加，除了抛售以外，向银行等机构做房地产抵押贷款也成为贬值套现的变通办法。

北京市国土资源局网站公开数据显示，北京市去年上半年面积共3100.27公顷土地的抵押价款高达2917.25亿元，相应的贷款金额则是1016.79亿元。

“其实也不难理解，当大家一致认为价格还将继续下跌，资产贬值缩水才刚刚开始的时候，抛售或者抵押套现或许是一些开发商的首选。”上述这位房地产项目交易的中间人士指出。

就像香港开发商前期开发时保留一部分物业，熊市时拿来抵押融资，抵押贷款一方面可以投入到急需资金的项目上，另一方面还有可能在行业不景气时扩大储备土地的能力。

不过，随着贬值预期难以逆转，开发商通过房地产资产抵押获取资金的能力也在放贷方一再提高的门槛面前被削弱。

民生银行总行相关房地产投融资部门的负责人在电话中告诉本报记者，在目前的楼市行情下，银行定期测算房地产抵押贷款安全性的频率会有所增加，测算房地产资产贬值的程度也可能提高，例如假设贬值率从以前惯用的20%－30％有所提高。“虽然目前房地产抵押贷款的抵押率多数银行依然执行50％左右，但对抵押贷款的用途提出了更为明确要求并后期跟踪，必须用于指定房地产项目，实际上起到了提高抵押率的效果。”

这种情况在典当行表现得更为明显。沪上某知名典当行的内部人士告诉记者，目前典当行房地产贷款的折当率（即抵押率）为50％，这与楼市上行周期相比有明显下调，楼市走牛时的折当率一般为60％，变现能力好的优质商铺等资产，折当率可高达70％。“楼市走熊后，房地产抵押贷款的需求呈现增加趋势，房地产标的成为典当行的主要典当物，占60％以上。”

不过，这位人士也表示，典当行还要看当主的还款能力，而房地产公司显然并不是典当行眼中的优质当主，因此对房地产公司的业务，相当谨慎。

在上述中国房地产指数系统的内部论坛上，与会某商业银行代表表示，具有良好风险控制能力、一直立足于长远发展的大型开发企业尤其是品牌开发企业无疑更能够在这场金融支持争夺战中胜出，中小企业的未来前景将更为艰难。

[来源：21世纪经济报道 2009-2-13] [回目录]

这次REITs试点信息的发布再次印证了国务院“金融国九条”中提出的“开展REITs试点”的想法,并在试点地区上有了进一步明确——滨海新区和上海浦东将有可能打造中国首个真正的REITs产品。

年关难过，正当众多开发商面临着资金短缺和巨大的销售压力的时候，1月6日举行的国务院新闻办的促进房地产市场健康发展的新闻发布会上却为“嗷嗷待哺”的他们送来了春节大礼包：央行金融市场司副司长霍颖励与住宅和城乡建设部副部长齐骥同时透露，央行已经会同有关部门就房地产信托基金（REITs）形成了初步试点总体框架，获准同意后将开始试点。

试点已确定细节正研究

“REITs试点”的消息一出，即刻引来众多天津地产业内人士的关注，记者对央行、银监会、滨海新区管委会及天津市金融办等相关管理部门先后进行了电话采访，得到的答案基本一致：“试点已基本确定，但推出的时间和模式等具体细节都还在研究之中”。

“‘金融国九条’中虽然已经提到了REITs，但正式实施还需要在3月份的‘两会’期间通过全国人大的审议，毕竟REITs不是一般的银行政策，央行并没有权利决定推出，只有得到全国人大批准后方能实行”，天津房地产协会研究委员会主任委员、南开大学经济学博士刘玉录对于REITs没有公布具体实行时间表的原因解释道。

酝酿已久千呼万唤

其实REITs产品的概念在很多年前就已传入中国，天津滨海新区也很早就向监管部门递交了REITs试点项目的方案，并在2003年和2005年分别推出了“法国欧尚天津第一店资金信托计划”和“天津北信房地产产业投资集合资金信托计划”两只准REITs产品，但中国版REITs的进程却很漫长，直到去年10月初REITs方案才最终在央行、证监会及住房和城乡建设部等部委会签完毕。

千呼万唤始出来，REITs前景最终浮出水面。与以前在国内银行间发行的信托产品所具有的不能上市流通、缺乏流动性、只能以项目接力方式募集资金、份额较小等诸多的不足相比，REITs在流动性、资金规模、资金的长期性上表现得更为突出，更加复合开发商长期经营的需要。更让天津开发商兴奋的是，REITs将会在我们的家门口——滨海新区诞生，更多的开发商将会因此打破“融资难”的发展瓶颈。正如有“银行市长”之称的前天津市市长戴相龙在2007年领锐资产管理公司成立仪式上表述的那样，房地产信托基金作为国际先进的金融工具在我国引进和发展的市场条件已日臻成熟。

开发商和购房者双受益

试点的确立表明，国家已经把REITs列入丰富房地产行业融资渠道以及应对经济下行风险的重要工具之一，房地产金融的创新将会使中国的房地产行业发生改变。

对于开发商来说，除了会更好地拓宽融资渠道外，对于其在产品定位、设计、开发、建设等重要环节也会起到促进作用，因为REITs只收购那些出租率高且优质的项目。

对于投资者来讲，REITs上市后“炒房团”也就可以不再直接去炒房了，而是可以像买股票那样进行投资。这样房产的投资客就随之减少，房价也将因此不再虚高,开发商会更加注重质量，房子会越盖越好。

[来源：大众生活报 2009-2-16] [回目录]

在中资银行纷纷调低贷款利率的压力下，外资银行的房贷政策也开始破冰。昨天，渣打银行中国分行在京推出一项按日计息的房贷新政策，它是首家在中国市场上推出新房贷政策的外资银行。

所谓活利贷，就是当客户选择了这款产品之后,如果今后手头有闲置资金，可随时存入还款账户冲抵房贷本金，但该资金也可随时取出,银行系统会按日计息。因此,即便第二天就取出存入的资金,当日的还贷利息也会有所减少。

即如果一个客户有一笔30年期的100万元贷款，只要他能够做到每月向还款账户上存入3000元，则可以节省利息近60万元，同时，还可以缩短8年的还款期。

渣打银行介绍，“活利贷”此次是首次进入内地，将在包括北京、上海、广州等在内的9个城市率先推广。

[来源：京华时报 2009-2-19] [回目录]

在工商银行深圳分行会议室长长的会议桌前，一方是5名严阵以待的银行专家，包括风险部经理、房贷部经理、主管并购贷款的负责人等。他们集体面对的是一个面带微笑、侃侃而谈的年轻人。

这位年轻人叫黎弘伟（化名），一家深圳民营地产企业的董事长助理。仅在两个月前，理科出身的他还不懂什么是并购贷款，也不奢望这笔贷款能落在他们头上，毕竟他们只是一家尚未上市的中型民企。

但现在，“从技术上看，这是最后一轮商议了，距离成功仅一步之遥”，不过这一步究竟要走多久，黎弘伟说还不知道。

企业积极银行审慎

黎弘伟清楚，从去年国家宣布并购贷款出台后，觊觎此项目的同行不知多少。从一开始，就有人直指这是地产企业自作多情。果真如此？

尽管去年房地产市场冷冻，资产缩水，但大型房企的抗击风险能力明显高出一筹。随之而至的就是2009年的并购冲动。经此一役，万科的市场份额由2007年的2%上升到2.7%。保利地产也由不足0.7%上升到1.1%。

利用市场波谷，大肆吞并其实早就写进了这些大鳄的计划书中。而适时而至的“并购贷款”更像是雪中送炭。潘石屹就曾表示，如果房企能获得并购贷款，将有利于打开现在僵持的地产局面。

襄王有梦，神女也有心。尽管争议众多，银行也多次表示会对房企的申请加倍小心，但银行大门并未关上。

2009年1月初，在工商银行广东分行与南方联合产权交易中心的签约现场中，碧桂园总裁崔健波以及保利地产董秘岳勇均是座上客。现场公布的工行并购贷款储备客户名单之中，这些大型房企也榜上有名。

无独有偶，深圳工行投资银行部总经理丘远平也表示，万科、中海、金地等也将被列入储备客户之中。

既然两情相悦，为何并购贷款却迟迟未见成功案例？

“首先是技术问题。”与银行有过数度交手的黎弘伟表示，技术上的不成熟，让银行停滞不前。

从银行的角度讲，这类业务属于投资银行的业务，银行必须有足够的技术才能规避风险。国外银行将发放并购贷款称做“危难性投资”，因此严格要求从事这样业务的银行员工，要具备多年投资银行工作经验，甚至要求这些人有从事交易破产方面律师的经历。在这方面，银监会也要求商业银行必须配备专门风险管控团队，为并购事项把关。而通常大型房企申请的资金量会非常大，而且并购的项目会跨区域。

另一点，上述大型房企基本都是上市公司，证监会的态度也会影响并购的实施。天相投顾地产行业分析师周炯就表示，证监会在实际审核中，尤其是在对导致控股权发生变化的并购行为进行审核时，对运用借贷资金收购可能导致股权结构不稳定、发生争议的风险加大等问题可能会考虑较多，因此也将更为审慎。

而也有银行方面的人士告诉记者，目前大约60%的并购案例最后以失败告终，加上金融危机，地产价格习惯性缩水，地产并购何时开闸仍有待观察。

来自土地的机会

“之所以我们率先进入技术环节，是由于我们盘子小。”黎弘伟表示，他们公司尚未上市，不受证监会审核监控。另一方面，公司的实力并不弱，他们在深圳的土地储备量近年来一直处于前列，金地、万科等全国性房企在深圳储地量都不如他们。

土地就是资本，尽管去年的房地产调整让深圳的土地价格下跌了不少，但在银行眼中，最好的抵押物依然是产权明晰的土地。黎弘伟告诉记者，其实从一开始银行接受他们的申请，看中的就是他们的土地实力。另一方面，被并购企业的资产也在深圳，对方所掌握的最重要资源也是位于深圳闹市区的两块地皮。从银行的角度讲，他们所面临的风险并非如想象中的巨大。

“刚开始接触银行时，对方并没有显示太大的兴趣。”黎弘伟的银行朋友告诉他，并购贷款其实从一开始就向国企倾斜，是国家整合战略的一部分。朋友干脆对他表示“你们根本没有机会。”

但黎弘伟回忆说，当时觉得与银行的关系一直不错，而且近年来也一直是银行的优质客户，加上此次并购机会难得，抱着姑且一试的心态，春节过后，公司递交了相应的资料。在表示愿意以土地作抵押后，银行的态度有所转变。“我想关键的问题是，近期深圳房地产市场有趋稳的迹象，土地价格开始回升。”黎事后总结，他们所要求的贷款额度并不高，大概仅在两亿元左右。

抵押问题解决了，但正式批复却一直未能最后下达。黎弘伟旁敲侧击了解到问题所在，上级银行是担心他们通过假并购套取并购贷款。两个公司成功申请了并购贷款，名义上，两家公司可以经过财务处理合并为一家开发商，而实际上在内部依然按照两家公司或两个项目来各自处理。此后，两个公司共同分享这笔贷款，或事后再分立成两家不同的公司各自运作。

对于银行的假设，黎弘伟颇有几分无奈，对于资金链紧张的房地产企业来说，这的确是很方便的漏洞。他也承认，这个漏洞从技术上很难有效解决。他们唯有再次上报各项资料，并且找到官方背景的三方机构为他们作出声明。

“国情如此，民企信用度在银行眼中一直是第二等级。”牢骚过后黎弘伟还是相当乐观，“无论从哪个角度讲，我们都是并购贷款的优质客户”。

[来源：中国经营报 2009-2-16] [回目录]

春节已经过去一周，但米杰仍在享受假期。今年春节，米杰任职的国内某知名房企上海分公司放了整整两周假。《每日经济新闻》记者调查发现，今年春节集体放长假的房企不在少数，包括绿城、世茂、富力、金地、广州恒大在内的众多房企，都有长达10多天的春节长假。上海一家房企甚至给员工放了20天的超长假。平日里舍不得给员工休息时间的房企，缘何突然给员工如此漫长的假期？

原因一：管理层大变动

按公司的惯例，春节之后的第一个工作日，往往是总结去年工作、制定新年工作计划的重要时间。大部分房企也都如此。全年的销售任务与计划、产品营销战略都必须在新年后上报。但是，今年的情况却有所不同，很多房企目前的管理层只是过渡性的，春节以后很多房企的高层还将有新的人事变动。

米杰所在的公司便是如此。早在去年年底，公司高层已决定更换上海公司的营销总经理。现任营销总经理铁定走人，所以他实在不方便安排下属布置今年的销售方案和任务，索性给员工放了长假。

和米杰的情况相似，很多传闻中将在春节以后更换分公司老总的房企，也都有超长假期。

原因二：市场预测的不确定性

米杰认为，除了公司管理层变动，对今年市场预测的不确定性也是部分房企迟迟不开工的一大原因。

“今年的市场应该不会很好，但到底坏到什么程度，大家心里都没底。”她说，在这样的情况下，公司高层有意给员工安排超长假期，一来可以借机观察市场，做出下一步部署；二来可以通过放长假，给员工一个心理调整时间。长假以后必定又是一场恶战，公司每个人都会遭遇到极大的压力。

易居中国分析师薛建雄分析认为，往年春节后，大多数房企都会发动营销攻势，要求员工准备营销“战役”。以万科为例，去年万科上海就曾开展元宵节促销活动。然而，今年的市场形势难料，房企的大幅促销行为也较少，这使很多地产营销人员有一个长假。

[来源：每日经济新闻 2009-2-6] [回目录]

华人首富李嘉诚名下长江实业近期计划对上海的资产进行第五次抛售，和此前出售成熟物业不同，此次对象将是其位于陆家嘴黄金位置的一块土地，陆家嘴金融区X3-2地块。截至记者发稿时，香港长江实业总部尚未给予答复。

拿地两年迟迟未启动

昨天，有消息人士向早报记者透露，长江实业在陆家嘴X3-2地块原本建设办公楼项目，但目前长江实业正积极和南方某地产集团“讨论出让地块事宜，并且进入合同细则部分”。

陆家嘴金融贸易区X3-2地块位于银城南路以北、银城西路以东、银城中路以西的位置，东面正对建设中高达580米的上海中心项目，北面紧贴在建中的X3-3地块(太平金融大厦)和X3-1地块（东亚银行大厦）。

2006年10月，长江实业宣布与和记黄埔联合，通过成立合营公司，以人民币8.32亿元的代价，从富都世界发展有限公司的手中，取得陆家嘴金融贸易区X3-2地块的土地使用权，并在当年10月14日订立收购协议及土地使用权转让合同。

根据地块转让当时的数据，X3-2地块的可建地上总建筑面积为8万平方米，长和系是按照楼板单价10400元/平方米与富都世界订立土地使用权转让协议，由此计算出转让总价为8.32亿元。当时，长江实业在公告中表示，X3-2地块项目的投资总额约达17.4亿元，其中，8.7亿元为项目公司的注册资金。

获得这一项目所有权后，具体操作由长江实业人马进行。这也成为了由长江实业在上海操盘的第一个项目。一名知情人士表示，按照当初的计划，这一项目原本就不打算作为长实长期持有经营的物业，而是计划将在建成后出售套现。但是，由于外资审批等原因，长和系拿地至今已经超过两年时间，但地块依然迟迟没有启动。

目标或为花木一块地

记者了解到，这一消息并非空穴来风，早在去年开始，就有消息称长江实业打算转让这一地块。但到目前为止，长江实业相关人士表示，地块还在长江实业控制中，项目可能在近期开工。

如果此次地块抛售成为事实，那么将成为长和系在上海抛售的第四宗资产。

从去年开始，李嘉诚名下公司就不断出售名下上海资产。去年5月，李嘉诚旗下香港上市公司和记港陆（00715.HK）公告称，以44.38亿元出售其位于上海长乐路的世纪商贸广场写字楼物业。一个月后,李嘉诚旗下和记黄埔位于古北的高档公寓御翠豪庭降价销售，价格跌幅最高达24％。今年年初，和黄再次以“改租为售”的方式抛售黄金城道商铺回笼资金超过10亿元。

与此同时，长和系持有并收租长达10余年的别墅物业御翠园一期“四季雅苑”也被传出计划出售，预计回笼资金最多超过40亿元。

记者从上海某代理商处了解到，目前四季雅苑依然对外承租，但签订的租赁合同中有条款显示，出租方有权在2009年8月份终止合同。这就意味着项目近期出让可能性不大，但公司已经有了将项目出售的打算。

不过，上述消息人士称，“李嘉诚抛售最重要的原因不是缺钱”，该人士称，“长江实业上海公司市场部负责人透露，公司2008年持续不断的抛售物业主要是为了今年有一定现金流拿取浦东花木一块非常庞大的黄金宝地”，以此证明李嘉诚2008年运作只是为了后期操作积蓄资金。

事实上，记者了解到，近期香港开发商普遍放慢了内地开拓步伐，与此同时加快楼盘销售以回笼现金，比如去年嘉华集团将慧芝湖花园计划作为酒店式公寓保留的住宅低价出售，另外其他开发商也纷纷作出降价销售的决定。

[来源：东方早报 2009-2-6] [回目录]

尽管在年前出现了境外基金退订雅居乐（03383.HK）项目股权的情况，但是境外基金对于内地开发商旗下的商用物业兴趣依然未减。

市场人士昨天向《第一财经日报》透露，目前有境外基金洽购富力地产（02777.HK）位于广州CBD珠江新城的富力君悦大酒店。但是富力地产与该买家目前没有达成销售意向。富力君悦大酒店市值20亿元以上，开发商并不愿贱卖。

根据富力方面的资料，广州富力君悦大酒店为两栋各约100米高大厦，其中一幢为酒店，另一幢为甲级写字楼。酒店共有375间客房，其中28间套房可以看到珠江或珠江新城商务区等景色，客房面积介乎45至270平方米不等；酒店的基座裙楼，部分为休闲场所、会议厅及可容约800人的宴会厅。已于去年4月开业，目前房价在1000元/天以上。

富力地产营销策划部有关负责人王丹表示，该公司目前不打算出售酒店物业，集团旗下的五星级豪华酒店只用作收租经营。目前洽谈的是与富力君悦大酒店相连的写字楼单位，合计16层，每层面积超过1700平方米，拟全部出售。

广州跨国代理行的有关负责人表示，目前广州同类酒店物业的市值约350万～400万元之间，富力的叫价若在20亿元以上，则相当于每间客房售价超过533万元。尽管设施、用料、地理位置方面有独到之处，但目前这一价格不易为境外基金接受。

[来源：第一财经日报 2009-2-4] [回目录]

近日，泛海建设大股东联手安信信托，通过质押大宗股权来筹集资金。与此同时，泛海建设自身也拟通过银行授信和公司债获得巨额资金支持。在楼市过冬的大环境下，这样的举措引人注目。

泛海建设昨日披露，公司控股股东泛海建设控股有限公司，将所持上市公司股份44000万股（占公司总股本的19.44%，占该股东持有公司股份数量的26.21%）进行了质押。质权人为安信信托投资股份有限公司。泛海建设控股有限公司所持上市公司股份共计167858万股，本次解、质押后，已质押股份占其所持股份的99.81%。

此外，股东泛海资源投资集团股份有限公司也将所持泛海建设股份9333万股（占公司总股本的4.12%，占该股东持有公司股份数量的66.39%）进行了质押。质权人为安信信托。

记者统计，泛海建设最近20日的加权均价为6.43元，上述两笔质押股权对应的市值为34.3亿元，如果质权人对这笔股权打四折，其价值还在13亿元以上。此外，泛海建设控股有限公司还在中融信托、中信信托也办理了股权质押融资。

“上市公司也不清楚大股东此次质押融资的目的，但这种融资方式是市场上常见的现象。”泛海建设有关人士对记者表示。

对比大股东的融资行为，泛海建设自身要显得“轻松”一些。公司1月23日公告称，根据项目建设需要，目前，公司及所属子公司共获得中国建设银行78.6亿元的授信额度。同时，截至2009年1月20日，公司及旗下子公司已与对方签订总额为38亿元的借款合同。所有借款，将全部用于泛海建设在北京、武汉、深圳的项目开发。

1月22日，泛海建设还披露，拟发行公司债券票面总额不超过32亿元，用于偿还部分公司债务，优化公司债务结构；并拟用剩余部分资金补充公司流动资金，改善公司资金状况。

市场人士分析，泛海建设的之所以如此渴求大规模资金，可能是源于去年8月份其公开增发方案被否。当时泛海建设拟公开发行不超过3.6亿股，募集资金65亿元，投向公司名下的房地产项目开发。

“资金链紧张目前已成为房地产企业的普遍状况，如何筹措资金便需要各显神通，”分析人士说。

[来源：上海证券报 2009-2-5] [回目录]

近日，最早进入中国房地产市场的麦格理银行开始收缩在沪业务，以3亿元人民币为旗下的上海城市公寓酒店的物业寻找新东家。这一报价比3年前4亿元的买入价低了四分之一。

与此同时，它还将于2月中旬推出由它开发的位于上海安亭新镇澳丽印象的最后60套房源，价格仅为8000元/平方米，该项目从2005年起开始销售，最高价曾经达到9000元/平方米。

分析人士指出，在全球经济不景气的情况下，投资银行受到很大的冲击，先前包揽了房贷、开发、投资等众多业务的麦格理银行，不得不收缩战线，甚至低价抛售物业，回笼资金。

仅剩一个项目

麦格理早在10年前已进入中国内地房地产市场，其成立的“第一中国房地产发展集团”,是首家在华开展业务的西方地产基金，起步资金规模就达3.8亿美元，在沪开发过澳丽花苑、澳丽印象等众多楼盘。但是，近段时间以来，麦格理在沪的战线收缩很快，先前从事房贷、开发、投资等诸多与房地产相关的业务，现在已全部砍掉。

特别是在春节后，麦格理低价抛售住宅和成熟物业的一系列动作不能算小。

麦格理低价出售的城市公寓酒店项目，处于南京路、淮海路之间，地理位置优越。

目前与城市酒店公寓相近的高层公寓单价都在3万元/平方米左右，而一般的老式公寓其单价也近2万元/平方米。

半年前麦格理曾以4.16亿元的价格在市场上出售城市公寓酒店，但没有成交。此次3亿元的出让价格较半年前少了1.16亿元。

早在去年年底，麦格理集团就开始了在亚洲业务的重整。其在中国的第一中国房地产（First China Property）将合并，其他领域的投资业务也将收缩战线。与业务调整紧随的是人员的调整。去年12月份麦格理集团已经裁退了约100名投行职员和顾问，被裁的人员主要集中在悉尼分部，在墨尔本与布里斯班也有不同程度的裁员。此次裁员是当前裁员风波里澳大利亚投资银行中最大规模的一次辞退行动。

上海五合国际总经理邹毅认为，现在一些投行都在进行战略的调整。

一方面，金融危机使得这些投行的业务量急剧萎缩，急需资金填补。

另一方面，上海的房地产正在走下滑之路，快速套现是他们的首要选择。

据了解，麦格理在沪开发项目目前仅剩下浦东三林地块，该地块位于浦三路两侧地区S5-3地块商品住宅，共6万平方米，属于中小项目，该项目也不是单独开发，而是与浦发集团合作开发，并成立了上海浦发澳丽房地产有限公司。

进一步看空市场

“美国金融业重组还可能导致美国投资到中国的资金大量回流，这将对中国现在的房地产市场和股市产生更大冲击，所以这些投行会大规模撤离。”仲量联行中国区董事陈立民表示。

邹毅认为，随着危机的深入，监管当局越来越清楚地认识到，投行模式已经愈行愈窄。投行依靠短期货币市场为自己提供资金，不过通过这种方式借贷变得日益困难，尤其是在雷曼兄弟申请破产之后。包括摩根士丹利和高盛在内的投行，都将获准开展储蓄业务。

事实上，在市场好的时候，包括摩根士丹利、麦格理在内的投行都参与过上海的房地产开发项目，但是现在已全面退出。

“许多跨国公司采取了一系列措施以降低住房预算，减少外籍员工数量，预算结余返还机制，安置员工本人而非家庭，投资者面对市场较2008年相比将更为谨慎。住宅销售市场的长期低迷将使开发商更多参与到租赁市场中来，租赁市场的压力进一步增加。”第一太平戴维斯总经理刘德扬表示。

刘德扬预测，接下来，还会有一些投行会低价抛售物业，沪上的写字楼及高档住宅的租金会进一步下跌，投行的投资回报率没有预期高。

[来源：中国房地产报 2009-2-9] [回目录]

上海浦东花木的新民北块地块，注定是上海楼市的焦点。

日前，浦东新区规划局网站的一份《浦东花木新民北块地块控制性详细规划》显示，上述由星河湾2007年10月以42.4亿元拍得的总建筑面积53.6万平方米地块中，有24.6万平方米归属于陆家嘴(600663)集团，真正由星河湾开发的住宅面积，只有29万平方米。其中更有2万平方米的小户型，建成后将被陆家嘴集团优先收购为人才公寓。

耐人寻味的是，被挖走“肥肉”的星河湾并无异议。昨日，其总裁助理曹原在接受《每日经济新闻》采访时，闭口不谈新民北块土地“缩水”的内情，而是强调上述项目将成为星河湾进军上海的“名片”。

饱受非议的“多事地”

说起花木新民北块的历史，还要追溯至2006年的7月，陆家嘴集团发出邀请招标公告，公开为上述地块“招婿”。2006年9月6日，该地块开标。星河湾、金地、世茂、合生、华润等8家企业参与，其中金地出价近60亿元，比第二名华润旗下的创实地产高出近12亿元。

根据当时的招标方案，价格仅占整个方案评审的50%，而另外50%则包括了规划设计整体方案，以及“投标人基本情况”、“可行性研究报告”等。

参加竞标的8家发展商在1个月后，收到了陆家嘴集团的通知书，称由于“技术原因”，该地块中标结果公布时间将被延迟。各竞标单位为参与此次土地竞标所缴纳的5000万元保证金也被退回。

直到1年后的2007年9月，陆家嘴集团突然向参与招标的公司发去了通知，宣布由报价排名仅列第四的星河湾中标。

这个结果一度遭到业界的质疑和猜测，参加竞标的其他房企更是纷纷表态对此结果难以接受。

陆家嘴集团的解释是，招标书中有关条文明确规定，招标人有权在总分进入前三的竞标人中，按照标的开发需要选择其中一位，而星河湾的总分进入了前三，选择星河湾也是合情合理。

“缩水”只因合作？

根据此前报道，招标书内有一段不为人注意的文字：“我司（指竞标人）有意邀请招标人和/或其关联企业共同参与开发本地块，合作模式为合资合作。”业内人士根据上述文字猜测，或许标书内的上述合作方式，已有了新的版本。花木新民北块地块被“划江而治”，部分归陆家嘴集团所有，部分则归星河湾开发。

星河湾地产公司副总裁梁上燕证实陆家嘴集团确实与星河湾有合作，但并未透露具体合作方式。

将为政府定制人才公寓虽然内情不得而知，但有一点可以肯定，原本属于星河湾的部分地块，将“变身”为人才公寓。

根据《浦东花木新民北块地块控制性详细规划》，陆家嘴功能区要落实1万套人才公寓，其中5000套将建造在新民北块地块内。

陆家嘴集团的24.6万平方米，将全部建造人才公寓。星河湾的地块中，也需要增加开发400套（近2万平方米）公寓和3000平方米的公建配套设施。

浦东新区陆家嘴功能区规划部门的一位工作人员说，规划的调整，一方面是因为政府部门确实有建造人才公寓的想法，另一方面政府部门也和企业有过沟通，相互间取得了一致。

星河湾总裁助理曹原认为，规划的调整，只是技术上的问题。星河湾有信心，将花木新民北块修建成星河湾进军上海的“名片”。

[来源：每日经济新闻 2009-2-10] [回目录]

上海迪士尼的“盖头”每掀起一点，总会带来一些惊喜，这一次，似乎终于要轮到中华企业这个名副其实的“上海地主”了。

日前迪士尼项目公司股份最新情况由媒体披露，加上紧接着广发证券的一份分析报告，把在南汇拥有三个项目数千余亩土地的中华企业推到了投资者的最面前。

在本报记者长期的采访中，对自身与迪士尼的关系，包括中华企业在内的上海本地上市房企，均不约而同地采取避而不谈的态度，但另一方面，外界对其迪士尼概念的间接分析，当事人却也不直接否认。

2月11日，记者以投资者身份从中华企业董事会办公室得到其南汇数千余亩土地说法的确认，相关人士还相当详细地介绍了三个项目的情况和开发进度。

“大地主”借力迪士尼

事出有因，作为上海土地储备中心、上海地产集团一套班子、两块牌子旗下的上市公司旗舰，中华企业在此前的数波迪士尼炒作中却一直鲜有表现，而这种背景，令这种期待一触即发。

在最新披露的迪士尼项目公司股份购成中，中方将以57%的占股控股，外方43%。中方具体参与者陆家嘴集团将占股60%，精文投资公司将占有30%的股份，南汇区房地产开发有限公司持有10%。

可以看到，外高桥集团未入其中。另有消息人士反映，敲定的迪士尼项目所在区域跨越浦东川沙和南汇交接，而股东方却未出现川沙方面代表，目前原因未明。

也正是这样一个股东方购成，广发证券最新的研究报告中指出，根据以上信息可以分析出两点，一是陆家嘴作为主投资方，理所当然成为最大受益者，第二点就是剩下10%由南汇区房地产开发有限公司持有，说明未来的迪士尼地理位置将落户南汇区，那么在南汇区拥有大量土地资源的公司也将成为最大受益者。

“建议关注中华企业及其下属控股公司古北集团和上房经营集团，合计斥资50多亿元投资上海南汇板块，三个项目分别为大型公寓住宅、联排别墅和独栋别墅项目，总规模超过77万平方米，分别位于周浦、航头和惠南。”

本报记者从中华企业董事会办公室得到上述说法的确认，三个项目的土地总面积在数千亩。其中，航头的联排别墅项目去年一期已开卖，将陆续开发，总建筑面积超过30万平方米；周浦大型公寓住宅项目总面积约50万平方米，同样为去年一期已开盘销售，后期正在陆续开发；惠南独栋别墅项目总建筑面积超过4万平方米，已于去年年底开工。

“公司与迪士尼项目没有直接的关系，但确实在南汇和浦东地区有大量土地。”

“整体处于开发前期的这三大项目，这种进度状态和目前迪士尼项目消息一点点揭开，可谓配合默契。”沪上一位房产营销专业人士这样评价。

根据目前披露的中路股份、界龙实业、天辰股份等已经被炒作过几波的迪士尼概念股所涉及的土地规模，中华企业该区域的土地规模确实具有体量优势。

另外，此前曾传言迪士尼项目落户崇明期间，中华企业在崇明岛拥有4655亩土地，也成为投资者关注的焦点。一直未能借力迪士尼概念爆发的中华企业，似乎迎来了最好的一个时机。

卖楼、发债为推进项目开发

现在回过头看此前中华企业几经努力，终于获得发债融资的机会，进而推进旗下项目开发，则另有一番意味。

对手握庞大土地资源的房地产公司而言，为项目开发准备充沛资金，并伺机推进。而随着迪士尼的盖头一点点掀起，到如今呼之欲出的时候，无疑是全面推进项目的良机，剩下的问题只是资金准备了。

据了解，公司在2008、2009两年开工在建项目较多，所需资金庞大，公司先后以5.4亿、4.6亿元整体转让了旗下万泰大厦、张扬路商务大厦，促进资金回笼，其资金压力可见一斑。

中华企业三季报披露的数据也显示，公司业绩继2008年中报以来再次下滑，旗下项目销售业绩欠佳，公司盈利能力降低；而融资方案流产以及资产注入迟迟未见实质性进展等问题使得公司未来发展资金压力凸显。

1月16日，中华企业终于有机会如愿圈得一笔期盼已久的资金。公司发行12亿公司债券的申请获得证监会核准有条件通过。

有研究机构指出，近期该公司旗下上海古北项目开工，前期投入资金压力重重，此次发债获批将有利于公司缓解资金紧绷压力，改善公司负债结构，满足公司未来项目开发的资金需求，增强公司发展后劲。

[来源：21世纪经济报道 2009-2-13] [回目录]

近期市场盛传李嘉诚旗下的长江实业（00001，HK）有意转让其在上海浦东小陆家嘴的X3-2地块（下称X3-2地块），其与一家内地知名房企的转让洽谈，已经进入合同细则部分。

对此，昨天长江实业在给《每日经济新闻》的采访回复中予以了否认，“长江实业旗下上海项目陆家嘴X3-2地块，内部的规划工作一直进行当中，集团现时并没有跟其他集团洽谈该地块的转让。”

长实否认地块转让

公开资料显示，小陆家嘴的X3-2地块，东面正对在建的高达580米的上海中心项目，是长江实业与和记黄埔联合在2006年10月以8.32亿元从富都世界发展有限公司手中获得。根据去年的公开消息，该地块的规划方案已获批，将建200米高的写字楼。

根据地块转让当时的数据，X3-2地块的可建地上总建筑面积为8万平方米，长和系按照楼板单价10400元/平方米与富都世界订立土地使用权转让协议，由此计算出转让总价为8.32亿元。长江实业在公告中曾表示，X3-2地块项目的投资总额约达17.4亿元，其中，8.7亿元为项目公司的注册资金。

长江实业相关人士表示，长江实业长远看好内地房地产市场，对未来的前景走势感到乐观。

内地项目存回笼资金压力

一位业内人士认为，从李嘉诚近期的一系列甩卖来看，长实转让X3-2地块的消息，也有可能是真实的。本次转让土地传闻让业内诸多揣测的原因是，传闻长江实业为了保证充足的现金流，去拿取“浦东花木一块非常庞大的黄金宝地”。昨日，长江实业相关人士否认了该传闻。

上海易居房地产研究院综合研究部高级研究员回建强认为，之前李嘉诚抛售旗下物业，以及目前盛传的转让上海地块的传闻，很可能是由于公司有更好的投资机会，或者是认为一些物业盈利水平已经达到预期，以回收资金更好地应对未来不确定因素。

事实上，自2008年底以来，市场便不时传来李嘉诚甩卖上海物业的消息。上海长宁古北御翠豪庭40个铺位、上海浦东御翠园8栋商业别墅，还有200多栋别墅在出租10多年后也计划被改造出售。

回建强说，对于房地产行业而言，企业有转让项目或地块行为，有几个可能的动因，一是企业经营发生战略性调整，比如说发展区域的变化、对市场认知的变化等。

其次，可能是企业现金流出现问题，去年9月出现的外资抛售物业潮主要是基于这个原因。另外，企业发现了更好的投资机会，采取“腾笼换鸟”的方式，用有限的资金去投资更好的项目，也是抛售物业或地块的主要原因之一。

业内人士表示，由于前几年较为频繁地拿地，“长和系”目前在内地大约有70多个房地产开发项目。在当前楼市成交低迷影响下，“长和系”在内地的部分项目销售略显不畅，资金回笼压力较大。因此，在销售相对乐观的上海房地产市场，“长和系”有可能是抛售套现，以缓解内地项目资金相对紧张的情况。

[来源：每日经济新闻 2009-2-10] [回目录]

今年1月销售数据出炉，三大房产商逆市增长，中小房企份额进一步萎缩

一边是楼市寒潮不断，一边是行业巨头通过降价，扩增市场份额。市场的整体趋势，对中小型房地产企业越来越不利。

昨日，中海地产公布了今年1月的销售业绩，在以上海、深圳为代表的国内绝大部分城市新房销售大幅下滑的同时，中海地产1月的销售额却较去年同期增长了60%，销售面积更增长了149.7%。

万科和富力公布的1月销售数据也显示，销售额分别增长18.6%和28%。有地产分析师称，在中海、万科、富力等大公司销售业绩逆市增长的背后，中小房地产企业的市场空间被进一步“蚕食”，逐步淡出只是时间问题。

或靠降价提升销售来自易居房地产研究院的统计数据显示，1月全国14个大中型城市中，有超过70%以上的城市新房销售面积和销售额较去年同期下滑，其中上海、扬州等城市的新房成交面积下滑30%以上。

然而，中海、万科、富力1月的销售业绩均较去年同期大幅增长。中海公布的销售额是12亿元，销售面积是12.02万平方米，同比分别增长60%和149.7%。万科1月销售28.6万平方米，销售额21.9亿元，同比分别增长24.2%和18.6%。这是自去年5月以来，万科销售金额首次实现增长。富力今年1月销售额同比增28%，达12.8亿元。

易居中国分析师薛建雄以中海地产为例，1月该公司的销售额仅增长60%，但销售面积却增长了149.7%。销售面积的增长远多于销售额，显然是因为售价低于去年同期。对此，中海地产对外宣传部门说，项目并没有大幅降价，但承认今年推出的产品与往年不同，销售均价较去年有所下调。

地产“垄断”局面初现品牌开发商业绩逆势增长的同时，市场整体销售却在滑坡。薛建雄认为，这正是行业集中度进一步提高的表现。

万科的市场份额已由原来的2%增加到2.6%。中海、恒大、富力、金地、保利等公司的市场份额也大幅上升。中国房地产测评中心发布的2008年房地产企业500强测评报告显示，中国最大的4家开发商销售收入占全国总销售额的比重，已由2006的4.6%，上升至去年的7.7%地产分析师孙保华指出，部分房地产企业只是“捞一票”。那些想继续留下的中小地产企业面临被迫离开行业的危机。受目前市场低迷影响，这些房企都选择“猫冬”，推迟开工，或者延迟售房时间。待这些公司的项目开发、上市之时，品牌开发商的市场份额或早已瓜分完毕。

[来源：每日经济新闻 2009-2-12] [回目录]

在全国房地产市场上,各类建设土地正在从"香饽饽"变成"鸡肋"。全国及上海近期的土地市场数据显示,2008年,全国70个大中城市中90%的城市地价涨幅出现回落,全国土地出让总收入明显下降。而2009年1月,上海150余幅土地出让流标,仅成交一幅土地。

土地出让市场急剧降温

全国多数城市地价涨幅逐季下降。2008年,全国70个大中城市中有8个城市地价水平与去年同期相同,前3季度,70个大中城市中有49个城市地价涨幅出现回落。国土资源部近期透露,2008年中国土地市场急剧降温,全国土地出让总收入9600多亿元人民币。相比2007年全国近1.3万亿元的土地出让收入大幅减少。

上海土地市场也延续了从去年开始的冷清局面,大批挂牌上市土地纷纷流标。根据上海房地网的公告,原定于今年1月份揭晓的2009年1到9号土地出让公告,只有第9号公告的一幅土地出让成功,150余幅土地流标,成交的土地位于南汇的临港新城重装备产业区D0103-D地块,性质为工业用地,土地均价为297.99元/平方米（19.9万元/亩）,使用年限为50年。

上海华燕房产有关分析人士表示,大量土地的流标或许可以映射出金融危机下的土地市场的现状,由于近两年推地量与成交量之间的巨大差异,每年的供地计划都不能保质保量地完成,因此可以预见在未来两至三年内,土地成交量将会逐年减少,且非住宅用地将继续成为成交主流。

开发商迫切消化存量地

国内开发商购地积极性明显下降。根据有关统计数据,2008年万科新增土地权益建筑面积515万平方米,比2007年934万平方米减少约44%。获取土地的平均成本约2059元/平方米,已经接近2006年1861元/平方米的水平,较2007年的3581元/平方米降低42.5%。

金地集团(600383)2008年只在12月26日以18亿元在西安吃进90万平方米（建筑面积）土地。招商地产(000024)全年只拿了180万平方米,比2007年的470多万平方米新增土地下降了六成。

"很多开发商在2006年到2007年的楼市高峰期拿地,对于这些企业来说,在未来几年间消化这些存量土地将是当务之急。"昨天,国内一开发商接受记者采访时表示,以往都是开发商找政府,争取拿到一块位置较好的土地,而现在是政府找企业,希望他们参与土地招标,继续拿地开发,但是情况仍然不容乐观。

一些手上有土地的开发商正不得不将项目延后,他们手中的不少地块价格相当高,房价一再下降后,现在开发上市只能亏本,开发商只能等待更好的销售时机。还有一些刚刚在高位拿地的开发商甚至有退地的想法。

[来源：新闻晨报 2009-2-13] [回目录]

香港地产商恒隆地产周二公布08/09财年上半财年（去年下半年）业绩，截至去年12月31日，公司半年纯利同比下降68%，为12.2亿港元，基本符合市场的预期。

公司管理层在业绩说明会上表示，目前并不打算在年底前完成购入内地18个商业地产项目的目标，因为后市可能将有进一步下跌的空间。

摩根大通董事总经理、亚洲股本市场部主管吴绳祖在接受中国证券报记者采访时也表示，香港和内地楼市虽然近期在成交量上有一定的回升，但是价格还会有回落的空间，他预期今年第四季度将会企稳。

恒隆地产的业绩报告显示，截至去年12月底止，扣除投资物业重估收益及相关税项后，恒隆地产的中期基础盈净利按年亦倒退68%，至11.97亿港元，期内物业销售收入仅1040万港元。执行董事吴士元表示，这来自出售3个位于九龙长沙湾“碧海蓝天”住宅单位。而去年同期，公司共售出800个住宅单位。

恒隆地产表示，虽然近期经济气候欠佳，但香港物业租赁业务仍取得增长，租金收入及溢利分别增加9%和8%，至12.12亿港元和9.73亿港元。上海物业的租金收入及溢利则分别增加23%和30%，至8.29亿港元和7.04亿港元。

“18个项目何时完成，我们并没有设定限期，但相信今年会买到一些项目，明年也会，如果土地的价格继续回落，我们会视情况选择合适的土地买进。”公司主席陈启宗在业绩发布会上称。

他指出，在现时的金融和经济环境下，项目的竞争方面会减少，而地方政府对出售土地的条件，也会较前宽松，有利公司收购新项目。不过，他也坦言因为难以预料到市场低迷的情况将持续到何时，因此对未来的投资会更加谨慎。

恒隆地产近年将发展目标转移至在内地发展以购物商场为主的商业物业，2005-2006年，公司已先后购入了9个项目。但在2007-2008年则未有再增加新项目。

[来源：中证网 2009-2-11] [回目录]

来自马来西亚的知名豪宅开发商——绿野集团很有可能失去深入中国市场的惟一一块跳板。本报独家获悉，该公司目前已经退出与国内开发商合作的广州增城的别墅项目，位于上海崇明岛上万亩的旅游地产开发计划也无疾而终。席卷全球的金融风暴令绿野在马来西亚的主营业务受创不浅，无论是精力还是财力都已无法旁顾。

“绿野已经在今年1月份与中方合作者签订了退出协议”，2月10日，一位知情人士透露，虽然花了一年半时间试图扎根中国，但绿野最终或将无功而返。

自2007年8月11日，宣布聘请龙永图成为该集团在中国的经济顾问，高调表示对正处于快速发展阶段的中国市场的兴趣浓厚后，绿野就开始淡出了人们的视线。当时，身为华裔的绿野集团创办人丹斯里李金友，通过龙永图的搭桥，认识了广州侨建集团董事长宗耀祖，因此获得了踏足中国市场的机会。他们合作的高端别墅项目位于广州增城，占地1300亩，总投资额约10亿元，丹斯里李金友雄心勃勃，希望这个透着马来风情的项目能成为绿野深入中国的桥头堡。

而实际上，这个名为绿野山庄的项目并没有想象中那样顺利，开盘时间原定2007年10月，却一拖再拖，“项目一期早就完工，具备预售条件，但当时董事会对开盘时间有分歧，便因此拖延了”，2月11日，绿野集团某管理层告诉记者，2007年10月以后，中国房地产市场的形势急转直下，现在惟有等待更好的机会。

“当时开盘的话，卖到1.5万元/平方米没问题，现在估计8000元/平方米都困难”，一位操盘手认为，绿野已经错过了最佳的盈利时机。

不仅如此，“绿野与侨建在合作理念和操作手法上还存在很多分歧”，上述知情人士表示，最重要的一点是，绿野后院起火，大本营——马来西亚在此次金融风暴中受到了重创。根据已公布的数据，在这场全球金融危机中，马来西亚的30大亿万富豪损失惨重，名列《福布斯》大马40大亿万富豪榜的19名大马富豪中有7人跌出榜外，其中糖王郭鹤年今年来的损失总值高达277亿令吉（约合550亿元人民币），其旗下上市公司市值蒸发209亿令吉（约合418亿元人民币）。虽然绿野号称经历过两次亚洲金融危机的考验，但旗下的主要业务如旅游地产、高尔夫地产及卖地自建别墅等依然未能幸免于难，导致其资金回笼速度降低，银行还款能力下降，“已经没有余力再对国内项目继续注资”。这一不稳定因素引起了侨建集团的不安，“现在更希望能自己独立开发项目，所以对绿野开出了较优惠的退出条件”。

据介绍，双方在绿野山庄投入的资金截至目前一共约有6亿~7亿元，绿野集团退出股份的代价为“几亿元”，“拿回成本，还赚了一点”。

对于上述说法，绿野集团有关负责人并无正面回应，只表示“暂时没有这样的决定”。

广东省房协近日公布的《2008年广东房地产分析报告》显示，2008年广东省房地产开发中，外资抽逃迹象明显，外资同比回落了25.08%，开发资金中，外资占到位资金的比例仅为1.74%，为近年次低。分析人士指出，绿野的撤场已不是个体现象，因为金融市场的不景气，发展重心不在中国的外来资金必须重新安排和筛选自己的投资计划，当下中国房地产市场的形势并不看好，地产项目对外资的吸引力已大为减弱。

[来源：中国房地产报 2009-2-16] [回目录]

“上海潍坊项目规划已在去年年底通过审批，即将动工，单栋销售目标将在１亿元以上。”新鸿基（0016.HK）地产代理公司执行董事雷霆1月末在香港向本报记者透露。

雷霆所指的“潍坊项目”位于浦东小陆家嘴滨江地段，将被建成总面积约15.6万平方米的豪宅及服务式公寓。他称，“预计公寓售价将在每平方米8万元之上，而别墅的单价或将达到15万~20万元/平方米。”按这一预期单价，暂名为“滨江凯旋门”的潍坊项目行将刷新汤臣一品在2006年创出的11万元/平方米沪住宅最高单价纪录。

对于坊间一直猜测纷纭的这一项目建设计划，新鸿基此次是首次正式对外公布，颇具意味的是，显然大大超出当时业内对于其价格及回报率的预期。

三年半以前，本报记者曾亲历新鸿基与和黄在这一占地6万多平方米地块上的现场挂牌争夺。当时知情人士称，潍坊地块的最终报价甚至仍未达到新鸿基的心理极限。

但无论是以31.85亿元创下的当时上海单宗地块交易最高总价，还是高达20178元/平方米的楼板价，都使得沪上业界对这一“地王”充满期待。

当时有业内人士认为，从2005年周边项目售价2万~3万元平方米来看，即便该地块未来售价达到3.5万元/平方米，如此之高的地价，测算下来投资回报率也仅在15%左右。

汇聚了汤臣一品、盛大金磐、仁恒滨江、财富海景和世茂滨江等众多的高端物业，却在当前的交投冷清的市场状况下，供给显得几近饱和——上海小陆家嘴滨江豪宅市场正面临白热化的争夺战。而诸如汤臣一品和鹏利海景甚至采取转售为租来试图稳定获取现金流。

但易居中国提供的一份最新报告显示，在成交低迷的环境下，沪一手楼盘成交均价前10名楼盘仍然保持均价从2007年的6.5万元/平方米上涨到了2008年的7.2万元/平方米，涨幅达10.8%。

“虽然楼市和经济形势依然不容乐观，但真正豪宅身价将会持稳走高。”易居中国分析师薛建雄说。

从2003年起，原本在内地项目并不多的新鸿基扮演了一个奋起直追的角色。

彼时，原新鸿基主席郭炳湘宣布取消先前“投资内地不得超过总资产10%”的规定，一句“只要条件合适、有机会，就要去做”的话，拉开了新鸿基大举进军内地的序幕。

纵观新鸿基在内地的发展模式，几乎是香港版本的克隆。秉承其在香港一贯的“高档住宅+商业物业”路线，这一发展方针同样被复制到了内地。

新鸿基华东区总经理邓维聪表示，公司在内地的土地储备已经超过520万平方米，其中上海3个大型地产项目占16%，目前新鸿基仅在上海投资总额就达250亿元。

[来源：中国房地产报 2009-2-16] [回目录]

· 金融街否认参与环球影城项目

2月16日晚，金融街控股股份有限公司（000402.SZ）发布澄清公告，否认参与北京环球影视城主题公园项目。

昨日有媒体报道，“金融街有望直接参股环球影城的可能性很大”及“有市场传闻称，金融街可能还会在此后的适当时间通过增资扩股的方式来增持通州商务园的持股比例”。因此，金融街昨日临时停牌。

金融街公告澄清表示，公司参股北京通州商务园开发建设有限公司的情况属实，公司持有北京通州商务园开发建设有限公司18.75%的股权，但目前没有增资计划。此外，公司未参与北京环球影视城主题公园项目，北京通州商务园开发建设有限公司尚无任何与国际环球影城相关的业务意向，并特别声明其未参与国际环球影城项目及其开发业务。

[来源：国际金融报 2009-2-17] [回目录]

房价下跌、成交低迷、资金紧张……危机之下，地产商似乎也在思考出路。“未来几年，今典集团的地产业务将由原来的住宅开发为主向旅游度假地产全面转型。”昨日，今典集团董事长张宝全表示，此次经济危机对于地产行业的影响让其更坚定了商业类地产开发模式的战略转型。事实上，低迷的中国房地产现状已经让越来越多的地产商开始思考未来战略的方向。

在昨日举行的新闻发布会上，今典集团高调宣布拿出1000万元启动第三次项目征名活动，同时推出一个客房总量超过5000间的“巨无霸式”五星级产权式酒店。

住宅开发商转型旅游地产，并不只有张宝全一人。据了解，就在冯仑提出未来3到5年间，我国商业住宅供应十分充足，住宅市场开发空间有限的同时，黄怒波已于2008年5月率先提出中坤集团将放弃住宅市场全面向旅游度假地产转型。

业内人士分析认为，住宅开发虽然是短期高回报，但由于对企业资金链的要求较高，因此本轮经济危机中受冲击最大的群体正是住宅开发企业。而以休闲度假产业为龙头的第三产业已经开始在中国快速发展，加之法定带薪假期已经开始推行，国家想通过度假刺激政策拉动内需的意图非常明显。因此，开发商收缩住宅市场向旅游度假地产转移，也不失为目前经济危机下走出重灾区的一个方向。

[来源：北京商报 2009-2-17] [回目录]

所有人对地产业生存前景焦虑不安之际,保利地产却提交了比行业景气巅峰更好的佳绩。

引来国内主要券商地产行业研究员集体看好保利地产2009年的业绩成长,认定其是充满地产业不确定性中业绩增长最确定的龙头。

难道地产龙头可以凭借自身综合竞争优势,摆脱行业周期深度调整的影响？

据国家统计局发布的官方数据,去年全国商品住宅销售面积同比下降20.3%,销售额同比下降 20.1%。

从商品住宅成交面积指标看,北京同比下降 40.4%,上海同比下降 40.1%,广州(1-11 月)同比下降 38.2%。成交价格也呈下降趋势。

尽管如此,保利地产销售业绩却逆市上扬。

年报显示,去年,公司实现房地产销售面积258.49万平方米,销售金额205.11亿元,同比分别增长29.48%和20.36%;结算面积192.63万平方米,结算房屋销售收入151.14亿元,已售未结转面积达173.99万平方米,金额计138.85亿元;实现利润总额40.23亿元,同比增长67.42％。

不一样的市场情愫

时至今日,尽管中国房地产行业发展前景依然迷离,但如何看待地产商2009年悲欢荣辱,明显分化成悲观与乐观的两大阵营。

国家发改委、国家统计局调查显示,今年1月,全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.9%,降幅比12月扩大0.5个百分点;环比下降0.2%。

2月18日,万科董事会主席王石公开表示,去年12月以来,中国楼市成交量有所放大,仅是房价刚性需求的释放,房地产调整远未结束。

保利地产最新公布的数据显示,今年1月,公司实现签约面积18.38万平方米,同比增长269.85%;实现签约金额13.76亿元,同比增长148.44%,销售面积和销售金额较去年12月分别下降42%和38%。

保利地产董事会认为,受世界金融危机影响扩大、国内宏观经济增长放缓、房地产价格继续下跌和销量继续萎缩等诸多不利因素影响,2009年中国房地产业仍将延续调整格局,短时间内难以重回景气周期。

上海银监局发布的2008年上海房地产市场和房地产信贷运行分析报告显示,房地产开发贷款连续五个月负增长,尽管受到保增长、促内需宏观经济政策及该市促进房地产健康发展新政出台的推动,年终岁尾的上海楼市成交出现企稳复苏迹象,但房价仍存在下行压力。

然而,不少国内主要券商的房地产行业研究员认为,近期不断推出的楼市新政和降息促进楼市的活跃,虽然今年宏观经济的不确定性,使房地产市场的前景蒙着一层阴影,但利率大幅下降和税费减免大大缩减了房价偏离合理水平的幅度,并且很可能出台继续降息及其他支持购房的政策,楼市继续大幅调整的概率已经不大,房地产市场环境正出现好转。

东兴证券2009年房地产投资策略报告指出,房地产行业虽经历行业周期的冬天,但依旧能找到可以投资的花朵。

靠谱的保利地产

如果真的存在冬日里的投资花朵,那么,保利地产就是券商研究员眼中2009地产严冬最美丽的投资花朵之一。

据国海证券研究员赵铎分析,2008年保利地产已售未结转面积174万平米,金额138.9亿元,相当于当年营业收入的89.5%,很大程度保证了其今年的业绩。

此外,公司去年扩展项目12个,新增土地储备594万平方米,权益建筑面积近480万平方米,这一规模已非常接近万科2008年新增储备水平。

目前,保利地产拥有可结算资源1828万平方米,按照30%的销量增速,可满足未来四年销售所需。

渤海证券研究员周户认为,随着流动性反转、2009年房地产市场的回暖及资源整合机会的增加,资产为王的时代来临。

而保利地产土地储备42.43%为2006、2007年获得,55.26%位于一线城市,土地成本在四大龙头公司中最低,升值空间较大,加之2009年公司将有110亿元可用资金进行资源整合,有望成为资产为王时代的受益者。

目前,保利地产拥有在建拟建项目62个,建筑面积2500万平方米,在建面积1000万平方米,土地储备面积1500万平方米。

中投证券研究员李少明指出,政府鼓励银行对有实力的房地产公司给予信贷支持用于收购兼并,在行业加速洗牌的2009年,保利地产将面临更多获取廉价优质资源的机会。

保利的资产负债水平较高,在行业不景气下难以维持高财务杠杆的游戏,如近期公布的定向增发不能获批,则必然会影响公司扩张的步伐。

但没有一个研究员认为保利地产定向增发获得通过会存在任何问题。

2月19日,保利地产收报18.85元,涨6.08%。

[来源：21世纪经济报道 2009-2-20] [回目录]

不管是鲁能置业还是广宇发展，要在不确定的资本市场环境下完成重组，鲁能要走的道路都依然漫长。
随着地产股近期一路飘红，鲁能集团地产资产将注入天津广宇发展的消息又一次成为资本市场上引人注目的焦点之一。然而据观点地产网了解，截至目前为止，鲁能集团旗下地产资产的整合依然困难重重。

资产整合

2009年1月20日，鲁能集团召开了2009年工作会议，集团总裁徐鹏在布置2009年工作计划中，并未提及有关地产业务的相关整合计划，但他强调必须“做大做强集团的核心业务。”

显然，集团的“核心业务”指的是鲁能目前涉及的电力、矿产、房地产三大板块。2008年6月山东电力完成鲁能剩余股权的收购后，鲁能集团的主营业务方向并未改变。

而作为鲁能集团旗下房地产业务的主要操作者——鲁能置业，在2009年的工作安排中也只字未提相关资产整合情况。而是将重点放在了抓好现有项目、调整营销策略、加快项目变现的目标上。

据公开资料查询，虽然鲁能集团旗下拥有的开发项目分布于北京、山东、海南、四川、重庆等十几个省市和地区，在全国拥有确权土地储备达到18700亩，但事实上，目前在售和在开发项目并不多，除了北京顺义新城项目、海南三亚项目、宜宾项目和山东地区几个零星项目外，大部分的土地储备均处于尚未开发状态。

“在今年的市场环境下，鲁能对于地产业务投资显然未抱有太大的信心，从其着力消耗存货的策略就可窥见其所面临的困难。”

事实上，鲁能集团在重归国有化之前，已经置出了旗下一些优质的地产资产，集团一度陷入了混乱。因此，在鲁能集团重归山东电力旗下时，其资产仍然面临着进一步的重新整合。

“山东电力集团隶属国家电网公司，鲁能集团旗下持有大量发电资产，这与国家电网分离的精神显然是相悖的。”知情人士表示，鲁能集团旗下资产的整合势在必行，特别是对于地产资产的剥离还是兼收，山东电力和鲁能集团到目前为止都未能有一个明确的方案。

两种设想

一个看起来最为有效的操作方法是，鲁能集团将旗下的全部优质地产资产注入到旗下地产上市公司——广宇发展。

“将广宇发展作为鲁能地产业务整合平台的最初设想来源于这个壳是鲁能置业旗下唯一的A股上市公司。”相关业内人士表示，鲁能一直有意把广宇发展视为房地产的融资平台，此前已经将重庆鲁能的部分资产注入到了广宇发展当中，但去年的重归国有化打乱了这个步伐，如今资产注入或被重新提上日程。

该设想不无道理，广宇发展目前的经营规模并不太大，具有后续资产注入的潜力。而在去年资产注入受阻后，广宇发展也一直面临很大的资金压力，不得不频频贷款为项目建设“输血”。因此，大股东优质资产注入对于广宇发展当来说显然是“求之不得”的。

然而随着宏观经济形势急转直下，这种设想也开始遭到了部分业内人士的质疑：“目前的资本市场环境并不适宜资产注入融资，况且目前为止鲁能并未有对将注入的资产进行梳理的任何迹象。”

“从其消耗存货的主要策略来看，不排除鲁能会先将其现有的可售资产盘活，然后用回笼的资金进行剩余项目的开发。”分析人士表示，鲁能集团似乎仍在强调“将主营业务做大做强”。

而去年年底，鲁能在宜宾的财富中心刚刚开工建设，北京顺义项目一期开盘后，第二期工程也已经陆续启动，各种表象都似乎在表明鲁能对于房地产开发仍然充满着信心。

分析人士认为，鲁能拥有的土地储备和项目都是土地成本相对低廉、规模也较大的优质资产，这可能是其暂时不愿意“放手”的原因之一。

也许，在2009年，鲁能旗下地产资产的整合还将难以有明确的答案，不管是鲁能置业还是广宇发展，要在不确定的资本市场环境下完成重组，鲁能要走的道路都依然漫长。

[来源：观点地产网 2009-2-20] [回目录]

在李嘉诚陆续出手上海物业之后，本报近日独家获悉，李氏目前在内地最大一个房地产项目，上海真如副中心核心地块项目的建设将于近期破土动工。

“前几天我收到了李泽钜先生的亲笔信，希望政府在确保开工上给予协助，目前长江实业已做好了所有准备，只等开工批复下达。”上海真如城市副中心开发建设投资有限公司总经理何智奇对本报记者表示：“具体日期有望敲定在3月，最迟4月。”

何智奇透露，真如副中心项目，总面积约100万，总投资将超过100个亿，是李嘉诚在内地房地产业最大一单投资。

在刚刚过去的2008年，内地楼市进入调整期之时，长和系在上海先后出手世纪商贸广场、御翠豪庭等高端物业；2009年初，长江实业再次被爆欲抛售陆家嘴地块、真如副中心项目缓建。

在内地楼市投资素有“风向标”之称的李嘉诚，到底是“看空”还是“看好”上海楼市？

“一直按进度进行”

在位于普陀区大渡河路，真如副中心开发建设投资有限公司展厅的沙盘模型上，核心地块长江实业的项目尤为吸引人，一座主楼“高耸入云”。

该公司提供本报材料显示，长实项目正是位于其启动区A3—A6四个核心地块，其主楼位于曹杨路、铜川路交叉点，高280米。

此前在接受本报专访时，普陀区区委书记周国雄对本报记者表示：“长江实业这幢楼将有望成为上海西北部，乃至整个浦西的一个地标。”

“事实上，2006年12月长和系就以22亿购得了真如这个17万平方米的地块，”上海真如副中心开发建设投资有限公司市场部副经理严蓓告诉本报记者：“即便是经济危机，长江实业运作这个项目步骤一直是按进度进行。”

何智奇透露，“目前只要上海规土局等职能部门的批示下来，即可动工。长江实业人士也表示项目开工越早越好。

本报联系长和系位于上海分公司各级人士，对方均不愿回应。长江实业设在真如地块上的项目组人士则表示，由于目前公司陷入陆家嘴地块出让等市场传言，公司人事不方便出面接受采访。

上海真如城市副中心开发建设投资有限公司总经理何智奇表示，可以预判真如这个项目李嘉诚胸有成竹，未来真如这100万平方米的物业入市，以每平方米售价2万保守估计。其未来市场规模也达到200个亿。

港资地产公司纷纷增投上海业务

同为香港地产巨头，恒隆地产在2月10日公布了2008年下半年业绩，公司半年纯利同比下降68%。但上海物业的租金收入及溢利分别增加23%和30%，至8.29亿港元和7.04亿港元。

仲量联行亚太区董事陈立民告诉本报记者：“恒隆以往在中国内地业务对其的业绩贡献是10%，随着香港的业绩的倒退，目前内地业务的贡献已经达到了40%，经过金融海啸的洗礼之后，香港地产商未来不得不把在内地的投资扩大。”

值得一提的是，恒隆这40%的贡献量，只是来自其位于上海的两大商圈的两座地标性建筑——一座是上海副中心徐家汇商圈的港汇大厦、另一座是上海南京西路的恒隆广场。

对此，易居中国分析师薛建雄认为：“当经济情况较好时，大型开发商的触角会伸到二线、三线城市之中，经济形势不好，外资开发商会收回到上海这样的大型城市。“小城市价格空间有限，在上海2万楼面价拿的地，可能会卖到10万。”

薛所言非虚。港资地产巨头看起来加大了在沪的投入——同有“香港地产五虎”之称的新鸿基，近日也传出增资30亿元人民币的三年期贷款，以支援上海总投资250亿的三大项目发展；瑞安集团也向农行的融资额度达到了空前的130个亿。

面对港资的巨量资金操作行为，境外一家著名房地产投资管理公司、中国区投资总监对本报记者表示，“随着时下内地地产商面临又一次的资金链考验，包括港资在内，外资进入中国的脚步会更加踊跃。”

“即便进入调整期，但目前比中国乃至上海更具诱惑力的房地产市场，全世界已经找不到第二个国家。”该人士表示。

[来源：21世纪经济报道 2009-2-20] [回目录]