2009年6月2日, GRI- 全球不动产资本俱乐部中国年会成功在上海举办。本届年会上共迎来近150位中外嘉宾。 尽管面临低迷的市场以及流感的双重压力，有意投资或活跃在中国地产市场的主流海外投资机构(包括投资银行、商业银行、不同类别的基金)还是悉数到会，充分反映了他们对中国未来市场的兴趣和信心。

包括荷兰银行（ING）,瑞士信贷（Credit Suisse）,渣打银行，皇家苏格兰银行、德国德国地金银行等在内的外资银行；凯帝（CDP）,陶氏基金（Dow Portfolio Investments）等掌控海外大型养老基金并多年来有着优秀投资纪录的海外投资投资机构；领盛（Lasalle）、富恒(Forum Partners)、嘉沃、高富诺等大型私募基金；擅长投资并运作商业地产的凯龙瑞、麦格理弘峰、赛菲尔特、 Pradera基金管理亚洲公司等在内纷纷派出亚太区最高管理层或中国业务负责人参与本届GRI年会。

众所周知的经济情况无疑对房地产业的投资交易有巨大的影响，但一些参与本年度年会的海外金融机构表示，在此种经济情况下，他们最关注的仍然是适合投资与合作的项目及开发商信息。例如，来自内蒙的开发企业刚刚介绍完自己到会的期望和手头的项目，就马上得到赛菲尔特中国高层的格外关注。与会代表也纷纷表示，在目前情况下，大家在这一整天的时间里分享见解后感觉市场增加了暖意，这样中外增强交流的机会也更有利于行业共渡难关。今年年会的讨论话题从摩根大通证券首席中国经济师龚方雄先生将做的主题为“中国经济企稳－引领全球复苏”的主旨演讲，到小组讨论中的“2009-2011,何种投资可确保胜算”、“中国房地产－国际投资还有更好的去向吗”、“私募基金-有何新动向”、“商业地产-前景堪忧或发展稳健”、“资本募集－新动向及新生代投资者”、“住宅项目－现在还有成功的秘方吗？”，所有话题都得到了参会嘉宾的踊跃参与。

开发商方面今年也显示了对与海外投资机构进行密切沟通和广泛联络的高度重视。国外的世贸中心国际开发有限公司（WTC）、洛克菲勒国际集团（Rockefeller）,环达通（GTC）、万邦地产（IMC Octave）、盛高置地（SPG Land）等。来自香港的银座控股（Oriental Ginza）、瑞安建业（Shui On Construction & Materials），国内优秀的开发企业如建业集团、瑞安房地产、江苏新城、金融街控股、沿海绿色家园、内蒙古盛业等也均在年会上与投资伙伴及其他开发商探求合作机会并纷纷表示大受裨益。

一位报名参与今年GRI年会的开发商说 “我们现在刚开始和海外机构联络, 未来是否真的选择与海外投资机构合作、进行什么方式的合作都还不一定。但是GRI中国年会给了我们一个深入了解和广泛联络这些投资机构的机会，在未来，如果我选择了和海外投资机构进行战略合作，那一定是基于理性的了解。而且，由于了解的多了，我相信在合作谈判中也会对自己更有利”。

重量级的参会嘉宾、朋友聚会的轻松形式、用坦诚的方式探讨行业焦点、用积极的态度建立合作关系，这向来是GRI年会的特点。今天与会的各位高层管理人士已经回到各自的岗位，相信他们在本届GRI分享的见解以及结成的伙伴关系将会促使他们更好的带动本企业以及整个行业更快的走出低谷。
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5月20日，全球最大的房地产开发建造商之一——美国汉斯，在中国的核心项目上海新江湾城“加州?水郡”蛰伏三年之后，终于面世。3年低调运作，汉斯在中国发展的策略散发着浓浓的“本土气息”。

“我们与上海城投在该项目的合作非常密切。”汉斯开发部高级副总裁罗伯特?霍里斯特透露，双方除了目前在开发经验、开发模式领域的相互学习外，已涉足融资渠道、人脉信息等更高层面的共享或合作。

相比同样在新江湾城投资但可能已萌生退意的另一家美国开发商巨鳄铁狮门的尴尬处境，“汉斯紧牵上海城投等本土大鳄”的战略，不少业内人士认为“起到了关键作用”。

“与城投合作上升到战略层面”

汉斯新江湾城“加州?水郡”项目，是汉斯进军中国十余年在上海的首个住宅项目。

2006年10月，汉斯以资本金超过投资额50%的代价，通过收购上海城投悦城置业有限公司项目公司70%股权的方式，以17.1亿元获得占地面积25.18万平方米的新江湾城C5地块开发权。

汉斯投资新江湾城，选择了与铁狮门甚至中国本土开发商绿城、合生、华润等公司完全不同战略，从一开始就紧紧牵手新江湾城的整体运营方——上海城投。

上海城投旗下公司与美国汉斯达成合伙关系，汉斯以战略投资者身份进驻新江湾城。这是新江湾城区域内，至今唯一一宗区域土地运营商与购地企业合作开发的项目。

这种合作组合，在2008年之后世界经济、中国房地产市场的剧烈波动中，充分显示了它的稳定性能。

本报独家获悉，汉斯在中国尤其是上海的项目，还得到了本土大型银行的贷款资金支持。其中，工商银行上海分行为汉斯在上海的另一个位于陆家嘴的项目——21世纪大厦提供了约8亿-10亿元的独家贷款。

“新江湾城项目，汉斯也将顺利获得本土银行的贷款支持，并随着项目的分期开发而获得多笔资金。”某国有银行上海分行的知情人士告诉记者，在银行防范房地产开发贷款风险趋紧的情况下，汉斯新江湾城项目依然能顺利借贷，上海城投参与的因素至关重要。

汉斯方面也充分认识到本土合作伙伴的重要性，在被问及与上海城投的合作状况时，罗伯特?霍里斯特表示，项目双方共同出资，投资利润自然按比例分配。目前双方分工明确，汉斯主要负责项目运营管理，城投主要负责与政府相关部门协调沟通。

汉斯方面表示，在这几年中，合生、绿城、仁恒、铁狮门都投资新江湾城，新江湾城几乎每次推地从来不乏显赫的地产大鳄，嘉华集团、丽丰控股、佳兆业、庆隆投资等都曾觊觎新江湾城土地，这也是汉斯如此重视在新江湾城投资的另一个原因。

通过与本土企业合作，汉斯在新江湾城的巨头竞争中，显然占据了优势，“与城投这个上海城市建设的最大国资集团，进一步合作”，自然成为汉斯的期待。

霍里斯特透露，双方正在探讨和尝试在战略层面的合作。此前，上海城投人员前往美国学习汉斯的房地产开发管理模式及经验。

受人关注的是，上海城投目前正在为建设中国第一高楼——“上海中心”项目融资，不排除寻求海外融资的渠道。对此，霍里斯特坦言，“汉斯知晓城投的相关运作，但目前为止，在上海中心项目上，汉斯没有任何实质性参与的动作。不过，汉斯方面也曾为上海城投在融资信息、人脉等方面做过一些介绍，包括介绍西方的资本机构给上海城投，但自身并未直接参与相关融资计划。”

加速投资中国 进军二线城市

紧牵上海城投等中国本土巨头，进而借助中国本土资本支持，这些策略的背后，则是汉斯加速在中国投资布点的整体战略。

霍里斯特，这位汉斯在中国的投资“先锋”，负责中国和亚太地区的项目和房地产的收购、开发、管理和处置，已经吹响了汉斯在中国新一轮投资的号角，“汉斯接下来投资中国，主要关注两大类投资领域。首先是高品质住宅，其次是零售商用物业项目，看好中国消费市场提升带来的投资空间，另外也会考虑高档酒店等投资物业，但不会是主流。”

霍里斯特透露，汉斯接下来将重点寻找中国二线城市的机遇，目前已经接近宣布的一个投资项目，位于大连，为大型综合性项目，体量预计将超过45万平方米，与新江湾城项目类似。

自1995年进入中国市场，汉斯在中国的投资总额为20亿美元，进入上海之前仅限于北京，包括“万国公寓”、“公园大道”等项目。“这一数字往后肯定会继续追加。”霍里斯特明确表示。

就开发面积而言，汉斯是全球最大的房地产商之一。据了解，汉斯活跃于16个国家，控制下资产值约256亿美元。汉斯至今投资项目包括已经竣工和管理下的969个项目，另有141个项目正在开发中，总面积达4000万平方米，管理的面积达到1140万平方米。

汉斯在美国大本营的状况，如何？霍里斯特透露，在美国的业务，多少受到经济危机的影响，但与美国同行相比，汉斯依然较为强劲。此时追加在中国等新兴市场的投资，并着力加强与本土企业的合作，汉斯正试图以增加对中国等美国以外市场的投资，平衡公司整体发展。

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昨日，中国政府网公布了《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》（以下简称《通知》）。《通知》中提到，要加快推进财税体制改革，建立有利于科学发展的财税体制。

其中财政部、税务总局、发改委、住房城乡建设部负责深化房地产税制改革，研究开征物业税。与之前财政部、国家税务总局频繁提及物业税改革不同，此次是国务院首度将沉寂有时的物业税改革提到政府的议事日程。

不过，昨日记者致电住建部政策研究中心住宅与房地产研究处副处长赵路兴时获悉，目前物业税尚处在探索阶段，具体何时开征相关部门尚没有明确的时间表。

“空转”试点并不顺利

始于2003年的新一轮税制改革，其中的重要一项，便是对现有房地产税费进行整合，出台物业税。2003年10月召开的中共十六届三中全会上，物业税首次出现在《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》中。

作为房价重要组成部分的土地出让金，是否将统一纳入物业税，在房屋保有阶段的40年或70年内逐年征收，目前仍没有官方权威提法。这一“细节”显然是物业税方案要害所在。若统一纳入逐年征收，开征物业税将大幅降低购房者首次支付的价款，起到平抑房价的作用；反之，则仅是在购房成本不变的基础上，在房屋保有阶段，每年增加一项税费支出，平抑房价便成奢望。

2006年10月至今，已有10省市物业税“空转”运行，但试点得并不顺利。目前，最后一步的征收环节，还没开始执行。一位国税总局负责人曾在2008年初对媒体表示，物业税方案还面临众多跨不过的门槛，短期内难有实质进展，开征时间大概在2010年-2015年间。例如税基、税率如何确定，税收优惠以及累进税制该如何设定，委托什么样的房产机构来做评估等，这些关节点目前决策层内部均尚未明确。

“目前还在空转阶段”

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，物业税的开征是早晚的事，关键是时间点的选择问题。他认为，今年政府可能会有力推进物业税，但很难全面开征。政策出台前应该先空转，再试点实转，而目前还处在空转阶段。

“物业税开征时机，当然是在房地产上升期时候更容易推进，这有利于抑制投资需求，可以明显增加持有成本。”杨红旭认为，目前的环境相对来说还是较为适合推出物业税，因为本轮房价还未调整到位，现在又重新上涨，政府的本意是不愿意看到这种现象的。尤其是部分投资需求现在开始重新入市，这对于稳定房价非常不利。

杨红旭认为，目前物业税出台的难点在于到底要不要把土地出让金包括进去，虽然土地出让金由费改税是大势所趋，也是合理的，但由于此事涉及到矛盾重重的相关政府部门利益，因此操作起来难度相当大，即使包括进去，也将有一个相当长的过渡时期。

物业税又称“财产税”或“地产税”，其改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税等收费合并，借鉴国外房地产保有税的做法，转化为房产保有阶段逐年收取的物业税，税额将随房产的升值而提高。从国际经验而言，物业税是地方政府稳定的税源。曾有专家提出，物业税主要是把房屋保有环节的税费统一起来，还可以将土地出让金也放入物业税内按年征收。

[来源：东方早报 2009-5-26] [回目录]

近两周来，绿地集团在徐汇松江等地连拿三幅地块，其土地储备迅速增加10万平方米。高剑平早报资料

上海今年第27号挂牌公告土地昨天顺利完成出让。上海绿地集团最终顺利以12亿元底价摘下本次公告中的重头戏徐汇斜土街道107街坊（船厂路地块），这是今年以来上海成交最贵的一幅土地。
此次土地出让依然竞争激烈，尽管只有三家企业参与，嘉定静宁路轨道枢纽站的一幅综合性用地还是以超出底价近60%的价格成交，这也让众多开发商对于2007年年底开始执行的一次性暗标竞价模式产生质疑。

绿地近期斥资22亿拿地

徐汇区斜土街道107街坊（船厂路地块）是此次公告中价格最高的，不过其出让过程波澜不惊，上午就顺利完成出让。独家竞标之下，绿地集团以12亿元的底价竞得。

这一地块也是27号公告中位置最好的一幅，土地东至船厂路，南至规划龙华路，西至规划东安路延伸段，北至中山南二路，邻近徐家汇中心商务区。该地块为经营性办公用地，土地总面积4.14178公顷，出让面积3.30019公顷，容积率不大于3.0。据介绍，该地块将建成一个多功能综合商业项目，以两栋高层写字楼为主体、三层商业休闲购物街为基座，总建筑面积超过10万平方米。

成功摘得船厂路地块后，绿地又在自己的上海土地储备版图中新增了10万平方米。实际上，船厂路地块已经是绿地集团两周时间里在公开土地出让市场上新添的第三幅土地，两周前的23号土地挂牌公告出让中，绿地集团分别以95700万元和3316万元的价格摘得松江区辰花路15号B地块以及白鹤镇5号地块。

短短10多天时间里，这家上海地产巨头砸下22亿元，新增土储达到38.5万平方米（建筑面积）。

三家房企争静宁路地块

昨天下午，竞争最激烈的是嘉定区轨道交通11号线静宁路站地块。资料显示，土地位于嘉定新城中心区域，总出让建筑面积近18万平方米，地理区位优势明显，而且土地总量较大。总共有20家开发商领取挂牌文件，包括绿地在内最终3家开发商报名。

该地块昨天下午由上海新城万嘉房地产有限公司以3.9999亿元价格成交，这一价格相比底价2.5274亿元上涨了58.3%。

两周前，徐泾地块超出底价80%成交，上海土地市场热门土地频频出现竞价后大幅超出底价成交现象，这也让部分开发商开始对目前的密闭箱竞价模式产生新一轮的质疑。

2007年10月，当时的上海市房屋土地资源管理局为了控制频频产生天价的土地市场，下发一份名为《关于调整住宅类用地挂牌现场竞价规则的通知》的文件，文件规定，住宅用地面积占总用地面积50％以上的地块，现场竞价将从现场举牌竞拍改为一次性书面报价。

但竞价新规并没有遏制天价土地产生，新规首轮，重庆企业龙湖地产就将青浦地块楼板价抬至1万元/平方米，而新江湾地价更是飙升至2万元/平方米。

只是之后楼市突然进入低迷期，土地市场也随之转冷。

此前今年23号公告土地出让时，就有开发商质疑当初的竞价模式是否合理。分析人士称，“无法预知对手报价的情况下，为了确保拿地，开发商或许不得不报出心理最高价位。”

以5.6亿元报价摘得徐泾地块的金地上海公司总经理赵汉忠就向记者表示，报价的时候，心里并没有底。结果也可以看到，最终报价比第二名整整高出3000万元，是现场竞价模式中两轮差价的10倍。

有开发商向记者表示，如果土地市场继续走热，在参与者众多的情况下，不排除地价会出现非正常走高的情况。

[来源：东方早报 2009-5-14] [回目录]

5月21日下午，北京市国土资源局二楼。出人意料的热闹景象打破了这栋小楼往日的宁静。备受瞩目的广渠门外10号地即将拍卖。

竞拍从下午3点半左右开始，而在竞拍前，起始价仅为29925万元的该地块报价已经达到7亿元。交易大厅人头攒动，一度造成堵塞。这样的场景只是在2007年土地拍卖现场才上演过。

最终富力地产以令人咂舌的10.22亿价格胜出。业内人士测算，这块地的楼面地价达每平方米15000多元，超过最疯狂的2007年万科拿地的楼面地价每平方米11000多元。

实际上，今年以来，土地拍卖的热度一直在升温。4月7日，温州多家开发商争夺长运集团地块，最后以9亿元、超过底价50%的价格溢价成交，楼面地价达19000多元/平方米；4月30日，杭州上城区南山路地块，再次刷新今年来的单价地王纪录，成交楼面地价达46000多元/平方米。

从去年一度传出资金链紧张，因楼盘降价成为关注焦点的富力，转眼间成为京城地王的买家，其角色转换之快令人诧异。业界关心富力如何筹集这笔买地钱？

土地溢价、放量，地王频出的狂热似乎再度来临。有业内人士指出，土地市场变暖有一定必然性。4月份以来楼市销售好转，企业投资意愿增强。另外，部分地方政府在今年初加大了供地节奏，而一些开发商有通货膨胀预期，开始购地。

中金首席经济学家哈继铭则认为，很难说房地产市场已经彻底回暖。一些开发商买地可能是为了抵御通货膨胀。

楼面地价超过2007年

记者在拍卖现场注意到，富力、万科、绿地、奥园、金地、合生创展等公司都派人前来。

在拍卖环节开始之前，北京市土地储备中心已经收到了32份报价书。

最先举牌的是88号。每次竞价，加价幅度是200万。当17号叫价至8亿元时，人群中响起第一次掌声。随后这样的掌声至少出现了4次。

当报价升至8.8亿时，其他人不再举牌，只剩下7号与11号在对决。只要11号加价，7号张辉马上也举牌。也许是有些紧张的缘故，张辉在9.12亿、9.14亿时连举两次牌，而当时富力已经是最高价。张辉习惯性地捻手指，而11号举牌女士旁边的先生则不断打电话。

9.3亿报价时，一直按兵不动的21号杀了进来。其间，拍卖员善意提醒说，不久后还有几块好地推出，请大家保持理性。空气越来越紧张，每次当大家认为7号将以最终价格拿到这块地时，11号总是举牌，但7号也毫不相让。

最终，富力在拉锯战中胜出，成交价为令人咂舌的10.22亿。另据本报记者从侧面了解，11号的身份是中国电子旗下房地产公司，21号为中信地产。

作为北京2009年挂牌出让的首块市中心区用地，广渠门外10号地备受关注。北京市土地整理储备中心资料显示，该地块将建设7.25万平方米的住宅，同时将配建5000平方米的廉租房。

据思源置地有关人士测算，扣除开发商代建的5000平方米廉租房，这块地的楼面地价达15140.74元/平方米。而周边广渠路36号地楼面地价5648元/平方米。万科在2007年最疯狂的年代拿下的西大望路27号地，楼面地价也仅为11379元/平方米。

作为出让方，北京市土地储备中心似乎并不愿意将其打造为地王。早在2005年，招拍挂刚刚为北京土地市场所熟悉时，这块地就跃入了开发商关注的视野。彼时，全国各地的地王纪录屡屡被刷新。2008年8月，该10号地块曾一度准备拍卖，后因故取消。

买地行为复苏

透过拍卖现场惊心动魄的一幕，外界更关心的是广渠门外10号地拍卖所释放的信号。

事实上，今年4月以来，全国各地土地放量速度就已明显加快，进入5月份更为明显。谈到加速推地的原因，北京土地整理储备中心副主任叶向忠曾公开表示，之前根据市场反应，采取了从紧的供地策略。而现在加速推地是为了保证完成今年北京的供地计划。

在加速推地的过程中，温州、成都、重庆纷纷出现了2008年土地价格调(楼盘详情 户型图 楼盘图 论坛)整以来的高价地王，北京、深圳等地出现了溢价成交局面。

中原证券房地产分析师魏博认为，土地市场已经逐渐回暖，这其中有一定的必然性。与全国大多数地区一样，为促进土地市场回暖，北京土地整理储备中心近段时间还推出了几项举措，不仅正式启用土地预出让制，还适当延长了部分地块企业缴纳土地出让金的期限，由原来的两个月延长至半年。

此外，北京土地整理储备中心还已申请开设外币保证金账户，使外资能够使用外汇缴纳土地交易保证金，进而直接参与土地竞买，解决外商投资时碰到的保证金问题。直接目的是为了促进土地市场的回暖。

而企业的财务状况似乎也在好转。富力地产今年前4个月有80亿元的现金流入，而且公司近几个月没有买地，财务压力已经得到缓解。最困难的2008年初，富力曾一度现金吃紧。负债比率高达140%，总资产负债率达到76.6%。此后，富力采取了降价销售策略。在广东,富力的6个楼盘同时搞联展优惠,而2008年初,北京富力桃源的均价更是从每平方米1.4万元到了1.2万元。这也被看作富力资金链紧张的救急之举。随着房地产市场的回暖，富力度过资金危机。

魏博在报告中提到，从2008年10月底至今，房地产市场成交量已经有近7个月维持回暖的趋势，2009年房地产上市公司可结算资源增加，一季度末36家行业重点公司预收账款已占到2008年营业收入的56%。另一方面，2009年房地产公司计提存货跌价准备减少。

36家重点房地产公司，2009年一季度末预收账款高于2008年底的有28家；2009年一季度末短期现金压力小于2008年底的有21家；2009年一季度末预收账款占2008年营业收入比例有11家超过80%，18家超过50%。

挤泡沫抑或挤通胀

土地溢价、放量，是今后房地产市场的发展趋势，还是个别企业的个体行为？

有开发商告诉记者，企业去年想拿地，但一直没有好的地块推出，推出的地块价格也不如开发商预期的低。今年从4、5月份开始集中购地，也是因为市场形势开始明朗起来。即使今年不开发，留待明年开发也是很好的选择。最重要的是，开发商担心通货膨胀的出现。“我们手里拿着钱，到了明年万一发生通货膨胀，钱会贬值，不如换成土地。”

开发商拿地增加，是不是房地产市场全面性转暖的先兆？中国房地产研究会副会长顾云昌表示，现在还很难说楼市已全面回暖。

与顾云昌观点相似，中金首席经济学家哈继铭接受记者采访时也认为，很难说房地产市场已经彻底回暖。他提到，因为前一段时间市场交易量的恢复，开发商的买地热情又重新开始高涨。但事实上，在金融危机发生之前也有一些开发商没有预估到以后的形势，而不冷静拿地。而一些开发商买地可能是为了抵御通货膨胀。“在全球货币供给速度加快的情况下，很难说一年后不出现通货膨胀的局面，正是有了这样的预期，也激发了个人购房行为和企业的买地行为。”哈继铭说。

哈继铭担心，由于美国已经进入零利率时代，全球都将面临流动性泛滥的局面。“携带交易”(借入利率较低的货币并借出利率较高的货币以获取利差收益称为携带交易)重新抬头，资金会重新涌入增长较快的新兴国家，推高资产价格，助长泡沫。短期内开发商和购房者都会获得收益，但利率发生变化后，资产价格又重新面临下调的危险。

[来源：21世纪经济报道 2009-5-22] [回目录]

日益壮大的中国二手房市场，正逐渐成为国际房地产中介大鳄的扩张目标。而世界经济危机背景下的行业调整，被这些中介大鳄视为扩张的良机。

5月13日，全世界营业额最高、全美历史最悠久的房产中介连锁品牌COLDWELL BANKER(以下简称“CB科威”)正式启动在浙江市场的拓展计划，并与浙江宁波区域及杭州的加盟店授权签约。

CB科威中国区总经理刘元智告诉记者，在2011年CB科威将完成发展20个中国区域加盟商、运营250家门店的目标，成为中国特许中介第一品牌。

1999年COLDWELL BANKER进入中国市场时，以COLDWELL BANKER信义房产联合品牌商标在大中国区发展特许经营授权业务，属于品牌输出。但这一次，CB科威决定采取全新的发展模式深耕中国市场。

CB科威全球母公司Realogy集团全球服务部门副总裁兼业务发展顾问Terry Cooper日前在接受本报记者专访时坦言，CB科威改变十年来联手信义在中国的发展模式，选择以CB科威独立运作，有利于该品牌在中国市场更为长远的发展。

CB科威方面有关人士透露，上述调整始于2008年6月，公司将COLDWELL BANKER信义房产更名为COLDWELL BANKER科威国际不动产。“最大的变化是，调整后的CB科威公司由美国总部COLDWELL BANKER直接持有公司股份，而以往COLDWELL BANKER在中国只是品牌输出，并不持股。”

不过，该人士并未透露COLDWELL BANKER持股的具体比例，但控股方依然为台湾信义。

公开资料显示，成立于1906年的COLDWELL BANKER，业务遍布全球47个国家与地区，全球拥有约3900间门店，126000名经纪人。2007年，COLDWELL BANKER全球营业额达66亿美元，当年美国另一家房地产中介巨头21世纪不动产营业额为32亿美元，万科营业额为60.28亿美元，而在美国上市的中国第一中介公司易居中国的营业额仅为0.396亿美元。

CB科威选择此时展开对中国市场的开拓，是否因其美国本土市场遭受压力所致？

Terry Cooper坦言，由于美国经济波动，至今很长的时期里，美国中介市场萎缩明显，虽然成交的房屋间数下跌幅度不大，但房屋价格下降明显，中介公司营业额下降。但Terry Cooper同时指出，这样的市场低潮期，恰恰是品牌中介公司进行收购、兼并的良机。去年，公司在美国本土新增了22个加盟商，扩张规模甚至超过经济景气年份。目前，公司在美国市场的中介门店，有超过70％是通过收购兼并的方式新增的。他认为目前亦是扩大中国业务规模的最佳时机。

自2008年底，经过品牌重组后，CB科威立即马不停蹄地开始了一系列“以上海为中心，聚焦江浙两省”的发展动作。从今年4月底开始，上海区域的9店联合翻牌到刚结束的中国特许展参展，CB科威将“2011年完成发展20个区域加盟商，运营250家门店”定位为三年经营目标。同时，CB科威提出，5年内将杭州市的连锁规模拓展到100家，在浙江其他区域发展100个加盟布点。

[来源：21世纪经济报道 2009-5-15] [回目录]

“我真的很怀念从前我们酒店都住满客人的日子。”法国雅高酒店集团董事长兼首席运营官Michael Issenberg在昨日结束的“2009中国酒店投资峰会”上感慨，受金融风暴影响，现在中国高端酒店入住率和房价双降。

坏消息还不止是这些。高端酒店市场的极度低迷使更多的酒店投资方紧握手中的每一分钱。

此前，CBN记者曾报道过上海新天地两家豪华酒店此前由于投资方受金融风暴重击而停建的消息。而在本次峰会上，万豪、洲际和泛太平洋(601099)等诸多国际知名酒店集团都纷纷表示，暂缓和取消此前中国区扩张计划。

更多停建的项目

“我们在中国有3个项目延期，6个项目在谈。”万豪酒店集团亚太区执行副总裁Paul Foskey坦言。

洲际和泛太平洋酒店集团也在会议上透露，目前公司在中国的项目约有30%延期，10%左右暂时取消，60%还在进行。

更糟糕的情况还发生在澳门。

多位知情人士向CBN记者透露，原本美国金沙集团斥巨资在澳门打造的6个豪华酒店项目（包括四季、威尼斯人、香格里拉、商贸饭店、瑞吉和喜来登等），目前除了四季和威尼斯人还在继续，其他4个酒店项目都被暂缓。

“原本今年澳门应有很多新酒店和综合项目开业，但根据现在的情况，年内只有澳门何氏家族投资的一个大型综合项目会开业，我们有一家五星级酒店约年底前开业。现在能如期开业的项目，已经算很幸运。”凯悦酒店集团亚太区公关总监吴卫红也对CBN记者表示。

看起来现在开设新酒店的确非最佳时机。

上海市旅游局统计显示，今年1~3月，上海五星级酒店出租率45.9%，同比下降13%，四星级酒店出租率43%，同比下降12%。

控制成本

除了暂缓或取消新项目，成本控制成为酒店业者度过困难时期的一大策略。

洲际酒店集团亚太区首席发展官Tony South告诉CBN记者，该集团正进行一项“绿色节能”计划，使用该系统可节能25%，一旦旗下4000多家酒店都使用该系统，可为业主节省2亿美元成本。

此外，转向潜力市场成为业者规避风险的又一大策略，不少业者已从一线城市转向二、三线城市。卡尔森酒店集团亚太区董事总经理Jean-Marc Busato透露，二、三线城市缺乏国际品牌酒店，具有潜力。“根据仲量联行最新报告，截至2020年，超过90%的中国商业物业交易将发生在二、三线城市，这为酒店业者提供了巨大机会。我们接下来会在沈阳、三亚和重庆开设新酒店。”

美国康奈尔大学酒店管理学院院长Michael D.Johnson指出，市场走低时，业者不必太过看重一个“时间点”做过量投入。“比如很多业者此前都鉴于世博会而将上海作为重点区域，但现在酒店已过多，再加上金融风暴，业者受挫很大。世博会只是一个点，若一切以世博会为定位，那世博会过后怎么办呢？所以重要的是长远计划，不如在世博之后再建酒店，酒店反而更‘长寿’，这是规避风险的一招。

[来源：第一财经日报 2009-4-27] [回目录]

正在摩拳擦掌欲往台湾地区一试身手的陆资将在月底前获得一份明细投资清单。台当局预定5月中下旬公布“大陆地区人民来台投资许可办法”及正面表列的开放投资项目，其中公共建设开放11项，包括空港仓储、转运系统、过境旅馆、国际会议中心、展览馆；海港的仓储及观光景点的住宿、餐饮设施，预计桃园航空城将是最大投资标的。

台经济主管部门负责人尹启铭表示，对于来台投资的陆资企业一定会有管控机制，不会发生恶意并购情况。透过股市投资的陆资，凡购买某一特定公司股票逾10%，即视为直接投资。

据了解，原本台当局“工程会”建议开放幅度更大，但包括“陆委会”、“交通部”有不同考虑，最后跨“部会”达成上述共识。至于新市镇开发、污水下水道等，则不在第一阶段开放之列，开放陆资赴台投资项目仍在汇整中。

台当局“工程会主委”官员表示，公共建设第一阶段优先开放空港、海港和观光游憩设施，主要是考虑当局举债已近上限，希望陆资能够来台投资桃园航空城等空、海港；开放观光景点的住宿、餐饮设施，也可借此招徕陆客来台观光。

上述官员还指出，开放项目将以不涉及安全者为主，例如空港只开放陆地设施；海港只开放港湾后线设施，也不涉及机密。

据了解，5月底前台当局“行政院”将公布开放陆资赴台投资项目、许可办法，制造业、服务业、公共建设总计98项。其中，制造业开放63项，占总行业类别的30%；服务业开放24项，占21%；公共建设开放11项，占14%。

在公共建设部分，跨“部会”共识开放项目包括空港的仓储、加工、转运系统、过境旅馆、国际会议中心、展览馆、停车场；海港的仓储、货物装卸设施、转运作业、新商港的防波堤、填土和码头设施；风景区或风景特定区的住宿、餐饮设施、联外转运接驳等。

岛内主管官员分析说，目前陆客来台观光的人数相当多，观光景点已出现住宿、餐饮设施不足的现象，开放陆资来台投资后，不但可以提升岛内的旅游质量，大陆人士也会回到大陆招徕陆客，一举两得。

至于开放陆资来台投资公共建设后，会不会排挤岛内业者，相关官员说，陆资来台后要和外资、岛内厂商一起竞争，岛内企业较熟悉相关规定、环境，应仍有一定优势。

目前，大陆很多从事公共基础设施建设的央企已经明确表露登台的强烈意愿。

有意前去台湾发展的中建公司高层表示,希望能尽快去台湾地区开拓市场，“在政策允许的情况下，投资像能源、节能环保行业等基础设施领域将改变两岸投资单向化的态势。”而此前，中建公司已经为登台做了很多准备工作。

与此同时，另一大陆基础设施建设大户中交集团也正在积极酝酿前去台湾分羹岛内公建项目业务，公司正积极谋求建立基金进军台湾市场。

同样，作为私营的房地产开发商也对台湾市场兴趣盎然。正在台湾考察交流的上海房地产商施建表示，此次来台还只是初步调研，主要是学习台湾建筑房地产业的先进经验，未来将探讨与台湾企业合作的可能性，并进军台湾市场。

[来源：第一财经日报 2009-5-6] [回目录]

5月12日，世邦魏理仕发布的《中国酒店运营商》特别报告指出，在目前复杂市场环境下，中国的酒店运营商面临新着机遇。

世邦魏理仕酒店部亚太区执行董事罗博?麦金托什表示：“当前经济的低迷给此前处于稳固增长期的中国酒店业造成了30年发展史上的相当大的负面影响。金融海啸将中国酒店业带入了商业发展周期的下一阶段，实力薄弱的个体运营商将受到更大影响。”

不过，他进而指出，随着酒店经营者在中国不断开拓新的市场、发掘潜在需求，以及市场地理分布区域的不断扩大，当前的调整期并不会抑制市场的成熟和精细化发展。因此，可以预见，中国市场随后将会经历一段稳固的增长期，但基于良好的市场基本面，酒店行业仍将根据不同的需求模式发展变化。”

据了解，从20世纪80年代第一家私营酒店进入中国市场（当时中国市场的主导力量还是国有酒店），到由于房地产行业的繁荣发展而成就的大量服务于不同领域的酒店，中国的市场主导型酒店业仅仅经历了相对较短的30年发展历程。

尽管在过去几年里中国市场酒店业的快速发展引发了供过于求的担忧，然而同国际发达城市相比，在市场渗透度及酒店产品和服务的精细度上，中国酒店业仍然略显稚嫩。

但是，中国酒店业过去几年的迅猛增长不可避免地引发了对于供过于求风险的关注，特别是在北京和上海等一线城市。

值得注意的是，虽然目前市场特别是在一线城市，正经受入住率下降和房价停滞增长的考验，但由于最终用户需求变得更为多样化及中国酒店市场更加成熟，中国酒店业的长期前景仍被看好，在开发中端市场及扩大地域覆盖方面仍有巨大潜力。

[来源：地产中国网 2009-5-13] [回目录]

“与年初相比，成交量上升了40%”。在北京东四环高档社区阳光上东售楼处，人头攒动，销售员明显感到了看房人数的跃升。

“现在买的人比以前多了很多。”阳光上东销售人员说，不少购房者都是观望到现在开始出手，因为他们发现房价并没有如舆论所称是在继续下跌而是开始上涨了。

1至4月的中小户型的回暖，显然捂热了高端房地产市场。据北京中原地产调查显示，自2月限外令取消之后，一季度外籍人士购买量增加了30％，与总量相比虽占比不大，但却是难得的破冰。

就在几天前，庄先生购买了位于北京亦庄的一套公寓，他痛快地一次性付清了200多万元的房款；庄先生的朋友老董，最近也在频频看房，物色的都是一些大户型、高总价的高端项目。

据中国指数研究院数据信息中心数据，今年1—4月，北京别墅市场成交套数大幅反弹，前4个月累计成交别墅694套，同比去年增长42.8%；尤其是3-4月上涨幅度尤其明显，成交套数和成交面积分别达539套和17.85万平方米，同比去年大幅上涨70%、94%。

楼市回暖的背景下，如庄先生、老董这样的高端投资者，已经开始入场。

迹象

在阳光上东项目现场，参观样板间的购房者络绎不绝。目前在售的阳光上东安徒生花园，户型面积从140平方米到400平方米不等，起价超过350万元。

据焦点别墅网统计数据，今年4月，北京别墅成交套数排名第一的是金隅山墅，成交41套。目前在售总价在400万元至530万元。尽管价格不菲，但购买者也在悄然增长。

“现在买房的多了。”金隅山墅销售人员余丽表示。她说，现在一天能接待20至30组客人，以前一个星期都没有这么多。5月4日，这里有四套别墅成交；5月18日，将有另外两个购买者同时签约。

种种迹象表明，高端住宅的购买者正在活跃。

5月16日开盘的首创禧瑞都，均价约3万元/平方米，户型面积从100平方米到170平方米，最低总价超过300万元。据了解，此次开盘推出的3号楼186套房源，已售出150套左右，认购金额超过4亿元，其中170平方米户型总价500万左右，占售出房源比例近一半。

“就是先占个位置，自住还是投资，很多买房人都说还没想好。”禧瑞都售楼处一位销售人员说。因为总价不菲，销售人员眼中的这些购买者，都非常低调，“不显山不露水”，销售人员也很少过问购买者的身份、职业。

“购买者全部都是二、三次置业的人。”首创禧瑞都营销负责人表示，购买者包括中央电视台、国贸附近的投资银行的人员，来自香港、台湾的购买者以及具备欧美等国外背景的购买者也不少，约有20%的比例。

“现在的投资者，和2006、2007年的狂热已经很不一样，他们非常理性，经过了充分、细密的考虑。”这位营销负责人表示，从去年底至今年初，3万元以上/平米的项目，整体表现并不出色，高端住宅的成交量，并没有随着普通住宅热销而普遍上涨。

阳光100(商铺写字楼详情 户型图 楼盘图 论坛)副总经理范小冲在谈及高端物业回暖时称，“这与人们对通货膨胀的预期有关，由于美元货币发行量剧增，致使国内一些投资者做出了明年有可能出现通货膨胀，而采取了选择房地产作为沉淀资金的出口。”

4月初，DTZ戴德梁行发表第一季度物业报告指出，今年第1季度，北京高端住宅市场虽报价有所下调，“但在普遍观望的整体市场环境下，成交量持续走低。”目前回暖变化出现在个别项目上。

特殊性

这些项目，必须能满足投资者更加谨慎的标准。

今年一季度，北京星河湾销售金额近7亿，占北京高档住宅销售金额首位；据搜房网发布的统计数据，4月星河湾销售金额近4亿元。显然从一季度过渡至二季度之际，在成交上升量更大。

而另一些抢眼的高端房地产大多与位置有关。金隅山墅位处西四环、西长安街延长线附近，属于少数城市中心区域的别墅项目，其叠拼别墅均价2.2万元/平方米，与同等位置商品房售价相差并不多；首创禧瑞都的稀缺性更为明显，其紧临中央电视台新台址，是CBD核心区域为数不多的纯住宅项目。

龙湖唐宁ONE(楼盘详情 户型图 楼盘图 论坛)项目，目前其在售的4栋楼，除了一栋小户型的商住楼外，其余三栋都是180平米三居室，均价2.8万元/平方米，总价均在400万元以上。由于地处中关村核心地段，教育附加值也成为其最大的竞争力所在。尽管正在施工的工地上，还看不见楼体的影子，依然不能阻碍购买意愿。据公开信息，今年一季度龙湖唐宁ONE销售套数277套，居北京非别墅类高端住宅销售套数第一位；北京市房地产交易管理网信息显示，从去年底开盘至今，唐宁ONE住宅销售已近500套。

“地段，地段，还是地段”，这句由李嘉诚给定的房地产 “摩尔定律”，依然显示出强劲的抗跌定律。

而其他在销售榜榜上有名的高端住宅，同样具备稀缺性所带来的对资产价值的信心，如位处金融街的住宅类项目北京尊府、奥林匹克森林公园北门的万达大湖公馆等。

这些项目大多单价在2万至3万元之间，由于其稀缺性，被认为从长远的角度考虑具备资产增值的潜力。

“3、4月份以后，投资需求有明显的活跃度。”北京金网络置业投资顾问有限公司总经理杨强宏说，此次的投资需求，不是为了炒差价而是作为长期资产，购买者一般资产实力比较雄厚，投资对象一部分是高端物业，一部分是位置好的项目。

杨强宏表示，从统计数据上看，价格调(楼盘详情 户型图 楼盘图 论坛)整已经基本到位，接下来还会有投资者继续进场。

安邦咨询公司高级分析师徐斌表示，随着房屋库存清理、价格泡沫被挤掉，那些手上资金充足的投资者，现在进场很正常。

至今年5月，北京预计将有近60个项目开盘入市。据了解，新入市的别墅、公寓项目有20多个，占新开项目总量约40%。在中小户型的天下，高端市场正在发力。

老董还在继续看盘。早在去年初，老董就购入一套非自住的公寓，他没有居住，也没有出租，而是作为资产配置的一部分。现在他还在继续密切关注不少高端项目，“适当的时候可以考虑换，毕竟新建房屋的质量是逐年提高的，可以将原来的资产置换成品质更高的资产。”

“我和朋友讨论过，现在买房基本上就是买资产。”老董说，现在没有好的投资渠道，股票投资又不安全，出于对通货膨胀货币贬值的担忧，购买房产被他们认为是最有效的方式。

在采访中，记者发现，对接下来可能的通货膨胀的担忧，成为促使投资者购置房产的重要原因。

银河证券首席经济学家左小蕾表示，中国目前经济态势，主要显现了政策刺激的效果,投入的钱还没有振兴经济、还没有创造多余的货币，通缩仍是主要担心，并没有形成通胀的压力。

不过，“目前货币发行的增长，让一些人产生了对通胀的担心，这是基于上一轮通胀所带来的普及教育，大家都认识到通胀时一个货币现象，担心空前的货币发行可能引发 ‘将来’的通胀，这个推理是对的。”左小蕾表示。

她表示，经济学实证研究证明，货币发行增加与通货膨胀发生,一般有两到三年的滞后期，等到经济开始恢复，投入的货币开始产生创造新的货币的能力，真正的通货膨胀才可能形成。

[来源：经济观察报 2009-5-26] [回目录]

商品住宅项目资本金比例要求，将有望出现2004年宏观调控以来首次松动。

国务院总理温家宝29日主持召开国务院常务会议，决定调整固定资产投资项目资本金比例，其中包括商品住房。

这意味着，从2004年宏观调控以来开始收紧的房地产开发商项目资本金比例35%大限将首次出现松动。

2004年9月，银监会颁布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》第十六条规定，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35%。

2006年8月，随着楼市持续高温，为防范金融风险，银监会再次公开发布《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》。《通知》对金融机构提出九项要求，其中严禁向项目资本金比例达不到35%、"四证"不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款，并强调房地产资金信托要合规。

此后，房地产开发商贷款被严格限制，融资渠道受阻之下，开发商不得不寻求其他融资途径，2007年一年，房地产开发商频频在香港上市，而信托等其他渠道也突飞猛进地发展。

但随着楼市2008年走入低迷、金融风暴的影响等因素下，资本市场萎缩又一次扼住开发商资金的喉咙。

去年年底，中国人民银行和银监会联合发布的《廉租住房建设贷款管理办法》将企业建设廉租房贷款利率在基准利率水平上下浮一成，并将其资本金率下调至20%。此后，银行纷纷给各大开发商动辄百亿元高额授信额度，此次银行则将商品住宅资本金比例进一步放松。

不过，资本金放松并不意味着银行放贷将会敞开。此次会议内容可以看到，放松项目将只涉及住宅项目，与此同时，会议也要求，金融机构要认真评估项目，在提供信贷支持和服务的同时，切实防范金融风险。

[来源：东方早报 2009-4-30] [回目录]

凭借房地产固定投资32%的占比、房地产销售面积近10%的占比，商业地产完全有理由成为这一波救市中的“大兵瑞恩”。那么，住房部近日的一纸公文是否意味着行动正在酝酿？

在住宅楼市不再是问题孩子后，商业地产的“啼哭”引起了注意。

一位不愿具名的上海市住房保障和房屋管理局(下称上海市房管局)人士透露，4月9日，住房和城乡建设部(下称住房部)发函至北京、上海、天津、重庆、广州、杭州、沈阳、成都、深圳、青岛、郑州、苏州12个一二线城市相关部门，要求对商业地产市场进行调研。

为此，近日上海市房管局专门召开了一次针对上海市商业地产市场情况的摸底会议。这一聚集了多家商业地产开发企业和研究咨询机构以及上海市发改委、上海市商务委员会、上海市财政局、央行上海总部等多个政府部门的会议显示，上海商业地产市场“值得警惕”。

“上海目前外商投资商业地产项目几近停滞。2009年一季度，外商投资商业地产立项为零。”上海市商务委员会的代表在会上表示，去年外商投资上海的地产项目中，逾1/3为商业地产项目。

除投资持续下滑外，租金下滑、空置率走高的警报也已长鸣。“如果商业地产市场持续向下，那么住宅市场的成交量反弹远不能支撑起市场的真正回暖。”一位与会开发商坦言。

“国内商业地产的问题已令管理部门有所警觉。此次住房部完成调研后，很可能对商业地产从税收、放松限外等方面出台一些政策措施。”上海易居房地产研究院副院长、住房部特聘专家丁祖昱说，“这个时间点预计在第三季度。”

摸底商业地产

在住房部《关于开展商业地产专题调研的函》中，要求12个城市对包括写字楼、商业营业用房等商业地产进行专题调研，上报住房部房地产市场监管司。其后，住房部将根据各市上报情况派人进行实地调研。

住房部要求，各地汇报的材料须包括商业地产项目规划、在建、销售、租赁以及空置情况，对市场存在的问题以及下一步市场走势作出分析和判断。同时，还须提供商业地产金融支持方面的市场情况，包括开发融资渠道、资金来源等。

“这次调研要求的内容非常翔实，此次座谈会只是初步了解市场情况和风险，具体各方面的调研工作还将在未来一段时间内逐步展开。”上述上海市房管局人士说。

丁祖昱则对于此次针对商业地产的调研并不感到意外。在他看来，这不仅是住房部函文中出于“全面了解房地产市场状况，发挥房地产业在扩内需、促增长中的积极作用”的题中之意，也是相关部门正视商业地产风险信号的表现。

“之前，政府部门和一些市场人士还没有意识到已经到来的商业地产风险。”丁祖昱说。

值得注意的是，在3月下旬举办的2009中国商业地产行业年会上，商务部流通产业促进中心副主任徐敏曾表示，政府将从商业和扩大内需的角度来重视和支持商业地产的发展。对此，一位上海商业地产开发商表示，显然商业地产的问题已关乎总体经济形势回暖的大势了。

“从居民消费指数、房地产业数据等一季度相关经济数据来看，政府还无法对目前房地产业和整体经济形势感到乐观。”一位接近上海市政府的决策咨询专家对记者表示，“坦率地说，住宅市场的政策性回暖表面风光，实际上仍未达到预期。因而，政府不得不考虑是否需要采取一些手段阻止商业地产的下行势头，以达到扩内需保增长的目的”。

[来源：人民网 2009-4-29] [回目录]

财政部4月30日公布有关通知，对部分地区新增建设用地土地有偿使用费的征收等别进行调整。

从2009年5月1日起，各地依法获得批准的新增建设用地，均统一按照经调整的《新增建设用地土地有偿使用费征收等别》计征新增建设用地土地有偿使用费。新增建设用地土地有偿使用费征收等别调整后，每个征收等别对应的新增建设用地土地有偿使用费征收标准保持不变。新标准中，前几等的征收等别调整不大，上海九个区仍为一等，北京城八区和上海浦东新区为二等。

新增建设用地为农用地和未利用地转为建设用地。新增建设用地土地有偿使用费，由市、县人民政府按照国土资源部或省、自治区、直辖市国土资源管理部门核定的当地实际新增建设用地面积、相应等别和征收标准缴纳。2002年，国家制定的新增建设用地土地有偿使用费征收等别，对于抑制建设用地快速增长发挥了积极作用。

[来源：中国证券报 2009-5-4] [回目录]

“现在可以过户了。”近日，在深圳各区陆续取消“限外令”规定后，来自香港的马先生悬着的心终于放下了。

4月27日，取消“限外令”在深圳正式生效。

自今年3月3日，广东省政府出台《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》开始，他就开始关注深圳楼市政策动向。

《意见》第十二条规定：港澳台居民在广东省境内买房，执行内地居民同等政策。这意味着广东将取消自2006年开始实施的港澳台居民只能购买一套房的“限外令”。

高兴的同时，马先生开始迅速寻找自己中意的房源，并已经和某中介签订了购房意向合同。只等政策一落实，就去登记过户。

事实上，的确有部分像马先生这样的香港人在内地有置业需求，中原地产深港研究中心总监张伟也向记者证实，“3月份取消限外政策出台后，很多香港客户跟中原签订了意向合同。”

4月底，“限外令”解禁正式在深圳落地后，到底会对深圳楼市有什么影响？在此时宣布解禁的背后又有怎样的救市含义？

利还是弊？

一位接近深圳国土局的人士告诉记者：“几个区我都问过了，都已解除限外令了，可以说，港人在深圳置业已经没有任何障碍。”

“一些想在内地置业的香港人现在可以买，但是不会成为购买主力，也不会对现在的市场状况造成质的影响。”深圳大学国际金融研究所所长国世平告诉记者。

根据美联物业市场研究部统计，受广东省政府“放宽对港澳台居民在广东境内购房的限制”影响，3月深圳市一手房成交宗数巨量上升，全市共卖出一手房8509套，环比增长61%，同比增长146%。

美联物业市场研究员冯永恒说：“由于市场普遍担心解禁后楼价会重回上升通道，导致3月份全市成交量出现大幅攀升。在地方细则出台后，境外人士的购房需求将真正释放出来，特别是在港人一向比较青睐的后海、罗湖口岸、福田口岸等片区，港人的置业需求应该会有较大幅度增长。”

在国世平看来，取消“限外令”在一定程度上可以促进成交量上升，但是更多的还是取决于香港楼市的变化，如果香港房子价格趋高，会有很多港人来深圳买房，但是如果香港的房子也在跌，深圳楼市就没有太大的吸引力。这是一个参照的指标。

国世平说，1997年亚洲金融危机后，香港楼市持续下跌，2007年才恢复到1997年的80％。目前，香港通胀仍高，失业率上涨快，经济情况还不稳定，楼市仍有下跌的迹象。

据记者了解，最新公布的香港1-3月的失业率升至5.2%，创近三年新高。高盛预期失业率将于明年上半年升至7.5%的高水平。

另外，国世平认为，深圳和香港最大的区别还在于，香港的土地供给量是可控的，投资者可以看到楼市未来的前景，而深圳不一样，关外有太多的土地供给量，将来地铁通到关外，交通便利后，关内的价格就会下来，香港的投资者也会看到这一点。

事实上，即使在“限外令”没有取消之前，想在深圳投资买房的港人还是可以曲线进入。

深圳某投资者告诉记者：“限外主要是在信贷上不予支持，但是资金仍然可以通过别的渠道进入，对于投资者来说根本不是问题，我身边很多香港朋友都是这么做的。”

在他看来，“限外令”解禁不会对深圳楼市造成本质的影响。

据中原地产深港研究中心总监张伟估计：“每年，深圳成交的楼盘，港人购买的比例可以占到8%-10％。取消限外令，理论上讲，现有的成交会增加10％以上。”

取消限外的背后

有人认为，此时宣布“限外”解禁，是深圳市政府希望扭转成交下跌的趋势。

对此，张伟说：“这是没有根据的，深圳只是在按时转达广东省的决定。”

深圳市国土局数据显示，4月份前20天，深圳新房成交面积约46.5万平方米，成交套数为4619套，日均成交约231套。而3月份全月深圳新房成交面积为69.48万平方米，成交套数为5873套，日均约236套。从数据上看，一季度的旺盛的交易局面目前没有明显的回落迹象。

在张伟看来，房地产的“限外令”解禁等救市政策的出台还是广东省基于全局的考虑。

瑞士信贷董事总经理兼亚洲区首席经济分析师陶冬告诉记者：“房地产热，可以带动50个产业向上走，你说政府怎么能不救？地产政府的挽救已经让开发商度过了最坏的日子。”

但是取消“限外令”的结果到底会怎样？显然，未知的因素还有很多，“比如近日的猪流感疫情，对楼市的影响，都是难以估计的。”张伟说。

冯永恒认为，目前的成交增量主要是前期积累的大量自住需求集中释放所致，具有阶段效应，在经济基本面没有出现大幅改善甚至有所恶化的情况下，高成交量势将难以为继，随着自住需求释放告一段落，预计在六七月份，全市商品房成交量会有一个小幅回落，楼价上升的空间亦十分有限。

[来源：经济观察报 2009-5-4] [回目录]

记者从国土资源部获悉，国土资源部4月29日在北京召开了《土地管理法》修改专家论证会。国土资源部副部长鹿心社主持会议，全国人大专门委员会、国务院法制办和高校等研究单位都派人参加了这次会议。

据参加本次专家论证会的人士介绍，虽然已经几易其稿，社会专家和其他机构部门代表仍对这次论证会上提供的“征求意见稿”提出了很多不同意见。

其中，最焦点的是提出了政府土地储备制度改革，认为政府土地储备工作目前储备范围太广、规模太大，已经脱离了储备的原始目的，变为政府经营土地的载体。

土地储备制度成“土地财政”运作平台

4月29日，在国土资源部经过了几轮征求意见、修改后的“土地管理法修订征求意见稿”摆在了专家论证会的案前。

由于此前已经进行了几轮征求意见和地方调研，本次提交讨论的“土地管理法修订征求意见稿”得到了大多数参会人士的肯定。但是，涉及到农地流转、农民利益维护的内容仍讨论比较激烈。

一位参会专家在会上提出，应该将土地储备管理有关内容添加到本次修法内容中来，进一步规范地方政府土地储备工作，改变目前土地储备机构成为地方政府囤地工具的现状。

据悉，土地储备制度原本从国外引进，制度演变和改革中也一再借鉴国外经验。其具体做法是，由政府出面收购或征地，然后对征集到的土地进行整理，使其达到开工条件，然后政府再通过土地市场将整理后的土地出让，从中获得收益。

当天的论证会上，有专家指出，土地储备制度实行十余年来，多数收储的都是农用地转建设用地或直接征用的农地。政府收储这些土地的时候，只付很低的价格，转手出让土地的时候，就获取几十倍，甚至上百倍的利益。

由此，政府土地储备中心逐渐成了地方政府倒地、卖地的工具。自从2004年土地出让实行“招拍挂”制度以来，全国大多数城市已经建立了土地储备中心，而且不断加码。

2007年，审计署对全国11个城市土地出让金进行审计的时候发现，有的城市土地储备中心竟然利用假土地证套取银行贷款。土地储备中心蕴藏巨大金融风险。随后，国土资源部和财政部共同制定了土地储备中心管理办法，对土地储备中心的运作、土地发证、抵押贷款等进行了规范。

但是，上述改进仅仅是对土地储备中心运作机制的改革，并没有改变土地储备中心成为地方“土地财政”运作平台的问题。

地方政府利用土地储备中心，可以向银行贷款，可以使土地增值。在当前土地市场情况不好的时候，地方政府可以借土地储备中心囤地，等待市场转好的时候再出售。

中国社科院城市环境发展中心研究员杨重光介绍说，土地储备制度是为了保证土地供应，在土地市场出现极端情况的时候，对土地市场起到稳定作用的工具。

2007年，当全国房价过快上涨时，土地市场交易旺盛，多数地方政府出现了土地供应不能满足买地需求的问题。在此背景下，大多数城市加强了地方土地储备中心的地位和功能。

杨重光表示，土地储备中心也有值得肯定的方面。例如，在房价过快上涨的时候，土地储备中心可以起到加快土地供应、开发的作用。政府土地储备中心收购并储备了大量土地，可以在土地市场供应不足的时候抛出，打压地价，平抑房价。

不过，目前地价与地方土地财政利益紧紧捆绑在一起，地方土地储备很难发挥应有的作用。

“当前土地储备管理制度中的最大弊端在于，政府集管理者、运营者、裁判员角色于一身，成为土地的垄断供应方，不利于房地产市场的合理发展。” 中国人民大学管理学院教授严金明对本报记者说，“改革的重点就是要把政府的经营功能去掉。”

应收储国有土地为主

对于土地储备制度改革，专家们意见认为，当前土地储备工作存在储备规模过大和储备范围过宽的问题。如果土地储备作为调控工具，则不需要储备过多的土地，否则就会对土地市场产生影响。政府也不应该依靠储备大量的土地，作为土地财政之用。

“可以将土地储备制度定义为政府调控土地市场的工具或城市开发的载体，不应该随意扩大储备范围和储备规模。”杨重光建议。

据戴德梁行统计数据，一季度土地市场交易继续低落，约40%的土地流标，70%的土地以底价成交。目前，地方政府手中储备土地足够未来3-5年所用。

不过，很多地方政府从2009年年初开始，又启动了大规模土地储备计划。

上述有关专家指出，地方政府土地储备可以起平抑地价和房价的作用，但是土地储备规模一定要适度。上述财政部和国土资源部共同发布的土地储备管理办法中也提出，地方政府土地储备应该控制在一定规模，按照计划管理。

而在扩大内需的投资机会下，很多地方投资供地不足。因此，地方政府对土地储备中心开启了收储的大门。而有的地方政府也借机多收储房地产开发用地，以备市场行情回暖时出让。

海南琼海市长符宣朝在琼海城市形象推介会上对记者说，目前琼海市土地储备已经足够未来2-3年开发所用。对地方政府来说，当前的主要任务是稳定房地产市场，避免出现过度起伏。为此，琼海市制定了控制增量，促进存量消化的推地策略。

上述专家表示，除了土地储备规模过大问题外，改革土地储备制度还应该防止储备范围过宽。目前，土地储备来源有几方面：城市闲置土地、农用地转建、城中村改造等。

农用地转建等涉及农地的土地收储应该慎重，这些土地属于土地收益的第一次分配，应该集中倾向于农民。而政府往往喜欢采取征地等手段，将农地收储在土地储备中心，等到市场好的时候出售。农地收储成本低，转手利润大，一直为地方土地储备中心所喜欢。

为此，有关专家建议，改革土地储备制度，应该首先规定闲置土地收储的范围，不能将农地和农转建类的用地也纳入收储范围。城市土地储备中心应当以规模适中、收储国有土地为主。

据悉，本次提交专家论证会讨论的“土地管理法修订征求意见稿”中也提出了建立城乡统一的土地交易市场。删改了原来强调土地出让招拍挂的文字，改为有偿出让的前提下，多种形式灵活并存的土地出让方式。

[来源：21世纪经济报道 2009-5-5] [回目录]

在保增长的诉求以及土地市场下行的双重因素下，中国的土地供应政策再次进行重大调整，今后符合条件的工业用地出让价格有望大幅低于目前执行的最低限价。

根据国土资源部近日下发的《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（下称《通知》），《全国工业用地出让最低价标准》（下称《标准》）实施政策进行适当调整。部分工业项目在确定出让底价时，可以按照《标准》规定的最低价的15％、50％或者70％执行。

“《标准》已经实行两年多了，也应该根据实际情况进行一次调整。”国土部一位权威人士对CBN记者表示。

三类折扣

为遏制地方政府为招商引资，竞相压低地价甚至以零地价、低于成本出让工业用地的混乱局面，国土部制定的《标准》于2007年1月1日起开始实行。此政策规定，市县等地方政府出让工业用地时须招拍挂，且其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的“价格底线”。

依照《标准》，全国的工业用地被划分为15个等别，等别与最低价标准一一挂钩。如上海黄浦区为一等，出让最低价标准为840元/平方米，新疆阿勒泰市为15等，出让最低价标准仅为60元/平方米。

在目前的土地出让市场，工业用地占据着近半数份额。用地价来调控土地供应，《标准》的出台也被视为当时政府收紧土地闸门政策的延续。两年之后，这个政策进行了“适当调整”。

根据《通知》，市县国土部门在确定工业土地出让底价时，对符合若干条件的工业用地项目，可对“价格底线”打折执行。

这些条件包含，各省（区、市）确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70%执行；　

以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目，可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70%执行。

此外，中西部地区也获得了相应政策放宽。《通知》规定，对中西部地区确需使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围外的国有未利用地，且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地，在确定土地出让价格时可按不低于《标准》的15%执行。

使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的国有未利用地，可按不低于《标准》的50%执行。

顺势而为?

此番政策调整，据上述权威人士透露，与经济环境以及土地出让市场的运行情况有直接关系。

自2008年下半年以来，中国经济增幅放缓，部分工业生产经营困难。土地市场也出现了由热转冷趋势，土地流拍层出不穷，土地价格也开始下行。

根据国土部近日发布的主要城市地价监测报告，2009年一季度全国工业地价增长率环比下降1.08%，同比下降1.10%。该报告还预测，今年上半年我国宏观经济将持续下行，土地市场必然受其影响，土地需求仍将低迷，地价水平呈下行趋势。

中国土地学会副理事长王万茂对CBN表示，此次调整也是顺应市场变化，当前经济大环境并未转好，市场上对土地的需求已经减少，从而带来土地流拍增加，价格也开始出现下降。

中国土地勘测规划院副总工邹晓云也认为，因为房地产市场有初步回暖迹象，居住用地市场还能维持，但工业用地市场的行情更差一点，尤其是一些出口外向型企业受到冲击较重，这类企业的用地需求大为减少。

比如，去年某直辖市的工业用地出让成交面积，仅仅接近预定计划的一半左右。

此外，当年地方政府招商引资的重点之一是外资企业，如今这些工业用地的大户在国内的投资也开始放缓。“这种情况下，应该让有最低限价的工业土地出让价格更加符合市场行情。”王万茂称。

相比此前不能低于最低限价，此次最低1.5折的调整力度已然不小，但这并非全部。“一项政策的出台，总是要逐渐完善的。以后根据新情况，还可能进行新的调整。”上述国土部权威人士称。

不过，邹晓云认为，此次政策上虽然可以说打开了一扇门，但真正能够发挥多大作用还有待观察，“像北京等重点地区的工业用地出让底价，本来已经远远高于最低价格标准，这个政策就可能起不到刺激作用。”

政策并非完全放开

虽然今后工业用地可以对出让底价进行打折，但仍有限制条件，并未完全放开。

邹晓云认为，区域性、行业性的限制和引导，是此次实施政策调整的一个特点，刺激农村经济发展也是其中之一。

如《通知》规定，可享受70％“优惠”的用地集约项目，是指项目建设用地容积率和建筑系数超过相关规定标准的40%以上、投资强度增加10%以上。

上述国土部权威人士表示，这些限制条件是为了促进土地集约节约利用。此次调整还要发挥行业引导作用。“如针对农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目进行调整，是为了促进企业在产地对农、林、牧、渔业产品直接进行初次加工。”

此外，除了对某些行业和具体项目进行限制，此次政策调整，在不能低于成本价出让工业用地问题上丝毫未作松动。

“不变是不可能的，但变也要有一定的规矩，不能随意而行。”上述国土部人士表示，不可能完全放开，对某些方面的价格管制肯定还是要执行。土地供应政策无论怎么调整，都要集约节约利用，以促进经济增长方式转变。

“工业用地出让最低价一旦完全放开，可能又会回到原来的混乱局面，那样更麻烦。”该人士称。

《通知》也要求，各地国土资源管理部门要加强对工业用地出让的监督管理，通过土地市场动态监测与监管系统，及时掌握出让价格等土地供应信息。对违反最低价标准相关实施政策、低于标准出让工业用地的，要依法追究有关人员的法律责任。

[来源：第一财经日报 2009-5-14] [回目录]

《5月24日，最高人民法院正式公布《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《建筑物区分所有权的解释》）和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《物业纠纷的解释》）。这两部司法解释将于2009年10月1日起施行。

2003年初，最高法院就已着手开展制定涉及物业纠纷案件司法解释的相关准备和调研工作，并于2007年年初正式就上述两部司法解释正式立项。其间，《物权法》于2007年10月1日正式实施。2008年6月16日，最高人民法院向全社会公布了上述两部司法解释的征求意见稿。

需要解释的是，“建筑物区分所有权”在通俗语境中，一般指购买了房地产的业主权力。在法律概念上，是指明确界定在同一个建筑物上存在各个所有人独自使用的专用部分以及多个所有人共同使用的公用部分，为此，中国的《物权法》规定这种物权名称为“建筑物区分所有权”。

此次公布的《建筑物区分所有权的解释》共19条，包括：业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、面积人数的计算方法、业主权利义务的范围、车位车库纠纷的处理、业主自治重大事项的范围、住改商纠纷的处理、利害关系业主的认定、业主撤销权的行使以及业主知情权的保护等。

其中，在认定业主的建筑物区分所有权过程中，如何认定专有部分和共有部分是实践中大量纠纷的关键问题。《建筑物区分所有权的解释》就专有部分和共有部分，作了明确的规定。车位、摊位以及规划中已经列入特定房屋买卖合同的露台，都应当认定为专有部分；而建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶以及通道、楼梯、大堂、消防、公共照明均属于共有部分。而如果不属于业主的专有部分，也不属于市政公用部分，或者其他权利人所有的场所以及设施，都将认定为共有部分。

《物业纠纷的解释》共13条，具体包括：物业服务合同对业主的约束力及效力、物业服务企业的违约责任承担、业主妨害物业服务企业管理的责任承担、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理、物业使用人的准用等。

司法解释焦点解读

焦点1没有产权证也能当业主

司法解释：依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，应当认定为业主。（这是界定业主身份的一般规则。）

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

●解读：“业主”是《物权法》第六章中的基础性概念之一，但法律没有对此作出规定。

最高人民法院民一庭负责人解释说，现实生活中，房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的情况下，仍未依法办理所有权登记的情形大量存在，如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，将与现实生活产生冲突，并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。

焦点2车位按比例配置给业主

司法解释：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《物权法》第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

●解读：最高院民一庭负责人解释，规划确定的“配置比例”具有法定性和确定性，业主在购买专有部分的时候对此也是明知的。只要业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库，就应当认为其需要已经得到了“首先满足”。否则，将有可能出现特定业主对车位、车库提出过度主张。

焦点3住改商须整栋业主同意

司法解释：业主将住宅改变为经营性用房（即“住改商”），未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。

●解读：按照物权法第七十七条规定，“住改商”行为的合法性需要满足两个条件：遵守法律、法规以及管理规约；应当经有利害关系的业主同意。未经有利害关系的业主同意，其行为仍不具备合法性。

“住改商”是对住宅法定用途的改变，是对既有秩序的破坏，为合理划定一个便于操作的有利害关系业主的认定标准，避免条件模糊带来适用上的困难，司法解释综合考虑“住改商”纠纷的实际情况，将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内。

焦点4房子空置也要交物业费

司法解释：物业服务企业已经按照合同约定以及规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

●解读：实践中，有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务（比如业主提出其因出国而未享受服务）或者无需接受相关物业服务（比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等）提出抗辩。

最高院民一庭负责人表示，选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。

焦点5物业未获续聘无权收费

司法解释：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出服务区域、移交物业服务用房和相关设施，人民法院应予支持。

●解读：最高院民一庭负责人表示，该类纠纷实践中不少，此次司法解释给予了明确。此外，如果物业服务企业拒绝退出物业服务区域，并以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，法院不予支持《5月24日，最高人民法院正式公布《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《建筑物区分所有权的解释》）和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《物业纠纷的解释》）。这两部司法解释将于2009年10月1日起施行。

2003年初，最高法院就已着手开展制定涉及物业纠纷案件司法解释的相关准备和调研工作，并于2007年年初正式就上述两部司法解释正式立项。其间，《物权法》于2007年10月1日正式实施。2008年6月16日，最高人民法院向全社会公布了上述两部司法解释的征求意见稿。

需要解释的是，“建筑物区分所有权”在通俗语境中，一般指购买了房地产的业主权力。在法律概念上，是指明确界定在同一个建筑物上存在各个所有人独自使用的专用部分以及多个所有人共同使用的公用部分，为此，中国的《物权法》规定这种物权名称为“建筑物区分所有权”。

此次公布的《建筑物区分所有权的解释》共19条，包括：业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、面积人数的计算方法、业主权利义务的范围、车位车库纠纷的处理、业主自治重大事项的范围、住改商纠纷的处理、利害关系业主的认定、业主撤销权的行使以及业主知情权的保护等。

其中，在认定业主的建筑物区分所有权过程中，如何认定专有部分和共有部分是实践中大量纠纷的关键问题。《建筑物区分所有权的解释》就专有部分和共有部分，作了明确的规定。车位、摊位以及规划中已经列入特定房屋买卖合同的露台，都应当认定为专有部分；而建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶以及通道、楼梯、大堂、消防、公共照明均属于共有部分。而如果不属于业主的专有部分，也不属于市政公用部分，或者其他权利人所有的场所以及设施，都将认定为共有部分。

《物业纠纷的解释》共13条，具体包括：物业服务合同对业主的约束力及效力、物业服务企业的违约责任承担、业主妨害物业服务企业管理的责任承担、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理、物业使用人的准用等。

司法解释焦点解读

焦点1没有产权证也能当业主

司法解释：依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，应当认定为业主。（这是界定业主身份的一般规则。）

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

●解读：“业主”是《物权法》第六章中的基础性概念之一，但法律没有对此作出规定。

最高人民法院民一庭负责人解释说，现实生活中，房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的情况下，仍未依法办理所有权登记的情形大量存在，如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，将与现实生活产生冲突，并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。

焦点2车位按比例配置给业主

司法解释：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《物权法》第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

●解读：最高院民一庭负责人解释，规划确定的“配置比例”具有法定性和确定性，业主在购买专有部分的时候对此也是明知的。只要业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库，就应当认为其需要已经得到了“首先满足”。否则，将有可能出现特定业主对车位、车库提出过度主张。

焦点3住改商须整栋业主同意

司法解释：业主将住宅改变为经营性用房（即“住改商”），未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。

●解读：按照物权法第七十七条规定，“住改商”行为的合法性需要满足两个条件：遵守法律、法规以及管理规约；应当经有利害关系的业主同意。未经有利害关系的业主同意，其行为仍不具备合法性。

“住改商”是对住宅法定用途的改变，是对既有秩序的破坏，为合理划定一个便于操作的有利害关系业主的认定标准，避免条件模糊带来适用上的困难，司法解释综合考虑“住改商”纠纷的实际情况，将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内。

焦点4房子空置也要交物业费

司法解释：物业服务企业已经按照合同约定以及规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

●解读：实践中，有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务（比如业主提出其因出国而未享受服务）或者无需接受相关物业服务（比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等）提出抗辩。

最高院民一庭负责人表示，选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。

焦点5物业未获续聘无权收费

司法解释：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出服务区域、移交物业服务用房和相关设施，人民法院应予支持。

●解读：最高院民一庭负责人表示，该类纠纷实践中不少，此次司法解释给予了明确。此外，如果物业服务企业拒绝退出物业服务区域，并以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，法院不予支持。

[来源：新华社 2009-5-26] [回目录]

保障性住房仍是政府关注的重中之重。早报记者昨日获悉，国土资源部近期下发一份《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》，要求各地加快保障性住房土地落实。

《通知》规定，禁止借保障性安居工程之名，以划拨方式取得土地后改变用途用于商品住房等商业开发。同时保障性用房的配套经营性用地应该严格以招拍挂方式出让。

扩大民生用地比例

国土资源部要求，在土地规划时，要调整供应结构，扩大民生用地比例。

《通知》称，各地市、县国土资源管理部门要根据全国保障性安居工程工作目标任务的分解情况和当地保障性住房建设规划执行。对于土地利用年度计划指标紧张，已有保障性住房建设用地计划不能满足需要的市县，要统筹协调及时调整土地供应结构，扩大民生用地的比例，确保保障性住房用地的需求。

配套用地不能划拨

尽管对保障性用房土地进行划拨供应并减免相关费用，但其配套的经营设施用地必须严格以招拍挂形式出让。

《通知》称，在城市规划区范围内建设的廉租住房、经济适用住房，应按照城市规划，合理确定选址和地块。

保障性住房中的廉租房和经济适用房用地实行划拨供应，并按规定减免相关费用，但对于配套建设的商业、服务业等经营性设施用地，必须实行有偿使用，严格坚持以招标拍卖挂牌出让方式供地。对在城镇规划区外单独选址建设的保障性安居工程用地，不得征收新增建设用地有偿使用费。

违规企业不得买新土地

《通知》强调，应加强用地的批后监管和监督检查。各市、县国土资源管理部门要加强对保障性住房用地供应计划实施以及《国有建设用地划拨决定书》、《国有建设用地使用权出让合同》规范和已供土地开发利用情况的全程监管。禁止借保障性安居工程之名，以划拨方式取得土地后改变用途用于商品住房等商业开发。对没有按约定开工建设和竣工的，要依法依规提出处理意见，督促企业限期完成开发，对没有按处理意见进行整改的企业，要禁止其参加土地招标拍卖挂牌活动购置新的土地。

[来源：东方早报 2009-5-21] [回目录]

眼下的上海就像一个大工地，建高楼、挖路面、推进隧道……近8000个工地在施工，数百条马路同时开挖，轨道交通有195座车站在建。而关于噪音、扬尘、交通拥堵等三大“城市病”的投诉也因此居高不下。

记者昨天从建筑管理部门了解到，下阶段将对重点区域的文明施工情况进行巡查考核，《上海市文明施工管理规定》有望出台。

10月前后将有所缓解

据市建筑业管理办公室邱志青介绍，上海在1994年就提出了文明施工的相关标准，以后不断完善，逐渐提出了有针对性的具体要求，从先前的“两通三无五必须”，到后来的《关于防止施工扰民若干措施的通告》中的15条措施，去年下发的《上海市建设工程施工便民十八法》以及今年发出的《上海市建设工程迎世博文明施工整治标准（暂行）》等，内容都直指工地扬尘、噪声污染和夜间施工扰民等问题。

据了解，今年由于工程数量的增多，掘路数量比往年增加了五成左右。建筑工地晚上挖土、出土，噪声在所难免。而目前的施工设备，要求达到夜间55分贝以下并不现实。根据重大工程工期安排，估计到10月前后噪声、扬尘等问题会有所缓解，到明年二三月份会显著改观。

有关人士表示，可以通过必要的手段降低噪音、扬尘的影响。比如，在施工前对周边居民主动走访；夜间施工不安排锤敲锯焊等高噪声的施工项目；这些要求如果能得到严格执行，引发的矛盾会减少很多。

不文明施工将受重罚

目前，市城乡建设和交通委已出台文明施工迎世博的专项整治方案及相关整治标准，涉及本市新建、扩建、改建的建设工程（含建筑、市政、道路和管线施工）以及装饰装修和拆房工程。违反规定的企业和个人将被重罚，严重者吊销资质资格。

对于市民投诉较多的噪音问题，新标准明确：固定式高噪声设备置于房（罩）内作业，移动式高噪声设备应设置棚罩等降噪隔音措施以及工地围墙离民房不足5米的，要采取增高围墙、设置屏障等一系列措施。

同时，新标准还提出“七个100%”硬性标准：标准化围墙100%封闭、完好、整洁；标准化围网100%封闭、完好、整洁；墙外环境100%整洁；建筑渣土、垃圾100%遮盖；出工地车辆100%冲洗；拆房工程100%围挡、洒水压尘；闲置建设空地100%绿化。

据了解，管理部门将虹桥枢纽地区、世博园区的外围道路及其他配套设施和主干道旁的建设工地，主要是建房工地和轨交站，作为重点区域巡查考核，凡发现违反文明施工相关规定或居民投诉被查实的，将取消工地所有的荣誉嘉奖。

据悉，《上海市文明施工管理规定》已进入审核阶段，有望不久后以市政府规章的形式颁布。

[来源：东方早报 2009-5-21] [回目录]

根据国台办最新发布的8项具体方案，未来将鼓励和支持有条件的台资企业拓展大陆市场并参与大陆扩大内需的基础设施和重大工程建设。大陆各地台办将会同有关主管部门为台资企业提供协助，推荐符合资质的台资企业参与到当地基础设施和重大工程建设。大陆主管部门也将尽快提出参与企业资质和台湾相关专业人士资格认定的具体办法。

对此，上海资深房地产策划人蔡为民表示，此政策有望打破多年来台湾上市公司直接投资大陆房地产市场的禁令。台湾房地产中介机构经纪人资格也可能在大陆得到认可。这将对推动台资参与大陆房地产开发和二手房中介业务产生重大利好。

蔡为民介绍，此前，台湾上市公司不允许在大陆直接投资房地产开发，多数财团是以个人名义参与投资。这主要是由于房地产开发行业属于资金密集型，回报周期较长，而受两岸关系一些客观因素的影响，企业对投资回报的稳定与安全性存在担忧。再加上资金往来不便利，大额资金多通过第三地周转，也影响了企业的直接投资意向。

随着两岸越来越良性的商贸和政治互动的展开，专家认为有可能在此契机下出现实质性突破。这种突破除了房地产开发资格外，还可能在二手房经纪人资格上实现两岸互认。

[来源：上海证券报 2009-5-18] [回目录]

熟稔外资投资房地产风向的王荣华有些举棋不定。

让这位爱尔兰财富控股(中国)有限公司北京首席代表摸不清的是外资投资国内房地产的政策环境。

在短短的半个月之内，两条消息一直萦绕在他耳边，挥之不去。5月11日，北京国土资源局在发布2009年土地供应计划之际释放出放宽外资在京购地的消息。此前的4月29日，商品住房出现在国务院固定资产投资项目资本金比例下调的行列之中。

“在外资投资房地产这一问题上，国家层面的政策意图一直是从紧。”王荣华说，而地方政府的态度模棱两可，一方面有引进外资的冲动，另一方又要顾及中央的监管尺度。不过，地方政府成为放松外资的唯一推动力。

“目前不清楚外资会不会受益资本金比例下调，不过，政策上的模糊给了外资打擦边球的可能性。”花旗房地产投资亚洲有限公司副总裁兼首席投资执行官姚蔚评价说。

放在房地产行业这一轮调整的大背景下，或明或暗的政策意图背后，凸显出中央政府和地方政府放松外资投资的微妙心态。

在接受本报采访时，大多外资高管表示，现在最重要的是地方政府能否在资本金比例上给出一些变通的空间，这决定了外资投资能否卷土重来。

明与暗

在“从紧”成为国家对待外资投资房地产的关键词多年之后，外资在房地产投资上散见一地鸡毛。

“总体上来说，撤离的要比进入的多。”姚蔚这样概括外资的投资意愿。

4月29日，商品住房出现在国务院固定资产投资项目资本金比例下调的行业队列中，成为一扫外资投资阴霾的第一抹亮色。

这是自2004年“国六条”发布后，中央政府第一次对房地产开发企业资金来源做出开放性政策的表示。

“下调资本金旨在缓解企业投资困难，促进房地产行业的投资。”国家发改委投资研究所原所长张汉亚表示，有可能下调10个百分点。

这样的表态让王荣华开始对细则到底何时出来牵挂不已。当然，他一直四处打听的根本性问题还在于，到底外资资本金比例是不是也随之下降。资本金下调由国家发改委制定并由国务院审议发布。

不过，国家发改委的一位人士没有告诉本报记者一个明确的答案，仅表示资本金比例下调针对的是投资项目，跟投资主体并没有关系。

尽管尚无法确定外资投资房地产项目能否搭车资本金比例下调这一利好，但至少这一次政策的出台没有区分外资和内资，本身是一个利好。而地方政府已经在外资买地等环节开了绿灯。

5月11日，北京市土地整理储备中心副主任叶向中透露，为了促进外商投资，北京市国土局正会同有关部门理顺外商投资企业参与北京国有土地使用权公开出让的竞买程序，解决外商投资时碰到的问题。目前，开设外币保证金账户的申请已获批。

开设外币保证金账户的意义在于，外资能够使用外汇缴纳土地交易保证金，直接参与到土地竞买中。而此前竞买方缴纳的土地交易保证金必须是人民币，外资缴付会受到国家外汇管理的限制。

不仅如此，北京正在着力改变外资买地在缴纳土地出让金环节限制，据叶向中介绍，此前，外资必须由在境内的注册公司缴纳，注册周期窗口控制让外资往往失去竞争的机会。

收放的微妙

这一次，或明或暗之间，地方政府和中央政府在对待外资投资上难得一致的态度——放松。

“在外资投资上，中央政府和地方政府的角力一直存在，矛盾难以调和。”一家地产投资基金的负责人告诉记者。

“中央层面的政策意图主题词一直是从紧，当然不会因为房地产市场一时波折就做出改变。而地方政府的态度一直是模棱两可。”王荣华说，地方政府是放松外资的最大推动力。

对于外资房地产商而言，更重要的还在于地方政府在实际操作中的执行力度，尤其是在去年7月底商务部“下放”外商投资房地产业备案权限之后。

“现在最重要的是看地方政府能否在资本金比例上给出一些变通的空间。”上述基金人士颇有信心的表示，其在一个二线城市的项目一直在跟当地政府沟通，尽管至今尚没有答复，但应该可以变通。

“政策上的模糊给了外资打擦边球的可能性。”姚蔚评价说。

北京似乎是一个佐证。在5月11日，北京市国土局人士表示，已经解决拍地前外资缴纳保证金的障碍，以及正在解决外资买地后出让金的支付难题。

“北京市国土局的表态是一个实质性的利好，以前对待外资的态度是限制，现在北京可以说已经变成放松，会促使一些有购买土地意向的外资房地产商尽快出手。”王荣华说，尤其对于此前一直在关注土地市场的个别有着充沛现金的外资房地产商，效果会立竿见影。

不过，他指出，大部分知名外资遭受到金融危机的创伤，在疗伤之际根本无暇顾及投资。只有在国际经济形势正式好转，国外的金融危机真正触底之后，投资意愿才会重新抬头。

[来源：中国房地产报 2009-5-18] [回目录]

广州的土地储备面临全新的调整，政府保障性住房（经济适用房和廉租房）用地将从原有的土地储备体系中被剥离，独立进行年度计划的制定、征地、拆迁等，原有的土地储备部门将只负责经营性用地开发整理及出让。自此，广州土地市场“一个池子蓄水”的格局将被打破。

保障房可独立征地

5月18日晚，广州市国土房管部门对外公布了《广州市保障性住房土地储备办法》（下称《办法》），并征集修改意见。《办法》中最大的变革在于，土地储备将被分为两个部门进行，原先的土地开发中心仅仅负责经营性用地的储备，而负责保障性住房开发建设的广州住房保障办公室，将负责纯粹的保障性住房用地储备。

“这是国内土地储备机制上的创新。”广州国土房管局住房保障办副主任黄信敬如此总结。他所指的“创新”，非但指目前国内还没有任何一个城市专门针对保障性住房建立了独立的“储备体系”，更为重要的是，长期以来由一个部门从事土地储备，即俗称的“一个池子蓄水”的局面，将被彻底改变。

黄信敬称，此举是为“给保障性住房解决米的问题”。据悉，保障性住房的用地完全以政府划拨的方式供应，储备规划的编制以3年为一个期限，分为近期（近3年）和远期（3年以后）两个阶段。2009年，除了原计划建设开工的16个项目，广州住房办还披露了7个纳入储备计划的项目，这意味着，这种土地供应上“双轨并行”的储备机制，目前已经进入了正常的运作阶段。

值得提及的是，相对于繁复的土地储备机制来说，保障性住房用地剥离出来也许还仅仅是一个开头，未来最终的方向，极有可能是公共利益用地和经营性用地的储备以及征地工作二者完全分开。对此，广州市国土部门未作明确表态，黄信敬则表示：“前者用地需要得到更完善的法律保障，而后者用地则需要更为严格的约束。”

或冲击商品房市场

独立出来的土地储备，让广州的保障性住房获得更为稳定的土地供应，而每年巨大的储备和开发量，也将给商品房市场带来空前挑战。

数据显示，2009年广州新开工的16个保障性住房项目，总建筑面积167.9万平方米，而计划储备的7个项目，总量达到271.3万平方米。

如果算上原先已经动工和目前进入销售阶段的项目，广州的保障性住房总量更为可观。而在今年政府的供地计划中，2.5平方公里的住宅用地中，保障性住房用地达0.8平方公里，近1/3强。

虽然截至目前仅去年年底推出2000多套经济适用房销售，但在刚刚结束的广州房博会上，首次参展的保障性住房受到空前关注，围绕在展厅前的普通市民数量，几乎超过旁边的普通商品房。

黄信敬透露，去年年底首批推出销售的2000多套经济适用房，尽管多数为建设时间长的存量房，但是截至昨日（5月18日）已经只剩下250套左右。

可以独立征地后，保障性住房的优势将更为突出。因为征地的目标会尽量放在市区交通以及配套便利的区域，而且保障性住房征地程序的灵活性，也为其提供了获得好地块的保障。

[来源：第一财经日报 2009-5-20] [回目录]

记者昨日获悉，除了在住宅市场伺机抄底的投资者，一些外资正开始组建商业地产基金以进行逢低吸纳，并很快会有新动作。

“我们接触的外资中，除了开发商，还有不少房地产投资基金，目前有的正在或已经完成资金募集，并委托我们参与锁定合适的项目。”已先后为30多个商业地产项目提供过代理服务的华夏柏欣经营管理顾问有限公司联席董事总经理伍步昂表示。

记者也了解到，如新加坡嘉德置地此前表示已建立13亿美元私人资本运营基金用于投资中国的商业地产；又如华夏柏欣本身也在组建商业地产基金，其已成为香港亚杰集团旗下Ostara中国不动产基金的中国策略伙伴，首期已募集了10亿元人民币，总的集资目标则是3亿美元，同样用以收购商业地产项目。

“虽然去年外资抛售中国物业的情况不少，但不难发现主要是住宅项目，即便现在有逢低吸纳的机会，外资基金也仍不太敢碰住宅，而是倾向于商业地产。

不过相对于开发时间较长的在建项目，已落成经营的项目更受青睐，我们的基金就正准备收购一个二线城市的商场。”华夏柏欣另一联席董事总经理谭祐华直言。

不过由于“大气候”不佳，商业地产要想独善其身也不易。根据本报与搜房网合作的调查，逾半数的受访者认为国内商业地产已处于过剩状态。

在日前搜房网于上海举办的中国商业地产年会上，有专家也向记者表示，继续肆虐的经济危机对商业地产带来严峻考验，如国内商业地产的出租率、租金收益率等都在不断走低，投资者需要谨慎考量及专业运营。

[来源：上海证券报 2009-4-30] [回目录]

据媒体日前报道,目前银监会已经确定了三家房地产信托投资基金(REITs)试点单位,其中，嘉实基金已经是银监会选定的三家REITs试点单位之一，至于其他两家名单尚无公开信息。在整个“运作链条”中,信托公司可能是受益最大的机构——除了募集资金以外,很大程度上可以通过委托等其它形式间接地参与到商业地产的经营管理当中。

消息指出,目前银监会较为主导的思路,是通过REITs的发行,扶持信托公司,通过信托要约募集资金,然后收购商业物业。据悉,2009年初,REITs被国务院赋予合法身份,但却并未明确其融资、资金使用的具体方式,截至目前,REITs的相关文件最终尚未下达,但上交所和深交所都已经做好了相应的准备,只要具体政策下发,就可以立刻挂牌。

此前,信托公司由于受政策上特殊的限制以及其它机构争先恐后发展业务的压力下,业务空间不断缩水。具体从银监会2005年9月下发《商业银行个人理财业务管理暂行办法》和《商业银行个人理财业务风险管理指引》以来,信托公司的业务就不断被银行、券商、基金公司“蚕食”。目前,房地产信托投资基金（REITs）作为创新融资方式的性质已得到明确,开发商信托可以直接获得民间资金,为房地产融资拓展融资渠道的同时,也有助于自身业务的进一步拓展。

目前,中国经济的最高决策层倾向于先在机构间市场试水REITs,而暂时不向个人投资者公开募集资金,以控制可能的潜在风险。西南证券(600369)金融业分析师付立春表示,银行、保险公司、证券公司、基金公司、信托公司都有可能,其中基金很有可能成为重要的购买主体,并且不排除一些实业公司也会入股和购买。

付立春表示，上交所、深交所除了公开面向投资者以外还承担了场外交易的职能。上述的REITS很大程度上会采用后者进行交易。以银监会选定的三家试点单位为主体,通过上证、深证为其提供的场外交易的中间服务,向机构包括实体机构来募集资金。

分析人士表示，嘉实基金作为REITS试点三家公司之一,也不排除其它两家可能是信托公司。而且实际上,信托和基金有着千丝万缕的关系。数据上,目前60家基金公司中,有16家是由信托公司控股的。而基金公司也在做信托业务。

付立春也表示,信托公司作为可能受益最大的机构,除了募集资金以外,很大程度上可能通过委托等其它形式间接地参与到商业地产的经营管理当中,有了信托的加盟从而形成一种相对比较完整的运作模式。

此外,一位不愿具名的分析师表示,信托作为股票型基金,REITs可以通过信托特有的信托关系将产权和管理分开从而可以避免税收。这是信托对于REITs来说最关键的作用之一。

据了解,上交所和深交所准备的,都是股权性质的封闭式基金,回报率大概设定在5%左右。上述分析师对此表示,5%的回报率还是比较合理的。REITs的收入,主要来自于相关物业的租金收入,相对较为稳定。回报率的计算方式主要由租金收入每年强制性分给投资者的分红额除以REITs在证券市场上的市值得来。

[来源：证券日报 2009-4-30] [回目录]

继去年年底“金融国九条”和“金融30条”反复提出大力推行房地产信托投资基金试点之后，有关REITs出台时间表的传闻便不绝于耳，记者获悉的最新版本是，今年10月，针对机构投资者的REITs产品有望推出，而针对散户的REITs产品则要延迟至明年。

5月8日，在由焦点房地产网和搜狐财经主办的“房地产信托投资基金启动的资本契机”论坛上，北京大学经济研究所常务副所长、房地产金融中心主任冯科坦言，REITs的政策瓶颈虽已突破，但从实操层面上看，“很美但很远”。

REITs的推出时间一直是犹抱琵琶半遮面。

“对于大部分开发商来说，现在面临的最大问题还是资金链问题。”冯科说，2007年，开发商储备了大量土地，借大量银行的钱，然而，土地价值在不断下降，债务更加深重，“打一个比方，假如2007年的300亿土地资产现在最多只有200亿，但银行不会免除债务，反而利息在增加，总购地支出可能变成400亿。为了拯救这种危机，政府可能会用REITs这种工具，通过超越部门的力量把市场激活，这就是中国第一个REITs可能产生的大背景。”

但冯科认为，中国的金融创新从来都是在有特定事件发生后才可能产生，REITs也可能是如此。“今年年内如果没有特别事件，除非有相当规模的房企倒闭或者等待倒闭，REITs才有可能出来。”

从实操层面上说，推出REITs仍是障碍重重。中信证券股份有限公司房地产金融高级经理翁少群指出， REITs的方向虽已明朗，但无论是法规制定，还是商业物业持有人的准备、投资者教育，都还有很长的路要走。

冯科更是提出，部门之间的利益博弈也会延缓REITs的推出进程。“从产业基金来看，REITs是房地产产业基金，应归发改委管；从交易模式来看，REITs是一个以房地产为投资对象的封闭式基金，应归证监会管；从组织形式和法律关系来看，又是一个信托关系，又归银监会这块儿；而房地产的波动涉及到大量的开发信贷和个人信贷，又与央行有关系。也就是说，至少有4个金融监管部门可以管它，大家都在争取，都希望站在自己部门的角度设计REITs的产品。”冯科指出。

据记者了解，从目前的试点之争来看，天津、上海和深圳的试点都是由不同的金融监管部门来主导。

虽然与真正REITs的推出尚有一段距离，但业内人士还是乐观地认为，目前，无论是政策的“破冰”还是试点之争，都是一个积极的信号。

GVA衡信柏迪营销综合服务部董事岳锋钢甚至认为，REITs出台会很快，“第一，现在市场非常需要资金，有REITs产品的市场需求。第二，政府也很着急。无论是保险公司、金融机构、银行，现金都在塞车、拥挤，没有投放的空间，政府也希望把这些资金盘活。这也是很大的契机。”

全国房地产经理人联盟常务副主席兼秘书长杨乐渝认为，REITs的目标意义大于实际意义。REITs的推出，在开发商的经营结构选择上更加丰富，不再是单一的金融工具和资产工具，然而，对于绝大多数的房企特别是中小型房企来说，REITs根本帮不上什么忙。“REITs出台只是给开发企业更多选择，但救不了开发商的命。”

翁少群表示，开发商更多的是需要开发基金和孵化基金，而REITs需要的是成熟物业。因此，冯科认为，REITs是“大个子”开发商玩的游戏，只有两三百亿资产的“大个子”，并且拥有好的物业，好的现金流，好的出租率的项目和企业才有可能成为REITs的宠儿。

[来源：21世纪经济报道 2009-5-15] [回目录]

正如笔者五月初的观点，地价的反转标志着中国地产业走向复苏的步伐正在加快。本周我们继续看到支持地价、地产业反转的一系列现象，笔者认为，供求改善和政策是支持地产业反转的两大因素，而地产业反转将拉动中国经济走出低谷。笔者预计，地产、金融类股票是今明两年投资制胜的关键。

土地溢价率继续大幅攀升

开发商开始大量买地，土地市场出现反转是笔者近期非常关注的信息。

本周我们不断看到土地成交的报道。周四富力地产经过90次竞价，以10.22亿元的代价将广渠门外10号(专题 论坛)地块收入囊中，该价格比2.9925亿元的挂牌起始价多出7.2275亿元，楼面地价达到15140.74元/平方米，241％的溢价率远超不久前金地拿下上海徐泾镇3号地块82％的数字。广渠门外10号地块位于朝阳区广渠门外大街附近，三环以内。土地面积42549.943平方米（建设用地32299.953平方米），建筑控制规模72500平方米，同时将配建5000平方米的廉租房。

与此同时，素来对地产周期把握很好的香港恒隆集团一周内在中国内地接连夺走了两块土地，耗资50亿元。恒隆此次在内地开始大量拿地，被分析人士解读为，中国地产业已经非常具有价值。此二者均为支持地价反转和地产业反转的重要信息。

两大因素支持地产业反转

那么，为什么开发商会开始大量买地？我们认为，部分开发商认为地产业的春天已经到来，地产业已经反转了，这是发展商近期大量买地的主要原因。而支持地产业反转的主要因素来自两个方面：

首先，商品房供求关系出现了明显的改善。一方面是需求出现了明显的提升。而引发需求提升的原因来自于08年的压抑需求，以及去年以来政策的刺激，这里面既包括对按揭利率的优惠，也包括国家宏观刺激政策以较为宽松的货币政策。在这些因素综合作用下，商品房市场已经出现了连续7个月的成交放量；另一方面，商品房供给方面没有同步放大，反而出现萎缩。如万科去年调降了开工规模和在建规模；与此同时，08年土地市场普遍不景气。再加上银行对开发商层面一直较为谨慎，开发商资金面并没有得到银行的支持，所以在销售回款明显改善之前，开发商不会较积极的增加新开工面积及土地储备。

以上需求和供应两方面的因素导致了商品房库存大幅下降。按照目前的销售情况来看，主要城市的库存去划时间不足一年，库存水平已经在合理范围之内。

其次，政策限制了地产业调整的深度。如果经济持续在低位盘整或者出现恶化的迹象则政府将有空间继续出台政策刺激经济，其中比较重要的政策仍然是降利率或存款准备金率、放松二手房限制以及购房及开发商税费的下降等；另外，为了拉动投资的回升，政府还可以使用拓宽开发商融资渠道，增加土地供应等推动政策。所以在经济不明朗之前，房地产将会获得政府政策的保驾护航。而从我国房地产行业本身的情况来看，潜在需求较大是中国地产业最大的基本面。

对地产股进行中长期配置

毫无疑问，地产业如果成功反转，对于中国经济的意义是相当深远的。从现在商品房成交持续活跃的情况来看，地产业引领中国经济走出低谷的机率越来越大。当然，基于美国当年的经验，经济重新启动可能是一个相对漫长的过程。

当然，我们更为关注的是，地产业反转对于股市会有怎样的影响。我们注意到，在以上美国的案例中，房地产股票、金融类股票的表现始终领先大盘，这点对我们资产配置是有重要启示的。

另外我们还可以参考香港房地产周期过程中地产股的运行情况。我们注意到，地产业从低谷走向高潮一般会持续三至五年左右，在这个过程中龙头地产股股价累计涨幅一般会在10倍左右。比如，长江实业在上世纪80年代后期的地产牛市中，股价从1984年7月31日最低的1.18港元（向前复权价，下同）上涨至1987年8月的13.72港元，三年间股价涨幅达到1062％；在90年代初的地产循环中，股价从1989年6月的6港元，上涨至1994年1月的52元，四年半时间股价涨幅达到766％。

基于地产业反转机率较大这样一个前提，笔者认为，投资者可以考验对地产股进行中长期的配置。从目前地产股指数的情况来看，其涨幅已经接近150％。这一方面说明，市场已经提前反应了地产业反转这样一个事件；另一方面，从地产业反转最终会导致地产股平均上涨7至10倍这样一个幅度来看，地产股投资远未结束。已经持有地产股的投资者可以考虑在未来几年中长期持有，尚未介入地产股投资的投资者，可以考虑在地产股回落的过程中，逐步吸纳，然后中长期持有。

具体投资品种而言，笔者认为要注意两个方面：一是要选择龙头地产股长期投资；二是在选择市场方面，可以将目光放宽一些，除A股外，H股、B股市场的地产股也值得投资者关注，而且其价格一般还要比A股低30％至50％。

[来源：上海证券报 2009-5-25] [回目录]

野村证券5月20日表示，香港流动性强劲，按揭息率竞争激烈，加上大众市场租金稳定，令其相信今年房产市场呈“J”型复苏，即先跌9%再回升25%。野村预期今明两年房价均升12%，并上调中原城市领先指数预期，料明年底可达71.22，维持行业“中性”评级。

香港货币结余已按年增加90%，而按揭息率的剧烈竞争，令名义按息已低至0.9-2.4%，加上大众市场租金稳定，令市场气氛转趋正面。野村认为年初至今，房产价格累升11%并非假象，而是持续的复苏。以按息2.5%计算，61%的首年按揭供款乃偿还本金；以支出角度看，购买房屋较租屋便宜43%。

野村预料，住宅市场将攀升，零售物业市场平稳发展，而写字楼市场下滑。野村维持对基本因素的偏好，按资产前景依次排序，最佳为大众市场住宅，其次为零售物业、高端住宅、写字楼。

由于住宅市场升幅足可抵销写字楼市场，野村相信估值应由下行周期移至中间周期，目标折让相应削减15%，加上至明年底的远期资产净值预测上调8%，目标价平均上调37%，当中发展商最受惠，平均调升幅度达51%，而房托基金(REIT)仅温和上调16%。

新鸿基地产（00016.HK）远期及历史资产净值折让差距最大，故风险回报的平衡最佳，维持“买入”评级，目标价由93.58港元上调19%至111.7港元。野村下调新地今年盈利预期2%，以反映“天玺”销量预测轻微下调至42%，而明年盈测上调9%，因“誉．港湾”售价高于预期。

新地资产净值当中，31%为零售物业，24%为写字楼物业，25%为住宅，一般可视作香港房产市场的缩影，然而当市场情绪受失业率、GDP增长等宏观数据所左右，新地股价有可能受影响。

鹰君（00041.HK）估值便宜，资产负债表强劲，但旗下酒店业务及冠君产业信托（02778.HK）仍面对相当压力，维持“买入”评级，目标价上调39%至15.71元。鹰君持有冠君约49.8%权益，占鹰君资产净值32%。冠君3月初股东大会通过将分派比率由100%降至90%，令鹰君可获取的分派添上不明朗因素。野村维持冠君“中性”评级，目标价由1.66港元上调至2.09港元。

领汇基金（00823.HK）旗下周边地区商场令其最具防守性，维持“买入”评级，目标价由17.42港元上调至19.57港元。领汇的11.2%空置率当中，4.5%由执行资产改善计划(AEI)引致。计划将于明年底完结，野村料届时零售物业组合租金将显著上调，盈利应可加速上升。

恒地（00012.HK）持有中华煤气（00003.HK）及周边地区商场，令其甚具防守性，维持“买入”评级，目标价上调33%至44.2港元。恒地错过上次上升周期，目前可趁机转换农地，以恢复香港三大发展商之一的地位。据恒地去年绩报，2010年度内地落成量大幅下调至410万平方英尺，由于内地房产市场正处整固期，野村相信2011年度落成量有下调风险。

希慎兴业（00014.HK）资产负债表强劲，杠杆率仅6%，具较佳位置抵御经济下滑，目标价由12.54港元上调至17.04港元，意味股价有14%上升空间，评级由“中性”上调至“买入”。希慎中心将于2011年重开，若经济不景气持续至2010年底或2011年，项目有机会延误，引致盈利增长风险。

此外，野村维持新世界发展（00017.HK）“中性”评级，目标价由6.93港元上调至12.12港元；维持信置（00083.HK）“中性”评级，目标价由6.37港元上调至10.85港元；恒隆地产（00101.HK）评级由“买入”下调至“中性”，目标价由17.08港元上调至23港元；维持长实（00001.HK）“中性”评级，目标价由70.58港元上调至85港元；九龙仓（00004.HK）评级由“买入”下调至“中性”，目标价由22.08港元上调至26港元；嘉里建设（00683.HK）评级由“减持”上调至“中性”，目标价由13.93港元上调至28.64港元。

[来源：中国证券报 2009-5-21] [回目录]

最近，香港流动性泛滥，资本市场“水浸”，而内地房地产股股价乘势大涨，开发商们则趁机配股集资，一切看起来顺理成章。

从3月初至今，多只内地地产股的股价升幅惊人，其中绿城中国(03900.HK)和合景泰富(01813.HK)都上升了约190%，中国海外发展(00688.HK)上涨约46%，而华润置地(01109.HK)股价也从3月2日的8.16港元，涨到5月20日的14.46港元，上涨了约77%。

5月18日，华润置地配售3亿股，共集资42.4亿港元，公司称，集资所得主要用于添置土地储备及日常营运。同日，五矿建设(0230.HK)也宣布供股集资5.24亿港元，用作扩大土地储备及未来业务发展。

危机过去了吗？

穆迪地产业分析师曾启贤在接受本报记者采访时表示，“配股可以减低其降价售楼来拉动销量的压力。不过，考虑到配股集资方式的高度投机性以及股票市场的高度波动性，我们此前并没有将这种集资方式列入在内。”

穆迪最新发布的报告延续了从去年以来的看空观点，对中国房地产开发行业在未来12-18个月的展望维持负面，因为开发商仍然面对运营不确定性、迫切的再融资风险以及资产负债表流动性减少等问题。

国泰君安(香港)的地产业分析师姚峣对本报记者表示，估计接下来会有其他内地开发商在香港市场配股集资，虽然姚峣说，难以具体估计哪几家地产商会紧跟其后，不过目前股市回暖，“1.5倍PB的，都有可能。”

而建银国际地产分析师王韧在接受本报记者采访时也表示，预计会有越来越多开发商将选择这样做。“股价升了不少，选择配股说明企业对目前自身的估值是满意的。另外，很多开发商的流动性状况不太好，现在有机会集资，如果碰上土地价格合适，可以及时买入土地，摊薄整体地价，提高盈利。”王韧说。

资金压力未消

华润置地不讳言，此时集资正是由于看中了近期资本市场气氛热烈的良好时机，由于市场反应踊跃，配售股数由最初的2.3亿股增加至3亿股，配股价也以每股14.34港元的上限定价。

华润置地并非第一家。4月初，世茂房地产(00813.HK)就以每股6.95港元的价格，发行了2.82亿股，占配股后总股本的8%，融资净额19.38亿港元。集资后，截至4月底，世茂房地产的可动用资金为80亿元，包括68.5亿现金及11.5亿未动用银行贷款(不包括农业银行贷款授信的150亿元)。

姚峣说，其实在市场上配股集资是很通常的做法，不一定是资金链有问题，“华润置地的配股价相当于21倍的市盈率，负债比率为45%，在地产公司里不算高，相信此次集资与资金紧张无关，只是在股市比较好的时候募集资金用作下一步的发展。”

不过，在穆迪分析师看来，大部分地产商的情况并不乐观。在穆迪给予评级的13家发展商中，只有中海外、雅居乐(03383.HK)、丽丰控股(01125.HK)的未来展望为“稳定”。其他包括碧桂园(02007.HK)、世茂房地产、路劲基建(01098.HK)、沿海绿色家园(01124.HK)、合生创展(00754.HK)、上海证大房产(00755.HK)、上置集团(01207.HK)、中国地产集团(01838.HK)、绿城中国、中新地产(00563.HK)的展望都为“负面”。

最近，地产开发商大肆宣扬楼市“小阳春”的美景，纷纷表示今年一季度的销售量显著上升。统计数据显示，今年头两个月，内地主要大城市的成交量同比显著提升了30%。不过，穆迪估计，近期地产销售数量的上升，不会对开发商的利润水平带来持续的改善，因为交易量上升，大多是因为降价，目前住宅存货数量仍然很大。而过去几个月新增土地储备数量的减少，也表明开发商正加紧清空存货，并减少新楼供应。

曾启贤说，“房地产价格持续受到压力，住宅存货仍然偏高，成交量的回升不一定能持续。房地产商的资产负债表流动性及财务状况仍然较弱，特别是那些要在今年支付大量地价款的开发商。”

根据穆迪的统计，截至2008年6月底，上述13家地产商的总现金余额比2007年12月下降了23％至330亿港元。而到2008年底，这13家地产商的总现金余额又比半年前再减少13%，大约剩下287.1亿港元。

至于在2009年和2010年的债务偿还方面，曾启贤认为，内地不少房地产开发商有较大的再融资需要，特别是为海外债务再融资的需求迫切。穆迪高级信用评级主任蔡承业也指出，国际债券市场或国外银行仍然缺乏流动性，开发商的本地贷款较多，不但增加债券持有人的从属风险，同时也减少了在债券条款规限下可增加借贷的空间。

至于近期由于违约风险而关注度大增的绿城中国与中新地产，曾启贤表示，它们近期都有募集资金的迫切需要。5月13日，中新地产的债权人投票通过了以6.3折提前赎回总额约11亿港元中新债券的邀约，而绿城中国也回购了优先票据。

配股-买地？

通常地产商有四个方式解决资金问题：配股、银行借贷、发债，以及销售回款。

王韧说，“现在看来，向银行借款不是特别容易，而且规定资金要用于新项目开工。此外，银行在今年第一季度的贷款增长很快，额度很多已经用了，如果银行再大幅增加借贷额度，除非国家有政策上的改变，否则相对来说有点难。至于销售转好，我觉得是阶段性的过热，很难保持下去，销售回款在第二、第三季度开始会慢下来。所以配售是比较好的方式之一，而且股息率偏低，选择配股，成本更低一点。”

在A股市场，配股行动也已出现。5月21日，保利地产宣布，该公司非公开发行股票的申请已于5月20日获得中国证监会发行审核委员会有条件通过。

今年2月，保利地产宣布计划以每股作价15.89元，配售不超过总股本20%的股票，予包括其实际控制人中国保利集团等在内的最多10家机构，筹集最多80亿元，其中保利集团的认购额最多为15亿元。

截至2008年年底，保利地产的资产负债比率为70.78%，略高于2007年底的68.62%，因此决定配股以改善资本结构。今年，保利地产的房地产直接投资总额预计为215亿元。

王韧表示，在A股市场，也出现了配股的动向，但是A股市场与香港市场相比，审批程序会慢一点。

随着销售的复苏，开发商们又跃跃欲试，开始新一轮的土地竞购，配股集资成为资金的重要来源，而集资资金多用于购买土地。

曾启贤说，他也注意到一些地产商正在积极物色购入土地的机会。王韧也预计，除非销售突然变差，否则下半年开发商们会开始买地，“对于开发商而言，与其以后才买地，不如现在买，以后地价可能又会涨。所以一些资金比较强的开发商在现在的竞争态势下始终占据有利地位。”

此前，绿城5月初成功回购一笔高息票据，随后就斥资6.1亿元收购了Tandellen在北京东直门拥有的开发项目，透过发行1亿股新股作为支付代价，每股作价6.1港元。

姚峣说，目前股价估值比较高，配股的收益比较好。而今年底到明年，大量增加土地储备的可能性很高，因为明年是地产商们周期性的盈利高点，而且明年宏观经济也会转好。

[来源：21世纪经济报道 2009-5-22] [回目录]

4月底，国务院重新调整了11类固定资产投资项目资本金比例，其中包括降低了商品住房开发的资本金比例。一直以来，中国房地产开发企业大多依赖银行信贷这一单一的融资方式，在经济周期波动时很容易造成金融风险。2008年底，国务院出台“金融国九条”提出要创新融资方式以拓宽企业融资渠道。而在创新融资方式中就包括了推出房地产信托投资基金。在其后出台的“金融30条”中，房地产信托投资基金被再次提及，呼唤了多年的REITs已经破壳在即。

目前有关部门正在对REITs的两种模式进行探索。一是债券型REITs，主要由银行和现有信托公司来发行，在机构间市场买卖。二是股票型REITs，主要由券商来具体操作，并最终在证券交易所上市的模式来发行和运作。其中，公募、上市交易的股票型REITs更接近国际惯例。

国内房地产投资信托陆续登场

目前国内对发展私募基金、房地产信托非常有兴趣，甚至有人将这些称之为房地产投资信托，这说明对这三者的概念缺乏清晰的了解。的确，因为这三个概念联系密切，确实不好把握，但不弄清楚三者之间的区别，就不好监管，最终也难以把业务发展起来。

在我国，房地产信托与房地产投资信托本质上不是一回事，美国的房地产投资信托要达到《国内税收法典》的规定要求，我国对房地产投资信托也有自己的规定，集合资金信托，只能通过私募发行，不得委托非金融机构推介集合信托计划，不得通过公开媒体营销宣传；集合资金信托计划不得超过200份，每一信托产品所筹集的资金大多在2亿元以下；不得发行债券，信托受益权证不具有法律意义上的“证券”的性质，因而不具备较强的流通性。这些规定限制了房地产投资信托的发展，使它在市场上没有吸引力。筹集的资金仅2亿元，对大型房地产企业是杯水车薪，最多只能作为“过桥贷款”。我国曾有过个别信托投资公司违背信托的宗旨，高息揽存、违规发放贷款，制造了大量不良资产，造成资不抵债、被迫破产整顿的教训。

在金融领域，信托的风险不可低估。如果不严加管理，容易出现打着信托的旗号违规筹资现象，甚至出现非法集资的金融骗局，影响金融秩序。我国目前房地产信托的主要形式有资金信托和财产信托，在房地产资金信托中又分为贷款类信托、股权投资类信托和购买收益权或购买物业加出租收益类信托。目前主要是贷款类信托。

实际上我国集合信托计划是属于债权性质，有固定的收益率，有的高达16%，而美国房地产投资信托则主要属于股权投资性质。贷款类信托则是取得利息收入，股权投资信托主要是出租收入或物业出售升值的收入，二者性质完全不同。另外，在避税功能、收益凭证的上市流通性方面，中国与美国的房地产信托也存在差距。美国房地产投资信托可以免公司所得税和资本利得税，而我国的房地产信托主要强调融资功能，实际上可以称为融资信托，信托财产受益人必须交纳个人所得税，信托公司必须交纳公司所得税。美国房地产投资信托的收益权证流通性和变现性强，而我国只允许在特定人之间流通，变现性较差，手续复杂，投资人需要承担较大的风险。美国房地产投资信托的房地产信托实际上是房地产投资信托基金性质，是中小投资者分享房地产收益的渠道，而我国则是在先确定项目下的融资，投资不能在房地产行业内实现多元化。

我国目前开展的房地产信托具有产权或房地产信托性质，如江苏镇江的镇江快鹿产业港资产管理公司，规范实施物业投资管理和上市辅导，该公司直接发售3亿元产权房地产投资信托，通过资产抵押和租金收益为代偿，认购产权单位的投资者同时得到专业担保公司的担保。这种产权或房地产投资信托是基于物权的投资产品。

目前，开发商的资金需求很大，导致各种形态的国产房地产投资信托开始登场。途径主要有三种：一是契约型封闭式信托方式，信托投资公司作为基金管理人，商业银行作为基金托管人，这被称为“自上而下”的方式；二是以公司型自我偿付方式，通过物业资产抵押保证下的私募股权投资，或叫“产权式房地产投资信托”，打成资产包，等待未来与上市房地产投资信托对价，这称为“自下而上”方式；三是成立产业投资基金方式，购并物业，实现最终产业投资基金的证券化上市交易，如天津“领锐基金”的做法，被称为“中间开花”方式。

从国内目前的房地产信托可以看出，其组织形式有契约型和公司型。契约型房地产信托由投资人(受益人、委托人)、受托人和托管人三方构成。受托人按照信托契约，将收益权进行分割并依据法律、法规和信托契约，负责信托基金的经营管理操作。公司型房地产信托的组织架构是由投资人、房地产信托投资公司、基金保管公司(受托人)三方构成。投资公司通过向社会公开发行股票，从广大投资者手中筹集资金，成立专门的从事投资的股份有限公司，从事与房地产相关的各类投资。美国是典型的公司型房地产信托，公司型资金的使用是依照公司章程决定的，与投资人间是股东与公司的关系；而其本身即是受托人，是通过分配股利进行收益分配的。契约型则是以信托契约为依据，以受托人存在为前提，资金属于信托财产。

房地产信托采用何种组织形式

不仅是公司型房地产信托，契约型的房地产信托、有限合伙型房地产信托，都存在治理问题。契约型基金本身存在一些制度缺陷。基金资产的所有权与所有者利益相分离，造成基金管理人的“内部人控制”，由于资产具有相对独立性，所以事实上形成了基金经理对资产的实际控制权。由于各方当事人都承担有限责任，致使基金的责任约束常处于软化和虚置状态。从我国的现实情况看，要继续加强基金的内部治理，完善内部监督和制衡机制。要借鉴国际经验，引入独立董事制度。从国际上基金治理的情况看，独立董事在投资基金行业被高度重视，目的是要切实保护投资者利益。投资基金是典型的委托-代理关系，由于信息不对称，容易产生过度的机会主义行为和道德风险、逆向选择问题，因此要切实加大对投资基金监督管理。从国外情况看，英国以行业自律监管为主，美国采用在法律约束下的自律管理，日本则是以政府严格管制为主；我国对投资基金的管理，应以政府管制和行业自律为主。

我国房地产信托究竟采用哪种组织形式，是公司型、契约信托型还是有限合伙型？目前应该说，这三种组织形式各有其优缺点。作为公司型房地产信托，可以公开上市、可以募集更多的资金、可以有充分的信息披露和市场的约束，基金持有人对基金不满意的，可以“用脚投票”，这些可以促进改善经营管理。美国就是采用公司型的房地产信托且公开上市，所以房地产信托发展很快。加上养老基金、保险公司等机构投资者积极参与，基金规模通常较大。中国房地产企业资金需求量大，完全依靠银行资金，不是长久之计，发展多元化融资方式，是一个现实的选择。目前证券投资基金都是采用公司制基金，组织形式缺点是公司型基金的基金投资者与基金管理人、基金托管人之间并无直接的法律关系，一旦基金托管人、基金管理人损害了投资者的利益，基金投资者无法对他们直接提起诉讼，投资者利益难以得到保证。

相对而言，契约型基金主体之间权力、义务在信托契约中有较为明确的规定，在一定意义上，契约型基金是一种效率更高的组织形式，但这要以社会信用体系和信托制度比较健全为前提。中国房地产信托目前在发展中遇到社会信用体系不健全、信托制度不完善问题的制约，或许这可以作为我国目前采取房地产信托限制发行200份，且每笔金额不小于5万元的规定的解释。准确地讲，我国目前的房地产信托还不是房地产投资基金，房地产基金是投资者驱动，是代客理财，我国目前房地产信托是受房地产企业驱动，是一种代客融资活动。房地产基金投资呈多元化，而我国房地产信托是为某一项目进行的集合资金计划，事先确定项目，为项目筹集资金。房地产基金则是以具备稳定现金流的房地产企业为投资对象，是被动性质的投资。今后我国房地产信托是发展成为房地产投资基金，还是保持现在房地产信托集合计划的特点，尚需进一步研究。不过，随着《合伙企业法》的建立，合伙形式的房地产信托组织形式在中国的发展前景依旧被看好。

成为投融资主流尚需时日

美国的房地产信托最初是为了规避州法禁止公司以投资为目的持有不动产的规定，随后逐渐发展成为规避公司所得税的不动产投资组织。曾一度因为美国最高法院认为它与公司相似，视为公司而加以课税，导致其发展异常艰难。后美总统签署了法律，使符合规定条件的房地产投资信托免征所得税和资本利得税，这才使房地产信托又获得生机。从本质上讲，房地产投资信托是一种信托投资基金，它通过组合投资和专家理财实现大众化投资，满足中小企业和个人投资理财的需求，提高了资产的流动性和变现能力。

我国目前的房地产信托不是美国房地产投资信托意义上的投资信托，也不是真正的房地产产业投资基金，仅是一种开发商融通资金的工具。应该说，从长远的发展来看，中国的房地产信托发展目标，应是类似美国房地产投资信托的房地产信托基金。但考虑到中国目前的现状，人口众多、房地产市场需求旺盛、国家不鼓励对房地产的个人和机构投资，而作为理财性质的房地产投资基金，虽然给了中小投资者分享房地产利润的机会，但现阶段还不符合中国的实际，所以目前以信托投资公司为载体，把房地产信托定位于为开发商融资的工具，采用私募形式，应该说是符合中国目前国情的。目前中国已经批准了很多其他产业的产业投资基金，目的是促进这些基础产业的发展。对房地产这个过热的行业，目前只考虑利用信托集合计划，解决小规模的开发融资问题，起到一个过桥贷款的作用。笔者认为，鉴于房地产的特殊情况，目前房地产投资信托可以大力发展，但要成为投融资的主流尚待时日。

[来源：21世纪经济报道 2009-5-18] [回目录]

据悉，隶属马来西亚亿万富豪郭令灿旗下的国浩房地产中国有限公司（以下简称“国浩中国”）执行董事李慧敏女士表示，出于对中国经济的良好预期，公司计划自今年开始对华投资约330亿元人民币（约合48亿美元），用于开发新的商业地产项目。

李慧敏女士在昨天的采访中同时谈到，公司计划今年在北京和上海参与共五个地块的竞标，而公司目前200万平米的土地储备有望在未来两年之内翻一番。

李慧敏女士认为，北京、上海两地的市中心地段可谓“寸土寸金”，“当大家都不买的时候，恰恰是我们出手的最佳时机”。

国浩中国所开发的综合体项目包括商场、公寓、写字楼以及酒店。在上海，2007年，备受关注的长风生态商务区起动长风1号地块，当时宣布将投资60亿元人民币打造“国浩长风城”。

据悉，国浩长风城将建成一个集高档办公楼、高档酒店和高端商业娱乐设施于一体的综合性项目。2005年11月24日，国浩集团以12.42亿元的总价，摘得该地块，楼面地价约3450元/平方米。现在看来价格是极低。

据悉，国浩中国目前正在北京东直门区域开发综合体项目，项目集合了商业、公寓、写字楼和酒店，预计于2011年推向市场，而另一个位于上海虹桥国际机场附近的综合体项目，一期也将在明年开业。

李慧敏女士表示，作为马来西亚丰隆集团成员和总部位于新加坡的外资企业，一旦京沪两地的政府今年开始招标，公司将马上参与，计划竞标的5个地块总价约为130亿元人民币，而建筑成本约为200亿元人民币。

[来源：地产中国网 2009-4-29] [回目录]

带头大哥重出江湖，“小阳春”之后，十大上市房企涨价暗流涌动。

这一次还是万科首先“遵循市场化的定价策略”，销售火爆的深圳金域华府，从年初的均价11000元一路飙涨近两成到3月的13000元，并引发通宵排队的盛况。

据中原地产监测，十大上市房企：保利、复地、富力、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海等2月起已有若干项目出现涨价现象，而3月这一趋势更为明显，涨价项目占到全部在售项目数的14％.3月这些房企在售项目均价小幅上涨，环比涨1％. 春暖花开，开发商试探性的涨价引起了购房者的高度敏感。

中原地产认为，此轮成交高峰来自于去年底积压至今的刚性需求集中释放，但由于刚性需求数量有限，且对价格敏感，因此预计积压需求于近期释放完后，下半年的销售状况不容乐观，涨价的局面恐难持续，开发商须谨防盲目跟风涨价。

万科领涨

又是万科。只不过两年前领跌，现在是领涨。

中原地产根据万科公开数据统计，万科今年3月销售均价为8528元/平米，环比上涨13％.作为中国最大的房地产企业，万科一直是行业风向标。2007年10月，万科首次降价，房地产市场进入“拐点”。这一次单个项目的涨价，是否意味着万科的判断变得乐观，起码对深圳市场而言？

以万科深圳金域华府为例，2009年1月，万科1万元起价实施限量分批开盘，每次推盘只有200-300套，成交一次比一次火爆。3月14日，万科金域华府1期最后一批单位开盘，均价1.3万元/平方米，当天售出九成。

深圳国土房管局的第一季度的数据显示，环比来看，深圳的房价的确在上涨。第一季度深圳新建住宅价格指数环比增长了1.5个百分点。这是从去年一季度达到高位，经过三个季度不断下跌调整之后的首度上涨，不过涨幅很小。二手房价格也上涨了4.8个百分点。特别是在3月份，上涨的幅度有所加大。

中信证券（600030）的数据显示，4月深圳房地产项目普遍取消了一些优惠折扣，均价比3月份提高了2.7％. 广州国土房管局的数据也显示，一季度房价有微幅上涨。2009年3月，广州市十区一手住宅交易均价为8288元/平方米，同比下降11.0％，环比升3.5％。

中原监测数据显示，3月华润、招商、中海、绿城成交量增幅最高，分别达到402％，256％，192％，144％.而绿城、中海、万科项目成交均价环比增加25％、13％、13％，也是十家上市房企中涨幅最高的。而富力也有5％的涨幅，金地有2.3％的涨幅，华润有1％的涨幅。价格环比下跌的有四家开发商，其中保利跌幅最深，价格环比下降15％，招商下降9％，复地下降6％，雅居乐下降4％.这与各家开发商消化库存的策略相关。

“这种上涨有跟风的因素在里头，以及市场上的盲目乐观。当然，也有一些开发商过去定价过低”，满堂红地产研究总监龙斌认为，今年以来，楼市持续回暖，成交量上升，一些购房居住的、投资的、换房的，都开始活跃在市场上。这就给了一些涨价的理由。而且，大环境尤其是国内宏观环境不像年前那么恶劣，信贷量增加，流动性充裕；开发商的资金面有所缓解。这样就引致了不少开发商不同程度涨价。

“市场回暖是提价动力”，广州同创卓越房地产总经理赵卓文表示，这种提价有不同的形式：一种是折扣减少，这在此前发生的情况比较多；另一种是开发商真正涨价。

调整结束为时尚早

虽然万科的个别项目有所涨价，但昨天万科公布的一季报中，万科管理层表示，“考虑到宏观环境方面仍然存在的诸多不确定性，断言住宅市场调整已经结束还为时尚早。”对于近期的房地产市场，万科认为，成交量回升存在多个方面的原因：开发企业为加快消化库存，采取了各种策略积极促进销售；信贷、税收等方面的政策优惠降低了居民自住购房的成本，促进了市场信心的稳定；房地产市场已经调整较长时期，累积的大量自住需求存在一个释放的过程。而珠三角地区由于前期价格调(楼盘详情 户型图 楼盘图 论坛)整较为充分，交易量率先回升也具有其合理性。

对这一态势的后续发展，万科表示，仍需保持进一步的观察。在经营上，万科将继续遵循市场化的定价策略，积极促进销售。

龙斌认为，不管是从购房者还是需求来看，房地产还处于一个分化的市场。2007年中期以前，市场一致看涨；2008年一致看跌；现在，市场有看跌有看涨。供求关系还没转变，现在还是一个买方市场。龙斌预测，今年五一销量应该赶不上3月份。3月份刚性需求放量，现在已经不可能了。

“当市场出现大房地产商破产的消息，才是楼市真正见底之时。”经济学家谢国忠对本论调整做了一个判断。目前楼市出现的小阳春，是因为积累了一些刚性需求，但中国房价太高，这样的价格难以持续。

提价延长复苏时间

价格的上涨伴随着销量的下滑，中信证券数据显示，4月的前25天，深圳一手房成交面积环比下降9％.在楼市出现复苏苗头的时候，涨价可能将房地产销量再次打入冷宫。

天相投顾研究员周炯认为，短期内商品房成交量可能无法延续前期环比大幅增长的态势，市场成交将趋于平稳，地区间或将出现差异和分化。

原因在于：一是前期成交的主力刚性需求短期内集中释放和修复后，需求端对市场的提振作用将有所减弱；二是房价的回升对需求的抑制作用；三是从供给端来看，08年开发商纷纷调减开复工面积和延缓开发进度，使得近期可推新盘资源可能相对不足。

龙斌认为，提价必然会使到销售量的下降，目前市场和政策上的不确定因素太多。如果盲目乐观判断，提价幅度过高可能会遭到市场的抛弃。目前，开发商的定价还是要谨慎。

“这种调整有一个不短的周期，如果房地产商一看到房地产销售上升，就通过价格上涨的方式来阻碍这种调整，那么这不仅会延缓国内房地产业调整步伐，也会阻碍中国经济的全面复苏。”经济学家易宪容认为，如果国内房地产市场没有全面调整，就认为中国经济下行的风险已经缓解或回暖，这是不可能的，与现实会相差很远。

易宪容表示，只有通过国内房地产市场全面的周期性调整，通过有效的市场竞争，让房地产业自行优胜劣汰，房价全面理性回归，才能让绝大多数居民的住房消费需求释放出来，让百姓买得起房，这样，房地产业才可能恢复、繁荣或回暖。

[来源：南方都市报 2009-4-28] [回目录]

金融危机以来一直身处卖楼传闻的摩根士丹利终于在上海有了实质动作，其所持有的长宁区黄金地段一栋豪宅部分房源已实现成交。

早报记者昨日获悉，摩根士丹利在上海持有的住宅项目华山夏都苑A栋部分房源目前正在市场上零散出售，报价6.5万元/平方米起，并且已有成交。5年来，这家经验丰富的投行在上海一直保持只进不出的作风。华山夏都苑的成交，是大摩上海投资物业的首度成功套现。

核实身份后才能看房

记者昨日从某房地产网站上看到，位于长宁区华山绿地旁幸福路211弄的华山夏都苑部分房源作为二手房委托某中介机构销售。华山夏都苑共有A、B、C三栋住宅，其中A栋的1、2号楼共116套房源，2006年末摩根士丹利以总价7.6亿元整体收购的。

去年年初，A栋1号楼以酒店公寓推向市场，出租率约为70%；2号楼只租不卖。B栋3号楼此前仅在香港开盘出售；C栋4、5号楼2006年被高登公司与德国SEB基金收购，装修成酒店公寓，改名“华山丽苑”出租。

记者以购房者身份致电中介，业务员刘先生称，目前大摩的确独家委托该公司出售华山夏都苑A栋2号楼的房源，报价6.5万元/平方米起，房型有218平方米、221平方米、440平方米和593平方米几种，顶层复式房源报价7.2万元/平方米。

刘先生称，“如果要看房，一定要留下全名和联系方式，开发商核实后才会安排看房。”刘先生在电话里告诉记者，由于是大摩委托出售，因此购华山夏都苑的房子不需支付中介费。

大摩态度一直很模糊

记者证实，大摩近期的确将华山夏都苑A栋的2号楼在二手房市场上放售。一位消息人士向记者透露，大摩在二手房市场抛售的华山夏都苑房源目前已有成交，这是大摩在沪物业的首度成功套现。

从去年年中至今，大摩意图抛售旗下上海物业的消息不绝于耳。从锦麟天地报价11亿元放售，直至最近市场上传言潘石屹（新闻 博客）有意收购大摩持有的东海广场，但至今尚无整栋物业实现成交。一位外资代理行投资部人士向记者表示，大摩目前对上海资产的处理态度相当模糊，一直声称要出售，但从不给报价，即便有感兴趣的买家上门洽谈，大摩还是对买家的报价不置可否，让人琢磨不透。昨日记者联系摩根士丹利上海代表处，至发稿时，对方仍未对出售华山夏都苑作任何回应。

一位分析人士向记者表示，较之2006年2.8万元/平方米的买入价，目前大摩的报价已上涨132%，投资回报之高显而易见。

21世纪不动产上海锐丰安福店分行经理鲍星男告诉记者，常有询问华山夏都苑二手房源的客户。“只可惜该盘从未在上海本地散卖过，所以二手房门店一直没有该盘房源。

[来源：东方早报 2009-5-6] [回目录]

昨日市场传出消息称，北京金隅股份有限公司计划下周在香港启动IPO计划，拟筹资6亿美元左右。不过，金隅集团的相关人士在接受记者采访时，未对该消息做出置评。

据有关媒体披露，金隅下周将开始发行前的推介，并且由瑞银集团和麦格理集团负责此次香港的IPO。

对此，金隅集团宣传策划部相关人士表示，前段时间公司进行了债券融资，现在正处于静默期，因此市场对于金隅的猜测可能比较多，所以造成很多传闻。

不过，此次传闻也并非空穴来风。早在去年，金隅就计划在香港择机上市，不过由于去年股市表现低迷，持续动荡，因此金隅香港上市的日期就一拖再拖。当时还有恒大地产等内地房地产企业也都纷纷撤销或者暂停了到香港上市的计划。

金隅作为北京地区领先的集地产开发、建筑施工及现代物业等于一体的综合性企业集团，其一举一动备受业界关注。

业内人士表示，如果金隅下周赴港上市的传闻确实，那么金隅在这段时间将会是非常谨慎的，因为上市前的静默期对于企业最终的上市是非常关键的，因此企业必定会对相关消息三缄其口。

[来源：北京商报 2009-5-6] [回目录]

大摩方面也未对此传闻作出相关回应。有业内人士分析认为，双方可能在价格方面仍存在一些分歧。

近日，有关媒体引用知情人士的消息报道称，SOHO中国(新闻 公司)拟收购大摩在上海抛售的东海广场烂尾楼项目。该项目因几经转手至今也仅建成一期而被称为“上海第一烂尾楼。”

SOHO中国并未正式回应该消息，只称暂时不方便透露公司拟收购项目的具体信息，真实的收购情况应以公司的公告为准。

东海广场规划位于上海的CBD核心区，共有三期，总建筑面积为131465平方米。一期为一栋52层高的A级智能化写字楼，二期建造拥有138套房的酒店公寓，三期为商场。

东海广场所在地块原为上海电子计算机厂厂房。1994年，天怡房地产有限公司与上海计算机公司及沪上某银行达成三方协议，建立东海广场项目。后因债务问题，东海广场被上海安联投资发展公司接手。

2003年10月，开开集团以7.38亿元接手东海广场，2005年，又由静安土地开发控股总公司接手，并开出9.75亿元的竞标底价寻找新东家，包括绿城集团在内的联合机构最终力克中凯集团等海内外机构，以高出竞标价3亿多元的价格拿下。

联手购入东海广场之际，正值绿城谋求海外上市前夕。接手这一项目后，新投资方首先对烂尾楼复工，进行外立面和内部的修造，同时在市场中寻找下一个买家。因此，当时大摩以19.6亿元的价格收购了东海广场。

虽然大摩接手后，该项目的一期近76000平方米的50层写字楼业已完工，然而金融危机的到来让大摩开始有意回笼在亚太地区的投资。从去年底开始，大摩开始抛售旗下物业，包括在香港和上海的多处写字楼、商场、住宅等多种类型物业都面临转手的风险，东海广场亦在其例。

目前，大摩方面也未对此传闻作出相关回应。有业内人士分析认为，双方可能在价格方面仍存在一些分歧。

[来源：中国证券报 2009-5-5] [回目录]

《每日经济新闻》日前获悉，汤臣集团（00258，HK）宣布订立补充协议，就收购上海高尔夫球场及住宅项目的若干条款进行修订，修订后的收购总代价为22亿元，收购项目的面积也将调整至约102万平方米。

收购地块为储备

公告称，合资企业上海汤臣浦东房地产开发有限公司（下称“汤臣浦东”）将就住宅部分分期向上海市浦东土地发展（控股）公司（下称“发展公司”）支付20.47亿元收购款，而发展公司与汤臣集团作为合资企业的股东之一，将以股东贷款的方式按比例为合资企业提供资金，以支付住宅用地的代价。

记者在公告中发现，此次收购其实早在2001年10月3日即已签订转让合同。但是由于发展公司称政府方面土地规划变更及居民的安置及调迁费用原因，原协议并未如期履行。

此次收购标的地块位于中国上海浦东金桥－张江地区B－2及B－13－4地块，与此前汤臣集团开发的汤臣高尔夫球场、高尔夫国际社区、汤臣湖庭花园紧邻。

分析人士指出，虽然汤臣集团去年获得了不错的业绩，但其未来可供销售的物业并不多，此次拿地也是为了储备开发资源。

低价出售减少库存

4月19日，汤臣低价公开发售位于汤臣高尔夫国际社区、毗邻世纪公园的汤臣湖庭花园二期。日前，汤臣湖庭花园项目接待中心接待人员告诉记者：“现在签约已经超过50套。”以此计算，汤臣在两周的时间内就回笼了近5亿元资金。

“主要是价格低。”一位地产人士指出，一向不打价格战的豪宅，似乎也难免相互之间会出现价格的竞争。在汤臣湖庭花园热卖的时候，和记黄埔和长江实业共同开发的别墅项目——御翠园也将推出第八期房源。据推算，御翠园别墅单价在6.6万～8.3万元/平方米之间。而此次汤臣湖庭花园推出的别墅单价在3.8万～4万元/平方米之间，比御翠园便宜了约四成。

联系汤臣集团收购上海高尔夫球场及住宅项目一事，不由得让人猜测，其急于卖房是否与此次收购浦东土地有一定联系。但汤臣集团2008年年报显示，结算日汤臣集团的现金及现金等值项目约为15.13亿港元，相对于其他房产公司紧张的资金链，汤臣集团的现金流相对充沛。

汤臣方面也公开表示，在资金方面，汤臣在上海是零负债，不存在偿付银行利息的困扰。

[来源：每日经济新闻 2009-5-8] [回目录]

虽然2009年第一季度酒店业下滑，但美国戴斯酒店集团继续其在中国的扩张，在前后相隔不到一个月的时间内，又新增两家全权委托管理酒店：银川中银戴斯酒店和常州戴斯公寓酒店，这样，戴斯连锁酒店在国内总数已达到59家。

银川中银戴斯酒店位于灵武市的城市公园旁，四周绿荫环绕，拥有100间客房，预计2009年10月开业，这是酒店业主看到第一家银川商务戴斯酒店在当地的成功后，与戴斯酒店集团（中国）在银川合作的第二家戴斯酒店。酒店将配备有咖啡室，大堂吧，中餐厅，宴会和会议设施以及SPA，桑拿，健身房，弹子房等。酒店主要瞄准该市煤炭行业和政府部门的商务，会议市场，以及众多到银川的观光游客，该地区遍布60多个历史旅游景点，如古塔，庙宇，皇陵等。

常州戴斯公寓酒店拥有280间各类客房，是戴斯酒店集团（中国）在国内的第二家公寓式酒店，预计2012年8月开业。该酒店配备有咖啡室，大堂吧，中餐厅，宴会和会议设施及健身房等系列设施。

当被问及这些新增的酒店与公司发展计划的联系时，戴斯酒店集团（中国）的总裁陈嘉财先生说：“我们2009年的策略与2008年一样-快速扩展，继续在全国范围内推广我们的品牌。在全国的九个城市，我们已拥有不止一家酒店；在其他已有一家戴斯酒店的城市，我们开始寻求第二个酒店合作项目；我们继续努力提高已开业酒店的效益和服务，加强公司文化，这是我们的重点。2009年对酒店行业来说是充满挑战的一年，我们对自身的发展能力充满自信，并且看到我们集团未来巨大的发展潜力。”这两家新委托管理酒店的签约记录证实了戴斯酒店集团（中国）作为发展最快的中端品牌酒店管理公司在国内的领先地位。

美国戴斯酒店集团（中国）总部设立于北京，由新加坡辅特集团拥有和管理，作为中国酒店行业内领先的中端品牌酒店集团，为商务旅行者和休闲游客提供戴斯系列品牌酒店和服务公寓。美国戴斯酒店集团（中国）创立于2004年，目前在中国的18个省和4个直辖市的37个城市中戴斯连锁酒店已达59家，是国内发展最快的中端品牌酒店集团。戴斯酒店集团（中国）系列酒店品牌包括：“Days Hotel and Suites”为五星级酒店，“Days Hotel”为四星级酒店，“Days Inn and Days Inn Business Place”三星级商务酒店，“Days Inn”为三星级酒店，“Days Suites”为酒店式管理公寓。如需更多信息，请浏览公司网站http://www.daysinn.cn。

辅特集团辅特集团是一家新加坡酒店管理集团，集团总裁陈嘉财先生，常务副总裁陈嘉寿先生，董事方庆文先生。辅特集团于2003年取得戴斯系列酒店品牌在中国的总特许经营权，于2004年开始在中国的运营，至2009年4月，戴斯品牌的连锁酒店已达59家。

美国戴斯酒店集团戴斯酒店集团隶属温德姆酒店集团。温德姆酒店集团在全球拥有7000家酒店，客房数达588,000间，是全球最大的酒店集团。戴斯酒店集团以其在全球五大洲拥有1850家酒店共150,000间客房而成为温德姆酒店集团中最大的知名品牌，名列美国权威杂志《HOTEL》全球酒店品牌排名100强之第六位。

[来源：美通社 2009-5-14] [回目录]

从早前收购长寿商业广场（现改名为调频壹购物中心）到眼下悦达889广场的高调招商，作为黑石在中国的首家专业资产管理机构——盈石（中国）似乎对新兴商圈充满了兴趣。

日前，以盈石资产管理有限公司CEO的身份亮相的司徒文聪宣布，盈石将作为889广场的资产管理方负责该项目的招商、管理等工作。令司徒文聪对该项目动心的原因是：“曹家渡商圈有望成为上海的第六大商圈”。

有消息称，889广场对面的芳汇广场也将由盈石方面介入管理。虽然司徒文聪在接受采访时只是强调资产管理方的身份，但有消息称，盈石方面已经协议收购这两个项目的部分股权。以资产管理角色介入从而取得股权，这或许是盈石的最终目的。值得一提的是，坐落于长寿路、陕西北路的调频壹购物中心也是盈石麾下物业。在同一区域、同一条马路上的三个知名物业同时被盈石方面“掌管”，业内人士认为这是上海甚至全国首次。

去年9月，司徒文聪辞去正大广场总裁的职务，成立了盈石资产管理有限公司，成为黑石中国指定的商业地产运营管理机构，有消息显示，盈石获得黑石200亿美元的注资。

从上海的新天地、北京的嘉里中心(商铺写字楼详情 户型图 楼盘图 论坛)到正大广场的“起死回生”，在媒体的描述中，司徒文聪俨然成为商业地产策划界的教父级人物。作为黑石的投资项目，盈石的直接目标就是一、二线城市的商业地产项目。司徒文聪认为，当下中国零售业的发展空间是其看好商业地产的主要原因。

[来源：每日经济新闻 2009-5-26] [回目录]

曾经在香港打造过单价30万港元/平方米，总价2亿港元洋房凯旋门(楼盘详情 户型图 楼盘图 论坛)的新鸿基地产（00016.HK），目前正打算在广州花都区政府旁边照样复制这一天价豪宅产品。

“世界经济看中国，中国是最早复苏的地区，而广州作为内地的南大门，也会吸引更多的投资热潮。”　新鸿基地产的助理执行董事邝正炜对CBN记者表示。除了会追加在广州的投资，今年会把投资重点放在广州及四川地区，并且会积极寻找优质地块。

5月18日，广州市委书记朱小丹会见新鸿基地产的副主席兼董事总经理郭炳江和郭炳联等人。朱小丹表示希望新鸿基公司能够有更多更好的项目在广州落户，把国际先进的规划设计、经营管理理念和商业业态引入新项目的开发建设中。郭氏兄弟则回应，希望在广州能有更多更大的合作机会，把广州打造成中国南部的名牌中心，

新鸿基在广州试水高端洋房市场的项目名为花都凯旋门，首期将推出200多套单位，面积从130平方米至350平方米。除了25套复式单位外，新鸿基独创的“天际独立屋”也会在该项目亮相，总共18套。

目前该项目周边的最高端洋房住宅售价约8000元～10000元/平方米左右。但从花都凯旋门的现场来看，这个项目的复式单位完全按照别墅模样设计，拥有近百平方米的入户花园，6米挑空大厅、需要插入钥匙才能到达自己楼层的私家观光电梯，处处都显得身价不菲。

邝正炜表示，在前期推广方面，新鸿基也发挥了自己的客源优势，包括花都商会中很多持有香港身份的内地商人等，都被新鸿基邀请到现场一一参观，新鸿基打算根据前期的目标客户反应，再进行具体定价。

[来源：第一财经日报 2009-5-22] [回目录]

与上海市静安区相隔咫尺的普陀区西康路、新会路口，“华侨城?上海、‘西康路1001’”的字样清晰地印刷在施工围墙上。昨天中午，透过铁门，CBN记者看到，大型工程机械正在清理、平整土地上的一些杂物。

这个名为“合利坊”的旧城改造项目，位于西康路以西、安远路以北、常德路以东、新会路以南，是华侨城集团成员之一、华侨城地产在上海的一个最新项目。中介机构住商不动产长寿加盟店的置业顾问昨天告诉CBN记者，紧邻这幅地块的次新代表性楼盘“圣天地”服务式公寓目前的售价大约为20000元/平方米左右，玉佛城项目的二手房价也站上了20000元/平方米。

据现场的施工铭牌标示，该项目总建筑面积为162331.99平方米，开工时间为2009年4月10日，计划于2010年10月30日竣工。

项目采取分期开发的策略。在铭牌上注明的在建和将建的建筑有5栋：1号楼26层，2号楼是26、21层的双楼，3号楼是20层，5号楼、6号楼均为34层。其中，5号和6号楼地块已经动工。据施工现场一个管理模样的人介绍，今年年底计划建设两栋楼。

华侨城地产获得普陀区西康路1001号“合利坊”这幅地块，并非通过“招拍挂”途径，而是借助项目公司股权转让的方式。上述项目由普陀区合利坊商品住宅基地项目部负责，开发单位为上海万锦置业发展有限公司（下称“万锦置业”）。华侨城控股（000069.SZ）董秘办一位未透露姓名的人士在电话里接受CBN记者采访时表示，万锦置业现为华侨城地产的子公司。

2007年初，上海联合产权交易所的信息显示，万锦置业通过公开挂牌转让了公司100%股权。据悉，万锦置业是为普陀区西康路1001号“合利坊”地块旧区改造、开发建设商品住宅而成立的项目公司。据此前的公开资料，万锦置业的股东为上海跃进房地产开发有限公司和上海跃进农业管理总站，前者持股91%，后者持股9%。由此可见，华侨城地产通过股权转让的方式在上海曲线拿到这块地。

华侨城地产直属华侨城集团，是后者第一主业。5月18日晚，华侨城控股公告称，华侨城集团主营业务整体上市方案将调整为重大资产重组方式。

[来源：第一财经日报 2009-5-25] [回目录]

在日前召开的新黄浦年度股东大会上，公司董事长王伟旭解答投资者提问时称，房地产开发和经营仍将是新黄浦今后发展的主方向。

王伟旭表示，由于公司一系列商业地产和经济适用性住宅已经开工和布局，故今后两三年新黄浦的业绩在现有基础上获得显著改善将不成问题。

新黄浦早年以房地产开发和经营管理起家，后因一度移情别恋于生物医药和数码港之类的新兴业务，前些年在国内房地产开发热潮阶段，其反而疏于房地产开发业务。随着近几年实际控制人和大股东的变更，新黄浦在涉足期货、信托、证券等金融业务的同时，重拾以商业地产和经济适用房为主的房地产开发业务。

新黄浦总经理陆却非在此次股东会上表示，上年度公司通过收购兼并、品牌输出和政企互动等措施，在控制风险的前提下，形成了跨区域、多元化的房地产开发新格局。据悉，新黄浦开发的嘉兴市商业地产项目、上海普陀区金光小区住宅项目将于今年底结构封顶；上海浦东航头经济适用房项目计划于明年竣工、浙江嘉兴生态产业服务园年内将展开一系列前期规划和设计工作。

王伟旭透露，公司前不久已经拿下上海北外滩地块的一个商业地产项目，最近还在通过多种渠道物色合适的开发项目。据了解，新黄浦今年度拿下的“北外滩”项目地处上海的东大名路，临近黄浦江仅约百米之遥的距离。该公司将把它打造成为这一地块区域内中标志性的办公楼宇。据悉，这一楼宇总投资预计达20亿元，经招标此楼建筑设计将由美国一家著名的建筑设计事务所担纲，眼下正在办理一系列开发手续，拟于年底开工兴建。

[来源：上海证券报 2009-5-21] [回目录]

记者昨日获悉，中国内地商业地产“一哥”万达将公开发售旗下商铺，这是2005年以后万达首次出售商铺，此前其一直都是采用只租不售的形式。

昨日，上海万达广场置业有限公司总经理刘珏已经调任为分管万达在上海酒店业务发展战略的领头人。加速上海酒店发展，将成为万达在上海的发展重点之一。

与4年前销售模式不一样

《每日经济新闻》昨日获悉，上海万达将对其周浦项目的65个产权式商铺进行公开发售。而自2005年以来，万达一直采取产权式商铺只租不售的模式。

昨日，上海万达广场置业公司副总经理吕正韬证实了商铺出售的消息，他同时坦言：“从2005年至今，这将是第一次卖产权式商铺。”

对于一改近几年的经营模式，进行产权商铺销售的原因，吕正韬表示，有意出售的商铺，均为万达周浦项目的沿街商铺，与2005年之前的销售模式不一样。

据悉，2005年以前，万达曾对商场内的产权式商铺进行销售。但事实证明，这些产权式商铺的销售，对于北方的一些城市而言，由于商铺售价相对较高，同时销售后商铺的经营略欠缺统筹管理，因此，客户对日后商场的品质、管理提出了较大的质疑。2005年后，万达对旗下的产权式商铺采取只租不售的模式，以便于管理，从而使商场品质获得较大的提升。

卖铺为“平衡资金”

那么，突然将经营业态为餐饮的产权式商铺进行出售，是因为万达资金链有问题吗？

吕正韬在接受《每日经济新闻》采访时表示，提出出售沿街商铺，并不是因为公司资金链的问题，万达周浦项目的总投资额约在22亿元，出售商铺部分的销售额估计也就3亿元左右，因此，并不是资金问题，只是“平衡资金的一个方面”。

事实上，无论企业有多么充足的现金流，还是需要回笼资金，来平衡一下现金流。吕正韬说，在2005年之前，万达靠卖部分产权式商铺回笼一部分资金，现在通过靠卖办公楼、住宅来回笼一部分资金。

加速上海酒店布局

昨日，上海万达一位高层在接受《每日经济新闻》采访时表示：“刘珏接到通知，我们也很突然。这也表明集团将加快万达在上海的酒店建设力度。”

对于刘珏的调任，昨日，吕正韬在接受采访时表示，集团是出于战略全局考虑，万达在北京有多个五星级酒店及超五星级酒店，而目前万达在上海还未拥有酒店。

吕正韬透露，万达计划在近几年内，在上海拥有2～3家超五星级酒店。“刘总（刘珏）以后主要负责万达今后上海在酒店方面的发展战略。”

事实上，万达早就开始谋划在上海建酒店。吕正韬说，几年前，万达就已经在上海为酒店项目寻找土地。吕正韬表示，万达从2003年开始做其在上海的五角场项目，而这一项目用了大概3年的时间；而2007年，万达开始运作上海周浦项目，该项目预计将于今年9月开业。

吕正韬表示，上述两个万达在上海运作的项目都是刘珏主要负责，因此上海公司并没有太多的精力去打造精品酒店。周浦项目是万达在上海的一个提速，在此番提速后，酒店业也可以进入布局阶段。

与此同时，万达在嘉定的项目今年也将破土动工，宝山项目也将很快“上马”。吕正韬说，今后2～3年，万达将会在上海有较大的动作。

[来源：每日经济新闻 2009-5-21] [回目录]

5月15日，无锡市国土资源局公布了2009年第三批国有建设用地使用权挂牌出让结果。向来不爱商业地产的万科江苏苏南分公司成为本次出让地块中面积最大的商办、居住用地——无锡新区叙丰里地块的主人。

老牌香港商业地产商恒隆集团的行动，似乎可以给万科在无锡花巨资购买商办、居住用地找到理由。恒隆地产在5月15日以4.15亿元在无锡购下一幅商办类用地。连同之前已购得的另一幅开发用地，恒隆计划以55亿元的投资开发无锡恒隆广场。此投资总额已接近当年恒隆集团投资上海港汇广场的金额。

当地分析师认为，目前无锡的土地在长三角各城市中价格较低廉，而开发利润却不低，这是开发商纷纷进入无锡市场的主因。中国商业地产联盟专家委员姜新国的分析指出，与上海等城市相比，无锡的商业地产的价格空间更高，投资风险更低。

目前，无锡的商业仅落后上海的商业5~7年，但城市商业中心地理位置最优越的地段租金，却只有每平方米二三十元，仅与上海的大宁等二类商业地段相类似，而土地价格又远远较上海土地便宜。

以恒隆此次购得的健康路地块为例，位于城市商业的绝对中心，折合每平方米楼板价3800多元。而上海3月拍卖的静安小亭地块，楼板价已达28000余元/平方米。相差10倍的土地楼板价，却能产生相近的投资收益，这使得开发商很看好无锡的商业物业市场。

方方工作室的研究数据显示，无锡各类用地目前价格都较上海等其他长三角城市为低。以住宅为例，今年以来无锡拍卖的土地楼板价仅733元/平方米，但是住宅平均售价却达到6000多元，相比上海等城市，无锡的开发利润显然要更高一些。

但分析师们并不讳言无锡市场目前可能存在的风险。地产分析师孙保华说，与长三角的其他城市相同，无锡由于前期土地出让面积大，市场库存着大量房源需要消化。

“无锡最顶级写字楼的日租金只有2元~2.2元/平方米，与上海一些顶级写字楼日租金超过10元/平方米相比，相差极为悬殊。”中原地产无锡市场研究负责人蔡烨霆称，品牌开发商在无锡的发展空间，还看它有无能力开发出高品质的物业。

无锡目前的经济格局，仍然以制造业为主，市场对写字楼的租赁需求并不大，且总体需求不会有很大的上升空间。要想获得比较高的商业物业投资开发收益，房地产公司仍然需要靠开发高品质的项目来获取。此外，无锡的物流业和商贸更为发达，更适合专业市场和物流市场等项目发展。

[来源：每日经济新闻 2009-5-20] [回目录]

· 万年基业豪赌生态城

长久以来，以万年花城项目著名的北京万年基业建设投资有限公司（以下简称“万年基业”）给人的感觉一直是盘踞在北京西南的一家民营企业，而如今这家民营企业要上演“蛇吞象”。

万年基业不仅大手笔拿下了占地面积约5平方公里的北京长兴生态城项目，更将触角伸到了200多公里以外的唐山曹妃甸。

5月16日，唐山市政府有关负责人在“优秀民营企业家感知河北?走近唐山”活动上介绍，由万年基业建设的曹妃甸国际生态城第一个项目已经于今年3月份开工，今年将完成8万平方米的建设任务。

唯一开工的住宅项目

5月16日，记者在曹妃甸采访时发现，规划中的生态城项目区域内，都还是荒地一片，只有万年基业建设的一处住宅项目开始动工。

现场施工的一位工地负责人说，这个项目开工于3月份，以住宅为主。

万年基业投资总经理黄玺庆在接受本网记者采访时说，今年万年基业在曹妃甸建设的8万平方米住宅任务很艰巨，催得很紧，必须年内完工。

曹妃甸工业区规划的生态城项目，也是曹妃甸工业区的配套居住项目。唐山市政府提出，不仅要将曹妃甸建设成工业重地，还要做成宜居的生态项目。

目前，曹妃甸生态城规划由瑞士一家设计公司完成，清华大学负责归纳，消化。未来曹妃甸国际生态城规划建设面积120平方公里，人口达到80万人。

近期目标是，万年基业完成曹妃甸生态城的一期建设任务后，实现岛上居住人口达到3万人。

据悉，万年基业是第一个拿下曹妃甸土地做住宅的公司，万年基业曹妃甸生态城项目共占地1平方公里（合1500亩）。整个曹妃甸岛上只有首钢京唐钢厂和华电集团等几个少数工业项目矗立，暂时还没有人群聚集的迹象。

在此时做第一个吃螃蟹的人，拿下生态城土地，让很多业界人士表示难以理解。

北京金隅、住总，甚至万科等房地产公司都接到过曹妃甸生态城的邀请，曾去考察参观过。做惯了城市内住宅的房地产公司们，都对这个不见人烟的未来之城没有信心。

唯有北京这家非大型民营房地产企业出手，拿下了曹妃甸生态城的第一块土地。

从万年基业操作的项目经历来看，该公司历来喜欢一次吃下巨幅地块，然后慢慢开发。其在北京西南三环开发的万年花城项目即属此例。当年低价拿下的土地，在房价上涨的情况下，赚了个盆满钵满，仍旧有几十万平方米房屋握在手里。万年基业的“吞地造房”术令人吃惊。

去年上半年，在土地储备告急的情况下，万年基业一口气在北京丰台区和河北几处地方出手拿下了几十平方公里的土地。这些土地的同一特点就是，位置很偏，价格很便宜。万年基业赌得就是该地区未来的开发价值。

秉承这一理念，万年基业到200多公里以外的曹妃甸拿下了第一个地块。2008年底，曹妃甸与万年基业签订合作协议。今年3月中旬，第一个项目开始动工。

押注产业繁荣

据悉，曹妃甸生态城，目前已经造地30平方公里，由于没有开发商投资，当地政府希望万年基业一次性拿下3平方公里。但是万年基业一次性不敢吃那么多，对送上门的土地谢绝了。

如今，在这30平方米公里广阔的生态城土地上，万年基业作为先行先试者，勇敢地在这片未来之城上施工。

不过，据记者了解，万年基业第一期这8万平方米的房屋已经是预定好了的买主。今年年初，万年基业在与首钢等几家在曹妃甸投资的企业谈判后，开始第一期施工。也就是说，虽然第一步迈得有点冒险，不过房子不愁卖，仍然比较安全。

据悉，万年基业内部也对投资曹妃甸保持高度紧张和关注，心情也不轻松。万年基业内部将投资曹妃甸项目看做第二次创业。

正如几年前开始万年花城项目开发一样，万年基业如果能在曹妃甸上站住脚，并成功等到曹妃甸产业繁荣起来，则目前万年基业低价拿的土地，就有几倍甚至几十倍的翻利。

据悉，万年基业第一期投资已经达2亿元左右。对于万年基业来说，也是“赌一把”。

年前，万年基业已经与国外多家投资基金洽谈，希望能达成合作，一起在曹妃甸投资。

当前，最令万年基业紧张的是，公司投资能力和节奏是否能与当地工业区建设协调。曹妃甸建设夜以继日，很多项目都实行了领导包干负责制。曹妃甸生态城项目也有专门的领导包办。因此，万年基业天天接到开发区的施工催促通知。

虽然第一期8万平方米住宅项目已经预定了销售，但是要保持如此快的开发速度，万年基业也是押上了自己的家底，在拼速度，为开发区争光。

万年基业与首钢有一定的合作和股权关系，而万年基业进入曹妃甸也被认为是首钢推荐的结果。

万年基业也想借曹妃甸生态城项目赌一把，输赢尚待观察。

[来源：地产中国网 2009-5-19] [回目录]

整栋收购物业的摩根士丹利这次却走了散卖的路线。记者了解到，大摩在上海收购的高级公寓——华山夏都A幢，现在正通过中介以散卖的方式来套现。

地产人士指出，整体出让华山夏都一事大摩也许同其它投行接触过，但多半因价格谈不拢而选择以散卖的方式来获取现金。另外，摩根是想趁现在上海高档住宅市场回暖而出货套现，但摩根士丹利把一栋持有型物业散卖，仍存在一定风险。

同区域售价偏高

自去年底以来，有关摩根士丹利出让上海物业的消息一直不断，但目前以整体出让的形式套现的案例还没有出现。日前在某房产网站上，位于长宁区华山绿地旁幸福路211弄的华山夏都苑，却在被中介机构以散卖的方式销售。

华山夏都是上海市中心少有的高档住宅之一，由4幢高层公寓组成。2006年大摩以总价超过7.5亿元的价格收购了华山夏都A幢楼约2.7万平米的公寓楼，收购单价约2.8万元/平米。

当记者以购房人身份向中介人员询问售价时，这位中介人员告诉记者，目前在售的这幢楼即是大摩持有的华山夏都A栋楼。“售价在6万-7万元/平米之间，均价6.5万元/平米，房型以210和230平米两种为主。”这位中介人员还说，五一节期间已有几单成交的案例。

高力国际华东区董事李庆贤认为，由于上海市中心高档楼盘数量比较有限，这样的价格仍具有投资价值。“和同区域价格相比，售价太高，能不能卖出去是个问题。”一家房地产代理行人士对大摩开出如此高的价格表示了不解，他认为6.5万/平米的售价在目前同区域板块售价过高。

“目前上海高档公寓市场的租金水平比去年降了不少，出租率也并不理想。在这样的情形下，基金和投资机构的收购意愿降低了，成交的几率也小了很多，而大摩想套现的想法也比较难实现。”一位不愿透露姓名的投资人士说。

从整栋出让到散卖

不少投资者都是以整体出让的方式完成大宗物业的交易的。去年李嘉诚的上海商贸广场、卓越金融在上海的长寿商业广场都是，买家多数为机构投资者以整体收购的方式完成交易。那么摩根士丹利为何要以散卖的方式卖楼？

自去年起，市场上就不断传出摩根士丹利欲出让上海的锦麟天地苑公寓、东海广场及宝山安信商业广场权益的消息，但摩根对这些消息都不置可否。近期风传潘石屹有意整体收购东海广场的消息，再次让人猜测大摩有意“抛售”上海物业。但大摩在上海的这些物业目前尚没有一宗成功被转让出去。“今年整体出售物业成功的案例并不多，大摩想整体出让有困难。现在投资机构整体收购楼盘的意愿并不强，而想以散卖的方式套现的公司却多了起来。”一位地产人士指出。

据了解，与华山夏都邻近的嘉里华庭原为一家公司持有，但这个楼盘也有意通过分拆的方式散卖。而在陆家嘴(600663)地区被一家投资机构持有的服务公寓也有意分拆开来散卖。

对于为什么摩根士丹利进行散卖，易居房地产研究院高级研究员回建强认为，在这轮金融危机中摩根士丹利作为世界排名前几位的投资银行受到的影响比较大，美国总部的压力一直存在。“通过散卖来套现恐怕与这种压力有一定关系。”回建强认为，整栋出让虽然可以一次性拿到钱款，但在市场收购意愿减弱的情况下，这种想法很难实现。

“摩根士丹利以散卖的方式卖楼还是整体出让，应该做过方案的比较。”李庆贤表示，虽然散卖会加长销售的周期，但散卖的价格比卖给机构的更高，通过散卖摩根士丹利赚得更多。

市场走高趁机出货

上海高档住宅的市场行情开始渐入佳境。今年一季度的成交量中，中低价位房源的成交占绝大多数比例，但4月以来的成交量中上海高端公寓市场成交量也变得活跃起来。

盛势投资副总裁简宏洲表示，大摩走散卖路线与今年上海豪宅市场的回暖有很大关系。

据上海台庆房产统计，今年4月上海一手豪宅（单价3万元以上的公寓及别墅）共成交655套（2008年4月成交642套）。呈现出不输于2008年上半年豪宅市场的火爆态势。

简宏洲指出，如果整体出让，收购方会要求更多的折扣，大摩很难接受过低的价格；而豪宅市场成交的回暖，增加了高档住宅持有者的选择，可以通过市场而不是机构投资来套现。

“整栋出手卖家少，但市场上散户却还有需求。一些大型的中介公司有自己固定的投资客户群，可以加快销售速度。”回建强认为，按目前6.5万元/平米的散卖价，比2006年2.8万/平米的售价高出一倍还多，如能按这个价格套现，大摩在这个项目上仍能赚不少钱。

但有地产人士指出，在此时摩根士丹利把一栋持有型物业散卖存在着风险：虽然现在高档住宅市场住宅刚回暖，但并不能确定未来一定走强。在这样的形势下，过高的价格散户未必感兴趣。

[来源：华夏时报 2009-5-18] [回目录]

17日，SOHO中国宣布，以17.7亿元收购北京前门一处商业物业并进行出租，这是SOHO中国首次将旗下物业进行持有而非出售。同时，这也是SOHO中国打破延宕了一年多的僵局的惟一办法。

SOHO中国宣布，将通过SOHO中国主席潘石屹控股的北京丹石公司，以每平米32328元人民币的价格收购前门项目中54691平米的商业物业，预计收购总价达17.7亿元。SOHO中国公告称，这是“打破僵局的惟一可行的办法”。早在2007年，SOHO中国便间接获得了前门项目的土地一级开发权，并计划收购项目公司北京天街置业发展有限公司。不过，这一方案一直没有得到北京市政府的批准。

[来源：东方早报 2009-5-19] [回目录]

借着今年上海楼市一路走高的行情，去年以来一直传出抛售上海物业的摩根士丹利（下称大摩）再次看好上海商业地产。记者昨日了解到，作为香港崇邦集团在上海的第二个重点项目金桥国际商业广场已完成主体建设，而该项目的主要投资人之一就是大摩。

项目易主崇邦接手

崇邦集团副总裁梁美芬昨天告诉记者，金桥国际商业广场被定位为“升级版”的大宁国际购物中心，目前，这个投资约20亿元人民币的大型商业地产项目依然按规划节点如期推进，预计今年9月可望投入运营。

金桥国际商业广场地块的前身即曾经大名鼎鼎的埃蒙顿假日广场，原规划为商业总面积10万平方米，地下商业2.5万平方米的一站式购物中心。然而，项目自2004年立项后，至2006年尚未开工建设。

直到2006年6月，开发埃蒙顿假日广场原项目公司(上海爱梦敦置业)在联合产权交易所挂牌，出售其中上海城投置地(集团)所持的30%股权以及上海新达安投资所持的70%股权，挂牌价格分别为17689.67万元和41310.32万元，总计为5.9亿元。当月，摩根士丹利基金即斥资5.9亿元购入该地块，当年许诺投入20亿元，并宣称“将引入合作伙伴共同开发”。

2007年，成功打造了大宁国际商业广场的香港福乐斯特公司的上级公司——崇邦集团进入该金桥项目，并以开发商及运营商的身份亮相。成立于2003年的崇邦集团，主要股东包括香港安泰集团、信兴集团、伟新集团、Timezone国际和新加坡和美集团。而在项目介绍中，大摩作为投资者出现，据称，这次作为重要投资人进入金桥国际项目，大摩正是看好崇邦成功运营大宁国际的商业物业经验。

浦东首个开放式商业广场

而金融危机以来一直身处卖楼传闻的大摩，一边在将持有的住宅项目华山夏都苑部分房源零散出售，一边则在商业地产项目上继续投入。从去年年中至今，大摩意图抛售旗下上海物业的消息不绝于耳。从锦麟天地报价11亿元放售，直至最近市场上传言潘石屹（新闻 博客）有意收购大摩持有的东海广场，但至今尚无整栋物业实现成交。直到华山夏都苑的散卖成交，才是大摩上海投资物业的首度成功套现。

而相对于住宅市场和写字楼市场，在目前的市场环境中，大摩显然对零售商业地产项目更有兴趣。就在今年4月，有媒体报道大摩已联合美国最大零售地产上市公司西蒙地产集团和深国投商用置业有限公司，计划今年进一步打开中国市场，目前已在常熟、郑州、杭州、苏州、合肥5个二线城市投资建设购物中心，总投资额超过30亿元。而据崇邦集团相关负责人介绍，也正是由于大摩看好金桥地区作为浦东次中心的商业发展前景，才会继续投资金桥的商业地产项目。

作为浦东新区重点推进的商业地产项目，金桥国际商业广场地处金桥路与张杨路交汇口，项目总占地近6万平方米，坐落于轨交六号线云山路站与金桥路站之间，为目前沿线唯一的大型商业中心。梁美芬介绍，总建筑体量达18万平方米的金桥国际商业广场，不仅将打造成金桥联洋地区最大的一站式购物中心，也将成为浦东首个开放式的商业广场，同时即将开通的中环线也将广场的辐射半径扩大到杨浦。项目内包括超市、品牌旗舰店、儿童游乐中心、艺术工作室等，另设约16000平方米的甲级写字楼。

[来源：东方早报 2009-5-26] [回目录]

全球最大“物流地产开发商”之一的美国安博公司，近日成功收购了上海青浦区某工业物业，这是今年国外工业地产商在中国的第一笔收购交易。

该项目位于上海西部的物流配送中心，占地面积87100平方米，即将竣工的建筑面积为26450平方米，同时还包括31000平方米的未开发物业。

仲量联行中国工业部总监司徒艺认为，目前许多主要物流地产开发商，正寻找机会收购现有物业，从而进一步升级为高质量仓库。

据悉，安博物流也是美国上市公司500强之一，专注于口岸和区域性配送中心的物流地产公司，之前在沈阳、苏州、宁波等地均有项目投资。

[来源：经济观察网 2009-5-25] [回目录]

北京金隅集团整体上市已箭在弦上。

记者获得的最新消息称，如果一切进展顺利，金隅集团旗下北京金隅股份有限公司(以下简称金隅股份)最快将于6月在香港挂牌，拟募资5亿—7亿美元，集团旗下建材产业、物业投资以及房地产开发业务位列资产包之中。据了解，此次赴港上市的保荐人为瑞银集团和麦格理集团。

4月27日，金隅股份刚刚通过了19亿元人民币的企业债券融资计划。

以建材为主业上市

这已是金隅股份二度向港交所递交上市申请。

去年11月，金隅集团旗下太行水泥(600553.SH)曾公告，金隅股份已递交上市申请，但因全球经济危机，包括香港在内的资本市场和房地产市场都一度低迷，金隅股份不得不暂缓上市。

一位接近金隅股份的知情人士指出，目前，包括内地和香港在内，无论是资本市场和房地产市场都有一些反弹，金隅股份有意想借反弹时机实现上市，“股价差不多就上。”

记者了解到，金隅股份已进行股份制改造。4月28日金隅股份召开股东大会，中国中材股份有限公司、合生集团有限公司、新天域投资有限公司、天津建材集团、中国信达资产管理公司、华熙昕宇投资有限公司、润丰投资集团有限公司和北京泰鸿投资(集团)有限公司等均为其股东单位。

合生创展入股金隅股份出乎业界预料之外。据了解，合生持有金隅股份10%的股份，为集团第三大股东。

值得一提的是，虽为整体上市，但此次金隅股份赴港上市是以建材为主业申报，而不是此前其高层曾表态的房地产业。

国泰君安港股分析师姚峣在接受媒体采访认为，现在并不是地产公司在香港IPO的最好时机。今年以来，香港内地地产股的股价已平均上升了一倍，估值水平偏高，对投资者的吸引力不大，以建材申报反倒能取得较高的市盈率。

据了解，目前香港房地产行业2009年平均预测市盈率为12倍左右，而摩根士丹利对海螺水泥(0914.HK)、中国建材(3323.HK)这两家建材行业公司2009年的预测市盈率分别为20.9倍和18.6倍。

记者在金隅股份网站“核心产业”一栏中看到，金隅股份的业务已涉及水泥、新型建材、房地产开发以及物业投资与管理等多个产业链领域。

按照集团中期规划，到2010年，金隅集团销售收入将达270亿元以上，实现利润15亿元以上。其中新型建材的销售收入约为150亿元，房地产为40亿元，物业为80亿元。

持有型物业货值百亿元

虽然此次上市申请并非此前所传闻的以房地产为主业加以申报，但金隅股份旗下的地产业务特别是持有型物业的比重已日臻突出，这或将成为除宠大的新型建材业务之外，金隅股份上市的另一大筹码。

“目前，金隅股份正在加大持有型物业的比重，在房地产领域，金隅股份也将自己定位为资产运营商。”那位接近金隅股份的知情人士向记者透露，为了整合旗下物业投资及管理业务，金隅股份专门成立了经营公司。

“目前，环贸中心、金隅大厦、腾达大厦以及望京项目的底商加起来约有近70万平方米，仅这些持有型物业的货值就将超过百亿元人民币。”这位知情人士透露。“在北京，仅持有型物业资产超过百亿的企业屈指可数。”

不仅如此，金隅集团的国有背景使得其有不少的土地储备在握，有些地块已经开始进入规划论证阶段。

金隅股份的网站显示，公司已开发超过500万平方米的地产项目，截至去年年中，公司在各地拥有25个地产项目，储备土地约327万平方米。此外，金隅股份还持有约40万平方米的高档物业，并管理着超过100万平方米的多种物业。

本报记者还独家获悉，北京国资委日前已决定将北京大成开发集团有限公司(简称大成)并入金隅集团旗下。大成公司亦为北京国资委下属企业。

金隅股份上市，将成为今年房企IPO的试金石。

[来源：21世纪经济报道 2009-5-15] [回目录]

跨过1486米的淇澳大桥，便从市镇般的珠海高新开发区唐家板块进入宁静的淇澳岛，小岛上，一边是郁郁葱葱的群山，一边是湛蓝的海和礁石林立的沙滩。

行于市区与小岛之间的公交车上，坐着的不是城市中常见的白领，而是到镇外采购生活用品或者菜蔬的农民，操着淳朴的口音拉家常。

公交车的最后一站，正是淇澳岛的大型旅游地产项目——澳莱坞影视城。中新地产（00563.HK）耗资31亿元人民币取得该项目100%股权18个月后，这里仍然一片寥落。

珠海业界传闻，中新地产本拟在去年底之前通过淇澳岛酒店的规划。这个酒店打算投入3.1亿元，总建筑面积10万平方米，总层高60层。不过这一规划可能会炸山填海，触及了珠海市山海保护的条例。项目在去年12月还没有确定施工图设计单位，至今也没有通过规划审批。原本定于今年6月开工、2011年3月完工的进度看来已遥遥无期。

尴尬的“淇澳岛”项目

4月底的一天，CBN记者在当地村民的带领下，走进澳莱坞影视城。沿着已经建好的唯一一条水泥路走上山，一路上大树参天，山崖陡峭，但游人踪迹全无，景点也寥寥无几。

如果从房地产开发角度看，景区内约70%的面积是由陡峭的山崖构成，适宜于建设的平地非常少。如果进行大规模开发，必然需要大量炸山毁林。如果在海边进行建设，须另行开辟道路以及铺设水电等配套设施。由于地块附近只有一个村子，所有的生活配套都要自行建设。

据一名中新地产的离职高层透露，中新地产当时的设想是把淇澳岛的地产项目建设为类似博鳌那样的会议中心，主题是亚洲旅游部长会议。“当时珠海市政府也希望把淇澳岛的开发导向定位观光旅游这一方面，所以公司就顺理成章地通过协议出让的方式，拿到了这个项目。”

但是，中新地产后来又改变主意，希望先行开发房地产和酒店，“打好基础后再召开‘淇澳亚洲论坛’，规划局却没有通过这一规划。”上述离职高层表示，去年中新地产及项目的情况都发生了很大变化，“我在去年6月离职。目前对于项目的情况已经不太了解了。”

对于该项目，珠海市国土局、规划局以及分管的珠海高新区规划分局都显示出讳莫如深的态度。高新区规划分局的工作人员表示：“这种地块的出让和后续规划，不是我们这个层次的分局能了解到的事情。”规划局则表示，负责人去开会了，无法作答。

珠海市国土局的工作人员似乎对中新地产颇有微词，“中新地产的资金出了问题，媒体都已经报道了。它一直拖着不动工，借口是很多的啦。不过我们不清楚用地证是否已经批出，也不分管它开发的进度。可能别的分管部门更清楚。”显然，当地主管部门的态度已注定中新地产的31亿元将在相当长的一段时间内“积压”在淇澳岛221万平方米的土地上。

“那块地我们也去看过，综合考虑后没有买。虽然景色很美，可是能拿来做什么呢？做观光旅游肯定等于钱打了水漂。做房地产的话，地块中只有20％是用于地产开发，容积率是2.0，光是基础设施配套就得再投入10多亿，加上30亿的地价以及其他费用，起码要花50亿。2.0的容积率又很难做顶级别墅，再扣掉一个10万平方米的酒店，余下的低层住宅要卖出1万元/平方米的均价才能回本。在这样一个荒凉的地方卖这样的价钱，压力太大了。”珠海一家知名开发商的总经理如此表示。

愤怒的投资人

一波未平，一波又起。

CBN记者近日收到自称“与中新地产有利益关系的人”的邮件及致电，该人士在邮件中称，中新地产降低可转债赎回价为恶意赖账，同时声称要致函香港金融监管当局，“防止类似雷曼债的债务危机重临香港！”他认为，既然中新地产一直辩称自己“不差钱”，为什么要赖账？

他在邮件里表示，截止到2008年10月31日，中新地产的账面资金为25.22亿港元，比摊子铺得更大的合生创展（00754.HK）和富力地产（02777.HK）都要多很多。而在2009年第一季度，无论是可查考的销售数据，还是中新地产高层的表态，公司的销售回款应该都相当不错。

据其估算，中新地产自去年10月至今年3月，销售额应该在25亿~30亿港元，按每月经营性现金支出4亿港元计算,5个月共支出20亿港元，考虑到支付银行贷款利息和高息债的利息共5亿港元,过去5个月的总支出也就25亿港元。换句话说，中新地产手头上至少还有20亿港元的现金。

中新地产内部人士表示，上述投资人的判断并不离谱，该公司就账面资金而言确实还比较充裕，但是按照老板的要求，账面上必须保持相当的现金额，因为公司还将不断遭遇外债的到期支付。

另据成都媒体的报道，4月份，成都当地银行已经由建设银行牵头，包括农业银行等商业银行开始集体向中新地产催贷，而且扣发银行业内通行的“借新还旧”式贷款。

“无论是境外融资还是境内融资，对中新地产来说可能都有一定难度。”标准普尔分析师符蓓表示，由于中新地产停牌时间较长，以及经营方面的不确定因素，境外的投资机构愿意借钱给它的机会很小。在目前的情况下，境内的银行可能放款也会比较谨慎。

就在两天前，中新地产刚与昔日合作伙伴成都中泰交通建设发展有限公司（下称“成都中泰”）达成和解，中新地产下属公司中置(北京)企业管理有限公司将向成都中泰支付1.2亿元股权转让款，收购成都中泰在成都温江公园大道项目的30%股权。同时，中新地产还需向成都中泰偿还3.26亿元的股东贷款。

上述资金中新地产需在2009年4月24日向法院支付6000万元，另外一半股权转让款需在2009年10月及2010年4月间分两次缴清。缴清转让余款前，中新地产需以成都公园大道项目作为担保。中新地产总裁刘义对CBN记者表示，相关应付款项已经于近两日内付出，并重申该公司的资金链并无问题。

但是，从1亿多票息延期支付，到三番两次修改可转债提前赎回方案，甚至不惜与昔日合作伙伴“翻脸”以“逃避”公司应承担的项目支出，无一不显露出中新地产对于现金的渴求。中新地产不得不为自己在两年前的冲动“埋单”。

在2006~2007年的高速发展期中，中新地产通过两次境外融资共取得44.6亿港元用以买地。尽管出手频繁，涉猎众多城市，但仅淇澳岛一个项目便几乎占据了中新地产所有买地资金的一半。

珠海某房地产策划公司总经理对CBN记者表示：“以31亿元拿下的地块直到现在还不开发，甚至规划也迟迟不能落实。光是这笔资金沉淀足以拖死一个中型开发商。”

[来源：第一财经日报 2009-5-8] [回目录]