商务部会进一步支持符合条件的省级开发区升级

商务部昨天公布的数据显示，中国FDI（Foreign Direct Investment，国际直接投资）已连续6个月下降，但降幅逐渐收窄。

商务部统计显示，一季度全国实际吸收外资217.8亿美元，同比下降20.6%，全国新批外商投资企业4554家，同比下降34.5%。3月份当月，实际使用外资84亿美元，同比下降9.5%。

这6个月的持续“降势”（2008年10月至2009年3月），也是我国吸收外资出现自亚洲金融危机以来首次持续下降。

不过，商务部分析认为，实际使用外资降幅呈收窄趋势。1、2、3月份实际使用外资分别下降32.7%、15.8%和9.5%。

FDI整体下降趋势中，外商对中国投资的结构却在改变。通讯、医药制造等贴合目前中国市场的行业仍被外商看好。房地产方面，自2006年中国房地产出现第二轮猛烈上涨势头时，对于“中国资产”投机看好的外商资金一度十分踊跃，但随着中国房地产业“去库存化”的调整来临，外商在该领域的投资热度也出现急速下滑。1～3月，房地产业吸收外资降幅达到38.3%。

商务部新闻发言人姚坚说：“稳定和扩大吸收外资规模，保持外商投资企业的健康发展，对于中国克服当前困难、稳定出口、促进就业、扩大消费具有重要的意义。”2008年，占全国企业总数约3%的外商投资企业，其工业产值占全国的29.7%，缴纳税收（不含关税和土地使用费）占全国的21%，进出口额占55%，直接吸纳就业4500万人，占全国城镇就业人口约11%。

目前，中国政府吸纳外商投资也开始考虑产业优先。姚坚昨天表示，商务部会进一步支持符合条件的省级开发区升级，同时进一步支持有竞争力、符合中国发展的产业来华投资，包括高新技术产业、节能环保企业、现代服务业，也包括服务外包产业。不久前，商务部已经出台了支持服务外包的政策措施。

此外，姚坚还表示，在依法加强反垄断审查的同时，继续鼓励外资以并购的方式参与国内企业的重组，支持投资性公司在中国的发展。

[来源：第一财经日报 2009-4-16] [回目录]

“地产商撤离北京的趋势已日益明显,一些企业反映总部在北京或者以北京为主要开发区域的品牌房地产开发企业欲将开发的重点转移到外地。”在一份由北京市政协城建环保委员会、社会和法制委员会在2~3月间对北京房地产市场调研形成的报告提出了如上警告。

“这需要引起政府部门的高度注意。企业投资意愿降低,导致住宅用地出让规模大幅缩减,接下来将会引起后期住房供应能力不足的问题,当经济回暖、需求恢复的时候,供需矛盾却又将重趋紧张。”一位参与调研的专家说。

此外,北京市政协建议,分类引导企业降价来缓解企业压力,引导潜在的购房需求有效释放应为未来政府部门的工作重点。

撤离北京

北京市建委提供的一组数据显示,40%~50%的待建项目已经“关、停、并、转”,不少房企把主要项目的进度推迟到6~10月份,并暂停了新项目的开工计划。

“更多的情况是北京房企的业务重心已有转移至其他城市的趋势,这不得不引起我们的重视。”另一参与调研的政协专家表示。

接受本报采访的多位开发商均表示该现象已经普遍存在,部分房企都积极地在二三线城市寻找合作机会。而据了解,像天鸿、北辰等北京老牌的本土开发企业,异地开发的项目数量已经多过北京。

上述专家表示,全市商品房库存和空置面积大幅增加,企业大量资金沉淀其中、可用于投资的资金减少,2008年企业到位资金同比减少了832亿元。下一步企业消化库存压力较大,因此大多数企业选择延缓开工,并且这种趋势还在延续。

这份调研报告认为,房企撤离北京的趋势需要引起官方的高度关注,这一现象可能引起一系列的后遗症。

北京市政协委员、凯德置地环渤海区域总经理毛大庆表示,房地产企业对市场的信心不足表现为拿地热情不高,导致的后果必然是土地频频流拍。土地流拍、溢价减少等情况必然会影响到今明两年的财政收入。

应对建议激进

针对上述问题,北京市政协建议,政府可以通过四条途径帮助目前已投入建设并存在严重滞销问题的开发单位:一是滞销或由于配售制度所导致目前开发商所建双限房滞压的,政府应该考虑全部或部分回购;二是补贴滞压房屋投资成本的合理财务成本;三是采取退税优惠弥补开发商损失;四是在该开发企业今后的土地获得成本上予以补贴。

“此外,保障性住房配建是我们关注的重点,因此我们建议取消商品房招拍挂中配建保障性住房的规定,保障性住房的配建不宜采取固定的标准,配建指标可以在不同项目之间进行调配,加快配建的保障性住房的配售和回购。”上述政协专家表示。

值得注意的是,不少在售老项目、高价位拿地项目陷入难以降价的僵局。因此,分类引导开发企业降价成为该调研报告的重要内容之一。

“2006年和2007年高价拿地的企业,成本较高,对于这些企业,在加强资金监管的同时,加强对其信贷支持,鼓励企业兼并重组。”一位专家表示,“而早期以低成本拿地的企业,应引导它们加快销售回笼,在市场低谷时期抢占市场先机。”

该报告建议,对于延续性销售的老项目,迫于前期高价购房业主的退房压力不敢降价的企业,可以通过对企事业单位的定向团购,来缓解前期业主的退房压力;对于一些国有房地产开发企业来说,由于国资委对企业的利润考核、变现亏损责任和国有资产增值保值的要求而不愿降价,建议国资委改进和完善国有企业的考核指标。另外,也要关注企业降价可能会引发的退房、负资产等问题。

[来源：中国房地产报2009-4-15] [回目录]

住宅市场已现出回暖迹象，同样占据半壁江山的非住宅市场是否也在悄然苏醒？就拿近几年风起云涌的商业地产来说，基于比住宅更稳定的收益、更高的投资回报率和更大的升值潜力，地产商在许多城市都掀起了商业地产的开发浪潮。然而，在整个宏观经济进行深度调整时，商业地产也无法独善其身。

市场供应已经严重过剩

从业内人士提供的信息看，今年以来商业地产市场的表现并不令人满意。春节后更加“保守”的家庭支出和部分零售商推迟的扩张计划导致不少地方商铺需求减弱，继而使商铺租金水平出现下跌。

以上海为例，来自世邦魏理仕的最新报告显示，商铺需求的减弱使得不少优质商铺的租金在今年一季度出现进一步的下跌。截至一季度末，首层和二层商铺平均租金分别较上一季度下跌5.4%和1.3%，至每天每平方米43.9元和29.8元。

而在销售方面，来自华燕置业的统计显示，3月上海商铺新增供应面积7.47万平方米、环比上升21.79%，成交面积14.29万平方米、环比上升53.71%，成交价格10452元/平方米、环比下降10.62%。

不过，华燕置业的分析师指出，别看3月上海商铺市场的供需比为1：1.91，其实出现这种局面的原因是由于新增供应不济。而新增供应少可视作市场的一种“自主调节”，因为前期囤下的商铺面积就已惊人。“截止到今年3月30日，网上房地产数据显示上海商铺可售面积已达592.92万平方米。”

记者计算了一下，就按3月份14.29万平方米的月销售速度，592.92万平方米的可售商铺需要42个月才能消化掉！

需要指出的是，上海并非个案，北京也有类似情况。仲量联行上周发布的报告显示，由于零售商的战略继续以整合为主而非扩张，北京商铺市场租赁需求仍然保持疲软，新近竣工和即将竣工项目的预租赁率很低。一季度北京购物中心的平均租金较上一季度下跌5.9%。

仲量联行甚至预期，今年后3个季度北京将有约120万平方米的新增商铺空间，而据北京市房地产交易管理网的数据显示，截至2008年12月31日,北京可售商业期房面积达到了333万平方米，现房面积414万平方米，总共达到了747万平方米

业内对于当前商铺市场处于的这种过剩状态也感到担忧。据一份内部数据显示，预测到2011年我国商铺总量有望比2000年翻一番，达到近5000万平方米。而在目前市场不景气的情况下，无论是租还是售，如此大的供应量无疑都将会加剧市场压力。

中小投资谨慎锁定目标

不过，对于投资者来说，商业地产始终是楼市中的一个亮点。一方面，城市核心区域商业物业的投资价值一直获得认可，即便短期受经济环境影响不太理想，但长期还是被广泛看好；另一方面，社区商街、楼盘底铺、专业市场等依然是中小投资者的关注对象。

“与趋势并不明朗的住宅市场相比，商业地产反而受到一些投资者的偏爱。”有专业人士告诉记者，“当然，国内商业地产的发展也已进入了新的周期，商业地产的量放大了，也意味着投资者的选择面变大了，而过去面临的投资风险现在转而成为选择风险，投资者更需要谨慎对待。”

比如买商铺之前要想好是自己经营还是出租。从经营角度考虑，就要对周边环境做比较清楚的评估，如周边的人口密集度、消费结构等。

投资者甚至需具备一些专业知识，如政府对经营餐饮一般设置了较多限制，在水、电、煤、排污等方面也都有行业要求，有些商业物业的规划设计、内部设置等根本不符合标准，投资者一定要问清、查验。

而从出租角度考虑，首先要对商铺适合的经营范围、租金水平、收益率等有个了解和设定。并且商铺要产权明晰，相关协议也要考虑周全。

开发商需选择城市类型

同样，对于投资商业地产的开发商而言，也需要三思而后行。一方面，如果运作良好，商业地产的确能为企业带来比较稳健的现金流，这也是近年来不少以住宅发家的开发商提出转型、进军商业地产的主要理由。

但另一方面，在楼市调整期，商业物业却往往由于比住宅需要更大的投资额、更长的发展周期。去年以来，一般被认为应由开发商长期持有的商业物业的整体转让或改租为售的消息就络绎不绝。

而从投资地来看，城市的开发投资吸引力也呈现出一些新趋势。中国指数研究院近日发布的研究报告就显示，北京、上海、深圳等地非住宅市场得到越来越多企业的关注。

其中，北京在商业用房方面排在第一，上海则在办公楼和投资环境分类中排在首位。同时，二三线的城市受关注度越来越高，为企业扩大区域布局提供了更多选择。

“二、三线城市的商业地产市场虽然起步较晚，但趁其进入商业升级调整阶段，也是一个较好的投资机会。”刚在上海宣布房地产开发业务向华东战略转移的新疆三联投资集团负责人就向记者表示，在上海人民广场开发了甲级写字楼后，去年他们又投资约8亿元开发江苏省太仓市一个占地达14万平方米的地标性商业项目。基于目前地方拉动投资、发展经济的需要，投资地方商业项目在业内被认为既可以以相对低的价格入市，又可以获得当地政府的支持。

[来源：上海证券报 2009-4-15] [回目录]

受金融危机影响，国外资本纷纷退出甲级写字楼市场，内资企业则开始大规模进驻，在很大程度上填补了写字楼市场的空置。

来自戴德梁行的数据显示，从2006年～2009年，国内资本对甲级写字楼的吸纳比率在逐步提高，2009年第一季度，内资租户的市场份额更是近七成。

戴德梁行企业顾问部中国区董事魏超英解释说，国内资本进驻甲级写字楼已是长期趋势，并将可能成为该市场的主力，这种趋势在金融危机之前就已体现出来。

不过，报告称，外资依然表现得强劲而平稳，未来一段时间里，甲级写字楼市场对外资的依赖性仍然很大。

去年以来，宁波银行、浙商银行、渤海银行、盛京银行等一批股份制商业银行纷纷进驻北京和上海的甲级写字楼。同时，不少中小银行还将触角延伸到二三线城市和西部城市，扩张态势十分明显。

魏超英称，信贷盈利保证了国内银行得以平稳度过金融风暴，并得以积累足够的扩张资本。对于一些城市建立“国际金融中心”的规划，内资银行也应占有一席之地。

交易方式的转变也十分明显。报告显示，由于金融危机带来的租金下降，内资企业越来越多地采用租赁而非购买的方式进驻甲级写字楼。而由于租金差价带来的经济损失，国外资本则更多地选择提前退出。

不过，对于国内银行的强势，银监会已经陆续出台相关措施，防止金融机构的非审慎性盲目扩张。魏超英称，这些措施将在一定程度上延缓国内银行的扩张步伐，并暂缓甲级写字楼市场的回暖之势。

[来源：每日商报 2009-4-17] [回目录]

本报记者4月15日获悉，备受关注的中国政府与新加坡政府继苏州工业园区和天津生态城之后的又一个大型合作项目——“知识城”，初步选址在广州开发区科学城北区。

“知识城”项目可研工作中，中方工作组下设六个专题组，分别涵盖城市规划、产业规划、生态规划、开发规划、商业可行性研究和项目管理等六大领域。4月14日，中方六个专题组与新方正式举行对接启动仪式，组成共同的工作小组。

定位在知识型经济为主导的第三代产业园的“知识城”，除了产业和生态外，将注入更多的科技和知识含量。这与中新合作的前两个合作项目有着明显的区别。

广州开发区管委会主任薛晓峰透露，双方将加快明确土地用途布局，制定环境可持续发展的指导方针，确定新项目的开发战略等内容。

按照双方约定，4月到8月完成可行性研究，年底前完成商业谈判，明年初开工建设。

中新合资开发公司即将组建

“与苏州工业园区和中新生态园相比，‘知识城’的发展模式不会有很大的区别。”广州开发区一位负责人告诉本报记者，“政府主导搭台，具体运作的还是企业。”

“在项目推进过程中，省、市主要领导高度重视，多次作出了重要批示。”4月8日，在“知识城”项目可行性研究工作小组启动会议上，薛晓峰说。

薛晓峰表示，开发区在与新方的洽谈过程中，在产业布局、合作模式、工作分工、费用分担、规划区域面积等各个方面，与新方展开平等协商并原则达成一致。”

在这样的思路下，开发区拟计划要求和省市国有资产共同组建中方投资财团，初定与吉宝公司牵头的新方投资财团按照50∶50的比例成立合资公司，共同开发“知识城”项目。

吉宝公司是新加坡淡马锡控股旗下规模最大的跨国公司之一，此前亦作为苏州工业园区和天津生态城的新方参与者。

“1月31日，汪洋书记又写了批示。”薛晓峰说。中共中央政治局委员、广东省委书记汪洋的批示是“看了吉宝的建设方案，感到关键是如何把产业规划做好，这样知识城才不会沦为房地产开发”。显然，这是给地方决策者和建设者提了醒。

据了解，“知识城”项目面积初步确定为50平方公里，项目起步区建设3-5平方公里。此外，“开发区北区预留一定的空间供‘知识城’项目未来拓展需要。”薛晓峰表示。

“我们在可研阶段对商业可行性研究的基础上，还要探索政府推进的更有效模式。要站在粤新合作的高度和层面，来推进‘知识城’项目尽早进入开发建设阶段。”薛晓峰说。

产业定位已明确

据了解，双方确定在不同的合作阶段，有着不同的重点合作领域和方向。从初始阶段来看，合作领域包括城市规划、港口管理、物流、教育、环保、信息、通讯、科技、基础设施、旅游等等。

“工业园区重点在于工业大项目；生态园区则更多考虑到了环保、城市建设、循环经济，更倾向于一个房地产项目；而‘知识城’则强调知识经济的因素，以服务高端制造业和人才更密集的行业，它是一个产学研的结合体。”上述负责人解释。

“开发区与省市有关部门多次研究‘知识城’的产业规划问题，并与新方反复磋商，明确了‘知识城’要以发展知识经济产业为先导。”薛晓峰表示。

在以市场运作、企业先行为运作模式的基础上，“以建设知识创新中心、知识产业发展中心、知识产权交易中心‘三大中心’为载体；以实施吸引高端人才、集聚高端产业、提供高端服务与建设高品质生活工作环境为发展战略。”

显然，“知识城”的产业选择，契合了广东本身的产业发展战略。同时，“知识城”也背负着这样的使命：“将成为广东乃至中国以知识和创意为本的新经济崛起发展的重要载体，成为产业园区建设的样板。”薛晓峰说。薛晓峰表示，“知识城”将在珠三角乃至广东省产业转型升级和转变经济发展方式的进程中发挥更大的作用，重点围绕知识密集型服务业、宜居型产业和高新技术产业三个方面打造“知识城”的产业高地。

“我们已经与国家发改委宏观院联系，并集聚省、市、区的力量与他们一起做好相关产业规划工作。”

薛晓峰透露了接下来的工作计划，产业规划完成后，将尽快出台产业引导政策，加速“知识城”知识型产业聚集；同时争取国家重大科技专项、国家级研究机构和重点实验室优先布局“知识城”；把“知识城”作为省部产学研合作计划的基地；制定“知识城”产业指导目录，全面对接新加坡国际招商网络，组织开展国际招商。

[来源：21世纪经济报道 2009-4-16] [回目录]

一份分析报告显示，2008年全国商品房平均销售价格逼近4000元关口，达到3919元/平方米。这也意味着当年城镇居民一年不吃不喝，仅能买到4平方米的商品房。

同时，这份报告显示，2001年我国商品房均价还在2170元/平方米左右，至2008年已上涨了1700多元，涨幅超过了80%。

年薪＝4平方米

这份由国土资源部下属部门发布的“2008年全国主要城市地价状况分析报告”指出，2001年以来我国商品房价格呈逐步上涨的趋势。

报告显示，在经历2002年和2003年的房价涨幅低于5%后，此后两年，房价驶上“快车道”，全国商品房价格增长率分别高达17.76%和14.04%。而2007年，伴随着房地产投资过热的态势，全国房价也上涨了14.76%，达到了3864元/平方米。

不过2008年，房价上涨势头出现回落，全国平均商品房销售价格增长率为1.42%，与上年相比下降了13.96个百分点。但是全国平均房价还是涨到了3919元/平方米。

2008年我国城镇居民人均可支配收入15781元。以此计算，一位城镇居民一年内不进行任何其他消费，仅能购买4平方米的商品房。

对于未来的房价走势，报告认为，2008年房地产投资增长率虽然放缓，但房地产投资仍大于市场的需求量，导致房价增长趋势变缓。

截至去年年底，全国商品房空置面积为1.6亿平方米，如果按照每平方米近4000元计算，占压的资金将超过6000亿元。

这对于资金链紧张的房地产企业来说，又将是一大难题。虽然今年中国政府执行适度宽松的货币政策，一季度信贷投放已经达到4.5万亿元，但流入房地产开发企业的并不多。

在近日的博鳌亚洲论坛上，华远集团总裁任志强认为，房地产市场资金并不比去年同期充裕，估算一季度信贷中只有2000多亿元进入房地产行业，比去年同期水平略低。

数据须正本清源

房价数据，因其敏感性，各方说法历来不尽相同，甚至时常大相径庭。

有关部门一般不公布具体数据，而是定期发布房价涨跌幅度；而社会机构又因背景复杂，其数据的公信度难免有所折扣。

而房地产业界人士的说法有时也不能令人相信。在博鳌亚洲论坛上，任志强抛出的“房价未涨论”即引来众多非议。任志强称，1978年全国职工月平均工资28.6元，到现在增加了100倍，而30年间的房价只增加了16.6倍，和工资收入相比，房子等于没有涨价。

这和普通民众的感觉并不相符。甚至住房和城乡建设部部长姜伟新两会前也已经直言：“2007年下半年我国市场化的住房价格飞涨，除了极少数高收入家庭外，几乎所有家庭都难以承受。”房地产市场数据驳杂，进而带来市场信号混乱，前期各方围绕一季度是否出现小阳春的争论即是一个明显的例子。

对此，作为主管部委的住房部已经有所关注。该部房地产市场监管司司长沈建忠近期即表示，将研究建立房地产市场信息定期公开发布制度，以引导舆论。

“当前房地产市场数据来源混杂、观点众多，极易误导舆论和大众，在现有信息系统成果的基础上，探索建立定期与不定期的信息公开发布制度，有效引导社会舆论。”沈建忠说。

[来源：第一财经日报 2009-4-21] [回目录]

近期媒体频频披露房地产市场“假按揭”现象的存在，并且，这种假按揭的暴露才仅仅是个开始。

最高人民法院副院长奚晓明日前在人民法院应对金融危机商事审判工作座谈会上表示，去年2月至2009年2月，法院受理的案件数量比上年同期上升19.62%。根据奚晓明的分析，当前案件出现了一些新的特点，如借款合同案件数量激增、买卖合同主动违约比例增大、虚假按揭贷款案件开始暴露明显增多等。

今年初以来，楼市呈现小阳春气象，业内就“小阳春”来自于需求还是假按揭产生激烈争辩。一方认为，小阳春是近两年处于“观望”和“被压抑”的刚性需求的释放；另一方则认为，价量齐升有悖市场客观需求，市场畸形繁荣，乃假按揭的“功劳”。

深圳房地产信息网研究发展部市场总监周学军表示，“假按揭是有的，具体楼盘不方便透露”。他表示，密切关注国土局网站发布的成交变化，可以发现一些楼盘上周签订的预售许可合同，下周又被锁定，这很可能就有问题，要么违规，要么就是买了又退。今天出现已售的楼盘，过几天又变成可售的，也极有可能是假按揭。但是很难界定，很难找到有利的证据来证明哪些楼盘是假按揭。

实际上，假按揭并非新鲜，在楼市不算什么秘密。4月15日，深圳罗湖“峰度天下”近400套单位突然被市国土局锁定。原因是开发商10年前开发的一楼盘曦龙山庄存在“假按揭”等诸多问题，该楼盘数百业主至今未拿到房产证。

有业内人士表示，今年春季假按揭抬头与当前形势有关。有业内人士认为，自去年银行下调了房贷利率之后，假按揭的现象很多。一方面，商品房开发贷款要求越来越严，而住房按揭贷款的手续相对要简单一些；另一方面，个人住房贷款的利率要比开发贷款低，开发商可以随便找一些身份证通过假按揭自己高价买自己的房子从银行套现，然后再在二手市场低价卖出，开发商通过假按揭既套现了银行贷款，缓解了资金问题，又回避了降低房价售楼的尴尬，并推高了房价。

不过假按揭始终会暴露。据南京当地媒体报道，4月以来南京新增退房共计66套，加上前期摇号未售出的，退房总量达到183套，创下了今年的新高。其中新增退房中，江宁的住宅以及城中商铺项目占了一大半。据悉，期房退房固然有买房人资金不足、贷不到款等客观原因，但不容忽视的是，榜单上的房源也有可能是假按揭所致。期房退房榜单上的房源在三个月内无人问津的话，将退回到开发商手上，因此一些楼盘纷纷仿效这种做法。

周学军认为，承认假按揭的存在，不等于否认小阳春的真实性。他表示，如果只有一个楼盘销售特别好也许是假按揭，但是今年以来深圳龙华、坂田等几个区域销售都不错，如此大范围的假按揭应该是不太可能的。

深圳国土房产局昨日发布分析报告称，2009年一季度，深圳市新建商品房销售面积170.14万平方米，同比增加186.34%。其中，住宅销售面积158.2万平方米，同比增加204.57%。今年1-3月住宅分别成交52.23万平方米、36.49万平方米和69.48万平方米，较去年同期出现较大幅度回升。周学军还表示，房地产假按揭还要依靠银行的严格监管。

[来源：证券时报 2009-4-21] [回目录]

和楼市成交的“小阳春”形成鲜明对比的是，房地产投资仍然没有走出“深寒”。

来自最近国家统计局的统计数据显示，2009年第一季度全国完成房地产开发投资4880亿元，同比虽增长4.1％，但增幅同比回落28.2%。而这一数据正好印证了此前REICO工作室刘琳博士所预测的“2009年房地产开发投资的增幅会在2008年下降很多的基础之上继续下降。”

开发商开工谨慎 投资继续“深寒”

商品房新开工面积及土地购置面积是房地产投资的两个重要指标。从数据来看，二者不仅没有看到“回暖”迹象，反而有加速下滑之势。

据国家统计局的统计，今年第一季度，全国房地产开发企业房屋新开工面积2.01亿平方米，同比下降16.2％，降幅比前两月扩大1.4个百分点；完成土地购置面积4742万平方米，同比下降40.1％，而去年同期增长29.7％。

此前专业机构的调研表明，今年前两月全国房地产投资仅增长1%，比去年同期下降35%。其中北京下降33%，广东下降17.1%，深圳下降20%左右。

最新数据还显示，北京房地产投资近期很难逆转。北京市发改委近日公布的“2009年房地产计划开工项目”资料显示，今年北京房地产市场中计划开工项目共有295个，而从2004年到2008年，北京房地产每年的计划开工项目均在500个左右，40%的降幅表明北京房地产的投资热情几乎已降至“冰点”。

万科近日对外宣布，公司计划2009年新开工面积约403万平方米，比2008年实际完成数下调约23％。手握200亿现金的万科尚且如此，其他开发商已可想而知。

对于拿地，恐怕绝大多数的开发商都有着与招商地产类似的心理。3月31日，招商地产董事杨百千就明确表示，在土地储备方面将采取谨慎态度，因为对房地产行业的调整持续时间仍需要作出判断。

“房地产投资下降，是去年下半年楼市整体收缩的正常反应，目前来看，今年上半年这种现状都很难得到改观。”4月14日，资深经济评论人士水皮向本报记者坦言。

华远地产董事长任志强也认为，目前投资量仍低迷，还没有看到大量的开发商敢于或可以认清形势而大胆的出手，投资意愿下降在下半年可能会反映得更加明显。

刘琳博士曾指出，房地产投资增幅的下降和存货的增加有很大的关系。对此，中原地产华北区总经理李文杰表示认同。他认为，从去年到现在，经济景气指数和开发商拿地热情均呈下降趋势，开发商通常要先消化完自己的库存，然后再上马新的项目，所以在市场未完全转暖前，压缩开工量以及拿地速度无疑是其自保的一种方式。

从数据来看，土地以及房屋的库存量惊人。

戴德梁行对外发布的报告称，1998至2008年的10年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达31.3亿平方米，截至2008年底，全国土地开发量仅为19.4亿平方米，有约12亿平方米的土地滞压在发展商手中。

任志强也估算，如果政府不出台更为利好的政策，今年年底，空置商品房将可能达到4亿－5亿平方米之多。

房地产结构性过剩仍是主流？

一方面是投资增幅持续下降，另一方面是楼市成交量呈现“小阳春”，这导致楼市库存大幅减少。

来自北京房地产交易管理网数据显示，北京第一季度包括政策房在内的存量期房面积减少了160万平方米，库存减少2万余套。目前，库存量基本与2007年持平。

深圳库存量的减幅也超出预期。摩根大通中国首席经济学家龚方雄认为，深圳去年低谷时单月房地产成交量大概是20万平方米，当时库存量大概有500多万平方米，单月成交20万平方米，500万平方米需要25个月消化库存，但最近几个月深圳的成交量每个月是50万—60万平方米，按这个速度计算，10个月就可消化完库存。

房地产投资下降，楼市去库存化加速，将对楼市的供求关系产生重要影响。

“当库存消化到一定程度，去库存化告一段落时，如果投资跟不上，供求关系有可能再度从供过于求转向供不应求。供需又开始失衡。”水皮坦言，这一点应引起足够的关注。

“北京今年的开工项目减少了40%，明年有可能出现阶段性的供应紧缺。”李文杰指出，开工项目形成市场实际供应通常会有一年的滞后期，比如2009年市场上在售的主力项目主要是2008年开工的项目，而今年的开工量将对明年甚至后年的市场造成影响。

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰也认为，在利好政策和开发商谨慎开盘的影响下，未来有可能出现住宅供不应求，这也导致符合市场需求的楼盘价格会有所上调。

在此预期之下，供求关系似有“反转”苗头，房价也有了“峰回路转”之机。

然而，包括任志强、潘石屹（新闻 博客）等在内的地产大腕并没有如此乐观。

任志强表示，部分区域的房价绝对额在上涨，但这并不代表整体趋势已经超过了原来的预期，目前去库存化的压力依旧较大。“即使今年出现2007年那样的楼盘旺市，全年房屋库存也会有2.5亿平方米，这意味着全国每年房屋销量的1/3处于库存状态。”

记者获得的一组数据显示，截至今年3月31日，北京住宅存量约为13.55万套，其中，现房住宅存量约为4.05万套，同比增加约1.65万套；期房住宅存量约为9.5万套，同比增加34%。

而据国泰君安最近向上海政协递交的《上海房地产趋势分析》显示，上海2009年可售楼盘为165个，共计2237万平方米。到2009年底，上海有4288万平方米库存商品房待消化，按照2008年月均130万平方米的消化速度，上海消化完全部库存仍需要33个月。

如此看来，去库存化并没有想象的那样容易。

4月12日，凯德置地在北京启动“凯德十五载?北京客户年”年度主题活动，今年凯德置地在北京同步运作的包括住宅、商场、服务公寓在内的22个项目也一并亮相。凯德置地环渤海区域总经理毛大庆告诉本报记者，公司对国内楼市非常有信心，除了现有项目外，目前公司还正在北京、天津等地寻找新的项目，其中天津地区以未开发地块为主，北京地区则是是地块和“烂尾”项目均有，并有意参与保障房开发。

SOHO中国董事长潘石屹认为，目前，结构性过剩仍是中国房地产的主流。为国际资本服务的房地产业将面临更严重的过剩，与保障性住房处在相同地段、相同档次的房子也将受到保障性住房的挤压，从而出现过剩，“这种过剩或将持续3-5年。”潘石屹甚至善意提醒，全球性的金融危机还远远没有结束，在2009年一季度比较好的数据面前也不要过分乐观。

中原地产初步统计数据称，4月以来，全国商品房销量大约同比下跌两成左右，部分城市的成交量比3月份下降三成。

楼市的去库存化速率以及2009年下半年供求关系的定局，仍将取决于销售市场。

[来源：21世纪经济报道 2009-4-17] [回目录]

上海楼市近期出现的“小阳春”已被不断攀高的销售数据验证，沪上部分开发商耐不住性子开始小幅提价。4月9日，上海市房地产行业协会（下称房协）组织了一次形势研讨会，几乎齐聚沪上大部分知名地产商和专家讨论当下房地产市场。这次会上，地产商们被泼了一盆冷水：目前成交量上升能否持续尚未可定论，在保持楼市稳定的前提目标下，开发商应切忌盲目提价。

房协：楼市还相当脆弱

上海房协是由本市房地产开发经营企业以及相关企事业单位依法自愿组成的全市性同业组织，该会行业业务主管部门是上海市房屋土地资源管理局。

此次座谈研讨会实际上是针对最近两个月来上海楼市突然间爆发的火热行情适时召集。这次研讨会由上海房协组织，上海市住房保障和房屋管理局副局长庞元作为政府代表出现在会上，包括万科、复地、绿地、中华企业、上海城开等数十家大型房地产开发商全部派出副总级以上管理层出席。

在过去的两个月里，上海房地产市场出现井喷，尤其是3月份，成交量更是回到2007年的高峰水平。数据显示，3月份，上海一手商品住宅（不含动迁配套房、不含商办产品，下同）成交面积达152万平方米，13548套，创2008年以来单月最好成绩，这个成交业绩，接近火爆的2007年月均成交175万平方米，是2008年月均成交面积75万平方米的两倍。

会上，房协负责人作了题为《房地产开发企业要珍惜市场回暖，共同维护市场稳定》的发言，呼吁房地产开发企业要正确认识当前形势，合理定价、促进销售。

房协称，上海面临的形势依然严峻，经济下行压力仍然较大。楼市真正回暖有赖于宏观经济的好转。要正确判断房地产市场走势，不能忘记国情和社情，不能高估老百姓的购房能力。商品住房交易回升态势还不够稳定，年内楼市还存在诸多不稳定因素。

房协分发给与会人士的一份文件还指出，目前楼市的回暖一定程度上来讲是去年积蓄已久的刚性需求的集中释放，并不能证明楼市已经真正回暖，后期能否可以持续还有待观察。开发商尤其是几家大的开发商应该认清形势，目前来看，楼市还是相当脆弱，并不能看作是又一个旺季的到来，因此不能盲目乐观，开始又一轮轮番涨价，楼市可持续发展应建立在楼价平稳基础上。

房协还从社会学角度分析称，如果追求短期效益的行为对单个企业可称为“理性选择”的话，那么这种“个体理性”的叠加却必然导致市场回暖的消失，是一种典型的“群体非理性”现象。

开发商：选择平稳定价

早报记者获悉，当天会上，大部分开发商都对于上述观点表示认同。实际上，记者与各开发商的交流中了解到，开发商对于目前楼市的突然恢复也显得信心不足。一般来讲，他们都认为过去两三个月的楼市复苏并不可持续，在惯性效用消失后，很可能在下半年销售量出现萎缩，加上目前购房主力绝大部分集中在自住人群，开发商纷纷表示目前开盘定价选择平稳谨慎为主。

万科集团副总裁、上海区域总经理刘爱明当天解读了万科集团的运作策略，一定程度上解释了万科销售价格策略的变化。刘爱明称，万科经历楼市调整后更加认识到产品的竞争力，因此对旗下上市住宅产品结构进行重新调整，改进住宅的产品结构同时，一些代表过去的设计的产品成为所有产品中需要快速消化的部分，因此选择以低价模式出货以尽快回笼资金。而对于新一代产品，其设计在功能、户型、外观等方面都有了新的完善之后，其品质含量支撑了产品价格的提升……

万科执行副总裁肖莉在一份书面材料中表示，万科将继续坚持有利于促进销售、活跃市场的定价策略。

早报记者采访中发现，对于开发商来讲，去年累积至今的资金压力还是相当明显。有开发商向记者表示，去年楼市不景气时期，土地频频流标的主要原因并不是自己对于楼市长期不再看好，而是紧绷的资金链根本不允许其有多余的资金拿地，因而白白丧失了很多良机。因此，目前来看，大部分开发商还是选择尽快回笼资金。

专家：房价泡沫还要挤

有专业人士向记者表示，以政府角度而论，上海房价目前还是处于“过高”的区间范畴中，因此在保持稳定的前提下，开发商的适度促销甚至降价实际上是被鼓励的。

易居研究院一份《我国房价收入比研究》报告中，在剔除经济适用房，配套商品房等非市场化住房的情况下，上海的房价收入比实际上已经达到了惊人的17.2，在全国遥遥领先，并已经接近香港房地产泡沫破裂时期的18警戒线标准。

2008年，由于楼市回调，上海等地的房价收入比，在城镇居民人均住宅建筑面积上升的情况下仍然出现下降趋势。说明房价泡沫有逐步挤出的趋势。但是，专业人士指出，尽管目前尚未达到泡沫必须破裂的程度，但可以预期，房价还需要继续稳步调整，才能通过一段漫长的时期将目前现有的泡沫进行挤压。

[来源：东方早报 2009-4-14] [回目录]

今年一季度，本市房地产市场一手房、二手房的销售均迎来了“小阳春”，市统计局、国家统计局北京调查总队昨天公布的最新数字显示，一季度全市商品房销量比去年同期增长超过八成，二手房3月的签约面积也比2月增长了一倍多。

同时，由于一些开发商不理性提价，3月本市整体房价微涨。

数字显示，一季度，全市销售商品房315.3万平方米，同比增长81.1%。销售商品住宅264.4万平方米，同比增长1.1倍，高于2007年同期水平，其中期房增长1.4倍，现房增长34.2%。

截至3月末，全市商品房现房空置面积1437.2万平方米，同比增长34.5%，与上年末基本持平，其中商品住宅空置面积514.6万平方米。数字表明，本市空置商品房中以非住宅类型为主。

市统计局新闻发言人于秀琴分析指出，从数字上看，目前本市的房地产市场仍处于调整期，房地产投资仍在下降，商品房库存量较大，市场处于供大于求的状况中，而一季度出现的销量上涨，主要是由于政府出台了包括税费、土地等方面的系列政策促进房地产发展，目前的交易量上涨是在连续3年下降后的政策性反弹和恢复性上涨，靠的是政府“救助”。

而由于交易量的上涨，部分开发商开始不理性提高房价，导致本市3月的房价比2月上涨了0.1%，其中新建商品住宅上涨0.2%。于秀琴认为，这对目前恢复中的房地产市场十分不利，因为前几年出现的交易量下降恰恰是因为房价过高造成的，如果开发商的这种不理性行为持续，房地产市场的调整期还会延长。

对于未来的预期，于秀琴认为,房地产市场不同于其他商品市场，是属于垄断市场，它的走势取决于政府、银行和开发商的态度，现在开发商急于回笼资金而忽视了市场规律。事实上，房价的涨幅回落才刚刚持续一年时间，房价调整尚未结束。

[来源：北京晨报 2009-4-22] [回目录]

2009年6月2日, GRI- 全球不动产资本俱乐部将再次聚拢对中国地产市场投资有长期投资兴趣和信心的海外投资机构(包括投资银行、商业银行、不同类别的基金)与领先的本土开发企业共同探讨在目前全球经济情况下中国房地产市场的发展走向，以及如何在这种市场情况下进行投资或进行战略合作。

截至目前为止，包括荷兰银行（ING）,瑞士信贷（Credit Suisse）,渣打银行，皇家苏格兰银行、德国德国地金银行等在内的外资银行；凯帝（CDP）,陶氏基金（Dow Portfolio Investments）等掌控海外大型养老基金并多年来有着优秀投资纪录的海外投资投资机构；领盛（Lasalle）、富恒(Forum Partners)、嘉沃、高富诺等大型私募基金；擅长投资并运作商业地产的凯龙瑞、麦格理弘峰、赛菲尔特、 Pradera基金管理亚洲公司等在内的近百家海外投资机构均已派出亚太区或中国业务负责人参与本届GRI年会。

众所周知的经济情况无疑对房地产业的投资交易有巨大的影响，但一些报名参与本年度年会的海外金融机构表示， 在此种经济情况下，他们最关注的仍然是适合投资与合作的项目及开发商信息。另外，在目前情况下，大家分享见解、增强交流也更有利于行业共渡难关。今年年会的讨论话题从摩根大通证券首席中国经济师龚方雄先生将做的主题为“中国经济企稳－引领全球复苏”的主旨演讲，到小组讨论中的“2009-2011,何种投资可确保胜算”、“中国房地产－国际投资还有更好的去向吗”、“私募基金-有何新动向”、“商业地产-前景堪忧或发展稳健”、“资本募集－新动向及新生代投资者”、“住宅项目－现在还有成功的秘方吗？”，所有话题均紧扣当前房地产市场最为关注及投融资双方迄需增强沟通的领域。

开发商方面今年也显示了对与海外投资机构进行密切沟通和广泛联络的高度重视。已确定参与六月上海GRI年会的国际开发商包括：世贸中心国际开发有限公司（WTC）、洛克菲勒国际集团（Rockefeller）,环达通（GTC）、万邦地产（IMC Octave）、盛高置地（SPG Land）等。来自香港的银座控股（Oriental Ginza）、瑞安建业（Shui On Construction & Materials），国内优秀的开发企业如建业集团、瑞安房地产、江苏新城、金融街控股、沿海绿色家园、内蒙古盛业等也均将在年会上与投资伙伴及其他开发商共谋行业发展前景并探求合作机会。

一位报名参与今年GRI年会的开发商说 “我们现在刚开始和海外机构联络, 未来是否真的选择与海外投资机构合作、进行什么方式的合作都还不一定。但是GRI中国年会给了我们一个深入了解和广泛联络这些投资机构的机会，在未来，如果我选择了和海外投资机构进行战略合作，那一定是基于理性的了解。而且，由于了解的多了，我相信在合作谈判中也会对自己更有利”。

以一大批最活跃、最成功的投资机构及开发商为核心的全球不动产资本俱乐部年会自然也会吸引产业链条中最为相关的合作及服务机构。希尔顿酒店、朗廷酒店 、雅诗阁集团多年来均把GRI年会作为一个和开发商伙伴交流的平台，今年的年会中就酒店投资与合作同样设有专门的话题。行业内最为知名的咨询服务机构高纬环球、世邦魏理仕及高力国际除本公司高层参与外，还积极的将GRI年会这个行业内最高端的投融资沟通平台推介给自己的本土合作伙伴。

重量级的参会嘉宾、朋友聚会的轻松形式、用坦诚的方式探讨行业焦点、用积极的态度建立合作关系，这向来是GRI年会的特点。在本年度全球不同地域市场举办的十多个GRI年会中备受关注的中国GRI年会无疑将在６月份为活跃在中国地产市场的优秀投资机构和开发商带来一场信息、战略伙伴及合作渠道的饕餮盛宴。　

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几天前，在商务部主持的一个会议上，“为产业安全概念下的民营企业政策设立一致性审查制度”成为与会的民营企业商会代表猜测的焦点之一。一位商会人士称，这意味着政府将会对外资并购民企的行为做出一定的反应。

当天正好是商务部否决可口可乐收购汇源案的日子。这或许是一个巧合。不过这表明，反垄断审查以外，建立外资并购产业安全审查机制重回决策者视野。

3月26日，本报获悉，相关部门正就产业安全审查机制进行实质性研究，相关立法所涉及的内容也在讨论中。按照相关部门官员的设想，在未来几年内，中国要建立起以 《反垄断法》和《产业安全法》共同作用的外资审查机制。

3?10会议信号

3月10日，商务部产业损害调查局召集全国工商联下属十余家企业商会代表，研究建立中国民营企业产业安全发展促进机制。该局主要承担产业损害调查与裁决、建立并完善产业损害预警机制等职能。

据参会人士透露，在这次会议上，商务部产业损害调查局官员表示，要建立中国民营企业安全发展机制。该机制的首要目标是在民企与政府间搭建一条快速、便捷的“沟通直通车”，使民营企业能够及时、直接向相关政府部门反映情况。

其次，该机制将为产业安全概念下的民营企业政策设立一致性审查制度，从而规制危害国家和企业经济安全的贸易行为，保持产业的均衡发展。这是相关政府部门第一次明确提出将民营企业纳入产业安全概念下，并建立相关审查机制。

不过在当天的会议上，商务部官员对于在产业安全概念下建立民营企业政策审查机制，并没有做太多说明。

一位参会的商会人士说，“我的感觉是，外资可能趁经济危机进行一些并购，这个审查制度要在这方面做出规范”。他说，这意味着政府也会对外资并购民企的行为做出一定的反应。“至少是针对外资并购民营企业，建立起一个产业安全的预警”。

一些外资企业和机构对民企的行业领先者表现出了浓厚的兴趣。这些领域涉及风电、太阳能光伏、水务、农业、冶金、石化等行业。一位服务于外资机构的人士说，外资的兴趣和精力正在从一些国有企业和垄断行业里面撤出，因为这些项目容易引起政府的警惕，也很难得到认可。

商务部有关官员也表示，外资正在对中国越来越多的民营企业表现出浓厚的兴趣。而且手段更加多样，以前是直接并购，现在则是通过各种私募、参与资本和技术投资等各种手段。中国对这些领域的监管很不完善，目前只有外管局和海关有相关数据，但是这无法反映出具体的收购行为。

去年12月，国内太阳能巨头皇明集团获得了高盛集团和鼎晖国际投资公司近1亿美元注资。注资之前，高盛和鼎晖国际曾跟踪这家民企长达数年。一位行业人士说，高盛对皇明的投资，在本质上与三年前凯雷收购徐工没有太大区别。

过去几年间，外资对中国民营企业的并购依然非常活跃。中国轻工业联合会发布的统计报告显示，过去几年间，一些行业领头的民营企业先后被外资入股或控股。其中包括了世界排名第一的国际纸业公司入股山东太阳纸业合资；世界排名第二的北欧斯道拉恩索公司与山东华泰成立合资公司；法国SEB集团入股苏泊尔；西门子入股佛山照明；英国RichKeen公司与统一控股完达山；高盛和摩根士丹利投资湖南太子奶集团。

上述商会人士说，政府似乎是在担心“斩首行动”会转移到民企身上来。因为危机面前，民企遭遇的困难要远远超过国有企业，一是由于国内政策环境有不利于民企发展之处，二是银行仍然普遍不愿意给民企贷款。“如果外资能够提供资金和先进技术，民营企业为什么不去与他们合作呢？”

产业安全审查机制

3月10日的会议是一个信号，这意味着产业安全审查重新回到了决策者的视野中。这一话题最早进入决策部门考虑，是在2006年。

2006年，凯雷并购徐工、德国舍弗勒收购洛轴等外资并购事件，引发了有关外资并购的讨论风潮。国家发改委宏观院投资所研究员罗松山说，此后，决策部门对外资并购产业安全审查机制给予了很大的重视。

罗松山曾在2006年参与起草建立外资并购审查机制的报告。不过他说，现在的问题是，我们仍然没有建立起一套完善的程序。

3月26日，本报获知，国务院已经表示要加强产业安全审查机制的研究和建立，主要由商务部牵头。目前，产业损害调查局已经就《产业安全法》开始前期的研究工作。

商务部相关官员也表示，3月10日召开的会议，针对的主要是民营企业。但是如果要建立一个完善的产业安全审查机制，不会区分是民营还是国有，也不会视企业规模大小而定。

商务部相关司局官员说，产业安全审查机制是和《反垄断法》相平行的一个机制，《反垄断法》是在对单纯的企业行为起作用，而安全审查则是在更大范围内考虑，比如并购对产业上下游的影响，对国家相关领域安全的影响，甚至对就业人口、社会福利等方面的影响。审查范围则主要集中在一些涉及国计民生的重要行业，比如工业、农业和金融等服务业中的关键领域。

目前的设想是，在安全审查机制下，建立跨部门的外资并购国家产业安全审查协调小组，由商务部、发改委、国防科工委、科技部、农业部、国资委和银监会等部门组成。

“产业安全是一个更高层次和更大范围的概念，这决定了机制并不能只是单一部门所负责。”相关人士称，这一机制有些类似美国的海外投资委员会。

国家商务部官员说，实际上产业安全审查是国际上通行的做法，比如澳洲有关方面日前对中铝和五矿的审查，程序很严格也很正常。将来中国企业也将会面临同样的并购、投资，而我们需要提高利用外资的水平和质量，完善相关的制度和政策，我们也需要进行正常的安全审查，但这绝对不是反对外资并购，而是为了更好的引导外资进入中国。

填补法律空白

商务部官员表示，随着中国国际贸易范围和规模的扩大，建立产业安全审查机制是中国在未来几年内必须要解决的一个问题。否则，就意味着你的法律法规一直都存在漏洞，容易授人以话柄。

而且，随着国际危机的延续，外国投资者已经把越来越多的目光投向了中国。一位服务于外资机构的人士说：“如果在中国都赚不了钱，那欧美国家就更不用说了。实际的情况是，民营企业现在也需要资金和技术。”

不过，这一机制当下仍面对无法可依的尴尬。我国目前现行的有关外资并购的法律制度性文件，只有《反垄断法》和《关于外国投资者并购境内企业的规定》，前者于2008年8月1日开始实施，后者则于2006年9月8日执行。具体工作主要由商务部和国家发改委负责。不过，这两项政策在具体操作过程中均存在不少漏洞。

《反垄断法》第三十一条规定，“对外资并购境内企业或者以其他方式参与经营者集中，涉及国家安全的，除依照本法规定进行经营者集中审查外，还应当按照国家有关规定进行国家安全审查。”

不过国家发改委和商务部相关官员均表示，正是这一条暴露了《反垄断法》在外资并购方面的漏洞。该条款明确提出了反垄断之外，还可以进行国家安全审查，但是安全审查的依据是什么，谁来审查，程序如何进行，这些东西都没有说明。

相关官员说，“实际上，这已经为中国建立产业安全审查开了一个口子，而我们国家安全审查机制还没有完全建立，目前亟须建立与《反垄断法》中的这个口子的衔接机制”。

《关于外国投资者并购境内企业的规定》也没有解决实际问题。国家发改委宏观投资所研究员罗松山说，“这个规定中，多是一些原则性意见，缺乏可操作性。比如，规定根本没有对 ‘重大产业’、‘老字号’等概念做出明确界定。”

这很容易让相关部门在有关产业安全方面的审查工作陷入被动。一名从事外资投资中国业务的人员说，“由于缺乏明确界定，一个外资并购项目报上去之后，就是不停地让你补文件，补手续。很多项目拖到最后，外资自己就放弃了”。

[来源：经济观察报 2009-3-30] [回目录]

早报记者昨天获悉，一份由10多位专家参与完成的《国家住房建设制度（2010—2050）（建议稿）》已报送住房和城乡建设部等相关主管部门。建议稿包括共9章49条，涉及建立城乡一体化住房保障体系、住宅土地使用权的流转与管理等内容。

拟第三次调整住房制度

据了解，这次提出的国家住房建设制度的基本思路是把农民宅基地制度从农村延伸到城市，依据共和国公民享有的住房权利，依据土地资源国家所有，人民所有的原则，全体公民资源共享，公平占有。由于农村、小城市、大中城市、大城市资源集中度不同，因此实行分级管理。

该课题组组长兼建议稿执笔人、中国管理科学研究院研究员李开发认为，一个完善的国家住房建设制度，它至少要解决八大问题，一是现有城市中低收入阶层的住房保障问题；二是城市相互之间人口流动就业居住问题，三是城市化过程中数亿农民进城以后住房问题；四是农民进城后大量土地荒芜与原住房闲置问题；五是在不同城市中申购保障性住房的标准问题；六是对多套住房持有的管理与调整规范问题；七是农村与城市相关制度的衔接问题；八是现在住房状况与新住房制度衔接问题。

这次住房建设制度的拟订算是第三次国家住房制度调整。

李开发称，住房制度从1998年开始到现在已经10年。1998年国务院发了两个重要文件，一个是23号文件，一个是34号文件。两个文件的核心思想，一是住房的三分法，商品住房是面向比较富裕的高端人群，经济适用房是面向占70%以上人口的广大中低人群，特别低收入的贫困人群租赁廉租房。二是确定了城市住房补贴的标准，就是60平方米的住房如果超过家庭年收入的4倍的情况下，政府应该给补贴。

2003年，国务院发布了18号文件，其基本精神与1998年是连贯的，但它强调了两点。一是把房地产业提升到支柱产业的地位，强调住房市场化。此外，它也对经济适用房与廉租房建设与分配做了很细致的规定，对调控商品性住房，强调了广大普通百姓能够购买得起。

二套房在市区要加税

李开发接受早报记者采访时表示，国家住房制度改革的探讨由来已久，但由于改革涉及多个部门利益，因此该课题已成烫手山芋，推进速度较慢。

建议稿提出，国家允许投资者将住房作为投资渠道，成为社会住房供给商品化的一种方式，并对这种投资从总量上加以控制，对出租房屋的租金标准与相关管理进行规范。

在涉及第二套住房与投资型住房方面，建议稿称，国家支持有条件的城乡居民改善居住条件、购置第二套住房，并对第二套住房挤占城市公共资源的情况进行必要的限制。

李开发表示，“国家应制订政策限制和调节家庭或个人在城市内拥有多套住房，比如，第二套住房在市区的要加税，第二套住房在郊区的，可减税。”

实施城乡一体住房保障

李开发认为，已经找到了解决中国住房制度问题的钥匙——借鉴农村的宅基地制度，研究其可实施性。“将农村宅基地制度与城市住房制度接轨，实施城乡居民一体化的住房保障，是国家住房建设制度的核心。”李开发说：“中国农村的宅基地制度已经实施了30多年，这个制度保障了广大农村居民的住房需求，没有出现无房户、高价房和住房腐败的问题，其科学内涵值得肯定与推广。”根据我国现行法律，我国住宅建设用地使用权为70年，此期限之后的使用权归属问题存疑待解。

建议稿提出，城市居民与农村居民享有永久不可转让的住宅土地使用权。可依据住宅土地使用权的相关规定，在城市申请保障性住房，在农村申请自建或委托建设住房。

申请特大型城市住宅土地使用权住房，须在该城市工作居住五年以上，有正当稳定的经济收入来源，其收入水平达到或超过当地居民平均收入水平。

[来源：东方早报 2009-4-2] [回目录]

一次规模最大、级别最高的全国住房保障工作会议3月30日在湖南长沙召开。

会议确定，750万户城市低收入住房困难家庭的住房问题将在三年内得到解决。同时，中央代地方发行的2000亿地方债资金，也将重点用于各地保障性住房建设。

这是近10年以来首次以“保障性安居工程”为议题的国务院级别的会议，在扩大内需的背景之下，廉租房在“安居”、“民生”之外又被赋予了更深远的意义。

国务院将专设部门监管保障房

建设部部长姜伟新在会议发言中透露，2009年将主要以实物方式（新建、购置、改造），结合发放租赁补贴，解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题。

姜维新表示，建设部、发改委、财政部三部委正在拟定《2009-2011年廉租住房保障规划》，并于近期上报国务院。有接近建设部的人士表示，该规划最快将于近期公布。

会议确定，三年内将解决750万户城市低收入家庭、240万户林区垦区煤矿等棚户区居民的住房困难。2009年，这两块分别完成260万户和80万户。同时，扩大农村危房改造试点，今年安排近80万户。

“2009年新增的廉租住房指标为177万套，新增发放货币租赁补贴，是83万户，这是今年必须实现的目标，这个指标已经经过了国务院分管领导的认可，是死任务。”建设部相关负责人表示。

“今年5月和10月，建设部将会同有关部门开展两次住房保障工作大检查，督促各省市地方政府完成今年的工作任务。”姜伟新表示。接下来，将对地方政府落实保障性住房的工作情况加强监督检查，实行目标责任制。

一年两次专门针对廉租住房的检查，尚属首次。据了解，自2008年底开始追加的中央财政对廉租住房的投资的效果，将被严格核查。

《华夏时报》记者同时了解到，国务院近期将成立保障性安居工程协调小组，由住房和城乡建设部牵头，组成部门包括发改委、财政部、监察部、人民银行等一系列相关部门，主要负责城市住房保障和农村危房改造的工作。

与此同时，各地将建立相应的工作机制，各省、自治区、直辖市将由主管领导负责，统一领导和协调廉租住房建设、各类棚户区改造和农村危房改造试点工作。

明确资金渠道

资金来源问题一直是保障性住房建设工作的难点问题，在此次会议上，针对多渠道筹集资金的问题已经得到明确。

按照目前有关要求，廉租住房建设实行中央和省级政府补助，市县政府按规定渠道落实资金；林区、垦区和煤矿棚户区改造，实行中央政府补助、地方政府配套、企业自筹和职工合理负担；农村危房改造，实行农民自筹为主，中央和地方政府给予适当补助。

但在实践过程中，地方政府在保障性住房建设方面积极性不高的主要原因就是，难以拿出规模庞大的建设资金。

国家发改委副主任穆虹在会议中强调，今后，各地发展改革部门要优先落实保障性安居工程建设资金，省级政府要加大对财政困难县市的资金补助力度，不留资金缺口。对符合贷款条件的工程，要加大信贷支持力度。

她同时透露，在今年新增1300亿元的中央投资中，已经安排保障性安居工程支出295亿元，其中，用于廉租住房建设的200亿元已于2月初下达，目前地方已分解到具体项目。用于国有林区、垦区、煤矿棚户区改造的80亿元，以及用于农村危房改造的15亿元将于近期下达。

据了解，财政部安排的130亿元中央专项补助资金也将于近期会同建设部下发。此外，国家开发银行也已制定了保障性安居住房的贷款管理办法。

姜伟新表示，今后，住房公积金增值净收益将全部用于廉租住房建设，土地出让净收益用于廉租房保障的资金不低于10%。“中央代地方发行的2000亿地方债资金，各地应重点安排用于保障性安居工程建设。”姜伟新说。

地方政府对保障房改观

“针对保障性住房问题召开这样大规模、高规格的会议，这还是第一次。”一位建设部的官员对《华夏时报》记者表示。据了解，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强以及建设部、发改委、财政部等十一个部委的负责人等相关部门高层领导均参加了会议。

“此次会议之后，各地进一步统一了思想认识，主要包括：保障住房建设是拉动经济、促进增长的重要举措；保障房建设不会对房地产市场产生冲击等一系列问题。”一位建设部内部人士表示。

有专家认为，此前，地方政府认识上的差异导致了保障性住房建设推进缓慢，特别是在经济增长指标的压力下，各地方政府担心保障性住房建设会对房地产市场产生较大冲击。

“加快保障性安居工程建设既是中央解决城乡低收入群众住房困难及住房安全问题的重大举措，也是当前全面实施促进经济平稳较快发展一揽子计划的重要内容。”国家发改委副主任穆虹说。

[来源：华夏时报 2009-4-5] [回目录]

保障性住房是不是“价廉物美”将有结果。今年，住房和城乡建设部将在全国开展建设工程质量监督执法检查，其中住宅工程检查的重点是各类保障性住房。

住房和城乡建设部昨日发出《关于组织开展全国建设工程质量监督执法检查的通知》，执法检查的范围除了住宅工程外，还包括在建的公共建筑、市政基础设施等。通知中称，各地要通过随机抽查、巡查的方式进行检查，对查出的质量问题和隐患，要及时进行整改，并对检查中发现的违法违规行为，依法进行处罚。

此外，对工程质量事故及违法、违规行为的处理情况；建设、勘察、设计、施工、监理等各方责任主体和施工图设计文件审查、工程质量检测等有关单位及项目经理、总监理工程师等执业人员，执行国家法律、法规和工程建设强制性标准的情况都被列入检查范围内。

而工程实体质量检查中，建筑结构及抗震设防的勘察设计质量，以及工程地基基础和主体结构质量都成为检查的重点。

在各地住房城乡建设主管部门组织自查的基础上，住房和城乡建设部将于今年8至9月组成检查组进行督察。

[来源：新京报 2009-4-21] [回目录]

瑞安房地产130亿元、绿城地产200亿元、SOHO中国100亿元、世茂集团150亿元--一个月时间，四家开发商获得大额银行授信。

密集授信、政策利好给开发商融资带来了广阔的想象空间。但分析人士认为，密集授信令开发商资金压力解除，他们将不急于卖房，房价恐有不降反涨的危险。

连续授信

3月20日，世茂集团与中国农业银行签署了150亿元银行贷款授信协议。依据约定，此次150亿元授信额度将用于世贸集团旗下的境内公司固定资产代开、流动资金贷款等。

3月4日，SOHO中国与中国银行北京分行签署协议，获得了优惠利率的100亿元授信。公司董事长潘石屹表示，100亿元授信都将用于新项目收购。

2月23日，绿城中国全资子公司绿城地产从国内某家银行获得了200亿元银行授信。绿城中国董秘林战也向媒体证实了这一消息，并透露200亿元授信全部是项目贷款。

2月14日，瑞安房地产与中国农业银行签订了130亿元的三年期意向授信额度，其中80亿元用于瑞安房地产项目发展，另外50亿元用于拉法基瑞安水泥以及中华汇的项目发展。

1月23日，泛海建设获得中国建设银行78.6亿元的授信额度。3月26日，广州城建获得上海浦东发展银行广州分行等5家银行贷款19亿元。

密集的银行授信犹如一场"及时雨"，不但给地产商解了渴，更给了这个行业信心。有统计显示，截至3月15日，已披露年报的31家上市房企经营性现金流的缺口已经超过了150亿元，龙头公司手头依然拮据。标准普尔日前发布报告也指出，中资房地产商2009年面临更大的资金压力，在被其评级的公司中，有10家公司的评级和展望被下调，其中有8家公司被负面评级。

“商业味道”

世茂集团董事局副主席许世坛表示，此次获得的贷款将广泛用于世茂在全国多个商业地产和住宅项目中。有分析人士指出，此次授信主要受益方将是世茂集团旗下的世茂股份，而世茂股份将是集团专营商业地产开发的经营公司。

潘石屹也虎视眈眈，在京、沪两地寻找猎物，SOHO中国准备用100亿元的授信和公司100亿元的存款收购商业地产项目。

面对楼市困局，商业地产早已成为众多开发商的避风港。万通地产董事长冯仑在接受媒体采访时也表示，过去十年如果说是住宅房地产的繁荣期，那么未来的十年应该就是商业地产的天下。

香港地产大佬棋先一步。有媒体报道李嘉诚启动了上海真如城市副中心项目，该项目是其在内地最大的商业地产项目。太古地产启动了上海大中里项目，投资百亿元开发商业地产，目标是赶超新天地。

陆家嘴地王竹园商贸区Z2-4地块正式开工，加上去年底开工的Z2-3地块，这标志着浦东最大的商业项目世纪大都会全面开工。

融资大道

密集授信、利好政策，给其他开发商的融资创造了广阔的想象空间。

一系列令人遐想的政策已经陆续出台。中国银监会政策法规部主任黄毅在一次会议上表示，目前商业银行并购贷款的授信额度超过800亿元，已经发放的并购贷款达到80亿元。

近期，央行、银监会联合发文就加强信贷结构调整提出十条意见，其中房地产信贷支持赫然在列。意见提出："做好对有实力、有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或者项目的融资支持和配套金融服务。支持资信条件较好的房地产企业发行企业证券和开展房地产投资信贷基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。”

信贷也连创新高，并且增速明显。1、2月份，我国新增信贷规模分别达到了1.62万亿元和1.07万亿元，人民币贷款同比增速分别达到了21.33%和24.17%。央行专家预计，3月份新增信贷增速仍然超过20%。

从去年年底开始准备的房地产投资信托基金（REITs）同样也有新消息传来。央行正在与多家商业机构接触，准备在管理办法出台后选择成熟的方案推行REITs试点，将成为商业地产新的融资平台。

与此同时，众多房地产开发商融资也正在蓄势待发。

保利地产和荣盛发展提出了增发融资方案、首创置业寻求和外资之间融资合作、中弘集团和金科集团着手运作借壳上市。另外，有统计显示，目前地产上市公司中共有21家A股公司和3家H股公司提出发债计划，其中11家已经获得证监会批准。

反涨之忧

开发商密集授信却让专家对好不容易调整下来的房价表示忧虑。

分析师薛建雄表示，虽然融资有利于帮助开发商走出资金链短缺的困境，但是开发商资金压力一旦解除，他们便不再着急降价促销卖楼来回笼资金，这样最终导致房价不跌反涨。

中原证券研究所分析师魏博认为，开发商现金压力最坏时期已经过去。2008年三季度末，房地产行业资金压力最大。到目前为止，销售增长、贷款增加缓解了行业的资金压力。

值得注意的是，近期各大城市楼盘悄然提价的消息却不绝于耳。提价支撑点在哪里？

上海、北京、深圳等部分知名楼盘甚至涨价明显，其中上海有一半的楼盘售价已经上调。有统计数据显示，今年1月至3月18日，上海持续成交的251个公寓项目中，2月售价环比上涨有123个，占近五成，而3月前18天成交价相比2月上涨的项目有131个。

事实上，开发商"去库存化"依旧任重道远。上海统计局显示，去年以来，本市商品房销售面积明显回落，商品房空置量逐步增加，截至今年2月末，商品房空置面积由去年初的735.46万平方米扩大至1211.75万平方米。

[来源：东方早报 2009-4-5] [回目录]

也许只有银行才最明白自己面临的尴尬局面：尽管各大银行最大的烂账来自于房地产商，但是近期银行却纷纷受命于央行加大了开发贷的力度。

据记者了解，工商银行、建设银行、农业银行等国内多家银行近期已放出约636亿巨额贷款给房地产商。而与此同时，几乎所有上市大开发商都开始筹备在资本市场再融资。

业内分析认为，虽然银行放松了信贷，但还不足以支持房地产市场真正回暖，并且开发贷放松，真正受益的是那些地产大鳄们，地产行业的整合将会加剧进行。

银行硬着头皮增加开发贷

3月18日，央行与银监会联手发布《关于进一步加强信贷结构调整的指导意见》。

意见明确指出，进一步加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设，特别是在建项目的信贷支持力度，做好对有实力、有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目的融资支持和配套金融服务。进一步强化了去年12月国务院发布的促进房地产市场健康发展的“国十三条”中的信贷力度。

近日，中国农业银行分别授信香港瑞安集团和世贸集团130亿元和150亿元；3月4日,SOHO中国(新闻 公司)获得中国银行北京市分行各类授信和融资金额共计100亿元；绿城集团也于近期获得200亿元授信额度；兴业银行北京分行、北交所、北京市华远置业有限公司以下简称北京置业三方近日在京签订“开发并购贷款合作框架协议”，其中，兴业银行提供第一笔6亿元并购贷款给北京置业，北京置业将其中1亿元用于长沙项目的收购。

地方政府也在积极推进银企合作。3月28日，在北京丰台区政府推动下，建设银行、交通银行、北京银行、深圳发展银行、杭州银行与总部基地(中国)控股集团签订了银企合作协议，给予金融港建设项目1-3年期授信额度达50亿元人民币的信用支持。其中建设银行15亿人民币，交通银行10亿人民币，北京银行15亿人民币，深圳发展银行5亿人民币，杭州银行5亿人民币。

“房地产企业的不良贷款太多，2008年底几乎所有到期的开发贷都不得不延期，房地产行业恢复景气，银行才有望消除部分不良贷款，银行也是硬着头皮对地产商放贷，虽然这很矛盾。”一商业银行信贷部经理告诉记者。

上市房企融资开闸

开发商除了从银行获得了新的开发贷支持外，还灵敏地感觉到资本市场对再融资开闸的细微动静。

在央行和银监会的意见中，明确提出支持资信条件较好的房地产企业发行企业债券和开展房地产投资信托基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。而对于政府有意松动房地产企业融资，上市房企早已有所觉察。

近日，保利地产率先公布了股东大会通过公司拟定向增发80亿元的议案，保利地产本次定向增发数量合计不超过发行前该公司总股本的20%，发行价格不低于15.89元/股，拟募集资金将用于旗下在建的8个地产项目。对此，保利地产董事总经理宋广菊认为，保利的融资需求是基于企业正常的发展需要。虽然A股融资政策一直趋紧，但是对于经营状况良好的房企的合理融资需求，证监会定会认真考虑。

万科、SOHO中国、招商地产近日也纷纷表示不排除2009年动用资本市场赋予的融资功能。万科地产总经理郁亮近日表示，公司于2009年将进一步拓展融资渠道，并在条件许可的情况下考虑进行一次股权融资。

“不管资金紧张还是暂无资金之忧，几乎所有的上市地产企业都开始筹谋在资本市场融资，毕竟这是上市地产企业缓解资金困境或者储备粮草的重要渠道。”记者从一开发商处获悉。

银行出钱促地产并购

对于银行对房企加大信贷支持力度，SOHO中国董事局主席潘石屹（新闻 博客）又是欢喜又是忧，欢喜的是，可以从银行获得更多的资金用于并购重组，忧的是很多房企通过银行信贷支持生存下来，使得SOHO中国难以通过大浪淘沙获得更多收购机会。

“政府对房地产商信贷和融资的支持，显然给地产行业提供了坚强的资金后盾。但是作为银行，更倾向于有选择地支持信誉度高的优质地产企业，毕竟房地产市场价格还不稳定，行业还不景气，银行也要从控制风险的角度不能对开发商盲目支持。”华夏银行一位负责人说，大部分银行对一些中小地产商还是报以避而远之的态度。

京展担保一地产分析师则认为，因为没有一家银行在2008年底向房地产商催债，所以大部分负债累累的地产商还能坚持。但是，银行目前放宽信贷，也是有选择地支持大型地产企业，这种宽松还不足以支持房地产市场真正回暖，但会有助于这些大企业实力的进一步增强，占领市场和并购重组的能力也进一步增强。行业整合可能会进一步加剧，这对一些资金实力较强的优质房企来说是难得的发展机会。

而银行也看好地产行业下一步的兼并重组，除了五大国有银行之外，兴业银行也率先开闸并购贷款，为商业银行增加了一个全新的业务品种。

兴业银行相关负责人表示，该行已经为开展并购贷款业务做好了充分的准备，但不急于推进，因为按规定银行资金在并购交易资金中所占杠杆比不得超过50%，且并购贷款风险比较大，因此将严格控制风险。

开发贷、融资双双开闸，房产商的江湖将会有一场怎样的激烈厮杀？

[来源：中国经济网 2009-4-5] [回目录]

本报记者获悉，借力上海“双中心”获批新政，上海金融创新——REITs(房地产信托投资基金)试点大幕将启。

上海政府主管该试点人士对本报独家透露，上海已将一批国企商业地产等项目进行初步打包，其规模初值50亿左右。

旨在为地产公司提供除银行外重要融资渠道的REITs，对于眼下绷紧资金链的房地产行业来说早企盼已久。国务院08年末在出台“金融国九条”首度示意放行REITs后，天津、北京、深圳等地凭借其各自优势，前后均希望争得试点资格。

“目前选择的不动产及物业，主要来自于浦东国资地产公司等旗下商业地产、高科技孵化楼甚至工业厂房，出租率均在80%以上。等待监管层批下来，浦东将在现行法律框架，做成初步征求意见的方案，一切顺利，三季度可进入市场实现交易。”前述主管人士向本报记者透露。

房地产金融衍生品REITs的推出，正是让地产商继续持有项目所有权前提下，获得资金继续滚动开发。“按目前的市场供需，5年内全国REITs规模达到1万亿不是不可能。”上海政府主管该试点人士表示。

央行证监会各出方案

本报记者获悉，目前主要有两套方案可供选择，由人民银行牵头REITs试点方案为债权类产品，主要在银行市场间流通；而证监会方案则是股权类产品，在证券交易所交易。

央行方案为信托、偏债券模式，只是把物业进行金融证券化衍生，地产公司可继续持有物业的所有权，而通过良好的租金收益保证投资者能够还本付息。

证监会方案，因需要房地产企业出让物业所有权，所以做成标准的REITs会有困难，“目前的房地产市场，并不缺少开发持有型商业地产公司，而是缺乏具备持续滚动开发的公司，这些公司不大愿意放弃其对物业的持有权。”“目前情况下，央行方案更为可行。”接近试点核心的人士告诉记者。

央行方案优势在于，发行REITs，可以避免被双重征税(即租金收益被征一次税、打包证券化上市交易后再被征税)，如果选择成熟商业物业，其目前租金收益率在5%左右，扣除约3%的“双重征税”，其收益率就不具备市场吸引力。

“目前证监会也在修改他们的方案，但是市场更看好央行的方案。”前述人士告诉本报记者。

本报记者还获悉，浦东REITs将在发行持有期限上进行突破，传统的信托投资品持有期限有长达8年期、或10年期，浦东版REITs期限或有可能长达15年、20年期限的长跨度。

“这种长期限的发行，可能适合保险公司、银行等实力雄厚的投资者。”上海政府人士透露。

“REITs的试点，看起来很远，其实离得很近。”上海政府人士表示。

“浦东的第一只REITs试点只许成功，不能流下后患。”前述主管部门人士透露，“考虑到风险，浦东试点打包的第一批物业，倾向于房租收益率比较高，且来自于浦东的大型国资房企公司。”本报记者获悉，在首批打包的资产中，摒弃了民营、外资的物业，相关主管人士透露，这是因为目前房地产形势不容乐观，担心会有被高价套现跑路的风险。

在房地产投资中，商业地产以开发持有、出租受益的主要模式发展。但动辄十几、二十亿的投资沉淀了开发商巨量资金，“中国目前房地产市场并不复杂，其资产没有衍生金融品市场，这些巨量的物业就没有金融市场价值。”摩根士丹利中国策略师娄刚告诉本报记者。

各地仍在争抢试点

在国务院此前释放REITs试点信号后，各地亦快马加鞭。

2008年12月3日，国务院出台“金融国九条”，REITs首次以国务院层面提出，10天后国务院办公厅发布细化的“金融30条”，明确提出“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资管道”。

到了09年2月。上海发改委公布《上海市2009年国民经济和社会发展计划》，“争取开展房地产信托投资基金上市试点”，甚至被作为“着力转变经济运行方式”的目标。

同样，天津滨海新区，目前其REITs试点工作也在快马加鞭。据市场此前传出声音，天津主要也拟将工业地产和商业地产等高端收租型物业打包，到资本市场融资，以收租收益和其它投资收益实现股东分红。

3月23日，北京市发改委副主任、金融办主任霍学文也表示，北京将支持在京设立房地产信托投资基金。通过设立股权投资基金、信托计划及在银行间市场发行债务融资工具等方式拓宽融资渠道，支持房地产市场健康发展。

本报记者也几经调查发现，受困经济危机，地产不振，许多地方政府已经开始打“储地为王”主意。对于长期依赖土地财政的地方政府来说，率先争取试点，这或许是地产告别“走夜路自吹口哨壮胆”潜规则的一个机会。

业内人士告诉本报记者，在各地的试点诉求之中，浦东具备了特别条件。

在全国布局来看，上海浦东已经聚了约28家基金管理公司、4家保险资产管理公司，对于REITs的推出来说是一个良好的机构投资者环境，另外还有上交所、中国金融期货交易所等机构的交易平台优势，除此之外还有10万金融行业人才优势。

“最重要是浦东历经19年发展之后，区内出现了一些成熟的地产开发公司，陆家嘴[24.82 -1.70%]金融城许多成熟的商业物业都具备打包的条件。”上海政府主管试点人士表示。

以上海国资地产巨头陆家嘴集团为例，目前陆家嘴集团旗下物业，第一类金融类写字楼有10幢左右，第二类是为陆家嘴金融城配商业项目，有九六广场、1885文化中心和世纪大都会等；第三类是为生产型服务业、跨国公司中国研发中心等提供的都市研发楼，2010年将达到30万平方米左右；此外还有会展中心等。这些都是具备很好租金收益的项目。

董事长杨小明亦告诉记者，陆家嘴集团自2004年从一级房地产开发商向商业地产开发商转型。

动用上市公司物业资源参与REITs试点，目前还要过制度关。本报记者获悉，这需要征得证监会特别批准。这也是为何证监会版本也受瞩目。

“房地产信托投资基金是融资的方式，作为一种金融产品，对于任何的房地产公司都是可以考虑的方向之一。”杨小明告诉本报记者。

在美国较为成熟的REITs市场，目前美国大约有300个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3，000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。

“拟三季度推出，并不是因为我们判断房地产市场的预期，而是根据业务节点推算。”上海政府人士表示，“我们希望浦东的REITS试点，能成为浦东金融产品创新的标杆，其理念能被市场广泛认可。

[来源：21世纪经济报道 2009-4-8] [回目录]

外资房地产基金长久以来光鲜的表面终于被戳破。昨天在上海举行的中国房地产投资世界2009峰会一场主题为“亚太和中国国内房地产基金”的论坛上，外资投资基金高管们纷纷首次承认，过去两年在中国的投资几乎全都陷入亏损。

几乎每笔投资都亏

2007年9月，英国地产基金高富诺宣布完成对上海“翠湖天地”6、7号楼的收购，耗资5.4亿元左右，折合每平方米成交价6万元。一年多之后，在世界金融风暴冲击下，豪宅价格回调程度大大出乎这家英国投资商的预期。

中原地产的统计数据显示，2008年底翠湖天地价格普降20%左右，其中二期御苑成交价最低一单仅为4.8万元/平方米，同时一期雅苑均价下跌至4.2万元/平方米。

面对投资缩水的问题，高富诺集团董事总经理John So昨天没有正面回答。但他表示，中国目前的房地产市场已经改变，对于外资基金来说，已经开始承担比预期更大的风险。

相比高富诺高管的尴尬隐晦，私募基金Colony Capital Asia董事总经理刘彦?更加直白表示，在过去的两三年里，凡是在中国投资地产的基金，无论是黑石、凯雷，还是大摩等，目前都面临着亏损。

对一些私募基金而言，其募资成本已经达到20%以上，这就意味着投资项目要求追求超过30%甚至更高的利润。在收购物业价格不升反降的情形下，这种利润显然属于天方夜谭。

更糟糕的情况在于，刘彦?称，房地产风险投资基金财务杠杆惊人的高，往往70%甚至80%以上的收购资金都来源于银行或者其他投资者。现在他们不得不为了应对银行的催债而进行周旋，尽量拖延偿还时间然后等着将物业抛售以度过难关。

狼狈的外资基金

摩根士丹利最新发布的《2009经济报告》中写道，在中国，“世界最后一个资产泡沫正在破裂。”

报告之前，从2008年年中开始，大摩几乎将手头所有物业放出寻找买家。如今近一年时间过去，上海物业至今毫无战绩传出，而去年在香港成交的一单则是一桩赔本买卖。2008年年底，大摩以6.9亿港元的价格出售香港星展银行大厦，相比半年前的报价缩水三成。仅比2006年3月买入时高出5000 万港元。扣除税收、贷款利息、中介费用以及汇率的波动等成本因素，该笔投资亏损可能性非常高。

紧跟大摩，花旗、雷曼兄弟、美林证券等金融巨头名下房地产基金纷纷将手头物业抛向市场。摩根大通亚太区董事总经理李晶表示，对于抛售物业的这些地产基金来说，自身的困难程度可能更加高过其对于目前市场的判断准则。

[来源：东方早报 2009-04-10] [回目录]

曾经活跃的海外基金，如今被频频曝出亏损的消息。包括摩根士丹利在内的海外房地产基金，都有意从中国内地的地产公司撤股。一度以与外资合作为荣的内地地产商们突然发现，海外财神爷的钱不再像以前那么好拿了。对此，他们有什么对策呢？

动向：海外基金频频撤退

“集团拥有45亿元现金和200亿元授信额度，即使最终需要偿还Aetos惠州项目的12亿元，集团也有充足的现金应付日常营运。”这是雅居乐地产昨日给《每日经济新闻》的最新回复。

去年10月，Aetos发出终止函，要求与雅居乐终止协议及退还订金和支付订金应计利息。从此，这个“外资退房第一案”便旷日持久地进行，双方各执一词。Aetos称雅居乐未有效履行合约，雅居乐则认为Aetos终止函的要求属不当和无效。目前双方的争执已进入仲裁程序。

此事发生后，其他外资也出现了退出情况。除了雅居乐，Aetos还向另一合作伙伴合景泰富“发难”，称要退出和后者在成都项目的合作。

私募基金ColonyCapitalAsia董事总经理刘彦燊曾透露，过去3年里，许多在内地投资地产的海外基金，包括黑石、凯雷、大摩等，目前几乎都面临着亏损。此前，戴德梁行投资部董事叶建成曾向《每日经济新闻》透露，受全球金融危机影响，大部分海外基金的海外母体境遇不佳，因此才在内地抛售物业或结束合作。

2月27日，美国私募投资巨头黑石公司公布的2008年第四季度及全年业绩报告显示，该公司去年第四季度税前、未计股权酬金相关非现金支出和无形资产摊销前为亏损8.27亿美元，税后每股亏损0.68美元。

另外，高盛和摩根士丹利去年第四季度也有亏损。另一老牌外资地产企业凯德也受到金融危机影响，公司开发的河南安阳、新乡两个沃尔玛项目被证实已经停工。

应对：地产商未雨绸缪

在外资房地产基金撤离的大背景下，一年前还整日担忧资金链问题的内地地产商，却表现出少有的镇静。除了雅居乐明确表示有足够资金应付Aetos退出外，其他之前和外资有合作的内地地产商也表示，即使外资撤离，以公司现有的资金规模和融资能力，也无须担心资金问题。

牛年新春以来，银行对房地产公司的贷款限制日渐放松，多家开发商获得了银行的高额贷款额度。雅居乐在本月5日宣布，与中国工商银行广东省分行签订战略合作协议，后者将提供总额100亿元的融资额度，一下子使公司的信贷额度从100亿元上升至200亿元。另外，SOHO中国(新闻 公司)获得中国银行北京市分行各类授信和融资金额共计100亿元；绿城集团获得200亿元授信额度。

在五合国际智库总经理邹毅看来，外资撤出带来的影响极小。在内地房地产开发资金总额中，外资仅占3%左右。所以，即使外资全部撤离，对市场的影响也不大。

在外资撤退的同时，内地地产商未雨绸缪，纷纷成立了自己的房地产基金，为外资的撤离“补缺”。此前，包括招商地产、金地以及SOHO中国在内的多家内地地产公司宣布组建房地产基金收购项目。

[来源：第一财经日报 2009-4-10] [回目录]

清科集团近日发布的《2009年第一季度中国私募股权研究报告》数据显示，从PE募资方面来看，一季度仅有2只针对亚洲市场的私募股权基金成功募集5亿美元资金。从PE投资方面来看，第一季度中国大陆地区投资总额为4.70亿美元，投资案例数比去年同期的41起下降了53.7%；投资金额比去年度同期的26.87亿美元大幅下跌82.5%。

从PE的投资策略来看，私募股权基金对房地产项目的投资则呈现逆市走高的态势。一季度共有3起房地产项目投资案例，占投资案例总数的15.8%，比2008年度的2.6%提高了13.2个百分点；共获得2.24亿美元投资，占投资总额的47.6%，位居各类投资策略的投资额首位。

[来源：每日经济新闻 2009-4-17] [回目录]

“操作一只基金难，操作一只大基金更难，如果能将大基金操作好的话是难上加难。”深圳现任某基金公司基金经理说。去年该人士从一家较小的基金公司跳槽到某大型基金公司中，该人士对此深有体会。
但可以惊喜的发现，一季度在适合中小基金公司生存的市场环境中，一些大型基金公司也跳出了较为出色的舞步。

“大象”中易方达回报最高

目前评价基金公司能力的指标有很多。但从为投资者创造财富的能力来看，业内多采用两个指标：份额加权平均回报率、规模加权平均回报率。

银河证券基金分析师李薇认为，由于基金的规模变动较大，通常将份额加权平均回报率作为评价基金公司回报投资者的指标，“它能反映真实的财富创造能力”。

该指标是将基金公司旗下的不同基金根据份额多少取不同的权重，然后加权平均计算每份基金的回报率情况。李薇称，中小基金公司往往能够在这项指标中获胜，由于大基金公司产品丰富，规模庞大，能够超越行业平均水平确实不易。

但在去年四季度的统计中，份额超过1000亿份的前六大基金公司（华夏1972亿份、嘉实1866亿份、博时1648亿份、南方1314亿份、大成1185亿份、易方达1064亿份）中，有两家公司旗下偏股型基金份额加权平均回报率高于市场平均水平。证明了大象亦能跳舞。

根据天相投顾统计，一季度，60家基金公司旗下323只偏股型基金的份额加权平均回报率是23.27%。在前六大基金公司中，易方达以24.92%以及大成以24.85%的回报率跑赢了行业平均水平。

尽管华夏大盘一季度跑出了37.76%的高回报，但华夏偏股型基金整体份额加权回报率为19.75%，南方和嘉实分别是18.16%和18.10%，博时为20.87%。

一季度“大象”舞步

总体来看，份额回报率的差异反映出策略的差异。一季度，沪指上涨28.35%，沪深300涨幅35.68%。李薇称，这一波是比较强势的上涨行情，公司的策略积极则结果较好。

具体到各个基金公司。易方达投资总监陈志民介绍，公司份额平均回报率较好源于旗下价值成长基金的表现。该基金去年四季末196亿份，占旗下13只偏股基金的20%。而该基金一季度净值增长率高达32.6%。陈志民说，去年年底，该基金就将仓位提高至86%。而且一季度在行业配置和个股选择跟上了市场热点，获得较高回报。同时易方达旗下其它股票类基金也表现较为领先，抬高了平均业绩回报。

而大成基金旗下11只偏股型基金除基金景宏的季度净值增长只有17.96%外，其余10只全部在20%-30%之间，较为平均，展现出大成集体作战的能力。在金风科技、盐湖钾肥等个股身上能够看到大成的选股能力。

国金证券基金研究中心总监张剑辉认为，华夏、嘉实这类大型基金除了一季度策略上谨慎外，其较长的产品线也拉低了公司整体的回报率。如华夏旗下有偏股型基金15只，回报率从37.76%-8.5%不等，差异较大。嘉实旗下10只偏股型基金回报率在35.31%-10.92%的区间内。

重视金融、地产

4月8日，A股迎来迈入二季度后的最大调整。沪指重挫91.64点，跌幅为3.76%。易方达投资总监陈志民认为，市场调整的一个原因是有消息称3月份新增贷款量或达1.87万亿元，超出市场预期，进而市场判断政府会调整宽松的货币政策。但陈志民说，调整可能还不会成为二季度的主基调。

陈志民指出，二季度最主要的看政府的投资和信贷资金能否迅速进入实体经济。他判断，正常情况下2季度会见到效果，企业产能过剩缓解，盈利复苏。

另一方面，据大成基金有关人士介绍，该公司将二季度资金决战的主战场放到了金融、地产、钢铁、建筑建材 、交运、石化及化工、资源品（有色、煤炭、电力）。

大成会将二季度的总体仓位控制在75％左右，上下各10个点的波动范围。但是考虑宏观经济基本面正面，坚持高于市场平均的仓位，在行业和板块上快速轮动。

具体操作上，大成表示有三条思路，第一，坚定持有优质二线蓝筹；第二，积极买入早周期行业；第三，跟踪和判断基本面和政策面，逐步增持高周期行业股票。

[来源：21世纪经济报道 2009-4-9] [回目录]

“如果说去年这时候房地产开发商的资金链只能打30分的话，现在总体状况应该可以打到70分了。”莫尼塔投资分析师王沛表示。

一年以来，房地产开发商的手头还没有像现在这么宽绰过。加上4月14日方兴地产与中行签订200亿元授信协议，今年地产商获得100亿元规模以上的授信总额便已达到880亿元之巨。加上小规模的授信，目前地产商银行授信早已突破千亿元。

不过银行授信毕竟与实际拿到的资金还有出入，何况一季度的信贷井喷未必会持续下去，开发商的资金来源还需颇费思量。幸好，在信贷即将“稍息”，债券“原地立正”的状况下，第三板斧股权融资即将“出列”。

“随着资本市场的好转，饥渴已久的房地产商新一轮的股权融资大潮将在随后来临。”一位地产研究员预测。

融资压力犹存

随着天量信贷的开闸和一季度销量的持续旺盛，开发商迎来了久违的内外部融资两股暖流交汇。

“目前开发商的资金状况环比来看已经大大改善，到位资金从去年10月份开始就在持续反弹。”王沛表示，如果将开发贷款增速和新开工面积增速之间的差值作为衡量地产商资金链的指标，这个指标自去年10月份到今年2月份一直处于上行的趋势中。

而根据一位房地产股研究员的分析，在去年紧张的气氛下，现金流状况良好的公司股价比资金吃紧的公司走势明显要好，然而从去年11月份开始，随着销售情况的见底和破产之虞的解除，资本市场这种对资金风险的担忧已经开始缓解。

不过银行的“善门”能开多久尚不确定，但从以往的惯例来看，开发商的神经还需要紧绷起来。

一位银行人士表示，一般来说，银行的放贷高峰期处于一季度。而根据国务院政府工作报告，今年信贷总量目标是5万亿元以上。而一季度新增信贷就已经达到了4.58万亿元，占到全年信贷目标总量的92％。

“考虑到去库存化结束之初和财政政策相关项目上马初期是资金需求的峰值，而票据融资比例则可能面临银行投放意愿减弱和政府监管加强的影响进一步降低，因此预期二季度的信贷总量将出现逐月下降趋势。”长江证券宏观经济分析师李冒余指出。

莫尼塔首席经济学家苏畅的看法稍微乐观，他认为二季度的信贷增量还会比较强，到三季度才会出现收紧信贷的信号。同时，开发贷款的收紧会比整体信贷稍晚一些。

另一方面，密集的信贷显然还不足以让开发商彻底解渴。香港地产大鳄新鸿基最近表示，将会推迟一年偿还银行贷款；刚刚获得投资机构踊跃参与增发的云南城投还没有来得及庆祝，便再度伸手向大股东借款20亿元；而去年吃了短期融资券甜头的中大股份则表示，将会继续申请短期融资券支持房地产开发。

更让开发商们感到尴尬的是，在地方税务机构的欠税大户黑名单上，地产企业总是名列前茅，从一定程度上也显示开发商的拮据状况依旧。

“尽管近期销售额强劲，内地开发商面临的融资压力仍未得到缓解，开发商还存在很大的现金流压力。”UBS瑞银分析师王震宇表示。

股权融资开闸

上半年信贷到位，下半年从债市和股市寻求新的融资渠道，似乎已经成为开发商每年必经的“三板斧”轮回。

根据企业融资的“啄食循序理论”，公司外部融资倾向的先后顺序分别是银行贷款、债券和股权融资，目前开发商的融资路径与啄食理论不谋而合，但是初衷却大相径庭。由于信贷在一季度的集中放量以及债券市场的前途未卜，地产商不得不集体挥出股权融资这第三板斧。

根据中金公司的统计，目前地产上市公司中共有21家A股公司和3家H股公司提出发债计划，其中12家已经获得证监会批准，刚至半数。

分析人士认为，地产公司的现金流虽然已经开始改善，但相对于发债评级标准来讲仍然不足，多家H股地产商负债率仍然在100%以上；加上近日中资地产股在海外债方面的“糟糕表演”，房地产公司债的发行还将会遭遇信用水平方面的质疑。

相比公司债的窘境，喑哑许久的股权融资却重新迎来了曙光。今年以来，已经先后有保利地产、荣盛发展、深振业、金地集团和ST天华等地产公司提出增发方案，万科、上实发展等公司在年报中提出在适当时机启动股权融资，香港上市的世茂房地产和海港企业也提出了配股的申请，股权融资冲动正在暗流汹涌。

美都控股的定向增发过会已经成为市场对于股权融资开闸的论据，有地产分析员认为，4月份将是地产增发潮的起点。

“从去年以来折戟增发的公司太多了，被否掉的，自己停掉的，这就积累了很强烈的资本市场融资需求。随着目前资本市场的转好，这种被积压的需求会选择集中释放出来。”王沛表示。

地产分析师指出，现在提出增发方案，要经过几个月的审核批复，到实施的时候正好是信贷收紧之际，从时机拿捏上可以让资金来源咬弦，地产商的苦心可想而知。

然而这份苦心却未必得到投资者的体谅。中银国际地产分析师田世欣表示，世茂房地产配股融资偿还银团贷款，可能会引发市场对其他负债率较高或现金流紧张的开发商效仿其做法的担忧；瑞银UBS更是在近期发表报告，将富力地产、合生创展、雅居乐和绿城中国列为可能融资的“急先锋”。

“融资圈新钱还旧钱”的做法是否会导致市场对新一轮的股权融资产生像去年一样的恐慌？王沛认为，投资者和股东应该更加理性面对开发商的融资需求逻辑。

“在目前开发商普遍对后市预期较弱的背景下，融资进行新的项目开发反而会引发更大的风险。而以增发配股来缓解财务压力，从长期来看对股东是有益的。”王沛表示。

[来源：中国房地产报 2009-4-20] [回目录]

截至4月15日持股市值达103.45亿元，本月新增7.49亿元，今年新增30.76亿元随着经济的回暖，A股市场近期迎来了一段时间的持续上涨，社保基金也受益于这波行情。

据本报统计数据显示，截至昨日，在已披露的1075家上市公司年报中，社保基金共进入了103家上市公司前十大流通股股东名单。去年四季度与三季度相比，社保基金增仓3.22亿股，新增股票31只。截至4月15日，社保基金持股市值与去年四季度末相比增加30.76亿元，房地产、化工类股票成社保基金新宠。

从社保基金的持股量来看，统计数据显示，2008年三季度末，社保基金共持有5.72亿股，到四季度末，社保基金共持股8.94亿股，增仓3.22亿股。其中，社保增仓39只股票，新增股为31只。新增持股量最大的股票为：中国石化、美克股份、吉电股份S上石化、万通地产、世茂股份以及城投控股。中国石化以5061.7万股成为社保基金新增持股量最大的股票。此外，增仓量较大的股票有东软集团、赣粤高速、深圳机场。

从行业来看，社保基金分别持有11只房地产、化工和交通运输类的股票，信息服务和设备类股票也持有12只，而此前钟爱的机械设备类股票目前仅剩5只。可见，机械类股票不再是社保基金的独爱，房地产、化工、交通运输等行业股票成为了后金融危机时代社保基金的新宠。

从持股市值来看，截至4月15日，社保基金持股市值达103.45亿元，相比3月的95.96亿元以及去年四季度末的72.69亿元，分别新增7.49亿元和30.76亿元。可见，社保基金早在去年年底埋下的种子，现在已是花开满园。

是哪些股票让社保基金如此受益呢？统计发现，去年四季度，社保基金持股市值环比增长超1亿元的三只股票为万通地产、隧道股份和中国石化；截至今年一季度，社保基金持股市值超1亿元的三只股票变为了万通地产、华发股份和蓝星新材；而今年4月以来，社保基金持股市值最大的三只股票则为东软集团、万通地产和青岛啤酒。可见，今年以来，受振兴规划等政策的刺激和经济的回暖，房地产、化工类的股票着实让社保基金尝到了甜头。

英大证券研究所所长李大霄表示，社保基金是我们的养命钱，亏损并不符合大多数人的利益，因为身份具备特殊性，故具备了超然的地位，投资的成功率高于其他机构是大概率事件。从今年以来的大幅盈利来看，证明了社保基金无与伦比的前瞻性。

李大霄表示，从其身份的特殊性、赢利大于亏损的历史记录、政策动向的超级把握能力来分析，社保基金已成为市场重要的风向标。他认为，股票投资就要看在市场低迷时有没有勇气和魄力果断入市，从目前的各种情况看，股市仍旧是“小牛”，行情还远没有走完。

[来源：证券日报 2009-4-20] [回目录]

自去年7月获得人民币业务牌照之后，南洋商业银行（中国）有限公司（下称南商中国）就加快了在华开展人民币业务的步伐。近日，该银行个人金融业务副行政总裁赵文铭在接受《每日经济新闻》记者专访时透露，近期南商中国个人金融业务的重中之重，是针对有回暖迹象的房地产市场推出的一系列房贷理财业务，这无疑将加剧外资行房贷业务的竞争。

《每日经济新闻〈（下称NBD）：南商中国今年个人金融业务的战略重点是什么？

赵文铭：我们对于内地楼市还是比较有信心，因此今年主打的是房贷业务的产品。对于理财产品目前的现状，我们认为每一个市场都牵涉到市场的承受度、客户需求、产品成熟度等全方位的问题，内地市场还需要慢慢成熟，相对于香港仍有差距。现在市场情绪或仍然倾向于躲避高风险，因为市场情况不是很稳定，基于此，我们今年的理财产品还是主推保本概念，以及一些简单的保险产品。因为对于内地家庭而言，为他们提供保险和利息收入，来取代一些股票为主的理财产品会更有吸引力，但不排除下半年随市场情况不同改变策略。

NBD：在房贷业务方面，我们知道外资行的竞争已经非常激烈，也有一些比较创新的产品推出，南商的优势在哪里？

赵文铭：“活利贷”和“置理想”的相关性在于都引入了一个提前还贷的机制，并按日计息，通过申请开立一个专门的房贷理财省利账户，房贷按揭客户只要在理财账户中存入闲置资金，就如偿还贷款的本金一样（最高额不超过贷款余额的50%），并无须支付提前还款的罚息。由于按揭利息是根据贷款净结余（按揭贷款结余减去存款结余）计算，那么该房贷理财省利账户不仅能为客户节省利息支出，还能缩短还款年期。其实同类产品最先2003年在香港就推出了，因为香港的按揭市场竞争很厉害，当时渣打曾有一款叫做“MortgageOne”的产品，但是不是很完善，我们在其基础上做了修改。在内地市场上，其实我们先于渣打一步，早在去年11月份已经开始在深圳、广州两地进行了“置理想”的试点，有一定的客户基础。

NBD：我们注意到目前贷款利率上银行让利还是很多，现在又推出这些以日计息的产品，房贷业务的利润空间究竟有多大？

赵文铭：如果考虑到资金成本的因素，我们的部分房贷业务利润目前可能也就在一厘到两厘。坦率地说，虽然让利很多，但是从资金成本来说，银行不会做亏本生意。我们认为这块业务不是赚多少的问题，最重要的是培养客户房贷理财的概念，我相信这对于培养长远客户是有益的。所以我们做按揭，并不是一定要赚房贷利息，或一定要去抢生意，而是要让客户体会到财富增值、资金最大利用的好处，并且以我们的优质服务吸引他们。

NBD：从银行房贷业务上看，最近有没有随着楼市逐渐转暖而有所回升？您怎样看待楼市目前的状态？

赵文铭：我个人感觉最坏的时候已经过去了，因为整个金融风暴主要是以美国为中心，美国资产损失比重大，中国香港和中国内地受金融管制因素，影响较小一点。我觉得地产从下跌的角度看，内地比海外的情况要好，因为部分刚性需求还是存在的。我认为需要区别炒家和买家，炒家总是要等市场跌到最低，但是买家不同，他们认为价格合理就会买，所以判断市场情况要看买家多还是炒家多。总体而言内地楼市下降的幅度比海外小，另外中国刚刚公布的GDP数据也看得出，中国是几个市场里面恢复最快的。最近已经感觉有许多楼盘推出，且有许多地产广告推出，这也说明有一些回升迹象，我不能确定说现在就是底部，但自己感觉调整已经差不多了。

在业务扩张方面，我们的重点则会放在发达城市。今年外资银行盈利受到一些影响，所以今年扩张会比较缓和一点，但今后还是要继续做。根据已经定下的计划，下个月我们或在成都开分行，目前我们已经在上海、北京、广州、杭州、南京等地开设了分行或支行。

[来源：每日经济新闻 2009-4-21] [回目录]

庆典的鲜花芬芳尚存，庆典的主角却开始撤出。
据《中国经营报》记者从多个渠道了解，美国房地产开发商铁狮门（Tishman Speyer Properties以下简称铁狮门）正在寻找下家，欲转让其上海的地产项目。而1月18日，铁狮门在上海名为“世浦领世”的地王项目刚刚举行盛大的动工仪式。
铁狮门进入上海，曾经成为上海房地产市场景气程度高的标志性事件，如今，刚刚开工，铁狮门为何就开始抛售？
撤出的背后
成立于1978年铁狮门房地产公司拥有众多全球著名的地标式建筑，如纽约的克莱斯勒中心、洛克菲勒中心等，其项目遍布全球五大洲的数十个国家。
2008年，是美国金融危机愈演愈烈蔓延全球之年，也是铁狮门在中国大举扩张之年。年初，铁狮门在上海拿下地王项目，之后，在天津拿下和平区南京路和五大道商圈的成都道项目，两个项目的总建筑面积达7.5万平方米；在成都，则摘牌获得东大街7号、8号地块，建造高端综合性商业项目等。
其中尤以铁狮门上海地王项目引人瞩目，当时业界也以此判定，外资抄底，或将引来地产业的复苏。
2008年1月，美铁狮门以67.5亿元的底价拿到杨浦区新江湾城F地块，楼板价为7502元/平方米。不到2个月前上海出让的D3地块楼板价20000元/平方米的一半。不过，在业界纷纷认为铁狮门捡到大便宜的同时，高达67.5亿元的土地价，也让铁狮王门店该项目成为上海地王。据悉，上海新江湾城F地块东至闸殷路、南至三门路、西至凇沪路、北至殷高路，地块面积为26.74809万平方米。
据公开的资料显示，命名为“世浦领世”的这一铁狮门项目总投资达170.75亿元(25亿美元)。规划设计方案显示，占地约26万平方米，规划总建筑面积超过120万平方米，将被分为F1、F2和F3三个区域进行开发。F1将主要发展办公楼及酒店，F2以开发公寓为主，F3则定位于科技办公园区。
然而，记者却了解到，完成在中国上海、北京、天津和成都四城市的战略布局之时，铁狮门正在酝酿撤出。
“铁狮门主要是美国总部出了问题，希望能够撤回资金。在出让方式方面，铁狮门希望能够整体转让，如果不能整体转让，就先期进行小部分开发，剩余地块再寻找合作。”知情人士告诉记者。
经过多番努力，截至发稿前，记者仍未能联系到铁狮门的相关人士接受采访。一位熟悉铁狮门的人告诉记者，铁狮门进入中国市场，是几年前的决定。“这些项目都是和政府谈的，谈了很久，2007年前后才谈成，也陆续在2008年前后才签约。当时美国金融危机还没有蔓延到中国。现在，危机爆发，想从中国撤出也很正常。”不过，该人士对于铁狮门首先撤上海项目，还是感到意外，“可能是因为好出让，毕竟项目价格便宜，性价比高。”
这只是今年诸多想撤出中国市场的外资企业之一。如大摩、美林、凯雷等正在为其收购的物业寻找买家。如大摩，从2008年开始，一直在试图出让手头项目，不过据和大摩谈判的人士透露，由于大摩的要价比较高，距收购方的期望很远，所以始终卖不出去。
在市场人士看来，作为外资在上海最大的项目，铁狮门此番意欲退出，将极大影响市场信心。
“金融风暴后，海外基金的投资活力将不如以前，以后我们要着力培养本地的机构投资者。现在已经有一两只基金在做试点，但是我们需要让市场更快地有流通性。”DTZ戴德梁行投资部董事叶建成对记者说。
离真正回暖尚远
在上海盛势投资有限公司总裁简宏洲看来，铁狮门的急于退出，对市场信心影响很大，可能会引发新一轮外资撤资风潮。
继美国基金Aetos Capital Asia（ACA）终止收购雅居乐惠州白鹭湖项目25%股权，并要求退还订金人民币12亿元之后。ACA近日再次宣布，退出与合景泰富(01813，HK)合作的成都项目。
“和外资基金合作的项目都是比较好的，如果外资真的大规模撤出中国市场，对中国房地产开发水平会有一定影响。”五合国际（5+1 WERKHART）总顾问刘力博士分析说。
在简宏洲看来，国内持续低迷的房地产市场已经影响到外资对中国市场的信心。目前全国楼市的短暂回暖也难以阻挡这一趋势。
“上海全市目前在售住宅中，2008年的新推楼盘供应仍然集中于各郊县，平均销售率约为33.29%。在这批楼盘中，从静态销售速度来看，需要3年时间才能消耗这批增量供应。”刘力说。
在刘力看来，节后上海楼市出现回暖的态势并没有改变市场消化率较低的市场基本面。特别是2008年以来，新推住宅较低的市场销售率在短期内仍不能得到有效缓解。“市场短期回暖可能会激发开发商加速推售过往库存项目，未来整体市场供应量仍然将维持相对较高的水平。”刘力判断说，上海楼市的真正春天还需持续观察。

[来源：中国经营报 2009-3-28] [回目录]

据路透社3月30日报道，知情人士周一称，全球最大的私人股权投资基金之一美国凯雷投资集团（Carlyle Group）正在募集10亿美元设立旗下第二家亚洲地产基金，重点投资中国和日本等亚洲关键市场。
据知情人士告诉路透社，这个基金将被命名为凯雷亚洲房地产基金II (Carlyle Asia Real Estate Partners II)。该基金超过一半以上的资本，即其中的5亿多美元将由凯雷的全球机构投资者所提供。该知情人士称：“现在的市场形势很严峻,所以要想达到这个募资目标并不容易。

[来源：和讯网 2009-3-30] [回目录]

记者近日获悉，绿地集团将在嘉定新城开发建设、现代服务业建设和老城镇改造等三方面，与嘉定区政府开展战略合作。在未来五年内，绿地集团将投入约100亿元参与新城建设。

据悉，绿地集团此次参与嘉定新城现代服务业综合项目、江桥老镇改造、轨道交通站点及周边大型社区等五大项目的建设。项目总占地面积约1050亩，总建筑面积约150万平方米。绿地方面称，这是集团深化企业战略、完善上海市场布局的进一步拓展。

[来源：上海证券报 2009-4-2] [回目录]

从2004年多家全国性开发商开始纷纷进军商业地产开始，业界一直流传着商业地产是市场调整期的避风港，能稳定发展并且带来良好现金流的说法。但是，从2008年不少多年从事商业地产投资的开发商财报来看，商业地产在楼市调整期，同样可能成为吞噬利润的黑洞。

李嘉诚、郑裕彤“老道失算”

相比众多年轻气盛、在2007年过于激进而在2008年被套牢的内地开发商而言，港资开发商因为负债率合理、拥有众多投资物业而在市场上始终显出游刃有余的姿态。

但是，随着3月末长江实业（00001.HK）、新世界中国（00917.HK）、金融街（000402.SZ）发布的财报显示，投资物业价值的下降，也令他们的利润同比大幅下跌。

其中，李嘉诚旗下的长江实业投资及财务的收益下跌95％，是其2003年以来首次出现利润下滑。虽然同期物业销售、物业租赁、酒店服务等业务均获得增长，但投资业务的收益出现大幅减少。

其中，投资物业重估收益仅为6.01亿港元，相比于2007年的24.13亿港元，下跌75％。“投资及财务方面，主要受环球金融冲击所影响，收益亦一如预期较去年大幅减少；而投资物业之公平值增加亦因经济环境影响而较去年大为减少。”长江实业表示。

香港富豪郑裕彤控股的新世界集团旗下的新世界发展（00017.HK）和新世界中国（00917.HK），业绩也全部下滑。

新世界发展截至2008年12月31日止的中期业绩显示，股东应占亏损达9.92亿港元，公司2007年同期则取得纯利56.49亿港元。新世界发展对此解释称：“因金融及经济环境欠佳，致投资物业取得23.54亿港元重估亏损，另有可供出售财务资产出现约3.3亿港元亏损拨备所致。”即使是全国著名的“收租王”金融街，在物业租赁收入增长81％的情况下，2008年也因投资性房地产公允价值下跌，导致2008年净利润同比下降48%。

商业地产并非避风港

虽然此轮房地产市场的下滑住宅首当其冲，但随着金融风暴对经济的冲击，金融、IT以及服务型公司陆续收缩其全球战略布局，使办公及零售物业对地产的需求一落千丈。而酒店业务也同样受到商务活动减少的冲击，出现经营困难。

3月24日，在第7届中国百货业高峰论坛上，商务部商贸服务司副司长王小川表示，上个世纪80年代后半段和1996~1998年亚洲金融危机期间，中国商业经历了两次发展低谷的危机，目前正在经历第三次危机。

根据易网通旅行酒店中心的统计，截至今年3月上旬，广州2/3以上酒店的春交会价格比往年同期约下跌三至四成。一些中档酒店的交易会入住率刚到五成。而记者也从酒店的报价中发现，此期间广州五星级酒店的价格也从往年的3000元/日，回落到1200~2000元/日左右。

2008年在广州有高级酒店落成的富力地产（02777.HK），去年酒店业务也录得亏损近1.84亿元。富力地产称，原因是由于0.85亿元的营业前开支在酒店开业时被列入期内成本，而这一成本未能被期内的经营溢利所抵扣。除了酒店，写字楼的前景也并不乐观。据戴德梁行的统计，2008年广州有超过14.8%的租户迁出甲级写字楼，2007年该数据为4.4%.也有早于市场拐点出现前就已“嗅出味道”的开发商。2008年盈利上升50％的保利地产（600048.SH）表示，2007年四季度时，他们就认为地产业出现了拐点，自2008年初就要求各地区公司暂停开发变现能力差的商业项目，货量充足的地区缩减开工，从而获得了足够应付市场变化的现金流。

2007年保利地产曾经有购物中心、高级写字楼、会展中心等多种形态的商业地产落成，但2008年则没有一个新落成的商业地产项目。那些坚持在2008年落成数十万平方米商业地产的开发商，却在银根吃紧的2008年又减少了数十亿的现金流，导致净负债率继续高企。

[来源：第一财经日报 2009-4-7] [回目录]

昨日上午，通州区区长邓乃平在做客北京城市服务管理广播时透露，西城金融街拟在通州新城建分区，已经有很多企业看好了生态环境好、成本相对较低的通州商务园。

据了解，通州新城是北京市政府2007年启动的四大金融后台服务区之一，和朝阳金盏金融服务区、海淀稻香湖金融服务区和西城德胜科技园金融服务区成为首都金融业发展的新引擎。邓乃平表示，坐落于通州西北、温榆河两岸的通州商务园是通州新城规划的3个园区之一，是今年通州新城发展的重点。该地区交通便利，和中心城的联络有朝阳路、朝阳北路、京通快速路等，十几分钟就可以到达首都机场的T3航站楼。另外，温榆河边还将打造低密度花园式的商务园区，企业真正实现花园式办公。

目前，通州金融商务园区已经进入一级开发阶段。通州区政府、清华控股公司和金融街公司共同成立了一级开发公司，阳光保险、金度律师事务所等企业已经确定入驻。包括22万伏变电站在内的基础设施建设已经启动。

[来源：北京商报 2009-4-10] [回目录]

2009年踏入第二季度，广州楼市成交量呈现了上涨趋势，各个房企加速销售的背后，是一幅上市延期房企面临上市再度延期与外债到期的尴尬图景。

继恒大地产之后，利海地产、时代地产、方圆集团的上市计划均告延期，这三家房企此前通过机构投资者各自实现了1-3亿美元(8-24亿元人民币)不等的融资规模，尽管这笔资金对他们去年的发展起到不可磨灭的作用，但到了约定的还贷时间，直面巨大的资金压力。以去年每家房企10亿元左右的资金回收规模匡算，与每家20亿左右人民币的债务总量相比，仍然有着巨大落差。

扩张后套牢？

据了解，方圆集团2007年中委托摩根大通成功发行了2亿美元的可转债和债券融资产品；时代地产的机构投资者以华平投资为主；利海地产则主要由美林担保及融资。这三家企业的共同点是，投资机构不止一家。据一位主要负责中国区业务的投行人士透露，这几家公司所签订的协议，“规模均大于1亿元，但不超过3亿元”。该投行人士称，一般在2-3年期内，机构投资者与房企约定的利息为15%左右。“高风险伴随着高利润”，他称，今年这几家房企若上不了市，机构投资者将面临房企资不抵债的风险。

方圆集团委托摩根大通成功发行了2亿美元的可转债和债券融资产品。目前香港发行的高收益债券利息一般不超过15%，可转债利息更低，预计方圆地产这次发行债券类融资工具融资成本在10%以下。广州一位曾参与方圆地产融资项目的业内人士分析，当年方圆地产资产评估价只有2、3亿元，整个资产包对于国外基金公司而言比较小。

上述三家房企在楼市最高峰2007年顺利融资，虽然遭遇急转而下的楼市行情，上市也被迫延期，但正好利用融资进行扩张，搭建全国平台。方圆集团在融资前，只有600万平方米土地储备，而在2007年，方圆集团在广州近郊从化以及长三角地区均有土地储备，仅广东鹤山市“十里方圆”这一项目，“就有50000亩的土地储备”。据方圆地产相关人士透露，方圆集团2008年还将“云山诗意”品牌复制到广州、珠海、清远、常州和昆山。

利海地产目前所进入的地区包括有广州、从化、广西南宁、湖南长沙、河南郑州、贵州贵阳、天津等七个战略城市，2008年全国六城在售及开盘项目9个。

而时代地产最为明显的是在地价高峰期内，花费十几亿元竞得两块分别位于广州南沙区和三水市的地块。

资金回收受阻后的煎熬在楼市低迷阶段，未上市房企的开发节奏与上市公司大相径庭，这几家企业只能加速回笼资金，以保证下一步的项目开发，从而带出滚动资金；而上市公司则大多选择在此时加速土地储备。

上述三家房企在高峰期加大土储，全国布局，同时也伴随着项目开发资金链的紧绷，是扩张抑或套牢，不得而知。记者了解到，方圆地产去年资金回收较为理想，但今年广州项目几乎没有，从化项目“明月山溪”要等下半年入市，外地项目多数分布于二、三线城市。利海地产资金回收近9亿元，主要来源于广州和南宁项目。

“去年8、9、10月份是最大压力的阶段”，一位接近该公司高层的人士说。去年，利海地产郑州和长沙项目销情惨淡，公司只有将重心放在广州和南宁市场。时代地产同样有此问题，2008年该公司在佛山罗村的时代倾城和狮山时代依云小镇出货缓慢，基本处于停滞阶段。去年时代地产依仗广州时代和U公寓等项目，资金回笼也在10亿元左右。

“利海地产和时代地产今年资金回笼估计没有去年多。”一位业内人士分析，由于项目数量和路段局限，导致这三家房企销售乏力，加之开发节奏踩得不准，今年的行情未必能支撑他们项目的开发成本，无形中又给项目促销添加阻力。“资金压力是个大问题，现在是在熬着。”上述房企一位员工感概到。

“企业资产若能够支撑负债，就不会有问题。”DTZ戴德梁行策略顾问部董事黎庆文表示，目前这几家房企仍然处于危机状态。今年一季度，房地产销量增加了，但银行房贷相对滞后一个月，因此要等过了这个月，才能看到房企是否能撑得住。

[来源：21世纪经济报道 2009-4-10] [回目录]

在首创置业（02868.HK）刚发布的2008年年报中，董事长刘晓光的彩色照片上，用大字标注着“2008年，中国房地产市场经历了严峻的一年”。

同处北京城的北辰实业（601588.SH）则在年报表现出截然不同的欢欣“景象”：“致股东的信”如此表示，“2008年是公司成立以来建设任务最重、服务责任最大、经营业绩最好的一年”。

虽然年报的基调不同，但两家曾经激进发展的开发商在过去一年都饱受了舆论的质疑，也不约而同地将发展策略由激进转向保守，消化存货正成为两家公司眼下更为重要的任务。

策略转型：激进转向保守

虽然北辰实业表示，要在2009年适时增加土地储备，但公司同时强调，稳定运营是今年公司发展的基础。这一思路与首创置业不谋而合。首创置业在其年报中明确，公司当下的经营方针为“力压存货，现金为王，量入为出，以销定产”。

去年北辰实业实现了41.81亿元的销售收入，同比小幅增长4.5%。而首创置业的经营收入为51.7亿元，同比上升6%。实际上，两家公司同时将发展基调转为稳定，或者说是保守经营，与两家公司近两年相仿的发展战略不无关系。

2006~2007年，受房地产行情大涨的影响，首创置业首先确定了全国发展的战略，公司定位也由北京发展商变为全国发展商。两年间，公司在全国范围内大量拿地，一度将土地储备的规模确定为1000万平方米，涉及区域更包括了西安、无锡、天津、重庆、成都等多个地区。

同城“兄弟”北辰实业的全国化战略启动较晚，但却“一拍惊人”。2007年的长沙天价地王，在为公司扩充了500万平方米的土地储备，令公司的土地储备配比发生根本性变化的同时，也花费了92亿元的资金。

即便在北京，北辰实业的激进也表露无遗，温泉镇项目拿地成本亦曾震惊北京地产界。

北辰实业董事会秘书郭川就公司拿地策略曾对记者表示，经过多年积累，公司沉淀了不少资金，一直希望在外地拿下一块大规模土地，以供今后多年发展。据了解，长沙项目可以满足北辰实业8年的发展需要。

资金压力：北辰小于首创

过去几年激进拿地策略的问题在市场下跌时开始显露。北辰实业在过去一年曾多次因长沙地王的土地出让金问题深陷舆论的漩涡。

但从年报的数据看，尽管受累于长沙地王地价款的影响，但由于手中剩余资金较多，事实上北辰实业的负债率并未出现大幅上升。截至去年底，北辰实业的负债率为62.3%，仅比2007年的58.4%小幅上升4.9%，仍然处于行业的安全水平。

报表显示，北辰实业年末仍然有62.9亿元的银行负债，其中短期借款仅6.5亿元，一年内到期的借款12亿，但手上拥有的近50亿元现金显示，其偿债压力并不明显。

相比之下，发展策略比较激进的首创置业明显资金压力较大，外界对于公司偏高的资产负债率一直颇多诟病。公司总裁兼执行董事唐军表示，公司将争取在年内将净负债率降低至80%。公司在年报中亦表示，希望短期负债占总负债的比例，从2007年的40%大幅下降至18%。

资本运作：各辟蹊径同为H股上市的内地房地产企业，北辰实业在A+H上市方面已捷足先登。首创置业却因遭遇金融危机及股市重挫，不得不暂时搁浅该计划。为了获得内地资金的支持，首创置业已计划在内地发行不超过18个亿的债券。

不过，首创置业早在几年前就引进新加坡的房地产基金GIC作为公司的战略投资人，更与其结成联盟，共同参与了超过10个项目的投资开发。

在住宅之外还投资开发了经营性物业的北辰实业，则将目光转至刚刚被宣布放行的REITs，公司在年报中已明确将发行REITs作为未来的工作方向之一。

据了解，北辰投资性物业主要是持有及经营集中于亚奥商圈的总建筑面积达60万平方米的亚运村综合物业群，总建筑面积53万平方米的国家会议中心及配套项目综合物业群。另外还包括北辰购物中心在内的逾20万平方米的商业物业。

但国际经济形势不断恶化，国内经济亦出现滑坡，导致市场对投资物业的需求迅速萎缩。由于放入REITs资产包的项目，出租率要求达到90％以上，这也使北辰实业面临挑战。

[来源：第一财经日报 2009-4-10] [回目录]

在2009年第一季度登上国内楼市成交量“头名”宝座后，一场轰轰烈烈的借“壳”上市潮正在重庆这个年轻的直辖市涌动。

4月1日，在隆鑫地产眼里并不是“愚人节”。凭着与ST得亨（600699.SH）的一纸协议，重庆隆鑫搭上了进入资本市场的快速列车；而就在3月24日，重庆另一家地产商金科则用17453万元的真金白银从ST东源（000656.SZ）前控制人手中受让了13.42%股权。

2009年，重庆地产商为什么如此希望上市？

资本双雄会

重庆地产商的底气也许来自在第一季度地产价格“血拼”后充沛的现金流。在二线地产商直接上市无望之际，借壳成为他们共同的选择。

“上市是我们今年最重要的策略之一，现在可以宣布基本成功了。”4月1日下午，隆鑫控股副董事长彭勇坐在自己办公室的沙发上，面对《中国经营报》记者，略有轻松之意。

当天下午,隆鑫地产常务副总裁陈力军远赴东北，代表隆鑫地产与辽源市财政局、ST得亨、隆鑫地产、辽河纺织有限责任公司四方签署了《保证金协议》，ST得亨重组再次启动。

据ST得亨4月2日发布的公告称，为保证本次重大资产重组的顺利进行，由ST得亨设立一共管账户，由隆鑫地产存入资金1000万元，作为其参与本次资产重组的保证金。待本次重组事项获得批准后，共管账户资金作为隆鑫地产支付给辽源财政局的股权转让价款的一部分。

以1000万元作为参与本次重组的保证金，对于刚刚在重庆以促销大战斩获了数亿元现金的隆鑫地产来说不算问题。为使隆鑫地产2009年能在全球金融危机下实现快速突破，隆鑫地产的注册资本已由3亿元增资到现在的10亿元。

不过，在记者追问下，远在东北的ST得亨为什么要嫁给年仅6岁、在外地只有成都一家分公司的隆鑫地产时？彭勇不愿多谈。而ST得亨在广东东莞还拥有约1.2亿元的投资性房产，“隆鑫几年内要在全国六大区域，12个城市有项目。”彭勇说，上市有助于隆鑫更快地奔向地产界“百亿俱乐部”。

在业界眼中，隆鑫和金科都是2007年地价高峰期没有高价拿地的幸运儿。正因如此，他们才有了2008年末在土地市场抄底的“力气”：2008年12月，隆鑫以2.28亿元拍得成都牧马山约240亩土地；在重庆，隆鑫通过增资获得了总体规划达15000亩的上邦高尔夫项目绝对控股权。“今年还有好几个并购项目正在紧锣密鼓地谈。”彭勇告诉记者。

而金科地产董事长黄红云在进军成都、长沙、无锡等地之后，在北京、天津、上海等地同样大举制定着自己的推广计划。

ST得亨公告显示，资产重组预案将在4月30日前完成，而届时仅有约9.8亿元市值的ST得亨将能为隆鑫地产这架力图扩张的战车添加多少原料将初显端倪。而金科如何通过定向增发完成正式入主ST东源，将在未来的每周公示进展中体现。

群英战山城

借壳上市在重庆地产界并不是隆鑫和金科之间的“二人转”。坊间猜测，迟迟在香港上市未果的龙湖地产也将会借壳圆梦。不过，针对此说，龙湖相关负责人向记者解释：我们的方式绝对与他们不同。

在2009年一季度实现35亿元销量的龙湖一直是重庆地产界的“榜样”。不过“老大”始终徘徊在资本市场的门外已经让重庆地产圈的“小弟”们着急不已。“像龙湖这样的公司要直接IPO都仍无结果，还别说我们这样的二线公司了。”另一位谋划着上市的重庆地产商把最新的“榜样”换成了隆鑫、金科。借壳上市目前看来是最快的渠道。此前不久重庆英利置业远赴新加坡成功买壳上市，而在重庆地产界有着上市计划的还包括华宇、宗申等地产商。

“如今的地产业已经从单纯的土地竞争上升到企业资源配置的竞争，任何立志扩张的公司都会选择资本市场作为杠杆，上市显然是重要的手段之一。”彭勇说。

不容忽视的是，重庆地产市场蛋糕在扩大，重庆本土地产商却日感发展空间狭小。2007年碧桂园、万科、香港信和等拥有雄厚资本力量的一线地产商挤进山城。“这些外来的资本巨鳄要么以动辄几千上万亩的大盘开发，要么以快周转抢市场，它们改变了重庆地产的面貌。”重庆龙港地产顾问机构总经理王徽说，重庆本地的购房力有限，重庆的地产商要想生存和发展，只得走出去，这首先要解决的就是钱的问题。

而银行惜贷，企业融资难正威胁着多数二三线开发商的命脉，将借壳上市作为融资渠道显然是重庆本土地产商的次优选择。

新丛林法则

然而，为二三线地产商所青睐的“壳”能否真正实现他们的初衷？重病缠身可谓是ST得亨和ST东源当前共同的症状。

公开资料显示，ST得亨总负债约9亿元，而隆鑫在2008年仅实现10多亿元销售额。ST东源旗下仅有的土地储备300余亩（重庆三钢厂地块）更是因故被当地国土局“罚没”后以42亿元高价卖给了香港信和，等待黄红云的只是一个“壳”。

而为了解决“借壳”所需的资金问题，隆鑫和金科都不约而同地选择了“降价促销”。有关数据显示，在这场回收资金大战中，隆鑫一季度实现7亿元销售额，而金科实现了约12亿元。

显然，在隆鑫和金科看来，通过降价促销实现快速周转，借机抄底是当前最合适的选择。在彭勇看来，此时上市的机会也相对成熟。

资本市场并不能解决地产商的眉燃之急，地产商除了要正常谨慎地运作企业本身外，更要善于驾驭进入资本市场的资金。实力不济的二三线开发商，如果盲目借壳入市，很可能会面临‘走钢丝’的困境。”长期研究地产金融的新德思机构总经理陶锋说。

然而，房地产市场调整带来的机会和压力，对于内有“追兵”，外有“强敌”的二三线地产企业来说，显然有面临艰难选择。

“2008年是房价拐点年，2009年是房企拐点年：1/3的企业会甩卖、转让，1/3的企业在挣扎，另外1/3的企业会成长起来。”重庆金科副总裁李战洪说，未来三年的重庆地产的故事将围绕“猎与被猎，杀与被杀”展开，本土地产开发企业要想自强于群狼逐鹿的地产之林，最根本的是“脱胎换骨”，把自己变成强悍的狼，与狼共舞。

然而，对于披上了上市公司这个“壳”的中型房产商而言，是变成狼还是被狼吃掉？仍待观察。

[来源：中国经营报 2009-4-13] [回目录]

随着香港两家上市公司——亚洲铝业和中新地产由于无法偿还巨额债务面临清盘的境地，国内多家上市延期的房地产企业外债情况也被推到风头浪尖上。

由于项目采取低价策略销售，回款顺利，并成功引进战略投资者，业界盛传银行贷款与其他借款累计超过百亿人民币的恒大地产，结局又将如何？

据一位投行人士透露，减息和债务展期将是最终的结果，而这期间，恒大和基金公司都会对这笔债务进行重组，“恒大机构投资者借款及利息应该有15亿—16亿美元”。而一位接近恒大的关联公司人士称，从恒大近期销售情况来看，“恒大不会有问题”。目前记者尚无途径获取恒大的债务重组方案。

或以股份和土地抵债

让恒大松一口气的是，根据广东省政府救市15条，恒大员村地块40亿元的地价款可以名正言顺延期缴纳。据业内人士和投行人士的分析，恒大接下来最有可能采取的方式就是以股份和土地抵债来解决财政危机。

恒大如果被执行清盘，则首先要在国内通过法律途经申请，手续繁杂，因此，业内人士分析，“债主”一般不会采取这种方式，而是将债务重组。据上述关联人士透露，新世界地产通过郑裕彤名义，入股恒大土地的方式借债，“已经买了三四成的土地”。按照恒大公布的2007年的土地储备4580万平方米匡算，将可能有1800万平方米左右的土地作为债务抵偿划拨出去。最为典型的是，恒大御景半岛项目控股权转予易居房产。

根据恒大上市前公布的财务数据，截至2007年9月30日，恒大资产负债比已经超过了95％，总负债高达140.67亿港元。流动资产项目中，应收款项约达51亿港元，占总资产超三分之一。

据公开信息，美林等机构投资者与恒大签订了私募协议，约定恒大如果不能在2009年年中完成上市，将向机构投资者追加抵押1倍的股权，令机构投资者持股超过三分之二。如果恒大地产无法如期偿还贷款，机构投资者将对其展开债务重组。

业内人士认为，恒大在销售回款之后，会优先保障基金投资者的利益，偿还一部分债息。以参股形式参与恒大项目开发的新世界地产(0017.HK)，将不会买断恒大的项目股份，只是采取投资合作的方式参与地块开发。

资金回笼保证持续开发

为了迅速回笼资金，恒大地产坚持实行低价策略。

据了解，恒大目前全国在售项目有51个，由于各地项目均号称以保本价格出售，回收也比较理想。2008年国庆黄金周，公司称已卖出近50亿元。近期，广州恒大就在南京、成都、重庆等地进行了新一轮的降价促销，吸引了不少购买者。恒大在南京的“金碧天下”，目前已改名为“君临(楼盘详情 户型图 楼盘图 论坛)天下”，2728元/平方米的销售均价，跌破了3月初2800元/平方米的价格。武汉恒大的“君临山水”也在降价。成都和重庆的部分新开楼盘也提供了8.5折的促销价。

为了加快项目销售速度，恒大旗下多个项目今年已经两度更名。恒大御景半岛花园春节前更名为恒大水岸，3月份又以恒大雍景湾面市；恒大山水城年初更名为恒大麓山小镇，3月份又以恒大山湖郡之名出现；恒大金碧天下也分别更名为恒大君临天下和恒大御水山城。

上市一再延后，恒大的销售回款对于外债而言，显然是杯水车薪，并且恒大需要不断将回收款项投入到新项目中去。“许家印还是想了很多办法的。”一位开发商如是评价，他举例，房企在资金困难的时候为了自保，往往会抛售优质项目和出让股份，甚至继续寻求私募基金。

[来源：21世纪经济报道 2009-4-10] [回目录]

*ST星美（000892.SZ）和新世界中国（0917.HK）在2009年春天的中国资本市场撒了一个弥天大谎。

4月8日，让大小非和股民们期许了半年多的*ST星美终于复牌。令他们没有想到的竟然是新世界中国退出重大重组的消息，接替者为港商杜惠恺及其控制的公司。

尽管重组主体发生重大更改，*ST星美在复牌当日仍逆市上涨70.52%，最终收报于8.56元，但此价格与人们的心理预期有较大的差距。

“如果是新世界重组，*ST星美复牌当日的收盘价至少在15元以上。”一位熟知*ST星美重组的人士对本报记者称，没让*ST星美大跌眼镜的主要原因是杜惠恺的特殊身份，64岁的他是新世界中国副主席、郑裕彤的女婿，分别持有新世界发展及新世界中国0.04%和3.95%股权。

他认为，“投资者们仍很看重他们之间千丝万缕的关系，对未来重组抱有幻想”。但，目前*ST星美的重组方已发生实质改变，与新世界中国和郑裕彤无关。

近两年来，*ST星美频频发布有关新世界中国重组进展的公告，后者也几次在香港联交所公告正在重组深圳A股上市公司，包括注入的资产明细。如今，新世界中国却简单地给出放弃理由——受全球金融危机影响。

随着郑裕彤和新世界中国的“意外”退出，让本已命运多舛的*ST星美的重组之路充满新的悬念。截至4月10日，杜惠恺也没有公布将拿什么资产来扮演拯救*ST星美的白衣骑士。

新世界“作局”？

“新世界中国和*ST星美临时改变重组计划，对股民利益和中国资本市场的严肃性造成极大伤害。”一位不愿透露姓名的证券界人士称“这是一个弥天大谎”。

谎言始于2007年8月24日，*ST星美一纸公告称“公司的主要股东正与丰盛地产发展（上海）有限公司就公司重组事宜进行初步磋商”。当时，丰盛地产是新世界发展中国（新世界中国的全资子公司）的全资子公司，法人为杜惠恺，实际控制人为新世界发展（0017.HK）、新世界中国的实际控制人郑裕彤。

新世界中国和杜惠恺第一次公开进入重组*ST星美的视野。也就是从那时起直至今年4月8日长达21个月的时间里，人们所期待的一直是新世界中国来操刀，而非杜惠恺。因为，郑裕彤效应和国内第一家外资概念地产股对股民极具诱惑力。

在每次重组进展公告中，新世界中国也是焦点中的焦点，但实际操作重组的是丰盛地产或上海鑫以实业有限公司（上海鑫以）。上海鑫以也似乎是为重组*ST星美而专设。它成立于2007年9月18日，注册资金2亿元人民币，丰盛地产持有60％股权。

就在人们确信郑裕彤在借壳A股时，杜惠恺却在悄然展开一系列资本运作，与新世界中国频换资产或股权。

2008年4月30日，新世界发展中国将持有丰盛地产的100％股权转让给杜惠恺控制的龙金公司。但*ST星美至今发布的公告仍显示丰盛地产的实际控制人为郑裕彤，理由是股权还没有转让完毕。

两个月后的6月18日，新世界发展中国和杜惠恺再次演绎财技，对上海局一房地产发展有限公司（局一）、上海三联物业发展有限公司（三联）和上海新世界淮海物业发展有限公司（淮海）3家公司的股权进行调整，调整后新世界中国与杜各占新世界中国地产（新世界中国的全资子公司）56.46%和43.54%股权，然后透过新世界中国地产全资持有局一、三联和淮海。

据一位接近上海鑫以的人士透露，在2008年12月初，有香港媒体披露郑家纯自称新世界中国A股借壳上市搁浅。但*ST星美马上澄清“新世界中国借壳A股上市计划，并未有遭商务部否决，现时仍待该部门审批，计划仍然进行”。几乎同时，新世界中国也辟谣。

彼时，杜惠恺决定用自己名下的资产来重组*ST星美。这次，他剥离得比较彻底。2008年12月3日，他将旗下的华美达、富运盛和飞溢三公司的100%股权，除了最终得到局一、三联、淮海和尚贤坊50%、52.5%、50%、99%股权外，杜惠恺还获得约4.1亿港元的现金。但交易的最迟完成时间是2009年6月30日。

在短短的两年内杜惠恺与新世界中国发生的四次子公司股权重组中，直至目前仍迟迟没有过户给杜惠恺，其重组时间和相关辞令拿捏得十分准确。也就是说，在重组*ST星美的过程中，新世界中国一直浮在水面上，成为杜惠恺曲线重组的筹码，有“作局”的嫌疑。

“大小非们是冲着新世界品牌才同意股改对价的。”一位知晓*ST星美重组内情的人士说，新世界中国退出重组实则欺骗了*ST星美的所有股东和广大股民。

低价借壳致债权人诉讼风险

“中国证监会要求新世界中国承诺未来要把内地资产全部装入*ST星美，而新世界中国也面临被香港证监会指责分拆内地上市存在同业竞争的风险，最终导致郑裕彤放弃A股上市。”一位知情人士透露。

据接近上海鑫以的那位人士称，在2008年10月之前，郑裕彤对重组*ST星美仍然充满信心，其子新世界发展董事总经理、新世界中国主席郑家纯在杜惠恺的陪同下曾亲自出面到重庆拜访相关部门。但不久爆发的全球金融危机导致香港和内地股市下挫，新世界中国旗下的地产资产缩水。

郑裕彤情非得已地退出借壳*ST星美，这反而给了杜惠恺一个“以小博大”的机会，他以很小的代价买了一个净壳。目前，*ST星美旗下没有资产。

根据*ST星美股改公告，原有的非流通股股东拿出50%的股份即1.47亿股，其中4000万股以5元/股的价格抵债给太极集团(600129.SH)等11家债权人，而剩下3.65亿元则由上海鑫以提供现金偿还，作为上海鑫以偿债的“补偿”，1.47亿股中剩下的1.06亿股将零价格划归上海鑫以的名下。

在2008年4月18日*ST星美的破产重整过程中，得到确认的债务总金额为24.9亿元，*ST星美仍需偿付高达5.65亿元的债务。

“上海鑫以将拿出3.65亿元现金获得公司1.06亿股，占总股本25.84%，其每股成本高达3.4元，加上其他一些成本，上海鑫以的成本会超过4亿元。”新世界中国派驻*ST星美的董事长何家盛曾给出了这样一组数据。

单从成本上看，此番重组*ST星美的代价昂贵。但对杜惠恺和上海鑫以来说，这会是一笔不划算的交易吗？

那位知晓*ST星美重组内情的人士表示上海鑫以实际支付的代价比较小。“其他债权人获得的股票价格却是以5元/股计算的。从账面上上海鑫以已经赚了1.96亿元。”他说。

按照4月10日*ST星美的收盘价8.69元/股计算，上海鑫以的账面资产已经达到9.20亿元人民币，回报率高达152%。“上海鑫以的回报率远不止此。”一位债权人透露上海鑫以截至目前只付了1.8亿元现金，其他余款是通过保函和备付信用证分四年支付，“另外还有一部分债权人没有拿到一分钱。”“这种债务重组是否算完成？他提出质疑。据本报了解到，部分债权人可能就此起诉上海鑫以和*ST星美，这或将给重组带来新的变数。2005年9月，*ST星美原大股东卓京投资因担保纠纷，其掌控的4511万股法人股被司法拍卖，上述股权被上海紫澜门投资有限公司等3家公司瓜分。

据一位*ST星美内部人士透露，最初设计的重组方案是“股改+增发”同时进行，但杜惠恺和新世界中国之间的资产还没有剥离完成。

注入资产悬疑

当4月8日新世界中国旗下的新世界房产宣布退出重组后，给人们留下的最大悬念莫过于，杜惠恺未来拿什么资产注入*ST星美呢？

*ST星美的公告给出一个十分含糊的信息：上海鑫以拟引进杜惠恺先生控制下的公司向本公司注入优质资产，在条件成熟时重新启动重大重组工作。“没有时间表，也没有指明注入的资产。”一位证券分析师说。

有传言称，杜惠恺拟注入*ST星美的地产资产和原来差不多，只不过这次是他个人持有的股权。但这没有得到相关正式渠道的确认。

本报记者遍查新世界发展和新世界中国的公告发现，杜惠恺的主要资产即上文所提到的丰盛地产100%股权，局一50%股权、三联52.5%股权、淮海50%股权和尚贤坊99%股权，但这些资产目前还在与新世界中国的重组过程中，能否注入尚是问号。

根据新世界中国公告，参与重组的3家上海地产公司，包括持有卢湾区上海香港新世界花园的局一、持有上海虹桥中山广场的三联以及持有上海香港新世界大厦的淮海。其中局一的市值约45.76亿元，淮海的市值约36.81亿元。

也有分析人士指出，新世界中国在与杜惠恺重组的过程中除了局一之外，鲜有优质资产。例如，局一旗下的香港新世界花园是以大型住宅发展为主的项目。截至2008年6月30日止，局一过去三个年度获得轻微收益。二期估计尚需投入的开发成本约为人民币23.15亿元，包括尚未支付之地价约人民币2.285亿元。“更重要的是减轻新世界中国地产对该项目所需资金的负担。”新世界中国在公告中如是称。

即便杜惠恺将他在国内所有的地产资产全部注入，也与新世界中国在内地庞大的地产王国相差甚远，更与当初新世界中国重组的预期有很大的落差。公开资料显示，截至2008年年末，香港新世界总值逾1210亿港元，其中在内地的新世界中国地产资产总值约431亿港元，并且在全国20个城市发展了36个项目，拥有的内地土地储备超过2000万平方米。

杜惠恺何时会将资产注入*ST星美呢？目前没有公开的时间表。关于未来*ST星美的命运，是否如同4月8日复牌当日那样，出现股价从最高涨幅达99%回落到70.52%的戏剧性一幕呢？

[来源：中国房地产报 2009-4-13] [回目录]

由于2008年净利润增长没有达标，万科(000002)2008年超过6000万股的限制性股票激励计划今日宣告终止实施。

万科2008年度财报显示，净利润同比下降15.61%，未能达成首期激励计划约定的“净利润增长率超过15%”这一业绩指标，因此股票激励计划终止实施。

将售出全部激励股票股票激励计划终止后，信托机构将于公告发布之日起20个属于可交易窗口期的交易日内售出2008年度激励计划项下的全部万科A股股票，并将股票出售所得资金依激励对象的承诺在出售后3个工作日内移交给公司，从而增加公司“银行存款”和“资本公积”。

[来源：广州日报 2009-4-14] [回目录]

“与其说是迫于还债压力，倒不如说是许荣茂趁‘势’打劫。”对世茂集团以及老板许荣茂跟踪研究多年并熟稔资本运作经验的某业内人士对记者表示。

4月8日世茂房地产（0813.HK）发布公告称，以先旧后新方式以每股6.95港元配售2.82亿股份，募集资金约19.38亿港元。

值得注意的是，根据公告，此次配售的主要目的是偿还银行到期贷款。而包括瑞银、标准普尔在内的投行和评级机构均对世茂针对该笔款项的用途解释提出质疑。

与此同时，瑞银发布报告称，世茂在2009年预期市盈率为较低的8.4倍及2010年预期市盈率5.8倍情况下，该公司以净资产的35%进行摊薄配股，显示中国房地产开发商仍面临现金流压力。

配股当天，世茂房地产收报6.9港元，跌幅超过一成，已经跌穿6.95港元的配股价。而其余中资地产股也全线走低。

资金用途含糊

这是世茂房地产今年以来在资本市场的第二次发力，此前的3月20日，世茂刚刚拿到中国农业银行高达150亿元的银行贷款授信。

据悉，该配售价较世茂4月7日的7.7港元收盘价折让约9.7%。此次配售的2.82亿股份占世茂已发行股本约8.7%，或经配发及发行新股而扩大之已发行股本约8.0%。配售完成后，集团主席兼执行董事许荣茂持股比例将由62.93%降至57.91%。

让业界质疑的是世茂选择此时配股的时机以及所公布的资金用途。

世茂房地产在公告中称：“认购事项所得款项净额约为19.38亿港元，将由本集团用作偿还其根据日期为2007年8月13日的融资协议授出的3.28亿美元尚未偿还的银团贷款。”新加坡星展银行发布报告认为，世房并无集资还债的迫切性，这次配股估计是趁升市集资，反映管理层对股价续升未抱太大信心。

而瑞银则认为，世茂配股可能与现金流货币配置不当有关。此外，瑞银称，雅居乐（3383.HK）、世茂股份（600823.SH）、合生创展（0754.HK），绿城（3900.HK）均有较高的外币债务，因而更有可能需募集股本。

据中金分析师白宏炜称：“按照约定，这笔被称为日期为2007年8月13日的融资协议授出的3.28亿美元尚未偿还的银团贷款的到期日期仍有一年，还款压力并不是十分迫切。”穆迪副总裁兼高级信用评级主任蔡承业表示：“有关集资行将降低世茂的流动资金风险，原因是该公司无须再遵守银团贷款中艰巨的财务条款。”“配股亦会恢复世茂的债务水平，否则其债务水平会受到其近期发出的盈利警告中宣布的投资物业减值亏损所影响。”蔡承业表示。

世茂背后隐忧

或许逼迫许荣茂“趁火打劫”集资的根本动因在于背后潜在的资金和债务压力。

按照去年业绩计算，世茂房地产在2008年下半年必须实现至少90亿元人民币的现金销售额，才能为土地、营运以及利息成本的支付和贷款的偿还提供资金。

尽管3月23日，许荣茂在香港接受媒体采访时称：“目前楼市已走出谷底，世茂已将全年的预期销售额自150亿元上调至170亿元。2009年资本开支为130亿至140亿元，而预期销售额可达170亿元，收入原本就大于支出。”但目前来看2008年的业绩还不能让许荣茂有足够信心。世茂房地产2008年年报数据尚未公布。

按照4月7日世茂房地产发出的盈利警告，2008年度的净利可能减少，毛利率与2007年仍然相若，2007年度该公司的净利为41亿元。

另外，世茂房地产的压力来自于即将到期的债务。3月4日，在标准普尔发布的分析报告中，对13家获评级的中资地产公司中有8家为负面评级，世茂房地产即位列其中。而针对世茂房地产的评价依据来源于其2010年将集中到期的债务。

“当前较多开发商面临着流动性收紧的问题。仅中国地产集团、中新地产、合生创展集团、绿城中国控股、雅居乐地产、世茂房地产控股6家知名上市房产公司，在未来12~18个月内，要归还的债务额便高达100亿港元。”标准普尔企业评级副董事符蓓表示，对于地产商来说，大量的到期债务或将成为压垮他们的最后一根稻草。

与此同时，4月3日，世茂股份公告称，该公司正与世茂房地产进行资产置换。包括上海世茂新体验置业有限公司、苏州世茂投资发展有限公司等在内的几家公司将全部置入世茂股份。届时，世茂房地产的内地商业资产将逐步退出，世茂股份将主要从事内地的商业地产。

对于此笔置换，外界评论认为，一方面是许荣茂在逐渐解决困扰多时的同业竞争问题，另外也不能排除在逐步套现部分资产。

“事实上，对世茂股份加码，很大程度上是许荣茂在为自己的商业地产寻找一个估值更高的融资平台。目前A股显然估值水平要高于H股。”白宏炜表示。

“世茂很多信息并不透明，外界很难知道里面的实质运作状况。”一业内人士表示，尤其是对于其同时在内地A股拥有资本平台，更增加了很多内在的可能性。

[来源：中国房地产报 2009-4-13] [回目录]

谁会是压倒骆驼的最后一根稻草？也许是可转债——特别是那些在海外发行可转债的房企。

最新的反面教材是中新地产集团（控股）有限公司（中新地产，0563.HK）。这家在香港上市的中资地产商在3月26日发出超低价债券回购要约，对于6月12日到期的11亿港元可转换债券，要求投资者接受折价近60%的回购价，另一种选择是给其可转债延期一年的支付时间。

这一提议将会在4月16日以召开可转债持有人会议投票的方式审议。但中新地产给出的这两种选择，已基本注定了那些债券投资者们接受“血本无归”的命运。

“折价置换要约，等同于立即违约。”标准普尔副董事、评级分析师符蓓对本报记者表示。“违约”的背后折射出中新地产可能有灭顶之灾的危险。

在前几年地产公司海外发债潮中，中新地产是第一家可转债到期的地产公司，但它的表现却差强人意。标普3月发布的报告称，随着全球金融危机愈演愈烈，外国资金纷纷撤离中国市场，未来的18个月内，多家房企可能面临可转债被提前赎回的情况，涉及资金约100亿港元。符蓓提醒，流动性仍是很多开发商的主要风险。

中新无周旋时间

中新地产遭遇的可转债难题其实是行业的一个缩影，该公司可转债的发展历程代表房地产整个行业周期的一个变化过程。

在2006和2007年，房地产行业火爆异常，高额的利润率让房地产公司海外融资冲动难以抑制。除了中新地产，一长串的发债企业名单还包括合生、绿城、雅居乐、世茂、中国地产等。

不过，这两年整个房地产行业形势急转直下，伴随着市场的变冷，房地产公司的风险和资金流动性薄弱得以充分暴露，中新地产是首当其冲的典型代表。

从中新地产截至2008年10月30日的资产负债表上可以看出，融资性债务中，银行借款仅占16%，而有近40%即约79亿港元均来自于其他融资性债务，而这其中，一年内到期的部分约占一半，达39亿港元之多。也就是说，大量举借外债已经成为它的主要融资渠道。

“这家公司相比别的公司在海外融资上具有更大的困难。中新地产股票停牌已经长达一年多，这一点让投资者很不舒服，而在这种情况下海外融资的可能性已经不存在。这让中新地产可转债雪上加霜。”符蓓分析，中新地产遭遇可转债难题跟公司治理文化有一定的关系。

对于中新地产之所以走到如今这一步，符蓓认为，作为最早即将到期的可转债，摆在中新地产面前的困难之一是已经没有周旋的时间，其二是海外融资的渠道封闭，而上次没有及时交债券的利息，会导致国内银行更为谨慎。“对于中新地产来说，整个情况比较严峻。”

中新地产的可转债券于2006年5月发行，本金总额为13.4亿港元。根据当时的发行章程，集资款项主要用于一般营运及潜在收购，其中包括收购天津南开区等若干土地的资本需求。

印证这家企业转衰历程的是评级机构对其评级的频频变脸。在可转债上市初期，标普给出的信用评级为B+。在2008年5月，这一评级下调到B；9月，鉴于中新地产不佳的财务数据，评级被进一步降到B－；今年1月初，中新地产被放到CCC+，在1月底，由于没有如期偿付4亿美元高级债的半年利息，其评级被放入D，到支付完利息，放回到CC，如果回购被接受，调到SD（有选择违约）。

房企评级最低

从2006年5月开始发行上市，到去年年底付息违约，到最终提议折价回购，中新地产的可转债即将走完一个轮回。在接下来的一年多时间里，越来越多的发债房企会迎来债券偿还之日。

“其实很多公司在行业转冷的过程中，有类似的压力，只不过没有中新地产这么明显。我们相信其他评级较低公司今年也将面临出现违约的风险。”符蓓说。

这一潜在的后来者名单可以在标普3月2日发布的一份报告中得以挖掘。在报告中，标普的评级排名最低的依次为中新地产、中国地产、沿海绿色家园、上海置业……

而根据路透提供的数据，今年年初，全球大约650家公司的债券交易处于大幅折让水平，而去年年初，这一数字仅为82家。这一债券大幅折让的公司清单包括几乎所有获得标普评级的中资房地产商，除了中国海外。

那么如何审视这一轮堪称颇为失败的房企发债潮？

一位债券界人士指出，房地产公司发债是很必要，也很有效的，不能因为此轮发债遭遇尴尬就否认这一融资手段，依照发达国家经验，从融资渠道和资本结构来看，很高比例都是来自债券。

国内房企上一轮的发债潮有其生长的土壤。这轮发债大多发生在香港上市的民营房企身上。在房地产周期往上走的时候，企业利润是很可观的，股权融资颇为昂贵，要让出很大比例的股权，而在海外发债，夹杂着人民币会升值的利好，更有吸引力。

对于此轮房企遭遇的债券难题，该人士指出，由于前两年行业周期处在上升过程中，在相对容易的融资之后，很多公司采取了很激进的扩张策略，给自己背上了很重的包袱。一旦市场转冷，销售跟不上，就不堪承受。

“发债这一方向本身没有错，错就错在短期内大量的融资，之后盲目地扩张，这恰恰是一个高风险的组合。”符蓓说。

可转债最早到期的中新地产提出以折价回购的方式解决可转债难题。不过，那些接下来到期的可转债，会遭遇一个怎样的结局？

“像合生、绿城等公司尽管压力也很大，但相对好一些，因为毕竟还有时间。”符蓓说。她的理由是第一季度楼市在某些地区交易量回暖，尽管今年市场的不确定性还是很高，但不会比去年严峻。此外，国内银行放松了对房地产企业的贷款，这让这些公司获得了资金的补给。

在2月23日，绿城从国内银行获得了200亿元授信。尽管该笔贷款只能用于建设成本方面，不能用于偿还债务，但无疑，资金的获取让绿城可转债的偿付能力大为提高。一个印证是，今年2月以来，代码为GRNCH005/18/12的绿城可转债进入上行通道，买盘开始活跃。3月27日，这一可转债的价格已经从今年1月15日39元的低价回升到了68元。

[来源：中国房地产报 2009-4-13] [回目录]

· 瑞安房地产：今年仍不买地

和许多开发商跃跃欲试拿地的心态不同，4月15日下午公布年报的瑞安房地产（0272.HK）明确表示，今年，依然坚持不买地。

作为瑞安集团掌门人，罗康瑞向来长于财技和四两拨千斤的资本运作，日前刚刚对外透露有意回购其在境外资本市场上市的中华汇，同时对旗下房地产旗舰瑞安房地产继续坚持不扩张的按兵不动，葫芦里卖的什么药，颇为让外界猜疑。

毕竟，今年很多地区的土地价格已经处于相对低位，对于有志于壮大的企业，是个不容错过的机会。而其实，低点囤地、长期运作，也是罗康瑞所擅长，这次，他却明确表示“不”，背后原因，并不是“现有土储足够未来10年发展需要”一句就可以消除外界的猜测的。

收缩战略

瑞房明确表示，“本集团于现年度不会进行大型收购，除非该地块邻近本集团的现有项目。”截至2008年12月31日止，瑞房来自投资物业的营业额达5.93亿元，较2007年增加25%。据了解，瑞房的投资物业位处上海、杭州和武汉，可出租建筑面积为262,000平方米，其中约45%为办公楼，约52%为零售物业。

公开资料显示，截至2008年12月31日，瑞房的土地储备达1,320万平方米（其中公司股东应占970万平方米），当中包括8个发展项目，分布于上海、杭州、重庆、武汉、佛山和大连6个城市。

瑞房表示，按集团现时的发展步伐估计，现有的土地储备足够应对未来10年的发展需要。

资产腾挪

瑞房还表示，公司将继续坚持通过和发展商、承建商、顾问及投资者进行策略性合作，借此加快项目的回报及为项目创造最大的价值，同时引入资金及专业技术，以协助集团的长远发展。

2008年5月，瑞房向永菱通金融有限公司（“永菱通”）出售上海瑞虹新城发展项目的25%权益，作价为11.25亿元，因而于2008年录得出售收益人8.62亿元。

另外，瑞房于2008年将伟华有限公司其中的25%股权售予永菱通，该公司拥有重庆天地超高层办公楼项目的发展权，以进一步加强与永菱通的策略伙伴关系。作价为10.21亿元，获得8.19亿元收益。

计入以上两项交易后，集团于2006至2008年的过去3年间已与策略伙伴完成5项交易，涵盖4个项目，总作价为48亿元，因出售子公司部分权益而获得总收益为31亿元。

瑞安房地产主席兼行政总裁罗康瑞坦言，公司会继续寻求合适的土地开发投资机会，并通过与策略性合作伙伴的协同效应，引入专业技术、多方面的经验及业务联系，以巩固业内地位。”

[来源：地产中国网 2009-4-17] [回目录]

随着房地产投资信托基金（REITs）试点逐步进入实质性操作阶段，国内首个REITs已经准备就绪，等待破茧而出。

早报记者昨日从消息人士处获悉，上海本土最大地产公司之一陆家嘴集团将诞生国内首个REITs产品。其主要流通模式预计将以机构投资者作为认购对象，并利用国内现有的银行间交易平台进行流通。记者还获悉，为了实现开门红，其资产包的投资回报率预计将达到8%。

陆家嘴投资性物业达七成

借助上海建设国际金融中心和国际航运中心获批的东风，上海在REITs内地试点城市中已获得实质性进展。此前政府相关人士已表态，争取今年三季度在浦东推出首个试点，方案进入具体操作设计阶段的同时，各家银行也表示希望承发REITs。

早报记者获悉，陆家嘴集团将承担发行国内首个REITs的任务。此次的国内REITs处女秀已准备多时，其资产包净资产回报预计可以达到8%左右，这个数字对于房地产投资信托来说非常惊人。不过记者目前还没有其具体进入资产包的项目清单。

家嘴集团近几年一直在增加经营性物业，今年更是计划通过银行贷款、发行公司债及其它方式融资不超过50亿元，进一步加强重大项目的投资开发力度。今年3月底，陆家嘴集团从韩国浦项集团手中以17.6亿元整栋收购位于陆家嘴的浦项商务广场，这一举动同样也是其为资产包充实所作的前期准备之一。

至今，陆家嘴集团的投资性物业比重接近70%左右，其物业类型主要包括三类：第一类金融类写字楼有10幢左右，其中包括著名的上海中心项目；第二类是为陆家嘴金融城配套商业项目，有九六广场、1885文化中心和世纪大都会等；第三类是为生产型服务业、跨国公司中国研发中心等提供的都市研发楼，2010年将达到30万平方米左右；此外还有会展中心等。

记者了解到，其中租金回报相对稳定的物业将被精选入，作为国内首支REITs产品，其净资产回报率设计在8%左右，业内人士表示，以目前行情来看，这一数字相当惊人。

发行年限或可达15年

接近银监会人士告诉记者，目前REITs主要有两套方案可供选择：由人民银行牵头的REITs试点方案为债权类产品，主要在银行市场间流通；而证监会方案则是股权类产品，在证券交易所交易。由于证交所交易存在多项难题尚未克服，此次陆家嘴采取的形式应该是以机构认购为主的央行模式。知情人士告诉记者，即使是在这个框架内，银监会还是制定了多套操作模式，其中包括股东数量，流通架构，发行年限以及交易平台等等具体信息。

解决房地产投资公司的单一融资渠道问题是在全球金融风暴后国内急于解决的问题之一。2009年1月13日，银监会下文鼓励信托公司开展REITs的试点并推动资产支持信托项目，信托公司可对一些有资质有实力的开发商以及资本效益较好的楼宇项目给予相关的支持，信托公司和房地产商可以根据市场的自身的实际研发有特色的REITs产品，从而积极推动创新，支持国家的相关调控政策。

记者了解到，和目前已经被众多地产公司采用的项目融资性质信托产品最大的区别在于，REITs发行对于投资者提供了一个可以自由交易的平台和公开的定价市场，其流通性比此前的信托产品大大增加。另外，发行年限上也将有所突破，陆家嘴版本REITs期限或有可能长达15年至20年期限的长跨度。

央行方案模式下，目前现有用于国债买卖的银行间市场交易平台将用作REITs产品的流通平台。“现在是平台已经具备了，所以出台会方便一点。”业内人士这样表示。

[来源：东方早报 2009-4-17] [回目录]

即使楼市回暖，对缺乏应对能力的公司来说，也无助于业绩好转。

今天，中航地产（000043.SZ）发布今年一季度业绩预告，预计公司今年一季度亏损约600万元，主要是受到宏观经济形势转差影响，公司酒店业务营业收入和净利润较上年同期有所下降。上年同期公司净利润1112.87万元。

2007年11月，中航地产借壳深南光上市，凭借牛市的最后一班顺风车，中航地产在2007年以每股24元的价格，定向增发募集资金10.69亿元，用于开发综合类地产。但到了2008年，中航地产的盈利就开始大幅下降，全年实现营业收入17.97亿元，较去年同期下降20.58%。净利润2869.77万元，更同比减少80.92%。

对于2008年业绩的下降，中航地产表示，主要是深圳地产项目受市场低迷影响较大，拖累公司短期业绩。为缓解资金压力，公司做出多项努力：其一，变更坪地酒店项目原定募集资金2亿元用于昆山项目；其二，中航地产使用部分闲置募集资金补充流动资金，总金额不超过2.9亿元。其三，向其控股股东中国航空技术进出口深圳公司借款不超过5亿元补充开发资金。

但尽管如此，中航地产的资金仍然捉襟见肘。今年3月，中航地产再次宣布，因项目未能如约竣工以及资金缺乏等因素，不得不放弃收购江西佳利商城市场开发公司67%股权，由此将收回资金5400余万元。

根据2008年报，中航地产还有11个开工中的地产项目，土地储备面积超过200万平方米，资金链明显紧张，存货压力也较大。根据焦点房产网的统计数据，今年一季度虽然深圳楼市大幅回暖，但是深圳中航地产开发的中航鼎尚华庭的价格仍然从均价5000元/平方米下调到4280元/平方米左右。

2007年借壳上市前夕，中航地产曾经对外界宣布：“明确了以商业地产为核心，兼顾住宅和工业地产，并且以物业管理和酒店连锁经营为两翼的商业地产协同发展的战略。”在2008年，在资金紧张的情况下，仍然上马不少商业项目。但是从2008年的年报以及亏损的一季报来看，转型商业地产的道路仍然遍途荆棘。

目前，中航地产已经调低了年度销售目标。根据其官方网站上的信息，该公司2009年营业收入的目标仅仅是16亿元,低于2008年的17.97亿元。

[来源：第一财经日报 2009-4-14] [回目录]

绿城中国(3900.HK）的故事正在精彩上演。2007年，6分钟内决定出价12.60亿元买入上海新江湾城项目；2009年，又在30天内决定平价出售。52岁的绿城中国董事长宋卫平在琢磨什么？

本报从知情人士处获悉，在与伙伴公司达成一项资产置换的商业交易后，绿城中国正在“酝酿一些大事”，时间预计为4月底至5月初，但该人士拒绝透露这些大事是否与资产变现或再融资有关。据市场传闻，绿城中国可能推出股权融资方案。

此前的4月15日，绿城中国宣布，以12.30亿元人民币，向九龙仓（0004.HK)旗下控股公司海港企业（0051.HK)出售上海新江湾城项目公司100%权益。同时，向海港企业收购杭州蓝色钱江项目公司40%权益，代价为13.82亿元。两项交易须同时成交，而绿城中国须向海港企业支付交易差价1.52亿元。

紧随其后，绿城中国又公布了与工商银行约20亿元的信托融资计划，该信托将于发售完成时向杭州项目提供12.5亿元（约占融资总额60%），用于该项目一期的开发，同时向无锡太湖新城提供4.37亿元贷款用于一期开发。

上述知情人士表示，出售上海项目不是一个收缩战线的战略决定，而是一个财务策略，目标就是降低公司的负债率，加快资产的周转。

“虽然信托基金规定了14%的年利率，但是仍然有赚头。”他说，“这笔钱将用在刀刃之上。”

“换句话说就是救急？”面对记者的追问，该人士说，“你可以这么理解。”

绿城一向以持重、苛求细节与擅长合作开发为业界广知，但经过了2008年的市场调整后，浙江项目权重过大，坚持不降价策略等因素亦使这家蓝筹公司付出沉重代价。如果2007年仅6分钟即下单夺地显示的是决心和进取，那么，在2009年的初春30天内对同一项目作出资产出售决定，则带有诸多无奈意味。

如今，这家中国房地产界的标杆公司正在酝酿什么？未来半个月，谜底或将一一解开。

频施财技纾困

在此次资产置换中，上海项目与杭州项目都是绿城在2007年不惜血本抢得，且在各自区域享有“地王”的盛名。

2007年5月，绿城房地产集团有限公司、绿城中国子公司杭州康居投资管理有限公司（下称杭州康居）与杭州葛洲坝(600068)实业投资管理有限公司（下称杭州葛洲坝），联手以34.90亿元的天价拿下杭州地块，楼面地价高达1.18万元/平方米。4个月后，杭州葛洲坝退出杭州项目，随后绿城中国与海港企业以6∶4的比例合营成立杭州项目公司，双方按股比支付地价。

而此次被绿城中国脱手的上海新江湾城D1地块是在2007年6月由宋卫平亲自出马，以高出起拍价两倍半的12.60亿元拿下。

本次资产置换交易一经公告，一位接近绿城中国的消息人士即对本报记者表示：“杭州项目40%权益的资产总额几乎等价于上海项目100%权益，绿城只付出1.5亿元就获得了杭州项目的绝对控股，这只是宋卫平的第一步棋。”

宋卫平的第二步棋紧跟其后。

据了解，随后公布的中海绿城1号房地产信托投资基金早在春节前已经开始酝酿。

根据这项复杂的协议，绿城房地产与中海信托股份有限公司订立了信托协议，初始计划融资在9.92亿元至19.83亿元之间，由优先级和次级信托单位组成，优先级与次级之间的比例为8.5∶1.5。工商银行将以现金认购所有优先级信托单位，绿城房地产同意以总代价不逾3亿元人民币，但不少于9000万元人民币认购不少于次级信托单位的60%。

同时，杭州康居将向该信托出售已获得100%股权的杭州项目公司25%权益，绿城房地产将向该信托出售无锡太湖新城项目公司45%权益，出售所得总计约2.96亿元将用于减轻绿城中国的债务。随后，该信托基金将向两个项目公司提供总额约16.87亿元的贷款，用于相关项目的开发建设，其中12.5亿元用于杭州蓝色钱江项目一期开发，4.37亿元用于无锡太湖新城一期开发。

令人印象格外深刻的一点是，在该笔信托融资中，绿城需要支付高达14%的年利率，而这是目前银行基准贷款利率的2倍还多。

“这要看杭州、无锡项目的收益有多高，从置换资产到接受14%的高息，足以证明绿城对杭州项目抱有很大的希望。”上述消息人士评价说。

另外，数据显示，该融资计划将令绿城中国的净负债比例由2008年年底的140%扩大至160%。对于负债水平已经相当危险的绿城中国而言，为何要这么做？

这里面存在什么秘密呢？交通银行一位高管透露，融到的约20亿元可能使企业负债率一下子提高，但这20亿元如果运用到项目当中，就从负债变为资产了。如果按照100亿元的原始资产计算，融资前有160亿元负债，融资后的负债变为140亿元，资产变为120亿元，负债率约117%，自然就降下来了。

“100%控股后，杭州项目的投资回报才能全部归于绿城，这就是信托融资前一定要卖地换股的真实原因。”上述消息人士说。

窟窿有多大？

在宋卫平进行这个资产大腾挪的同时，外界的关注也在升温：绿城到底遇到了什么不可跨越之坎？上述人士口中的“救急”到底指向何物？

自去年上半年以来，绿城中国的负债水平一直保持在110%以上，这一点不仅打压着绿城的市场估值，也令投行一直质疑其财务状况。

根据公开资料，绿城中国面对的首要资金压力是，年内需要支付巨额土地出让金，还要面对即将于明年5月份到期的约23亿元人民币债券。另外，绿城中国的中报并未就总计将近100亿港币的应付关联方款项和金融票据及衍生品融资的明细进行披露，这引起了更多的怀疑。

绿城中国在土地出让金支付与银行到期贷款方面的压力曾经一度缓解。去年年底，杭州市出台了包括缓缴土地出让金在内的“救市24条”，而绿城也公告称，多数银行到期贷款已经延期。然而，这些延期一般为半年至一年的银行贷款也正在一天天逼近终点。

虽然，绿城中国在2月份获得了高达200亿元的银行授信，但授信款项仅可以用作项目建设支出。

此外，宋卫平正在为去年与万科豪赌“绿城不降价”的承诺付出代价。

4月8日，绿城中国的月度通讯显示，2009年第一季度，绿城45个在售项目的合同销售金额共计人民币25.8亿元，其中归属于公司的权益金额为16.1亿元。

数据显示，绿城在1~2月这个被公认为“小阳春”的黄金时间内，仅仅销售了不足9亿元。在地产销售百亿元俱乐部中，绿城的一季度战绩位居末位。

但绿城的变化也在悄然进行中。去年年底，地产界资深人士罗钊明以副董事长身份加盟绿城中国。在他首次亮相的内部演讲之中，他提出的建议便颇具针对性：广积粮，勤换仓。前者意味着拓展对外股权合作，后者则意味着提高公司的资产周转率，采用更灵活的销售策略盘活存量资产，一切以财务和销售作为导向。

显然，在艰难的市场与危险的负债率面前，宋卫平正在从不降价的承诺上后退，但寒冬或许还将继续。

[来源：中国房地产报2009-4-20] [回目录]

在亚运会召开前夕的广州，外资依然看好当地的房地产市场，一些外资正在加大对广州商业地产的投资。

4月中旬，香港太古地产有限公司与中国银行广东省分行签订协议，为其附属公司太古汇(广州)发展有限公司达成一项为期五年的20亿元定期项目融资。该协议是太古地产首宗跨地融资协议，也是其首次与内地银行达成的大型人民币财务合作。

根据国际房地产中介仲量联行发布的第一季度市场报告，中国是长线投资最具潜力的国家和地区之一，外资机构对中国房地产市场仍保持乐观态度。

太古汇(广州)发展有限公司总经理郝继霖说，金融危机不可避免对广州房地产市场造成一定冲击，但广州高端的综合性商业地产项目不多，加上2010年亚运会在广州举行的利好因素，广州商业房地产市场发展潜力较大。

太古汇项目位于广州繁华商业区天河区，预计总楼面面积为40.6万平方米，集大型购物商场、写字楼、文化中心和星级酒店于一体，预计在2010年前后分阶段启用。

[来源：经济参考报 2009-4-21] [回目录]

2009上海国际游艇展上周落下了帷幕，根据国内外各大公司的成交情况来看，显然金融海啸并没有扑灭富豪们对于奢侈品的购买欲望，各参展商也表示看好中国这个巨大的市场。此次游艇展上，共有价值过亿的游艇被富豪们买走。购买者中就有九龙山（600555，SH）董事长李勤夫的九龙山将军游艇俱乐部。

据九龙山上个月的3个减持公告披露，上个月李勤夫曾经连续套现近1.55亿。这笔钱用到什么地方？此时李勤夫购买游艇的意义何在？带着疑问，《每日经济新闻》采访了李勤夫。

“俱乐部这次购买游艇花费将近2000多万。”李勤夫很爽快地说出了这个数字。据举办方了解到的情况，九龙山将军游艇俱乐部所购买的是法国著名的帆船品牌亚诺。

2007年的国际游艇展上，两个人尤为引人瞩目，一个是张朝阳，而另外一个就是李勤夫。当时李勤夫花700万元订购了AZIMUT43’S游艇。

看好中国游艇行业的李勤夫透露：“游艇俱乐部的前景非常好，现在经营情况非常不错。今后可能还将会花费大量资金，大概会有几亿元投资在游艇、邮轮等方面。俱乐部方面也刚刚建成一个邮轮码头。”

外界对于李勤夫购买游艇的资金流向的关注度，或许和此前他大量减持公司股份有关。

对此，李勤夫解释称：“游艇俱乐部和上市公司并没有什么关系。”至于上市公司，李勤夫表示，“要把九龙山打造成国际旅游地标。公司在高尔夫方面经营比较正常，今年5月28日有个赛马的有奖竞猜，和很多基金会有合作。国家体委最近还有可能下文，将九龙山作为青岛之外的另一个国家帆船基地。”

对于李勤夫大兴九龙山庄园，将马球、高尔夫、游艇等带入其中的行为，业内早有人对此做出了分析：九龙山是利用这些项目来整体带动九龙山的人气，从而使土地迅速升值，最终依靠买卖房产来获取利益。

李勤夫并没有否认这样的说法，他只是表示：“现在我们并没有考虑先去开发房地产，九龙山是稀缺的资源，我们的想法是把永续的项目难搞的项目搞成功，房地产自然也就成功了。”不过他也坦言，“做任何动作最后都将体现在商业地产的价值上。”

[来源：每日经济新闻 2009-4-21] [回目录]

长沙的黄兴路北侧是一番破败景象，老旧不堪的矮房子，令人窒息的空气，随处可见的杂物、垃圾，电线像蜘蛛网似地交缠着吊在头顶，而年初发生的一起火灾，更给这个棚户区留下了焚烧过后的重创。

谁会想到这样一个地方，却曾经寄托着深天健(000090.SZ)建设一个商业步行街的梦想，不过，这个一做就是8年的梦，对深天健来说，不知是算奢侈的梦还是噩梦。

“主要是拆迁补偿的问题没有解决。地是2001年通过企业转让的方式买的，原定是由那家企业负责拆迁清理工作。但之后由于拆迁政策的调整，原定的拆迁费用只有现拆迁费用的三分之一，那家企业自然不肯，所以现在我们跟那家企业以及政府都还在协商。”谈及此项目，深天健集团总经理姜永贵颇为感慨。

火灾引发棚户区居民不断上访，要求改建。因此当地政府责令天健商业广场项目限期启动，今年3月底前必须有实质性的开发建设，否则将面临被收回的风险。

然而时至今日，该项目仍没有进行实质性开工，而长沙市开福区国土部门也并没有收回该地块。

长沙市开福区政府主管国土工作的副区长熊建伟在接受本报记者采访时表示，“现在还没有收回，在我们给深天健发函后，公司总部立即派来人员与我们接触，目前还在协商过程中，不排除通过法律途径来解决此事。”

拆迁陷迷局

作为深天健布局长沙的首个项目，该项目并没有给深天健带来一个好的开端，却成为深天健心头永远的痛。

2001年的9月，深天健通过协议转让取得了长沙市开福区黄兴北路天健商业广场项目，项目命名为长沙天健城市购物广场，沿黄兴路五一商圈万代广场以北160多米的区间，总占地面积约28.446亩，设计总建筑面积为3.57万平方米，规划为商业步行街。该项目拟由三栋独立的商业建筑物构成，建筑物周边设计有环形道路相连接。长沙市政府就此项目也给予了相关的优惠政策。

“当时土地作价1.4亿元，我们就买下了这块地的权属，我们支付了近8000万元，那个时候与土地原属企业签订的协议是由他们负责拆迁清理工作。但后来因为与棚户区居民的赔偿问题一直扯了很久，拆迁补偿标准也有变化，各项费用都在提升。”姜永贵透露由于当时商定的拆迁费用不及现在的三分之一，所以那家企业的拆迁清理工作也搁置下来。

就在今年1月份，由于项目所在位置属棚户区房屋结构老化，在该项目范围内发生了一起大火，导致25户居民62人受灾，其中烧毁12户、受损13户，受灾户及所在棚户区居民强烈要求重建，并多次上访市、区有关部门。

在今年3月24日，长沙市开福区政府正式发函至深天健，要求深天健在2009年3月底前必须实质性启动天健商业广场项目的开发建设，逾期未动工开发，长沙市开福区人民政府将依法采取闲置土地处置措施。

“这个区域已纳入明年长沙市棚户区改造计划，所以政府是希望企业出钱来安置居民，尽快启动这个项目的开发。”姜永贵表示，由于该项目的土地使用权属是通过企业转让获得，并没有与政府签订相关合约，故政府没有权力收回该土地。

一时间，深天健陷入了一场三方扯皮的案局中。

根据深天健公告显示，2001年至2003年，深天健对该项目的实际投入为7918万元(其中地价7112万元，前期费用806万元)，2004年之后再无追加投资，账面价值为7918万元。目前该项目已对深天健2008年的财务状况构成重大影响，属于资产负债表日后调整事项。根据初步判断，计提跌价准备2631万元。

高价买地与低价转让

在长沙首战失利，深天健不得不另辟蹊径。为打下一块据点，姜永贵改写了长沙单宗地块拍卖的价格新纪录。

2003年10月，深天健在与珠江实业、厦门建发的激烈争夺中最终胜出，以5.9388亿元的总价一举拿下规划外迁的长沙芙蓉北路国家粮食储备库项目约17公顷土地。

面对本报记者的提问，姜永贵表示“深天健在长沙的整体战略布局不会受影响，长沙仍会是深天健今后的投资重点”。

有业内人士曾就此事分析，一个项目闲置8年未开发，可视为投资人在项目操作中存在失误，不但给公司造成了严重的资金损失，也对公司品牌产生了不利影响。

“相对于其他同行，深天健的土地储备步履相对较为蹒跚，这可能也是与深天健在当年仓促加快土地储备有关。”业内人士如是分析。

但据公司最新资料显示，即便是增加了长沙的芙蓉盛世项目，深天健目前的土地储备权益建筑面积也只有约140万平方米。

对于过去8年的是是非非，姜永贵不愿多提，但仍告诉记者，虽然黄兴路地块陷入了扯不清的纠纷中，但仍具有土地价值。

“开发风险也依然存在，所以我们也做好了最坏的打算，在解决这些相关问题后，再看有无开发价值，也有可能仍由我们自己开发，也可能通过挂牌转让。”姜永贵坦然表示，“这一地块不会是完全损失，就算是低价转让也能拿回一点钱，就要看挂牌时的价格了。”

[来源：中国房地产报 2009-4-20] [回目录]

身处黄光裕案漩涡中的中关村(000931)2008年年报于日前出炉。在中关村这份业绩报中，公司2008年主营业务收入、净利润、利润总额等重要财务数据呈现“三降”状态。

目前，风云人物黄光裕正因涉及中关村等上市公司重组、资产置换等重大事项过程中存在重大违法违规嫌疑而被警方调查。

但中关村的这份年报中，却对公司大股东北京鹏泰投资有限公司“好话说尽”，认为其没有任何占用上市公司资金的情况发生，没有任何侵占公司财产的情形。

“在这一敏感时刻，对于鹏泰投资在中关村经营过程中的行为最好要等相关机构调查结果出炉后，再进行发布更为稳妥。”上海李国机律师事务所律师周爱文在接受记者采访时表示，“中关村对于大股东行为的解释应本着谨慎态度，这样也是对投资者负责。”针对这一问题，记者昨日致电中关村新闻发言人，却始终没有联系到。

失去鹏泰投资 经营面临“贫血”

根据中关村最新年报显示，2008年公司实现营业收入20.56亿元，比上年同期下降8%；净利润6,591万元，同比下降32%；归属于上市公司股东的净利润为6053万元，同比下降32%。

与众多上市公司2008年业绩下降主要缘于金融危机冲击不同，中关村的2008年业绩出现多项指标下滑或许也受到了“黄光裕事件”的冲击。

2008年11月，中关村实际控制人黄光裕、董事长兼总裁许钟民先生因涉嫌经济犯罪接受调查。一石激起千层浪，此事件不仅让中关村子公司中关村建设部分应收款的追缴受到冲击，同时也受到了各债权人的集体追债。

据了解，因担心事件波及上市公司运营，已有不少分包商提前追索债权。鹏泰投资及其关联企业累积为中关村提供担保2.68亿元，已有部分银行要求上市公司在贷款未到期前追加担保资产。对于上述情况，中关村除千方百计筹措资金外，还对控股子公司北京中关村开发建设股份有限公司个别应收账款坏账计提调整了比例。

为解决资金需求，中关村及控股子公司中关村建设已累计向鹏泰投资借款近5亿元,鹏泰投资对其中4.08亿元不收取利息。但实际控制人接受调查后，包含第一大股东鹏泰投资在内由黄光裕先生控制的企业受到很大冲击，鹏泰投资本身资金紧张的问题也开始显现，中关村已难以从控股股东得到进一步的资金支持，公司发展面临资金瓶颈。

不仅债权人纷纷讨债，受黄光裕事件影响，众多投资机构也开始出逃。曾在中关村2008年半年报中持有股份812.98万股，位列中关村第四大股东的QFII—湘财－汇丰－CALYONS.A在2008年年报披露的前十大股东中已踪影皆无。

根据相关部门确认，因在三联商社、中关村等公司资产重组及资产置换等重大事项过程中存在重大违法违规嫌疑，鹏泰投资董事长、公司实际控制人黄光裕因涉案被查。然而在中关村这份年报中，不但未对此进行相关说明，反而是替鹏润投资“好话说尽。”

中关村走向取决于公安机关调查

中关村在年报中强调，公司控股股东鹏泰投资及其附属企业，严格执行与公司在人员、资产、业务、财务、机构上的“五分开”，严格按照法定程序和既定的内部程序规范运作。

鹏泰投资作为第一大股东对本公司只实行股权管理，不干预公司的日常经营，没有任何大股东占用上市公司资金的情况发生，没有任何侵占公司财产的情形，确保了公司完全的独立经营和市场化运作，保护了公司及其他股东的权益，等等。

对于中关村这一信息，上海新望闻达律师事务所律师宋一欣认为:“中关村在陈述大股东鹏泰投资时最好加上‘以公安机关最终调查结果为准’这句话，否则一旦鹏泰投资及黄光裕确实存在违法行为，则存在误导性陈述的嫌疑。”

在2008年，中关村18位高管、共领薪酬323.78万元。这较2007年303.15万元的薪酬额度有所增长。尽管正在接受警方调查，但中关村董事长许钟民2008年的薪酬仍然达到81.05万元，较2007年70.95万元的额度同比增长14.24%。

[来源：证券日报 2009-4-20] [回目录]

李嘉诚目前为止在上海投资的最大规模项目——上海真如项目，在拿地“酝酿”约四年之后，终于要开工了，地产中国网第一时间获悉，该项目即将于明日（4月22日）举行开工典礼。

李嘉诚的上海真如项目，即“上海普陀真如城市副中心启动区A3-A6地块”，地上地下总建筑面积达114万平方米，综合了国际甲级商务楼、公寓式办公楼、酒店、商业及住宅等配套。

记者了解到，该项目由香港长江实业（集团）有限公司、和记黄埔有限公司及和润集团有限公司共同打造。

上海普陀真如城市副中心建成后将与徐家汇、五角场和花木并列上海四大城市副中心。位于普陀区重点建设的真如城市副中心的A3-A6地块，自打亮相后，就受到业内普遍关注。该地块地理位置为曹杨路以东、铜川路以北、规划真华路以西、规划固川路以南，土地面积近18万平方米。按照上海城市总体发展规划，未来的真如城市副中心将依托上海西站交通枢纽，积极发展产业、技术和现代物流服务中心，建设企业总部基地，形成面向长三角的开放性生产力服务中心。

2006年12月底，当年土地出让3号公告开标，其中最引人瞩目的真如副中心启动区Ａ3－Ａ6地块被雅富、长润、江和三家企业以22亿元的挂牌底价收入囊中。这是李嘉诚踏足普陀的第一步。此后的2年时间，占地面积近20万平方米的真如副中心地块都在“规划设计”之中，一直未有动工迹象。

今年2月中旬，上海真如城市副中心开发建设投资有限公司总经理何智奇突然对媒体表示，收到长实副主席李泽钜的亲笔信，希望政府协助确保开工，相关报道称，“目前长实已经做好所有准备，具体开工日期有望定在3、4月。”公开资料表明，上海真如城市副中心开发建设投资有限公司是普陀区政府在2007年为服务真如项目招商引资而专门设立的国有全资子公司。

[来源：地产中国网 2009-4-21] [回目录]

外界对于合生创展(0754.HK)主席朱孟依的关注一直很高。对于朱孟依缺席4月21日在香港举行的业绩会一事，合生创展执行董事兼行政总裁陈长缨的解释是，“朱总一直都很低调，很少出席公众场合，今天不来参加业绩会，也在情理之中。”

陈长缨透露，“朱总一直以来都在参与公司正常的业务管理，最近都在广州、北京、上海等地。朱总的身体没有问题，上周末我们还有同事和朱总一起，在广州开会。我平常在北京工作，我也在近期和朱总见过。”

合生创展的2008年业绩有点不太好看。根据业绩报告，合生创展的营业额从2007年的111.31亿港元降至2008年的107.75亿港元。股东应占溢利为19.64亿港元，同比倒退44.2％。但陈长缨乐观表示，今年一季度的销售额出人意料地好，相信今年的经营业绩会在2008年盈利的基础上增长10%-20%。

负债率维持在50%-60%左右

此前有投资银行发表研究报告称，合生创展与其他部分开发商一样，面临着流动性收紧的问题。根据合生创展的业绩报告，截至2008年底，合生创展的资产总值达582.72亿港元，而负债总额(不包括少数股东权益)达357.08亿港元。其负债对资产比率为61%，而在2007年为58%；净负债权益比率即负债总额减现金及银行存款对股东权益之比率为63%，在2007年这一数据为52%。现金以及短期银行存款为24.14亿港元，2007年为22.62亿港元。

合生创展执行董事兼财务总监赵明丰表示，“截至今年3月底，我们的现金流保持在30亿左右，而我们的负债率在50%-60%左右，未来也不会有大的变动。”

陈长缨强调，合生创展会秉承量入为出的策略。管理层在业绩报告中表示，由于今年一季度的合约销售额约30.2亿元，偿还银行贷款约11.1亿元，加上已获得新借银行贷款合共约17.1亿元，公司有能力维持充足的营运资金。

对于公司在2010年2月有一笔18亿元的可换股债券到期，赵明丰表示，这批债券在发行的时候就有一个换款计划，在现金流方面也做了安排。而2009年的应付土地款大概有30亿-40亿左右，2008年土地款是33亿元。

一季度合同销售30.2亿

在2008年合生创展实现合约销售额约为104亿港元，合约销售面积771795平方米。尽管2008年发展放缓，不过2009年一季度的数据让合生创展大为兴奋。

陈长缨说，今年一季度总共实现合同销售额30.2亿。截至昨天，实际上实现合同销售总额超过40亿，是历史上最好水平，同比增长在150%以上。

陈长缨表示，一季度的增长主要得益于几个因素：一个是市场在一季度有所回暖，今年整个楼市已经进入止跌回稳、总体向好的状态。而中央政府提升内需的决心，以及四万亿刺激经济方案恢复了消费者对未来经济和市场的信心，观望情绪有所减缓。另一方面，内地房地产从2007年开始到2008年，不同区域在价格上先后进行了调整，价格渐趋合理，未来下跌的空间有限。此外，在过去一年多当中，房地产深度调整中所积累的需求正开始释放。有数据表明，中国的实体经济在第一季度也有回暖的迹象。因此，如果外部条件不发生重大变化，内地房地产量升价稳的态势将会持续到今年年底。

“对于合生创展来说，一季度到现在，表现都是令人满意的，在随后的三个季度，通常是市场比较好的时候，加上我们在北京、上海的高端产品将逐步入市，所以今年整个集团的经营业绩还是比较有信心的。”陈表示。

2003-2004年，合生创展的市场占有率和销售业绩在全国排名靠前，但在2004年之后，其他开发商呈现成倍数增长的时候，合生创展的发展却维持在一个既定的水平。陈长缨解释说，“在2003年和2004年，合生创展的发展规模比较迅速，这是一种现象，本质是我们在快速发展中保持稳健性。”

看来，这种稳健将一直持续到2009年。陈长缨说，今年土地储备总的原则还是审慎稳健，重点在北京、上海、广州等大的中心城市进行深度拓展，规模方面没有定数，量入为出。

截至2008年12月31日，合生创展的土地储备达2570万平方米，分别持有位于上海、广东省以及辽宁的土地使用权或土地出让合同，涉及总建筑面积达230万平方米。去年，合生创展毛利率由上年度40％，增加至45％，主要由于年内平均售价上升，经济规模改善及交付了若干较高毛利率的新高档项目。

[来源：21世纪经济报道 2009-4-22] [回目录]