最近，有关外资的投资动态一直是业界关注的焦点话题，是持续观望，还是入市抄底？为此，本报专访了与外资投资机构接触频繁、全球知名的综合性地产咨询服务公司世邦魏理仕北京分公司董事总经理尹宝军先生。

中国房地产报：最近，二套房贷放松、限外令解禁等趋势，对于房地产市场来说，都是利好的信号。据你了解，目前国外的投资机构如何看待中国的房地产市场？

尹宝军：其实去年金融危机对全球的影响比较大，对中国来讲，从去年年底到今年年初是非常困难的时期。

目前来看，政府认识到房地产对经济的影响很大，并给了房地产市场很多的支持，外资对中国的房地产市场也还是抱有投资热情的。

机构投资有不同的标准和去向，有的基金专门做住宅或综合类的开发项目，通过前期的股本金或贷款，来对项目进行财务支持，通过销售取得回款，再和开发商分配利润，再逐步撤出投资。还有一类是基金持有的，可能会买一些城市的综合体，通过长期运营，获取收益。

中国房地产报：目前外资机构的情况如何？是想入市投资，还是在谨慎观望？

尹宝军：去年年底一段时间比较安静，因为大家都不知道这个市场会跌到什么程度，大家基本上不特别仔细地去看一些物业，不会详细地去谈。但从目前开始，他们特别关注位置好的物业，比如CBD、东二环、燕莎等比较好的带现金流的产品，不管出租率怎样，可以去研究、调研、出计划、出价格。

目前基金的去向，更趋向于在一线城市北京和上海去做一些持有型的物业。持有型物业有稳定的现金流，或者是有50%、60%左右的出租率，而且经过他们的调整，也可以把出租率提高。

到目前为止，我们接触的这两类基金，相对来讲固定收益类的比较活跃。

从春节过后到现在，我们每周至少见1~2家这样的基金，开始“看”我们介绍的项目，对方都很有兴趣进一步去谈一些内部的东西，包括回报、租约等情况。但是开发型的项目，我们提供给对方的项目，目前少有回音，估计他们还是在看市场。

中国房地产报：为什么说投资机构将投资重点重新放回到一线城市？

尹宝军：一线城市的供应和需求相对来讲是同方向发展的，二线城市如天津、沈阳等目前供应量大，需求量还没上来，所以市场在未来的两三年内是供大于求的市场，相对来讲，靠租金收入困难、风险高。投资机构更愿意选择北京、上海等稳定的地区，去购买一些已经在市场上运营的物业。

比如去年SK集团购买的北京凯德大厦，实际上当时80%左右都出租掉了，买过来就是带现金流的产品。只要位置比较好，有稳定现金流的这种物业都是这些基金比较喜欢的。

中国房地产报：你所说的机构愿意投资的“固定收益类”的项目，是指哪些类型项目?

尹宝军：固定收益类的项目主要指写字楼等商业项目，也有一些基金开始看工业市场，包括物流等，主要是售后回租项目。

还有一些商务园的项目，比如总部经济基地，做的是研发一类的工业写字楼，这些项目基金也很关注。

基金认为，目前一些企业特别是500强以外的企业，可能会承受不了CBD的租金，更愿意到稍远的地方以更少的租金获取更大的办公面积。所以，以工业立项的商务园项目，也是外资愿意投资的。

另外，基金也比较关注中端的购物中心类的项目。很多城市通过发消费券、旅游券来不断刺激内需，刺激消费热情。商业是比较稳定的业态，商业租金下降的程度比办公楼要低很多，所以这些中端的购物中心也是这些基金比较喜欢投资的。

中国房地产报：就你目前推荐给外资投资机构的项目，2009年是否有已经签约的案例？

尹宝军：没有这么快。一般来说，这样的项目从开始看到成交，至少要6个月。包括物业、法律、财务调查等一系列的工作，以及谈判一些商业条款，都需要很长时间，所以目前来说还没有真正完全成交的项目。

中国房地产报：目前来说，在国内计划投资的外资投资机构，有没有之前从来没有进入中国投资的机构存在？

尹宝军：对于从来没有投资过中国市场的投资基金来说，因为它们对市场不了解，考虑的时间会比较长，在目前这种状况下，它们基本上不敢出手，实际上目前在考察的还是之前已经投资过的外资机构。

[来源：中国房地产报 2009-3-3] [回目录]

“预计到2020年，一线城市在中国商业地产总量中的比重将仅占10%，这也预示着今后十年里二、三线城市所蕴含的巨大商机。”仲量联行大中华区董事总经理冯建强的预测有些令人出乎意料，但其实却与一些平时极少露面的资本动向不谋而合。

日前，仲量联行发布了最新的研究报告《中国新兴城市40强》，透露小规模外资投资商业地产的空间将达到中国商业地产总量约90％份额。DTZ戴德梁行投资部董事叶建成也告诉记者，今年上海房地产投资预计将有50亿元的成交，较去年成交的150亿元，有大幅下降。”

一位与众多小规模外资机构关系密切的知情人士透露，在去年全球经济危机的影响下，过往多年中，在中国市场投资动作频频的摩根士丹利、花旗等国际大型主流资金开始收缩阵线甚至撤出，恰恰给资本构成多种多样的各类小型外资机构留下了巨大的接力空间。

例如苏州“环球奥食卡城”项目营运中心的总经理韩岳桦，他计划在中国二三线城市复制“环球奥食卡城”这样一个大型综合商业地产项目。

据了解，“环球奥食卡城”商业模式的投资方为奥银地产，一家至今在中国市场并不为多少人所知、但已悄然潜行多年的外资商业地产投资公司，尤其在一些中国二三线城市，奥银地产已经谋划多年。

“奥银地产依托的是海外实力集团。”对于公司的外资背景，奥银地产有关人士并未透露更多，但事实上，仅“环球奥食卡城”这样的体量在20万平方米的大型综合商业项目模式，奥银地产已经成功在郑州打造首个项目，苏州则是其迈出复制步伐的第一站。

就记者目前掌握的情况，这些开始发力的资本中，欧美背景的相对较少，大多资本来自新加坡等华人相对集中的地区，包括中国台湾，而投资者也以华人背景的人士居多。

3月11日，在上海市场一向极少引人关注的“外滩三号”开发商——新加坡上市公司传慎集团终于走出幕后，悄然发力，旗下的“湖畔佳苑”项目三期选择此时面世。

事实上，这家来自新加坡的上市公司从20世纪90年代初开始，便“潜入”中国，仅在上海即有绿茵苑、湖畔佳苑、随园、康斯丹郡(楼盘详情 户型图 楼盘图 论坛)等项目。

“在以往典型境外资本退去的时候，这些非典型资本中的一部分终于走上前台引起市场关注，奥银地产、传慎集团仅是两个代表，其背后还有更多至今不愿抛头露面，却长期在寻找机会投资中国房地产尤其是二三线城市的众多资本。”上述知情人士坦言。

“尽管全球经济的减缓正影响到中国二、三线城市的短期发展，但从长远来看，它们的经济基本面依然稳固，我们相信，中国新兴城市40强将会创造出巨大的机遇。”冯建强进一步表示，“和一线城市相比，二、三线城市在这场全球经济风暴中受到的冲击相对较小，未来也将进一步立足于国内市场。”

来自易居克而瑞研究机构的数据显示，二三线城市商业地产已在个人投资领域呈现预热的迹象。1月份商业成交项目中，二三线城市大型社区底层商铺销售面积最大。典型代表如苏州吴中区，作为当地政府近几年极力打造的新城，当月商业成交排行榜首的某项目住宅底商，成交量高达1.4万平方米。而广州、南京等城市，均出现新城社区底商超过5千平方米的大成交量。

[来源：21世纪经济报道 2009-3-13] [回目录]

“两会”期间，全国工商联递交“房企开发费用”调查报告：全国9城市房企总费用支出中，流向政府的部分占49.42%。

记者昨日从上海规划部门了解到，工作人员正在对相关数据进行整理核实。

今年全国“两会”期间，全国工商联向全国政协递交了一份名为《我国房价何以居高不下——房地产开发的总费用支出一半流向政府》的大会发言稿称，全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%。而上海的开发项目流向政府的份额最高，达到64.5%。

当时，韩正市长表示，不知全国工商联的数据怎么来的，肯定有误。韩正强调，上海市在旧城改造中是免收土地出让金的，“大家可以找土地规划部门核实。”

昨天，记者从规划部门了解到，关于上海房地产企业开发费用中流向政府的部分是否过高的问题，工作人员正在对相关数据进行整理核实，至于结果何时能出来，出来后会以何种方式公布，有关人士没有透露。

分析人士认为，近几年，房价暴涨，房地产商在民众心中的形象江河日下。全国工商联的报告试图为房地产商解围。全国工商联的这份发言稿提出，“土地财政”让政府成了房产开发最大的受益者——在房地产开发成本中，政府所得部分是刚性的，这使得近年来房价居高不下。这也被视为地价和房价争论的继续。

有关人士向记者表示，对64.5%这一数据是如何得出的并不是很清楚，不过，上海市规划和国土资源管理局正在进行数据整理、核实，“由于近年来房地产项目非常多，要整理原先的文件和数据，工作量很大。”

据悉，规划和国土资源管理局整理的数据主要涉及的是房地产开发成本中按规定提取的土地出让金部分。

[来源：东方早报 2009-3-24] [回目录]

继成功打造东大街金融街上的甲级写字楼东方广场(商铺写字楼详情户型图楼盘图论坛)后，信德实业再度进军商务地产的力作——CBD中心甲级写字楼鼓楼国际将于3月28日盛大开盘，开盘价格为7460元/平米起，低于同类型产品均价2000-3000元。同时，信德实业还宣称，将对鼓楼国际的客户开启“价格保护”，承诺销售期内价格不低于开盘认购价，一旦低于此价，购房者将享受公司给予的价差补偿。据了解，这是成都首例来自甲级写字楼的“保价协议”。

据了解，鼓楼国际位于顺城街、太升路、蜀都大道、新华大道形成的田字格内，是成都商业发展最好也最为成熟的地段，区域是成都乃至西南的商业中心，并处于春熙路商圈、盐市口商圈、骡马市商圈的核心区域，商气如潮。更为有利的是，鼓楼国际距离地铁1、2号线的交汇处直线距离仅几百米，2010年、2012年地铁1、2号线正式建成通车后，鼓楼国际的价值将得到进一步提升。

[来源：华西都市报 2009-3-20] [回目录]

国际物业顾问公司戴德梁行前日的最新研究报告称，基于对中国房地产市场过去较好的回报率，外资基金目前正耐心等待市场的恢复，且将焦点放回京沪等一线城市，并指出，商铺将是今年投资的热点。

报告指出，在经过央行数次降息后，零售业的繁荣使商铺市场有稳定的租金支持，并使租金有增长的基础和潜力。商铺将是今年投资的热点。报告还指出，虽然金融危机让很多的外资房地产基金受到影响，但中国房地产市场以其稳定性和较高的回报率近年来一直受到海外房产投资基金青睐，所以海外基金还是会把投资目光对准中国市场，只是在筛选物业时会较为严格，在交易细节上较之以往更加谨慎。

但在整个房地产投资市场经过这样一番低谷之后，外资未来的投资交易量将会从二线城市回归到上海、北京等一线城市。基于以往对于中国市场的热忱，外资有耐心有信心等待市场恢复，所以不会有外资大量抛盘的现象出现，不会出现大量的烂尾楼。

据中投顾问房地产研究部从国家统计局公布的数据分析认为，2008年，住宅市场已经经历了深刻调整。08年全国商品住宅的成交面积和成交金额分别下降了20.3%和20.1%，这在中国房地产行业近十多年来尚属首次。而东部地区及大城市的调整更为明显，万科重点关注的14个城市，成交面积萎缩普遍在50％上下。

进入09年以来。在中投顾问跟踪的城市中，大部分城市2月份成交量环比出现大幅上升。一线城市中，北京、上海和深圳成交面积环比分别增长28%、53%和25%。二线城市中，苏州和厦门成交量环比增幅更是超过100%。成交量出现下降的城市仅有青岛和南京，成交面积环比分别减少了13%和9%。此外有7个城市2月份成交量要好于08年平均水平，其中天津、成都和苏州还创出了08年以来的新高。

中投顾问房地产行业分析师韩长吉分析认为，尽管金融危机浪潮并未有完全消退迹象，但是，从一系列宏观、微观数据显示，房地产行业在经历08年的洗礼之后，行业免疫力整体上得到了提升，各公司抗风险能力也得到显著加强。而伴随着国家宏观调控的强力支持，09年在扩大内需的拉动下，零售业消费力有望得以快速复苏，同时也将引领相关商用地产市场的回暖。

[来源：中国经济网 2009-3-20] [回目录]

昨天，摩根大通董事总经理兼中国证券主席李晶在上海接受早报记者采访表示，中国楼市目前成交量的增长是国内购房者对中国整体经济信心的体现，目前来看，楼市复苏并非短期回暖，而将是实质性的启动。此外李晶还表示，外资机构对于中国地产项目的抛售更多在于考虑自身公司的危机，而非看淡中国市场。

李晶是出席房地产投资世界中国2009年会时作出上述表述的。

李晶表示，摩根大通的统计数据表明，中国内地房地产市场出现了显著复苏苗头，同时流动性增强也给经济带来了稳定迹象。由于房地产市场获得国家政策支持，加上利率大幅下调，价格加速下降，楼市的成交量大幅反弹。尽管交易额远低于2006至2007年同期，但2009年初的2个月，七大主要城市的房产销售按年增加29%，而本月的交易量也维持在相对较高的水平。

李晶称，目前来看，楼市的复苏并不是短暂的，而可以说是整体启动的前奏。

今年以来的各项经济指标显示，中国的积极货币及财政政策已开始取得部分成效，流动性增强已经带来稳定迹象。另外年初至今股市的表现也非常好，至今已经接近上涨30%，股市将先于经济取得复苏的预言可能成为现实。

李晶表示，外资机构近期对于中国地产项目的抛售更多在于考虑自身公司的危机，金融机构的资金链紧张使他们考虑将部分物业出售支援总部。这一行动守则并非出于看淡中国市场，事实上，由于近期楼市复苏，这些机构的抛售可能更加有效率，毕竟之前市场都没有交易，而未来新的成交可能会增加。对于机构来说，也只有选择市场活跃的地区才有可能实现套现目标。

李晶表示，总体而言中国经济初步回稳的迹象已经明确，中国将可能是全球最先走出危机的国家。上半年收到出口压力影响可能导致总体经济增长缓慢，但预计下半年的发展势头将会好过上半年。李晶表示，尽管理论上来看银行利率还有下调空间，但是目前已经没有这个必要。目前各国为救市大发货币，一旦市场回暖后大宗商品价格随之回升，未来中国可能更加担心的反而是通胀的重新到来。

[来源：东方早报 2009-3-25] [回目录]

金融风暴影响百业，零售业首当其冲。近段时间，广州不少经营零售业的租客向业主提出降低10%~20%的请求，但难获业主同意；有业主反而提高租价放盘。

不过，也有部分业主愿意暂缓或免去租客每年一度的租金递增部分，以获得双赢结果。

美联物业商铺部吴锋表示，租价调整是市场中的正常现象，无论什么市场状况下都会出现，在目前市场情况下也不是普遍现象；另外市道并不如外界所形容的那么差，市民的消费欲望还不低，市场不会因此受到巨大影响。不过他认为一旦租客向业主提出减租请求，一定是因为经营上遇到困难，业主心态未必一定要那么强。

延迟租金递增部分不过，据了解，也有一些商铺业主采取了“变相”的降租行为，比较普遍的是延迟或减免商铺每年的租金递增部分。一般来说，商铺租约不只一年，因此租约合同中注明了每年的租金递增幅，通常为租金的5%~10%。如第一年商铺租金为10万元/月，第二年就增加为10.5万元/月~11万元/月，以次类推。

部分商铺业主虽然不愿意降低租金，但考虑到市场情况而愿意“让利”，延迟或减免租金递增部分；也有业主同意在当前租金价格上延长租期。这种“退步”使双方都能获得相对稳定的投资或经营环境。

对于没有获得任何让步的租客，在此情况下就只能接受业主决定；也有租客主动提出解除租约，甚至不惜赔偿违约金。比如一名零售租客原来的日营业额为2万元，可承受不菲的租金；但目前日营业额降低为1万元，无力承担租金，因为考虑到“长痛不如短痛”，最后宁可赔偿走人。

虽然租金市场受金融风波影响有所动摇，但商铺买卖投资市场却运作正常。吴锋观察发现市场一如平常，商铺投资者心态稳健，按其原有计划理性入货，没人能趁“逆市”大手入货，捡到大漏；也没有笋货以“跳楼价”出现。

商铺无折旧风险中原地产商铺部劳耀洪认为商铺买家多以闲钱投资，其投资特点是稳健、不冒险，不会投资风险高的领域，因此在金融风波中不易受挫；而商铺无折旧风险、租金收入稳定，具有长线计划的特点和长线持有的价值，对于投资老手来说投资商铺并不是突发性的投资行为。因此商铺市场在金融海啸背景下依然保持原有的活跃。

与住宅市场受金融危机影响巨大、价格出现较大跌幅不同，商铺市场难以出现大肆抛货行为。行内人士建议投资者以平和心态按商业规律投资，不要心存捡漏、套利的想法。

怎么选商铺二线商铺值得关注美联物业商铺部吴锋认为，老城区的二线商铺有投资机会，如人民中、江南大道、宝岗大道等，部分小商铺的投资回报率可以达到7%~8%之间。不过，他认为如果心存短期投资就不可轻易投资。

另外，小区商铺也有机会获得较高投资回报率，如六运小区、天河南一路等地段，但涉及住改商问题，具有投资风险；淘金、华景新城等小区商铺也有投资价值，不过投资者要考虑到小区商铺具有局限性，通常受制于小区的发展速度、居民的生活取向，有“过时”的风险性。

一手商铺要守得住中原地产商铺部劳耀洪认为，一手商铺的缺点是需要长时间等候，投资者要做好“守”的心理准备。不过据他了解，多数商铺投资者完全有实力守得起，这从珠江新城的交投活跃程度可见一斑。虽然预期珠江新城的崛起和成熟至少还需要8~10年，但目前其商铺最高价可达13万~14万元/平方米。劳耀洪建议投资者可关注东晓南、海珠区、广园东等政府长远重点打造的片区。

[来源：地产中国网 广州日报 2009-3-18] [回目录]

可以看到，迪士尼在中国的每个步骤都与经济危机密不可分。

1998年，香港经济陷入亚洲金融危机，迪士尼趁经济低谷期顺利进入中国。1999年11月，香港特区政府与美国华特迪士尼公司达成协议，双方以联营的方式兴建迪士尼主题公园、度假酒店及其他有关设施，并成立香港国际主题公园有限公司负责发展和营运香港迪士尼乐园，特区政府以土地、配套和现金出资等方式获得了香港迪士尼57%股权，处于绝对控股地位，余下43%由迪士尼公司所有。

2008年4月21日，由于华特迪士尼公司拟增资香港迪士尼，香港特区政府将随之注资10亿港元，以免股权被摊薄。

而此番扩建，一定程度也和经济萧条有关。此前金民豪坦言，在金融海啸冲击下，现时是合适时机推动扩建工程，因香港正需大力推动疲弱已久的建筑业，预期扩建工程将为香港带来数千个就业机会。香港迪士尼承诺，扩建工程除非涉及香港没有的技术，否则将优先聘用香港员工；除了推动就业，金民豪还认为现时经济转差，未来为工程招标时料可获得“理想价钱”，达到节省建筑开支之效。

尽管香港方面期待迪士尼救市，但华特迪士尼目前同样也面临行业下行的压力。

华特迪士尼在海外的主题公园投资均采取合资模式。

其中，在经营最为成功的东京迪士尼，华特迪士尼仅以门票收入的10%和其他收入的5%作为授权费；而在华特迪士尼持股40%的巴黎迪士尼项目，此前已连年亏损。再加上香港迪士尼，华特迪士尼的三次对外投资，均难以用“财务成功”来评价。

2008年11月，华特迪士尼首席财务官汤姆?斯泰格斯（Tom Staggs）在与瑞银召开的投资会议上承认，2009财年的一季度和二季度，迪士尼主题公园与度假酒店的预约率预计将下跌6%。为此，迪士尼不得不在旗下的美国迪士尼乐园推出“住宿四晚，额外赠送三晚”的酒店促销活动。

主题公园与酒店业务是华特迪士尼公司仅次于电视业务的第二大收入来源，在2007和2008财年分别为公司贡献了106.4亿与115亿美元的收入。

瑞银分析师迈克尔?莫里斯（Michael C. Morris）、巴克莱资本分析师安东尼?迪克莱门特（Anthony J. DiClemente）预计，2009年，华特迪士尼总体业务营收将倒退两成，税前利润将跌13.5%，而其负债额将达149亿美元。

[来源：东方早报 2009-3-19] [回目录]

全球经济危机，沉重打击了人们的消费信心，商业地产前景并不乐观。包括美国在内的全球商用物业，其价值都在大幅滑落。对外经济占有重要地位的广州，同样受到一定影响。2007年蓬勃发展的商业地产遭受打击，甚至于一些曾经雄心勃勃的大开发商，都在缓建或抛售旗下商用物业。

一片寒意中，一丝春意喷薄而出。日前，太古地产总经理郝继霖公开表示，太古地产在广州的第一个商业项目太古汇，将在40亿元的原投资计划上，再追加10亿元投资。

支撑太古地产追加投资的，无疑是对广州经济发展前景、亚运商机、广州消费模式提升等方面的乐观估计。业内人士认为，对广州很多商用物业来说，这些因素都具有足够的诱惑力。

亚运将为商业地产带来曙光

据了解，太古汇的商场部分，预计将在2010年广州亚运会前开业。郝继霖表示，将会与亚组委方面密切联系，寻找合作的机会。即使在经济危机的笼罩下，亚运会这样的大型运动会，带来的商机也是非常庞大的。中立地产董事总经理文志坚表示，亚运会将为广州商用物业带来曙光。

看好这一商机的，当然还有广州一众商用物业。查看商用物业的规划，基本上都是在2009年左右竣工，2010年亚运会前投入使用。即使因为资金等原因，部分商用物业工程进度放缓，但仍有珠江新城西塔、高德置地广场等大型商用物业，计划在2010年亚运会前全部或部分投入使用。

当然，在2010年开业，还有一个重要的原因就是，预计届时广州经济已经复苏。第一太平戴维斯负责人乐观地表示，以他们掌握的情况来看，广州经济会在众多国际化城市中率先复苏。即使在目前情况下，广州商业地产的租金也未有太大下降，随着经济复苏，市民消费将会大幅增长，商业地产租金将会有较大幅度的反弹。

商业地产将开启新黄金时代

除了亚运商机、经济前景，影响广州商业地产发展的重要因素，还有消费模式的转变。在谈及为何要追加10亿元投资时，郝继霖说“要提升太古汇中商场的品质”。至于为何要提升商场的品质，则是由于广州市民消费模式的改变，“从之前只讲实在向名牌消费转变”。这种消费模式的转变，将给广州商业地产的升级提供契机，商业地产有了大幅提升价值的机遇。持有这种意见的不仅仅是太古汇，还有珠江新城的高德置地广场等发展商。

有专业咨询机构的调查显示，广州目前有两三成白领对高档品牌有需求。不过，广州公认的高端商场，就只有一个丽柏广场，且总面积只有1万多平方米，规模及进驻的一线品牌都略有欠缺，所以众多高端消费者仍会首选在香港购物。如果广州的高端商场面积足够大，进驻的国际一线品牌足够多，将会留住不少高端品牌消费者，这些消费者又会吸引来更多的品牌。这样一来，广州商业地产将更容易摆脱大卖场的形象，租金得到大幅提高，商用物业价值将会大幅上涨，广州商业地产才算真正步入黄金时代。

为了抓住消费模式转变的机遇，广州商用物业已纷纷出招。太古汇原计划商场只有首层部分为著名的品牌店，现在连二层也规划为品牌店，并且在引进国际品牌的时候，明确提出新货上架的时间要与香港同步。高德置地广场的商场部分也将走高端路线，目前正针对国际一二线品牌进行招商。珠江新城的兴盛路步行街及珠江新城一些高级酒店、写字楼的裙楼商铺，同样会以中高端品牌为主。

[来源：羊城晚报 2009-3-25] [回目录]

GRI俱乐部的大部分会员都是全球最有实力的投资机构（包括商业银行、投资银行、不同类型的基金等等）。GRI年会适合那些已经与海外资本合作或在３至５年内会考虑与海外投资机构合作的开发商。

参与GRI的开发商均具有未雨绸缪的共性，通过在这个平台上深入了解投资机构对中国地产市场的判断、不同类型投资机构的喜好／策略以及广泛结交潜在伙伴来使自己的机构在未来的融资渠道上获得更多选择空间。知己知彼，百战不殆，只有提前储备更为对等的信息，才能使自己做出正确的选择并在未来的合作谈判中获得更为有利的地位。

好的婚姻需要一个理智的恋爱，选择GRI的开发商为自己选择了一个大量、充分接触对中国市场最具诚意以及最有实力的投资机构的场合。这个选择将成为他们今后展开顺利合作的良好铺垫。

长期参与GRI年会的来自开发、投资领域的高层决策者是那些认为与平等及多方位对话深具价值的行业人士。做为一个参与者大多是行业优秀企业决策层的活动、GRI活动全部采用小组讨论形式，其现场没有说教、宣讲或兜售，而聚光灯也不会只停留在某几个人身上。

尽管氛围是轻松自然朋友般的聚会、但GRI活动的本质仍然是一个低调、严肃而高品质的工作型聚会。除了获取信息和合作伙伴之外、企业在这里将自己的影响力传播给推广给业内的合作伙伴，这可能是GRI与打造眼球效类型活动的最大区别，也是GRI的支持者在全球范围内选择GRI活动的一个重要原因。

[回目录]

* 选择参与和自己的实际情况有结合点，并对潜在合作伙伴也有吸引力的议题参加讨论，在讨论中可加深合作伙伴对自己的印象并建立私人联络。

* 获取正式参会代表（或曰讨论联席主持）身份，此身份将协助企业在GRI会议册／会刊／网站中获得推广机会。中国GRI宣传册2月底印制，同时电子版本的会议册也相应制作，发给全球会员和潜在参会者；2月末前确定参会可利用此机会。

* 中国GRI会刊四月制做，此前报名可利用此机会。

* 浏览会议册中正式代表名单，提前与目标伙伴进行现场／会后／会前预约。此举将给自己在小组讨论、茶歇之外另外获得更多的探讨机会。

[回目录]

关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见

各地级以上市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门、各直属机构：

《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号）我省已以粤府办〔2009〕2号文转发给各地、各部门，经省人民政府同意，结合我省实际，现就促进我省房地产市场平稳健康发展提出以下意见，请一并贯彻执行。

一、加大保障性住房建设力度

（一）省财政继续加大廉租住房专项补助资金的投入，从2009年至2011年，每年安排2亿元专项用于我省经济欠发达地区廉租住房保障资金补助。各地也要加大财政投入力度，多渠道筹集建设资金，力争用3年时间基本解决全省符合廉租住房保障条件的7万户城镇低收入家庭住房困难问题。

（二）低收入住房困难家庭较多、房价相对较高、住房结构性矛盾突出的市，要继续推进经济适用住房建设，适当增加经济适用住房供应。

（三）各地可采取多种形式新建或购买用于政策性租赁的住房，帮助房屋拆迁户、新参加工作人员，以及其他没有能力购买商品住房的城镇中低收入群体等，解决过渡性居住需求问题。

二、进一步鼓励普通商品住房消费

（四）在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

（五）2008年10月27日前已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分、首次贷款购买普通自住房及改善型住房、无不良信用记录的优质客户，原则上都可申请享受现行贷款下浮利率优惠政策。

（六）各地发放住房公积金贷款，参照上述第（四）、（五）项规定执行。

（七）各地可将住房公积金贷款上限上浮10万元-20万元，住房公积金贷款年限可延长至30年，并适当提高住房公积金缴存比例。职工的直系亲属（父母、子女）首次购买普通住房的，可申请提取职工住房公积金，但提取总额不得超过购房总价款。简化住房公积金贷款手续，并在1个月内完成手续办理。

（八）个人出售购买不足2年的非普通住房的，全额征收营业税；出售购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房的，按照其出售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；出售购买超过2年（含2年）的普通住房的，免征营业税。

（九）个人转让自用2年（含2年）以上、并且是家庭惟一生活用房的所得，个人不负担个人所得税地方收入部分。

（十）个人首次购买普通住房，其契税按1%征收。

（十一）有条件的市可根据实际情况，放宽购房入户政策。

（十二）港澳台居民在广东省境内购买住房，执行内地居民同等政策。

以上第（八）、（九）、（十）、（十二）项暂定执行至2009年12月31日。

三、支持房地产开发企业积极应对市场变化

（十三）对在2008年签订土地出让合同，确实无法按时缴纳土地出让价款的项目用地，由土地使用者申请并经当地市、县人民政府批准，可适当延长缴纳土地出让价款期限，延长时间原则上不超过2年。

（十四）鼓励商业银行在风险可控前提下，对基本面比较好，有良好信用记录和较强竞争力，但暂时出现经营或财务困难的房地产开发企业给予信贷支持。支持房地产开发企业的合理融资需求。支持符合条件的房地产开发企业经批准发行企业债券和可转换债券。支持部分信誉良好、资产优质的大型房地产开发企业开展房地产信托投资基金试点工作。支持在境外上市的房地产企业在境内发行A股，拓宽房地产开发企业直接融资渠道。

（十五）对已进入土地增值税清算的企业，在清算过程中由于资金流暂时出现困难而无法及时缴纳土地增值税的，可向税务机关提出申请，在纳税期限内作出分期缴纳土地增值税的计划，并按计划做好土地增值税清算工作。

[来源：广东省人民政府 2009-3-3] [回目录]

保险资金可以投资不动产了。日前，十一届全国人大常委会第七次会议表决通过了修订后的保险法，新保险法将在十月一日起正式实施。

明确可投股票房地产

记者看到，修订后的保险法将现行的“买卖政府债券、金融债券”，拓宽为“买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券”，并增加了“投资不动产”的内容。

对于保险资金运用形式新增“不动产”内容。中央财经大学保险系教授郝演苏称，新版保险法的一个重要亮点，是拓宽了保险资金运用的形式，第106条增加了“投资股票、证券投资基金份额等有价证券”、“投资不动产”的规定，删除了原版本“保险公司的资金不得用于设立证券经营机构，不得用于设立保险业以外的企业”的条文。

“保险公司投资不动产可以理解为买楼自己使用或者出租等行为。”保险业权威人士表示。中国保监会主席助理、新闻发言人袁力曾明确表示，目前国内保险公司在不动产上的投资，主要集中在自有物业，基本上没有投资在房地产开发和买卖、炒房等方面。

首次设立“不可抗辩”条款

根据新保险法的规定，当投保人故意或因重大过失未履行如实告知义务，足以影响保险公司决定是否同意承保或者提高保险费率的，保险公司有权解除合同。但为了防止保险公司滥用该解除权，新保险法对合同解除权的期限加以了限制，规定合同解除权“自保险人知道有解除事由之日起，超过三十日不行使而消灭”。同时，新保险法还借鉴国际惯例，增设了保险合同“不可抗辩”条款，规定“自合同成立之日起超过二年的，保险人不得解除合同”。此规则对于长期人寿保险合同项下的被保险人利益的保护具有重大意义。

免责条款不能含糊

看不懂合同是投保者经常遇到的问题，新保险法更强化了公司的说明义务。现行保险法已规定保险公司有对合同中的“免责条款”进行说明的义务。而为了使投保人在投保前能够全面了解合同格式条款的内容，以决定是否投保，新保险法增加规定，“订立保险合同，采用保险人提供的格式条款的，保险人向投保人提供的投保单应当附格式条款，保险人应当向投保人说明合同的内容。”

[来源：北京晚报 2009-3-3] [回目录]

全国两会举行期间，住房和城乡建设部（下称“住房部”）高层公开表示，该部门近期不会再出台任何新的房地产调控政策。

前期政策已足够

住房部副部长齐骥近日在接受央视《大家看法》节目访谈时，对于各界围绕政府出手救楼市的争论，他表示，自己从未说过“救市”两个字。

齐骥表示，国务院131号文件已经说得非常清楚，要“引导房地产开发企业，积极应对变化了的市场，根据市场变化的需求主动采取措施，通过合理的价格促进住房销售”。

而对于地方政府的一系列刺激楼市的措施，齐骥表示：“我们鼓励地方政府在中央政策的统一框架下，在目前法律法规的框架内，凡是有利于支持和鼓励居民合理住房消费的，都应该给予支持。”同时，“各级政府主管部门，要加强对市场情况的监管。”

自今年年初，一些地方政府在已经出台若干税费减免政策的基础上，又在酝酿或者已经推出购房落户、购房退税等政策。但由于此类政策被公众认为过于有利于高收入群体，而引起很大争议。

齐骥透露，今后一段时间，住房部的主要工作将是全面抓好国务院131号文件中提到的各项政策措施的落实，同时还将组织一些工作组到各地进行检查，“除此之外，住房和城乡建设部近期不会再出台任何新的房地产调控政策。”

业界期待仍未冷

对于近期不出台房地产新政策的背后原因和理由，齐骥并未详谈，只是表示通过一次调查后，认为此前国家出台的房地产市场政策效果正在显现。

齐骥称这次调查为“秘密调查行动”：“我们在春节过后，曾秘密地派了若干个调查小组到了全国十几个大、中城市做了一次微服的摸底。我们所到之处，发现商品住房的销售量都在逐步地上升；还有楼房的销售价比去年同期还高，也是很少见。”

此前，虽然有些地方的数据显示，当地楼市成交正在经历小阳春，但由于房地产市场的区域性很强，全国性的数据很难得出。齐骥的说法可以视之为一种官方对当前全国楼市总体走向的判断。

不过，业界仍在期待新政的出炉。全国政协委员、广州宏宇集团股份有限公司董事长黄文仔昨日接受媒体采访时认为，今年在房地产业方面肯定会出台新的政策，“房地产业的中长期发展规划应该尽快出来。”

他认为，房地产业没有列入振兴规划是意料之中的事情，不是说房地产不要发展，而是更需要一个中长期规划，把市场关系、二手房流通等理顺，对发展方向有一个明确的指导意见。

“我反对把房地产业列入振兴规划系列，中国有几万家房地产企业，它们拥有那么多土地，要振兴它、让它拼命建设，不出三年，房地产即使没有泡沫，保证也都变为泡沫了。”黄文仔称。

资金短缺难熬冬

对于房地产企业来说，调整的阵痛可能还远未消除，尤其是那些资金链紧绷的房地产企业。

虽然1月份国内新增信贷投放超过1.6万亿元，但一些房地产业内人士认为，开发商并未在本次信贷大增过程中受益，如今获得贷款的难度依然很大。

而一位来自银行业的全国政协委员昨日对《第一财经日报》表示，目前房地产贷款是整个信贷中前景最不明朗的一部分，房地产市场本身的调整可能还要持续一段时间，能够度过当前“寒冬”的房地产企业不会太多。

去年下发的国办131号文件曾要求，商业银行支持房地产开发企业合理的融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度；对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。

但银行业出于对金融风险的考虑，在房地产企业的贷款项目上还是趋于谨慎。

“现在一些银行会对少数优质房地产开发企业实行名单式管理，不在这个名单上面的，获得银行贷款的机会就会大大降低。”上述银行业的全国政协委员表示，一些大型的开发企业可能在本轮调整中能够挺下来，银行可能会更倾向于支持这类企业“过冬”。

而全国政协委员、中国进出口银行行长李若谷昨日也对记者表示，房地产市场的问题关键在于房价有些偏高，而不少居民的消费水平还没达到这么高的水平，购房意愿受到了抑制。

[来源：第一财经日报 2009-3-4] [回目录]

商务部昨天发出通知，自3月6日起，将外商投资举办投资性公司审批权限和其他外商投资企业的设立、变更等事项的审批权限部分下放。这也是中国政府继去年下放外资审批权后再次下放审批权。

通知规定，外国投资者投资设立注册资本1亿美元及以下投资性公司及其变更事项(单次增资超过1亿美元的除外)，由投资性公司注册地省、区、市，以及计划单列市、新疆生产建设兵团、副省级城市商务主管部门(下称省级商务主管部门)负责审批，省级商务主管部门不得再行下放或委托其他部门审批。

投资性公司投资的企业，或与其他投资者联合投资的企业，如外方(指投资性公司和其他境外投资者)的外汇投资比例不低于所投资企业注册资本的25%，可享受外商投资企业待遇。

通知称，外国投资者和外商投资企业并购境内企业的，鼓励类、允许类并购交易额1亿美元及以下、限制类交易额5000万美元及以下的，由地方商务主管部门会同工商、税务、外汇等相关部门审核。

各方表态

专家称有利于稳定外资中国欧盟商会表示欢迎

中国产业海外发展和规划协会研究部副主任张世国表示，下放审批权有利于发挥地方政府稳定外资积极性，也有利于外商投资企业在华业务的整合。

昨天，中国欧盟商会发布的声明对中国商务部举措表示欢迎。

中国欧盟商会还表示，希望地方政府在审批程序透明度方面能有实质性提高。

[来源：中国经济网 2009-3-13] [回目录]

《土地管理法》修改终于揭开面纱。

本报记者从权威人士处获知《土地管理法修改草案征求意见稿》(以下简称“意见稿”)的主要内容。部分业内人士评价，其在征地制度改革等核心内容方面没有根本性变化。

接近国土资源部的人士告诉记者，该意见稿年内可能通过全国人大审议。

“意见稿对失地农民补偿和保障规定有了很大的进步，但仍规定城市规划范围的土地要征地，这意味着土地财政的发展模式没有改变，农民不会从城市化进程中获得很大的收益。”北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新表示。

“新法规定与期望有一定差距。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云也向记者表示，此前业内期望能将城市规划范围内非公益性用地实行直接流转。“城市规划范围外集体建设用地实际上市场价值不大，流转意义和市场也不大。”

农地权益进退

前述接近国土资源部的人士向本报记者透露，意见稿条文十分成熟，一旦国务院法制办通过，接下来有望在年内通过全国人大审议。

另一个足以证明这份意见稿权威性的证据是，国土资源部一位司级官员向记者透露，近日有望出台《集体建设用地管理办法》。这一办法专门针对集体建设用地使用、流转进行法律规定，为《土地管理法》的下位法。

“《集体建设用地管理办法》不与《土地管理法》获得一致，是不可能出台的。”上述接近国土资源部的人士说，《集体建设用地管理办法》能在近日出台，说明《土地管理法》基本条文已确定。

“目前法规司已有了总稿，但各个业务司仍在对本职责范围内的法条修改进行审改。”上述接近国土资源部的人士说，意见稿新增条规有49条之多。同时，意见稿删除了约30条原法中与现实不符合的内容。

改动最大的是第七章“土地征收利用”中第69条，意见稿将原来按照耕地产量进行补偿费和安置费计算的办法全盘推翻，改为根据经济发展水平的动态条件，制定动态的补偿标准。

王宏新表示，意见稿最大特点是，在第二条中直接将“国有土地有偿出让”中的“国有”二字直接删去，表明除了公益性用途外，所有土地使用都应该有偿使用。包括目前的学校、医院等事业单位用地也应该有偿使用。

既然是所有土地都要有偿使用，那么土地出让收益的利益分配就成为《土地管理法》修订的核心。能否改变过去一直沿用的征地制度，成为本次土地管理法修改的核心看点。

“实际上，这次完成的意见稿比上次初稿在农地流转方面规定保守了很多。”上述接近国土资源部的人士说，他曾经看到于去年9月份内部发布的“意见稿”初稿。在这个初稿中，还大胆地提出了“集体建设用地经过批准后可以转让、出租和抵押”。

而这次集体建设用地使用规定中，则没有提集体建设用地可以“抵押”。而集体建设用地抵押也是社会最为关注的，如果不能抵押，则意味着农民和集体、企业自行开发利用集体建设用地不能从银行等途径获得资金，单纯依靠自有资金进行开发，力度十分有限。

本次意见稿还直接规定，“商品住宅建设应当是使用国有建设用地”。

“这条规定十分关键，这意味着小产权房转正无望，同时也意味着城乡二元的土地利用机制仍将存在。”王宏新说。

征地有限改革

“意见稿中也对征地制度进行了有限改革。”邹晓云对本报记者说，意见稿在缩小征地范围方面没有达到社会期望，但在提高失地农民保障方面有了很大的进步。

意见稿第81条新增关于征地审查的内容，征地审批机关必须审查征地的目的、依据；征地的用途、规模；征地补偿所适用的标准；征地补偿安置资金和社会保障资金落实情况等。

“这在一定程度上规范了地方政府的征地行为，对保障农民权益有好处。”邹晓云说，意见稿中提出对失地农民实行动态的补偿标准，同时将农民的社会保障落实情况作为征地审批的前提。

但在新增的第71条关于征地补偿争议裁决的规定中，随后又对此规定进行了补充：“征地补偿争议不影响征地的实施”。

王宏新对记者说，在上述第71条新增内容中规定，如集体和农民对征地方案有异议，应该先由政府协调，协调不成再由政府进行裁决，对最终裁决有异议的，可以向法院起诉。

“征地争议必须走政府裁决途径，这样到农民向法院起诉、胜诉都要过几年甚至十几年的时间，而意见稿中同时规定征地争议不影响征地实施，一般情况下，农民打赢了官司，土地也早已不可能恢复原貌了。”王宏新说，意见稿对农民自主决策权力的保护力度仍有不足。

不过，意见稿也有很多鼓励集体建设用地直接流转的积极性措施。

该稿第90条新增内容中，对宅基地分配和流转提出了具体措施，提出宅基地只能分配给集体内的成员。在符合保障居住的基本条件下，集体成员可以将其宅基地向符合申请条件的人转让、赠与或出租。

不过，在意见稿第95条新增意见中规定，国有和集体建设用地可以采取竞争或双方协议的方式出让，同一宗地有2个以上意向使用者的，采用招拍挂方式出让。

“这条规定似乎是对建设用地出让方式的放松。”王宏新对记者说，此前“8?31”规定国有建设用地一律采取“招、拍、挂”的方式出让，然而意见稿对此进行了放松性的规定。这意味着开发商又可以采用协议出让的方式拿地。

破除土地垄断

“毕竟这还是征求意见稿，我们希望将社会的声音反映给政府，对此法进行再完善。”一位不愿具名的土地专家对本报记者说。

邹晓云表示，按照逐步缩小征地范围的改革路径，应该将城市规划范围内的集体建设用地区分公益和非公益用途。公益用途仍可以实行征地，非公益用途应该逐步引入集体和农民作为流转主体，让农民和集体参与到土地收益的分配当中来。

王宏新表示，意见稿规定城市规划范围内的土地仍要征地，实际上与《土地管理法》建立城乡统一的用地市场的修改原则不一致。

据搜房网报告，全国城市土地出让收入约平均占地方财政收入的60%，事实上个别地方比例更高。但土地财政所产生的负面影响也越来越明显。一方面，很多城市政府会将尽量多卖地作为第一选择，这带来了城市规模的无序扩张和土地的浪费。很多城市陷入“占地―卖地―占地”的怪圈。另一方面，为了获得高收入，政府又希望将地价确定在一个高位上，这最后影响到了土地市场的正常运行，影响到房地产市场，也影响到土地的合理公平配置。

邹晓云表示，对于一些城市，土地收入已经成为不可间断的营养供应。但这并不意味着，当前不能推进征地制度改革。

邹晓云指出，改革土地财政可以从两个方面入手：一是减少政府控制土地的数量，降低政府对土地出让的垄断，让土地使用权自由买卖；二是政府每年在交易或者使用过程中征收土地税。

政府手上没有了土地，不能通过卖地挣钱，就会尽量使用税收的方式去找钱。关键问题是，敢不敢限制政府的权利，同时给予城市政府以土地征税的权利。

邹晓云表示，土地收益分配制度改革不能再走税收由中央控制多数的老路。土地虽然名义上为国有，但终究是地方资源，应该为地方所用，对地方的经济发展发挥重要的作用。土地收益也应该由地方所享有。

但地方所有决不是地方政府所有。一个重要的问题是城市政府对土地的垄断权问题必须解决。如不解决这个问题，即使城市政府有足够的财政收入，但是多卖地毕竟能够增加额外的收入，而且土地收入使用起来又很方便，那又何乐而不为呢？

另外一个问题是，如何帮助地方政府如何找到新的财政收入，或者是准许建立新的税收渠道，或者是税收上缴比例大幅度降低，从根本上解决地方政府财政收入的来源，这也是问题的关键。

“如果做到这两个方面，再假以时日，征地制度改革不是没有可能。”邹晓云认为，政府要自动放松对土地的控制，从土地垄断者向土地交易的裁判员进行转型。土地收入分成可以以土地税的方式向政府缴纳，政府只要在土地交易中担任规则制定、行为仲裁等工作就可以了。

[来源：21世纪经济报道 2009-3-24] [回目录]

3月23日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会公布了“关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见”（以下简称《意见》）。

《意见》包括了落实中央投资项目配套贷款、加大涉农信贷投放、拓宽中小企业融资渠道、改善民生类信贷政策支持、发展消费信贷、落实房地产信贷政策、产业转移融资支持等十个方面的内容。

其中，《意见》第六条“落实好房地产信贷政策，支持房地产市场平稳健康发展”，为房地产企业信贷融资提供了政策支持与指引。

文件要求，认真落实《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发〔2008〕131号)，积极支持符合贷款条件的廉租住房、经济适用住房等保障性住房建设项目。

无疑，自国务院办公厅去年12月发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，及此后包括建设部在内的多个部门的文件与政策，都已经将保障性住房建设的地位一再提升，而2009年早已被定义为加快保障性住房建设的关键一年。建设部也称，2009至2011年，将投资9000亿于保障性住房建设。《意见》此条可以说是为“9000亿”保驾护航。

此外，《意见》显示，要进一步加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设、特别是在建项目的信贷支持力度。这或许是“90/70政策”的延续，也可以在某种程度上可以避免部分房地产企业资金链断裂而出现大面积的“烂尾项目”，但其中的可操作性存在疑问。

《意见》还称，要做好对有实力、有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目的融资支持和配套金融服务。根据资料显示，3月18日，银监会透露，目前商业银行并购贷款的授信额度超过800亿元，已经发放的并购贷款达到80亿元。

当然，此800亿并非全是房地产企业获得授信额度。但我们注意到，世茂集团、SOHO中国、瑞安等大型房地产企业近期均获得的银行过百亿的银行信贷授信支持，并用于新项目的收购和兼并。

在当前中国房地产行业周期性调整的的严重性似乎迄今仍未完全显现出来之时，央行信贷政策的倾斜也许预示着我们将逐步看到中国房地产行业在这一轮调整周期中的洗牌和淘汰。

但事实上，中国房地产企业龙头万科此前于公开场所却表示，2009年的最佳的并购机会或许已经错过。“机会一直没出现，而在机会可能出现的时候，强大的政府能量使得这种该出现的机会没出现，比如说各种各样帮助地产商的政策，像地价可以缓两年的政策等，使得本来应该出现的并购机会不太可能出现了，因为大家好像都挺过来了。”万科总裁郁亮在2008年业绩说明会上这样表示。

值得注意的是，2009年以来连续2个月国内银行新增信贷增长超过万亿，而根据央行的信息，3月份亦有极大可能继续保持这一势头。

《意见》中同样提到要“支持资信条件较好的房地产企业发行企业债券和开展房地产投资信托基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”。企业债以及房地产投资信托基金（REITs），特别是REITs，一直是房地产企业翘首以盼的新融资渠道。3月18日，有消息称，REITs试点将在下半年于上海推出，规模预计为30亿至50亿元人民币。

《意见》最后提到，要加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度，鼓励普通商品住房消费。但是，关于“改善型住房”的定义，基本仍是模糊和不清晰，而足以掌握部分房地产企业“生杀予夺”大权的“二套房贷”政策，《意见》中并没有显示有任何的放松迹象。

《意见》同时强调道，“各银行业金融机构要严格贯彻落实房地产信贷政策，努力改进和完善房地产金融服务，继续支持房地产行业平稳健康发展，并切实做好风险防范工作”。

[来源：观点地产网 2009-3-24] [回目录]

余额超万亿的全国住房公积金如何使用近来备受各方关注。

本报记者从住房和城乡建设部(以下简称“建设部”)获悉，其下属住房公积金监管司日前在重庆召开内部讨论会，专门讨论住房公积金用于经济适用房建设问题，有20家地市公积金管理中心负责人与会。

“公积金监管司给各市下发了方案征求意见稿，目前正在讨论。”一位参加此次会议的某地公积金中心负责人告诉记者，这份草案对公积金的安全性要求比银行对贷款的要求都高，这让地方政府对公积金使用期望大打折扣。

而建设部一位司级官员则向记者透露，目前财政部和国家发改委对使用闲置公积金建设经济适用房仍有不同看法。

争议在于，作为个人所有的这笔资金，各地公积金管理中心有权使用吗？如何使用才足够安全？

以贷款形式发放

“目前这份草案十分敏感，相关内容保密性也很强。”上述建设部官员对记者说，部里多数业务司局都还没有看到这份闲置公积金建设经济适用房的方案征求意见稿。

上述参加重庆讨论会的人士对记者说，自从去年年底国务院“131号文”发出后，建设部就曾多次召集不同地区的公积金中心负责人来讨论此事。

在今年年初的建设工作会议上，建设部部长姜伟新又再次提出加快出台闲置公积金建设经济适用房的政策。

各界对公积金的使用如此关心，是因为全国住房公积金累年积存数额已十分巨大。

建设部23日通报，截至去年末，全国住房公积金缴存总额为20699.78亿元，同比增长27.54%；缴存余额为12116.24亿元，新增余额2511.13亿元，增幅为26.14%。

“这份征求意见稿还只是建设部层面的草稿，还没有递交国务院。”上述参加重庆讨论会的人士说，整体看来，闲置公积金建设经济适用房的办法起草工作还在初步进展阶段。

按照公积金管理条例，公积金属于缴纳公积金者，公积金管理中心只是具有管理职能。对于这份属于个人的资金，尤其是动用本金去做经济适用房建设，防范风险和保障安全是本份草案制订的主要原则。

“这份草案对公积金的安全性制订了严密的防控体系。”北京公积金管理中心一位负责人在电话中告诉记者，草案对试点项目的选取、审批、后期运行等方面都进行了最严格的控制。而且，草案中还提出要对公积金实行封闭运行，只针对获得资格的试点项目进行点对点的连接，地方政府几乎没有可能将这些资金挪作他用。

记者了解到，本次草案确定了闲置公积金用于经济适用房建设的基本模式是贷款，不允许公积金中心以直接投资的方式参与到经济适用房建设当中去。

对此，上述北京公积金管理中心负责人对记者说，上次公积金管理条例修改时，就禁止公积金发放房地产项目开发贷款，而这次针对经济适用房项目则放开了。

“这份草案有非常详细的规定，还提出了公积金安全性的系列保障措施。”上海公积金中心一位负责人告诉记者，主要措施有贷款项目进行抵押、引进担保机构等。

试点博弈

“我现在不会对这个方案提出任何意见。”参加了重庆讨论会的人士对记者说，虽然在他看来这份方案过于保守，但地方政府都希望争取到试点资格，因此很少对此方案提意见。

记者了解到，北京、上海、重庆、江苏等省市均已向建设部提出申请。一些省份通过今年的全国“两会”也向建设部提出了申请将本省份列入试点的提案、议案。

中国社科院金融所研究员尹中立对记者说，公积金对地方政府的吸引力不在于建设多少经济适用房，而在于保房地产投资稳定的作用。

对于地方政府来说，公积金是地方少数可以动用的资金源之一。利用公积金建设经济适用房，不仅可以帮助地方政府完成住房保障任务，还可以帮助地方政府带动房地产投资。

在4万亿扩大内需的投资计划中，安排保障性住房投资9000亿元，其中经济适用房投资就在6000亿元。而中央财政只对廉租房投资进行补贴，经济适用房主要依靠地方政府来建设。

以北京为例，计划三年每年建设经济适用房1000万平方米，以每平方米造价2000元计算，北京市三年内每年建设经济适用房需投资200亿元。

北京经济适用房建设模式是，由房地产企业担任开发主体，政府对土地实行划拨，免收土地出让金。房地产开发企业在建设经济适用房时，由北京市住房保障办对经济适用房进行摇号分配。北京市政府支付房地产企业工程款，房地产企业完成退出。

参与建设经济适用房的北京住总集团一位人士告诉记者，经济适用房建设最大的困难就是资金。经济适用房必须销售后才能回笼资金。虽然目前也开始采取预售的做法进行销售，但其销售速度比商品房慢。开发商需要自己垫付很多资金进行开发。

这位人士表示，北京市经济适用房开发资金缺口很大，如要保持现在经济适用房开发规模，每年200亿元的开发投资中，应该有半数是需要公积金支持的。

北京市2008年公积金缴纳总额达到了909.53亿元，而闲置公积金约有400亿元。从中拿出1/4支持经济适用房建设完全有可能。

“除了在具体草案条文中采取谨慎态度外，还有可能在选取试点上采取更为谨慎的态度。”上述建设部官员说，虽然目前有几十个地方城市都参与到了闲置公积金建设经济适用房草案的制订、征求意见当中去，但建设部目前并不想大范围去做试点。相反，取得试点资格的城市可能会很少，只有几个。

据悉，公积金管理情况、当地经济适用房市场需求等都是获得试点资格的先决条件。根据这些条件，北京、上海等经济发达地区有望获得试点资格。

正在制订的草案仅是从建设部角度出发，提出了加强公积金安全性管理，至于到底如何做并没有很详细的规定。

争议犹存

引人注意的是，目前社会和专家反对闲置公积金建设经济适用房的声音很强烈。而中央有关部门也对此有不同意见。

“国家发改委对此事也有不同看法。”上述建设部官员说，对于闲置公积金建设经济适用房的问题，国家发改委有关部门仍认为公积金属于个人，政府作为归集管理部门，不应该动用去做项目投资。

而财政部除了对“应不应该”问题仍有看法外，还对公积金用途、如何与地方财政衔接等问题有不同看法。

建设部公积金监管司司长张其光也在其2009年工作思路中表示，公积金参与经济适用房建设，能否充分发挥公积金使用效益，将会同有关部门，明确试点地区条件和申报审批程序，择优确定试点地区。同时，建立情况定期报告制度，会同有关部门开展督察和审计。

“这份草案征求意见稿也会根据财政部的意见来修改。”参加重庆讨论会的人士说，建设部公积金监管司也在讨论会上提出，要加快对草案的修改，争取尽快通过财政部的同意。

一直参与公积金管理条例修改的中国社科院研究员汪丽娜也认为使用闲置公积金建设经济适用房应该慎重。

“如果是建设廉租房，可以利用发行地方债来做；经济适用房，可以用信托或基金来做。”汪丽娜说，当前解决保障性住房建设资金缺口和稳定房地产市场投资，最重要的工作是拓宽融资渠道，而不是从公积金去想办法。

汪丽娜认为，各地应对经济适用房建设情况进行认真调研，要对当地经济适用房项目市场前景有充分的判断。

“如果经济适用房定位夹心层，改为租赁模式的话，可以用信托产业基金来解决。”汪丽娜表示，目前未修改的公积金管理条例还不允许用公积金进行经济适用房建设这样的投资行为。

由此，应该先行完成公积金管理条例的修订，再进行闲置公积金建设经济适用房的尝试。

尹中立认为，当前经济适用房定位模糊，市场前景难测，如果将大量公积金用于低收入家庭买房，恐怕会造成新的金融风险；而且公积金管理中心对这些资金只有管理权，并没有使用权。

[来源：21世纪经济报道 2009-3-25] [回目录]

为吸引外商投资，1亿美元以下外商投资性公司不再由商务部审批，部分并购交易权力同时下放至省级商务主管部门

外国投资者投资设立注册资本1亿美元及以下投资性公司，不必再报商务部批准，只需省级商务主管部门审批。

3月12日，商务部网站发出通知称，为改进外商投资审批工作，促进投资便利化，拟将部分外资项目审批权下放到省级商务主管部门。这是2008年8月以来，商务部第三次下放部分外商投资审批权。

根据通知，外国投资者投资设立注册资本1亿美元及以下投资性公司及其变更事项，由投资性公司注册地省、自治区、直辖市及副省级城市（包括哈尔滨、长春、沈阳、济南、南京、杭州、广州、武汉、成都、西安）商务主管部门（即省级商务主管部门）负责审批，省级商务主管部门不得再行下放或委托其他部门审批。

商务部外资司一位官员告诉《财经》记者，下放部分审批权力，是“贯彻政务公开和简化审批程序的需要。”

而在此前，外商设立投资性公司，程序较复杂，经过地方商务部门审核后，还须报商务部层层讨论并批准。

“这项政策主要是为了吸引外商投资。”从事多年外商投资业务的美国美迈斯律师事务所律师姜笑告诉《财经》记者。在她看来，商务部下放部分权力，主要是应对金融危机对外商投资的不利影响，通过简化审批手续、提高审批效率，从而加快外商投资项目的推进。

根据商务部网站的统计数据，受金融危机影响，自2008年10月起，全国实际使用外资金额开始呈下降趋势。2009年形势更加严峻。

2009年1月，中国新批外商投资企业2216家，同比下降38%；实际使用外资金额53.2亿元，同比下降36.5%。

此外，对于部分外资并购，通知也明确，不再由商务部审核。对于外资并购境内企业，属于《外商投资产业指导目录》鼓励类和允许类并购交易额在1亿美元以下、限制类交易额在5000万美元以下，由地方商务主管部门会同工商、税务、外汇等部门根据法律进行审核。

若涉及上市公司，应征得证监会同意；若为国有企业或涉及国有资产，应征得国有资产管理部门同意；涉及反垄断审查，按照相关法律法规办理。

此外，该通知还将外商投资企业设立境内分公司的报批，由审批制改为备案制。商务部还拟取消对外商投资企业进口设备提前解除监管的审批许可。

2008年8月和9月，商务部先后两次将权力下放给省级商务主管部门。一次是外商投资企业新增投资总额及新增注册资本属于《外商投资产业指导目录》鼓励类、允许类1亿美元、限制类5000万美元以下的，下放到省级商务主管部门审批。另一次，则是将外商投资商业企业的审批权下放到省级商务主管部门。

[来源：财经网 2009-3-23] [回目录]

如何通过地价、税收等手段保持房地产市场的平稳？全国政协委员、星河湾控股集团董事长黄文仔表示，通过控制地价、单独对房地产企业降税和控制开发商利润的手段来促使房价下降，这样的做法并不可取。

黄文仔表示，土地价格太高固然不好，但也不能太低。“目前房地产商土地的主要来源，并不是政府所有的土地，而是从农民手中买来的，或者是城市改造、拆迁出来的。如果地价下降，那么这些农民或市民们得到的补偿款也势必下降。他们这一辈子可能就剩这最后的一点机会可以从土地上再收一点钱，我们怎么忍心让这笔钱越变越少！”

黄文仔认为，面临税费过高这一情况的绝对不止房地产一个行业，因此也没有必要单独给房地产业降税。在我国，很多行业的企业税收都不低，特别是增值税，一下子就去掉利润的近20%，再加上25%的所得税，利润空间已经非常有限。

“企业都过得很苦，一个金融风暴，很多企业都元气大伤，能够闯过来的，都是很不容易的。相对来讲，房地产行业的情况不是最差的。”至于通过限制企业利润的方式促使房价下降，黄文仔认为将可能导致市场上将难有精品出现。“建一个楼，一个企业用两个月建成，另一个企业用半年打造出一个精品，两者的利润却是一样的，这样还有谁会去做后者？”

[来源：羊城晚报 2009-3-3] [回目录]

3月5日，十一届全国人大二次会议在人民大会堂开幕，国务院总理温家宝作政府工作报告。

在谈到2009年主要任务时，温家宝表示，2009年将积极扩大国内需求特别是消费需求，增强内需对经济增长的拉动作用。

温家宝表示，2009年将促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。

加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。

中央财政将加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准；今年拟安排430亿元，用于补助低保住房困难家庭的实物廉租房建设。

选择一些有条件的地区进行试点，把部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设。积极发展公共租赁住房。落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策。

对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免政策；促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。

加快发展二手房市场和住房租赁市场。鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为。帮助进城农民工解决住房困难问题。扩大农村危房改造试点范围。深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努力实现居者有其屋的目标。

[来源：地产中国网 2009-3-5] [回目录]

全国政协十一届二次会议于今天召开，全国政协委员、合众人寿董事长戴皓在他的提案中，呼吁尽快推出房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。

戴皓建议促进房地产行业发展的政策应该持续、简单、细化及具有可操作性，从信贷、税收、土地及规划和房屋销售四个方面出台政策，刺激房地产业的投资和消费，使其成为拉动经济增长的重要引擎。

在信贷方面，政府应对开发企业去年原有贷款给予适当的减息缓息政策，对前景较好的地产项目增加贷款额度；取消“工程需达到封顶状态购房者才可办理按揭贷款手续”的限制，使开发商的资金能够及时回流，降低企业财务费用；同时尽快开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。

去年底多次有传闻将发展房地产信托投资基金，外界对于其试点也是翘首盼望。但是与之相配套的税务规定，却似乎还未被提上日程。日前德勤税务及商务咨询合伙人张宝云透露，没有迹象表明国家税务总局正在着手起草相关税务规定。

除了信贷政策，戴皓还建议，应减少征税环节，改变当前在开发环节和销售环节集中征税的方式，选择集中在房屋保有环节征收；同时对税种进行合并，如将契税并入印花税，将房产税、城市房地产税、耕地占用税合并为一个税种；并且实施购房退个税的政策，鼓励个人投资。

在销售方面彻底放开二套房政策限制，完全放开营业税与二手房交易流转税，以激活商品房市场。而整体上政策要“一步到位，不要让市场总是期待更好的政策”，那样不利于消费信心的恢复。

[来源：第一财经日报 2009-3-3] [回目录]

党的十四大确立了建立社会主义市场经济体制的宏伟目标。随着城镇住房制度改革的深入进行，我国房地产业初步形成了相对完善的市场体系及法规体系，房地产业生产要素基本实现了市场化配置。房地产企业从无到有、从小到大、从弱到强，在市场经济的大潮中走出了一条具有中国特色的发展道路，房地产业市场化改革取得了令人瞩目的成就。

从1992年到2007年，全国共开发城镇住宅160亿平方米，解决或改善了近1亿家庭的住房问题，在城镇化率由27%提高到45%的情况下，我国城镇家庭人均住房建筑面积由14平方米提高到28平方米，人民群众的居住条件和生活环境得到了明显改善。2007年全国房地产业增加值达到1.2万亿元，占GDP的比重近5%，全国房地产业税收占税收总额的比例达到7.1%。正如温总理最近明确指出的“房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材、家电及家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用”。

近几年，随着国民经济的偏快增长及价格的结构性上涨，部分大中城市出现了房价上涨较快的情况，控制房价过快上涨、保证大多数城镇家庭的住房需求得到合理满足，成为各级政府面临的突出问题。解决这一问题的根本出路毫无疑问是坚持市场化改革方向，进一步深化改革，落实科学发展观。但在实践中，却出现了房地产业“去市场化”的倾向，主要表现在：

一是部分党政机关、事业单位违规建设集资房、公务员小区，变相进行福利分房，既与住房制度改革的市场化方向背道而驰，又严重影响了社会公平。最近中纪委披露的典型案例，进一步说明违规集资建房极易滋生腐败，影响社会安定，不利于和谐社会的构建。

二是保障性住房建设没有明确的标准及要求，制度建设缺位，保障性住房对解决低收入家庭住房困难问题收效甚微，部分不符合条件的家庭违规获得了保障，不仅滋生了钱权交易，还激化了社会矛盾。此外，政府加大保障性住房的投资力度将对社会投资产生“挤出效应”，不利于调动社会资源，落实国务院“扩内需、调结构、保增长”的总体要求。

三是在市场经济条件下，处于不同家庭生命周期、收入水平不同的家庭有不同的住房需求，只有通过灵活的市场调节才能有效满足，而统一的模式必将妨碍发展。近年出台的“90、70”政策、外资准入政策没有遵循市场经济规律的要求，不利于房地产企业发挥创新能力，影响了市场效率的提高。

四是公共事业领域市场化改革滞后，城市基础设施建设中的供水、供电、供暖、供气基本上处于垄断状态。由垄断加重的房地产企业负担，必将通过房价转移到消费者身上。

凡此种种“去市场化”现象不仅有碍房地产业的市场化进程，还与WTO的要求越来越远。如果不提高警惕，任由房地产业“去市场化”倾向再度抬头，将会不断侵蚀房地产业近三十年来的市场化改革成果，不利于城镇居民居住水平的提高及城市建设事业的发展。建议采取以下措施，坚持房地产业市场化改革方向，促进我国房地产业健康持续发展：

一是统一认识，坚持市场化改革不动摇。实践已充分证明房地产业市场化改革的方向是完全正确的。为了充分体现公平，政府应采取必要措施解决城镇低收入家庭的住房问题，但前提是必须按市场经济规律办事，坚持“市场的归市场、保障的归保障”原则。同时坚持正确的舆论导向，引导居民正确看待房地产业的发展，树立正确的住房消费观念，为房地产业的健康发展创造良好的舆论氛围。

二是建立健全符合社会主义市场经济要求的法规体系。各级人大应根据市场经济的要求，加强房地产业法规制度建设，通过法律制度界定各级政府在行业管理中的职责权限，政府保障工作的重点应放在廉租房上，用廉租房对城镇低收入家庭实施保障。充分发挥市场的调节作用，用市场机制引导市场、引导消费，取消有悖于市场经济规律要求的“90、70”政策限制，提高市场效率。区别对待“热钱”和实业投资，严格限制“热钱”流入，放松实业投资的入境审批，为所有房地产企业创造公平有效的政策环境。

三是加大力度整顿房地产市场秩序。如果花样频出的违规建房之风不能有效制止，将从根本上破坏城镇住房制度改革的成果，破坏房地产业市场化的发展方向，引发新的社会矛盾。因此，清理整顿党政机关、事业单位违规建设集资房、公务员小区势在必行。已开工建设或已建成的该收则收、应退则退，严禁党政机关、事业单位再以任何名义、任何方式搞集资建房，破坏房地产市场秩序。只有痛下决心，遏制腐败之风蔓延，才能阻止房地产业在“去市场化”的歧途上越走越远，才能促进社会公平与正义，构建和谐社会。

四是进一步深化改革，在城市基础设施建设领域实现新的突破。城镇住房制度改革走到今天，房地产业要想更上一层楼，改革必须在新的领域有所突破。应进一步深化改革，打破城市基础设施建设中供水、供电、供暖、供气的垄断，允许并鼓励多种经济成分进入公共事业领域，推进房地产业市场化进程，促进房地产业市场化改革再上一个新台阶。

[来源：地产中国网 2009-3-3] [回目录]

“房价大涨制约了低收入家庭的购房需求，不利于和谐稳定；房价骤然大跌也会带来消费不振、经济低迷、社会动荡等问题。”昨日抵京的恒大地产集团董事局主席、十一届全国政协委员许家印在接受本报记者采访时，表示他将建议国家用“三控”手段来降低房价。

许家印认为，地价、税费和利润是构成房价的三大关键因素，一旦采取强力的“三控”措施，政府让利、国家让利、企业让利，将从根本上杜绝房价飞涨及购房成本被无限转嫁给购房者的“羊毛出在羊身上”的现象，有利于真正降低并稳定房价。

房价大起大落危害国家经济

根据他的调查，截至去年底，我国房地产开发贷款规模1.39万亿，个人贷款规模3.34万亿，两者合共约占银行贷款总额16.23万亿中的30%。这意味着房地产业的稳定健康发展，对经济全局十分重要。

“目前国际公认的较为合理的房价收入比在4~6倍之间，但是我国的房价收入比平均为15倍，个别大城市更高。”许家印说。目前社会上对于如何控制房价说法不一，许家印认为，要采取措施防止房价大起大落和维护房地产市场长期稳定健康，首先要厘清房价的五大主要构成要素。

“第一项是工程建设及配套成本；第二项是财务、销售及管理费用；第三项是土地成本；第四项是各类税费；第五项是企业利润。通常情况下，后面三项才是真正影响房价的变量。”

“一旦政府严控地价、税费在一定范围，锁定企业利润区间并保持政策的长期性和持续性，房价就会下降；房价下降至一定价位就会长期稳定，市场也将长期稳定健康发展。”许家印说。

对于地价，许家印指出，目前我国各城市土地成本占房价的平均比已达30％左右，“房地产企业将这一高昂成本转嫁至房价，又推动了房价上涨。”他建议，在目前的土地招拍挂过程中，地方政府不但要控制地价下限，还应考虑控制地价上限。一旦两家（含两家）以上开发商报价超过最高限价，土地出让即告流标，留待下次重新出让。当然，实现这种控制地价的方式，前提是保证充足的土地资源，确保土地市场供需平衡，这也符合供需必须保持平衡的经济规律。

建议直接改征“地产税”

其次，目前房地产开发环节征收的各类税费高达一百多项，税费成本加起来要占到房价的30%~40％，这些将直接转嫁给购房者。税费越高，购房者间接承受的压力越大，特别是低收入家庭的购房压力大大加重。

他建议国家完善房地产税费体系，取消大部分不合理税费，这将有利于大幅降低房价。例如按企业毛利润30%~60%清算并实行预缴的土地增值税属人工增值，可直接取消，改为以企业净利润计算的“地产税”。粗略估算，仅此一项可节省企业开发成本17.4%。

此外，本身就是一名地产商人的许家印“跳出来”主张，房地产企业应站在企业公民的高度追求合理利润，积极让利于民、努力回馈社会。“房价过快上涨，超出市场承受度带来的泡沫破灭，危害的是包括房地产企业在内的市场各方的根本利益，危害的是国家经济和社会稳定。从长远来看，房地产企业理性控制利润，使房价下降直至保持合理稳定，才能保证房地产市场的长期稳定健康发展，这和房地产企业的长远利益也是一致的。”

他建议，国家控制企业利润在一个合理的区间，一旦企业利润超过合理区间，国家将特别加大税收征缴额度。

许家印：房价五要素

第一项是工程建设及配套成本；第二项是财务、销售及管理费用；第三项是土地成本；第四项是各类税费；第五项是企业利润。通常情况下，后面三项才是真正影响房价的变量。

一旦政府严控地价、税费在一定范围，锁定企业利润区间并保持政策的长期性和持续性，房价就会下降。

声音

只有一些犯了重大错误的房地产开发商死掉了，新的生命才能够起来。

我说话尽管声音不高，可是底气足，因为我们账面上还有超过100亿元的现金今年准备投资。这个就是信心。作为开发商来说，是你把钱扔到市场里去才证明你有信心。

——SOHO公司董事长潘石屹

房地产在高价的时候积压了土地，钢铁在高价的时候积压了铁矿石，情况是一样的。所以去库存的问题不是我们房地产有，去库存的一个办法就是减价。

——全国工商联房地产商会会长聂梅生

现在不是没有需求，关键是通过一种什么方式把它引导出来。——北京师范大学房地产研究所所长董藩

开发商确实也需要在价格上做一定的让步，如果开发商把房子所有的钱都赚完了，那么谁愿意去投资呢？

——北京银信投资有限公司董事长张民耕

地价、税费和利润是构成房价的三大关键因素，一旦采取强力的“三控”措施，政府让利、国家让利、企业让利，将从根本上杜绝房价飞涨及购房成本被无限转嫁给购房者的“羊毛出在羊身上”的现象，有利于真正降低并稳定房价。

[来源：广州日报 2009-3-3] [回目录]

政协委员马蔚华提案：建立住房公积金托管制度。

“尽管2002年修订的《住房公积金管理条例》为我国住房公积金制度构建了基本框架，但在住房公积金规模迅速膨胀的同时，相关大案要案却频频发生，充分暴露了现行管理体制中存在的重大缺陷。”全国政协委员、招商银行行长马蔚华为今年“两会”准备的提案，正是“建立住房公积金托管制度，加强对住房公积金的监管治理”。

马蔚华建议，应由国家住房和城乡建设部会同银监会共同制定《住房公积金托管业务管理办法》，建立完善的住房公积金托管制度，以加强对住房公积金的监管治理。

他指出，现行“委员会决策，中心运作，专户存储，财政监督”管理体制存在程序模糊、多头监管、形同虚设等重大缺陷。其中，作为专户存储载体的银行由于缺乏法定授权，无法对公积金账户进行监督。

提案表示，目前实施的《住房公积金管理条例》是1999年国务院颁发，后经2002年修订后确立的，是我国住房公积金的管理制度基石。但住房公积金规模扩张迅速，相关的制度缺陷和监管风险也开始暴露。仅从公开报道的住房公积金案件来看，就从2003年的3起直线上升到2008年的18起；涉案总金额也从2003年的1.16亿元上升到2006年的10.8亿元。这些案件多为公积金行政管理者的挪用、贪污问题，充分暴露住房公积金在资金管理和运用环节的监管缺失。

对于这项提案，马蔚华认为，首先要建立住房公积金托管制度。他指出，为有效加强对住房公积金的监管，在资金的存储和流通环节实现风险监控，应明确建立住房公积金托管制度。而第三方托管制度已经在我国的证券投资基金、保险资金、企业年金、券商理财和信托计划等诸多方面取得了成功经验，为住房公积金托管制的实行提供了现实且牢固的基础。

马蔚华表示，建立住房公积金托管制度，可以使住房公积金管理人、托管人和参与人之间形成相互制衡的关系，防止住房公积金财产被挪作他用，有效保证住房公积金财产安全；有利于住房公积金托管人对管理人的运作进行监督，及时发现管理人的违规行为并向监管部门报告；有利于通过住房公积金托管人的会计核算和资产估值，及时掌握住房公积金财产状况，避免黑箱操作可能带来的风险。

作为托管的重要一环，马蔚华认为，应明确由具有基金托管资格的商业银行担任住房公积金的托管人。目前具有基金托管人资格的商业银行有十几家，均具有住房公积金托管所需的条件和经验，可供住房公积金托管市场公平、公开、公正竞标需要。因此，他建议，由取得基金托管资格的商业银行竞标选择担任，以保证托管银行充分履行安全保管、监督投资、估值核算、定期报告等托管职责。

马蔚华还建议，规范住房公积金的日常运作与信息披露。而具体方式，则建议制定《住房公积金托管业务管理办法》，通过对住房公积金的缴存、归还、贷款、结算、投资运用、住房公积金的运作与信息披露、住房公积金参与人的权利及其行使、住房公积金的监督管理、法律责任等各个环节作出具体、可操作性的规定，为商业银行充分履行对住房公积金的托管职责奠定制度基础。

相关

建议明确评级公司监管机构

王春霞

全国政协委员、招商银行行长马蔚华在今年“两会”的一份提案中建议，应对国内担保公司和评级公司统一行业准入标准、明确监管机构、明确违规经营法律责任。

马蔚华的《关于加强国内担保公司和评级公司监管　提升社会公信力的提案》称，担保公司和评级公司作为中介服务机构，其公信力和专业水平直接对金融市场的参与各方产生影响。但国内担保公司和评级公司没有严格的准入门槛、缺乏有效的行业监管，导致整个行业处于“散、乱、小”的发展状态。

马蔚华对此提出四点建议：明确评级公司的监管机构；制定具有全面性、系统性的担保公司和评级公司管理规定；统一行业准入标准、经营和退出规则，治理整顿担保和评级市场秩序；明确担保公司和评级公司违规经营的法律责任。

“目前有关担保公司和评级公司的管理规定散见于财政部、人民银行、银监会、保监会、证监会等不同行业领域的监管机构所出具部门规章性质的规定、通知，以及部分地方性政府出具的地方性法规、规章中，且这些规定多为针对担保公司和评级公司在某个领域或某些方面的经营行为的规范，缺少针对担保公司和评级公司的全面性、系统性的管理办法。”提案表示。

[来源：第一财经日报 2009-3-3] [回目录]

去年以来，我国房地产市场低迷，存货压顶，各地纷纷出现了价量齐跌的现象，但与消费者的期望价格仍有较大差距。为此，全国工商联向两会提交了《我国房价何以居高不下》的书面发言。发言认为，我国房地产行业目前存在成本和费用结构严重失衡、税费明显偏高且征收不合理的状况，房地产开发的总费用支出一半流向政府。

全国工商联建议，房地产行业政策扶持应当加大力度，从税收制度和土地配给制度上入手进行改革，使房地产行业的发展回归理性。

税收方面，建议将一次性收取的土地租金和集中在开发和销售环节的税收整合为统一的房地产税或物业税，延迟到房屋保有环节征收，以降低房地产市场的交易成本，分散金融风险。

土地招拍挂制度方面，建议改变过去的纯粹以“价高者获得土地”的招拍模式，变为综合考虑土地竞标者的投标方案，尤其是将绿色建筑等系列促进社会和谐和可持续发展等指标纳入到综合考虑因素中，以有效配置土地资源。

为探明我国房价何以居高不下的原因，全国工商联房地产商会于2008年7月至10月在北京、上海、广州、深圳、青岛、西安、成都、苏州和呼和浩特9个城市，选取了62个不同规模、不同所有制的房地产开发企业的81个项目，就“房地产企业的开发费用”进行了调研。

结果显示，在房地产开发企业项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%。刚性的土地成本不仅导致了房价的居高不下，同时也是造成当前房地产市场低迷的重要原因。另外，土地成本过高不仅增加了企业的资金压力，也导致了政府收益的不可持续性。

在所调查的81个房地产项目的总费用支出中，流向政府的部分（土地成本+总税收）所占比例为49.42%。从三个一线城市看，流向政府的份额以上海的开发项目最高，达64.5%，北京和广州分别为48.28%和46.94%。

[来源：中国证券报 2009-3-4] [回目录]

虽然房地产行业本次无缘十大行业振兴规划，但房地产行业在国民经济各个行业中的重要性地位却是毋庸置疑的，作为重要的支柱产业，若房地产继续下滑势必影响到整体经济的复苏，甚至可能拖累国家4万亿投资对宏观经济的拉动效果。

振兴规划只是国家应对金融危机所做出的一系列决策部署之一，在相继出台的很多政策措施中，房地产行业也有涉及，但由于房地产是所有行业当中短期内最难复兴的产业，只能长远打算，至少从目前针对房地产的一些既有政策来看，国家也在想方设法试图逐步对行业进行挽救。

虽然房地产的冬天还未过去，但在环境最为恶劣的时候，不正好就是在市场上逢低吸纳的时机?当然，所选择的对象只能是行业内具备较强抗风险能力和复苏能力的龙头企业。而在房地产企业中，以商业地产为主的公司相对而言受经济冲击和调控政策的影响较小，而且央行曾表示有推出房地产投资信托基金(REITs)的可能，因此后期面临机遇较好。

REITs就是房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)。从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息;其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。

根据2008年4月10日财华社消息，央行称，在货币市场，未来要为金融机构开办大额可转让存单业务创造条件;在债券市场，将逐步引入更多浮动利率产品和结构性产品;在外汇市场，将研究开发外汇期货和期权等外汇衍生产品;在股票市场，将推出创业板;还将择机推出房地产投资信托基金(REITs);进一步开发期货新品种。而商业地产龙头将成为最大受益者，其中金融街，公司在北京金融街有31万平米出租的写字楼、商业、酒店和车位等商业地产，在北京、惠州、天津有办公、酒店和商业等在建出租物业约50万平米。如果政府推行房地产信托基金(REITs)，则公司有望从中充分受益，体现为经营效益提高和资金增加。

[来源：中国证券报 2009-3-2] [回目录]

规模三五十亿，沪REITs或下半年试点，正就两种方案与投资机构接触，具体方案未定

乐观估计，上海房地产投资信托基金(REITs)试点将在下半年推出，规模预计为30亿~50亿元。

上海市浦东新区金融服务办公室负责REITs试点研究工作的相关负责人日前在接受《第一财经日报》采访时透露，作为建设国际金融中心的重要组成部分，上海对REITs试点十分重视，上海将努力率先推出REITs试点，模式为先试点再推广。

REITs是以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

REITs试点目前主要有两套方案，分别为证监会方案和央行方案。上述人士透露，央行方案主要面对机构投资者，具有较强的债券性质，以在银行间市场进行交易为主；证监会方案则更多地面向公众投资者，权益类性质更强，在交易所市场交易。

由于尚未确定将采用哪种方案，所以上海尚未形成具体的REITs试点方案，正就两种方案与相关投资银行、基金管理公司及券商等机构密切接触，积极地做好前期准备。

对于浦东试点的条件，上述人士表示，经过多年开发开放，浦东经济总量获得巨大突破，具备很多成熟的物业基础；聚集在浦东的28家基金管理公司、4家保险资产管理公司，为REITs的推出创造了良好的机构投资者环境；上海证券交易所、中国金融期货交易所等机构使浦东成为良好的交易场所；而近10万金融行业人才优势，更让浦东成为上海REITs试点的最佳选择。

由于美国次贷危机由房地产市场泡沫引发，很多市场人士因此对当前背景下展开诸如REITs之类的金融创新试点持怀疑态度。上述人士对此表示，当前不失为一个很好的时机。在房地产市场见底或房价已有一定降幅后推出REITs，可让投资者更多地享受资产升值，并获得更多收益。房地产行业是拉动内需的关键行业之一。目前房地产行业面临一些困难，需要推出REITs以改进融资方式，不过多倚赖于贷款。

对于风险，上述人士认为，浦东推出REITs试点的风险是可控的。浦东的物业租金较为稳定、增值空间较大，所以风险相对较小，金融创新监管也十分到位。

沪上某信托公司负责REITs研究的相关人士表示，要改变房地产业中短期信贷融资过高的财务结构，必须从根源上拓展优质房地产企业的资金来源，增加非负债类资金的来源渠道。从国外实践和客观条件看，目前较有效的非负债类资金来源渠道即REITs。由于REITs极具市场基础，且收益率和稳定性介于股票和存款之间，若能试点并推广，不仅能增加投资品种，也有利于改善较单一的投资结构。

利用信托关系并以房地产投资为载体的投资产品，在我国市场早有实践，实践主体多为信托公司。由于信托计划多以融资为目的，因此信托公司已有的大多数房地产信托产品在交易结构、收益来源、产品出发点上，都与REITs有很大区别，但已具备REITs的雏形。

[来源：第一财经日报 2009-3-18] [回目录]

1、2月全国新增贷款近2.7万亿元以及占比高企的票据融资引起市场广泛关注，建设银行新闻发言人17日在回答媒体相关提问时则预计，如果没有特殊情况，今后一段时间贷款投放会趋于平稳，票据融资占比也会下降。

建行新闻发言人指出，目前建行新增贷款50%左右投向了基础设施，20%左右投向制造业，15%左右投向住房抵押和房地产开发贷款，其余为小企业、涉农贷款及信用卡。不过由于业务结构的原因，建行票据贴现占比头两月合计仅有14%左右，比同业平均水平低20多个百分点，其中2月票据贴现占新增贷款比重仅有5%左右。

该发言人指出，目前为止，几大银行新增贷款总量都在3000亿元左右，国有控股银行合计占比沿袭了近些年的趋势，只有市场的一半左右。建行略有领先，主要是因为扩大内需以增加基础设施投资为主，而建行在这方面有着传统优势。同时也得益于建行及时加大主动营销力度，项目储备比较充分，因而中长期贷款增长较快，票据融资的比重较低。

对于今后的信贷投放规模和速度，该发言人则表示要看经济形势的发展。

他表示，固定资产投资计划有实施步骤和时间周期，银行贷款近年来也表现出年初集中投放的规律，这有宏观调控的原因，也有银行自身获利考虑的因素，因此如果没有特殊情况，预计今后一段时期贷款投放会趋于平稳。前段时间一些银行投在票据贴现上的资金较多，估计是因为其他贷款项目仍未准备好，一旦情况变化，票据融资就会减少。此外，激烈的市场竞争导致银行贴现业务盈利空间急剧下降，票据占比也会下降。

[来源：上海证券报 2009-3-19] [回目录]

3月16日，深圳发展银行推出我国首个基于客户买“点”降低贷款利率的新型房贷产品——“点按揭”。按照深发展提供的计算方法，这一房贷产品可使贷款额的总折扣最低达到6.3折，同时可将贷款利率最低降至3.78％。

这被同行理解为一次彻底的“价格战”。

值得注意的是，“点按揭”最大的玄机在于第二套房贷。在对该产品的介绍资料上，并没有明确标有不可应用于第二套房贷的字样。

面对本报记者的询问，深发展总行零售贷款总监柳博的话颇具意味：“对于非首次的房贷，我们按照监管要求，评估风险，综合各方考虑，我们会给予合适利率。”

利率3.78%的诱惑

据柳博介绍，所谓“点”，即贷款总额的百分点；1个点，即贷款金额的1%。如果贷款是100万元，则1点为1万元。使用点按揭，客户需要预先支付一个或多个“点”的费用，就可以使贷款利率降低。

例如，如果申请一笔30年期50万元的贷款，在正常情况下，可享受7折的房贷优惠利率，实际利率为4.158％，那么，每月的月供为2433元，30年利息总额372854元；但如果申请“点”按揭，支付1.5个“点”的费用后，即7500元，其房贷的利率可按3.78％来执行，每月月供为2324元，10年可节省利息18095元，30年可省利息39149元。

值得注意的是，“点按揭”目标客户直指长期贷款客户，针对申请10年及以上期限房屋贷款的新客户，贷款时间越长，利息节省越多。对于2年或3年的贷款，则意义不大。

据深发展相关人士介绍，根据贷款期限的不同，办理“点按揭”需预先支付的费用也不相同，客户能享受到的最低优惠利率为3.78％。不过这一利率并不是固定的，而是与基准利率关联的浮动利率。

按照1万元为1个点来计算，银行提前收入囊中的资金相比3.78％的低利率而言，表面来看，并不是一本划算的买卖。

那么，深发展在其中又有何利可图呢？

“对于银行来讲，银行降低的是贷款获取成本。也就是说，贷款周期放宽后，我们可以节约一定的营销成本，包括客户经理的费用。”柳博表示。

事实上，深发展最根本的用意还在于笼络住稳定的客户资源。此前，风靡于各家商业银行的“转按揭”就是深发展推出此次“点按揭”的直接导火索。

近一段时间，由于各家商业银行房贷细则实施的不同步，导致7折利率优惠时间不对称而引发了商业银行间的挖角行为。

“对于办理点按揭的客户，一般要是强行换‘东家’做转按揭的话，提前支付的点数，无法一起随之转走。这起到固化商业银行客户资源的作用。”柳博表示。

大胆的擦边球

值得注意的是，在介绍“点按揭”的针对领域时，深发展表示，目前这款产品只针对新客户，在购买首套房的情况下，几乎所有的客户都能享受到最低贷款利率；对于二套房的购房者也适用该产品，但是深发展会按照有关监管条例进行审核。这也就意味着深发展并没有将“点按揭”的应用范围严格限制在首套房。

“这是在打政策的擦边球。” 中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，按照央行规定，7折的房贷利率是各家商业银行所要遵守的下限。深发展的房贷产品并没有公开突破这一限制，却运用一定的技巧和理财工具变相地突围了监管层的硬性指导。

对二套房贷加以限制，按照2008年12月21日颁布的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(131号文件)中规定，“对已贷款购买第一套住房，人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。

“至于二套房贷，虽然温总理在政府工作报告中提示了相关内容，但目前监管层意见仍然是收紧。”柳博表示，虽然“点按揭”并没有明确表示不可应用于第二套房贷，但具体操作深发展将跟随主流银行的判断。

按照以往惯例，每当一个新的房贷产品被推出，就会被市场迅速复制。

这一次，在商业银行利润空间日益缩小的今天，同行是否会选择继续跟进？

据柳博估计，“点按揭”将在两个月内之内被效仿。

然而据某中小商业银行房贷部相关负责人对本报记者表示，按照商业银行成本计价，7折利率房贷已经挑战了商业银行的利润极限。

“对于深发展而言是一场赌博。目前，房贷对于商业银行的绝对诱惑力已经丧失，这个节点上推出理财产品既是对政策下一步走向的观望，又是在切实地争抢新增量客户。”上述人士表示，如果后续有同业跟进，深发展很可能更大胆地试水二套房贷。

[来源：中国房地产报 2009-3-23] [回目录]

继去年6月5日黑石以约10亿元人民币的价格从马来西亚林氏家族旗下的卓越金融有限公司手中购入上海市长寿商业广场95％的控股权之后，今年3月，又传来黑石集团打算继续收购长寿路的悦达信一时代广场的商场部分和悦达国际大厦的商场部分(芳汇广场)的消息。然而同在3月份，澳大利亚麦格理集团却欲以4亿元人民币出售其所持有的上海城市公寓酒店项目。

两大国际基金完全相反的投资行为，引发了业界对于楼市发展趋势的猜想。因为许多分析机构及投资人都以国际基金的投资行为作为分析市场的风向标。

不过，本报记者通过多方了解发现，国际基金买进和卖出，所关注的更多是基于基金存续周期内的现金流状况，而非对楼市后市判断，而中国楼市是否见底也不能简单通过资本的投资行为做出判断。

现金流决定一切

据记者不完全统计，仅在上海，从去年初至今，国际基金超过5亿元人民币的收购交易包括英国高富诺以12亿元人民币从摩根士丹利手中购进华山夏都苑c栋；韩国未来资产集团以9.63亿元购进翠湖天地御苑18号楼；凯雷集团以19.9亿元购进济南路8号；亚太置地以44.38亿元从李嘉诚手中购进长乐路世纪商贸广场；以及上述黑石集团购进的长寿商业广场。

卖出方面，摩根士丹利除了将手中持有的华山夏都苑卖出外，还拟将锦鳞天地雅苑、陆家嘴中央公寓项目放盘出售。凯雷集团在去年11月准备出售110套中房森林别墅，麦格理集团也欲放盘其持有的上海城市公寓酒店项目。

基金看似矛盾的投资行为让市场分析人士众说纷纭。有分析机构将摩根士丹利放盘上海最具价值的新天地周边持有物业，看作外资对中国房地产失去信心的逃离行为。但黑石的投资行为，又被看作逆市而动，证明国内房地产已经面临底部，可以开始新一轮的投资。

记者则从某国际基金内部人士获悉，基金的买进与卖出并不矛盾，都是由基金的现金流状况决定的。

一般而言，有限合伙制私募股权基金的运营一般分作四个步骤。第一步是企业设立阶段。随后是资金募集阶段。资金的募集都是以在一定的时期内存续和在规定的时间解散并分红作为前提条件，这个时期一般不少于5年。

第三步是实际投资阶段。基金管理人发现并商定投资项目之后，将会通知有限合伙人(不包括管理分红合伙人)投入资本。这些资本以贷款形式注入基金，未来优先偿还。私募股权基金的股权和债权比例相差悬殊，债权出资占绝大多数(譬如90%的负债率)。

最后，当基金存续时期完结，基金行将解散时，基金将出售所持有的所有投资并兑现利润。此时基金所获得的现金流将优先用来偿还管理费和有限合伙人的贷款。有限合伙人的贷款有可能还会有优先收益(Preferred Return)。当有限合伙人贷款偿还完毕之后，剩余的利润将按照合伙人的财产份额比例进行分割。

“这样的运营特点决定了基金在进行交易时所关注的视角更多基于存续的这5到10年周期内现金的快出快进，现金流决定一切，才能确保投入和偿还成功。” 一位今年年初刚离开麦格理亚洲业务的投资团队(第一中国房地产)的内部人士向记者透露。

记者还获悉，ING去年募集了新一期基金China Property II，总体规模有7.5亿美金，所以ING从去年开始就显得比较活跃，因为需要将钱尽快投入到项目中去。类似的基金还有Pacific Alliance Real Estate，AG Asia等。

国际基金买进卖出之谜

去年4月2日，黑石集团对外宣布，其房地产合伙人基金第六期(Blackstone Real Estate Partners VI)募集结束，共融资109亿美元，创造了有史以来数额最大的一次房地产机会基金资金募集规模。黑石一直看好中国，长寿路的商业项目就是其进入上海楼市的重要棋子。

由于当时我国对外资投资内地房地产市场方面的政策限制，使得黑石集团可选择的房地产投资产品非常有限。对于首度进入中国楼市的黑石而言，买下长寿商业广场，买卖双方皆为外资企业，交易在境外进行，操作上也比较方便。

“事实上，黑石的这次收购和国内房地产市场当时的发展状况并没有太大的关系。这个项目黑石已经关注很久，从2007年就开始和卓越金融积极谈判项目收购事宜，最终的成交完全是基于长期的考察和强大的财力支持。”一位知情人士说。

据记者了解，摩根士丹利拟出售锦麟天地雅苑项目和陆家嘴中央公寓项目，也是由于旗下Crystal I Limited基金与雅居乐订立协议收购海南项目需要现金的投入，这样的交易安排是出于基金内部现金流安排的考虑，而与市场行情无直接关系。

一位从事私募股权投资的专业人士也向记者坦言，基金投资活跃与否，并不与其对后市的判断强相关，而与基金的运营模式和盈利模式有关，且更加偏重项目的盈利和套现能力。资金募集完毕后，基金管理人迫切需要选定投资项目，并在适当的时间节点有效地把钱投资到位。而在基金行将解散的时刻，这些项目必须在第一时间以满足基金投资人要求的收益水平出售，实现现金回流。

他强调，基金的运营特点决定基金在进行交易时更多基于存续期内的现金流。在募集完成后就会有强烈的投资冲动，投资行为会比较活跃，而在即将解散前，就必须抛出套现。

记者还获悉，麦格理受到金融风暴的冲击，从去年12月起开始了在亚洲业务的重整，投资业务大量缩水，旗下公司不断重组合并。

“在未来不长的时间内，麦格理旗下有一部分基金即将到期，而这些基金所持有的物业价格不断下降而使得其偿付能力降低，所以麦格理不得不割肉出售部分物业以偿还投资者。上海公寓是面向来华在沪的外企高管开发的酒店公寓项目，但是由于目标客群的流失导致其盈利水平降低，公司也不得不低价处理。”前述前麦格理内部人士还向记者透露。

[来源：21世纪经济报道 2009-3-20] [回目录]

2009“两会”房地产热度不减，既有针对保障性住房制度这一老话题推出的提案议案，也有关注地产金融的新亮点。

建立公积金托管制度

较为专业的地产金融也受到关注，不少业内人士建言尽快推出房地产信托投资基金试点，建立住房公积金托管制度，完善公积金管理制度。

全国政协委员、合众人寿董事长戴皓在提案中呼吁尽快推出房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。他表示，在信贷方面，政府应对开发企业去年原有贷款给予适当的减息缓息政策，对前景较好的地产项目增加贷款额度；取消“工程需达到封顶状态购房者才可办理按揭贷款手续”的限制，使开发商的资金能够及时回流，降低企业财务费用。

而最近，住房公积金规模在迅速膨胀的同时，相关大案要案频频发生，充分暴露了现行管理体制中存在的重大缺陷。全国政协委员、招商银行行长马蔚华提出“建立住房公积金托管制度，加强对住房公积金的监管治理”。

他指出，现行“委员会决策、中心运作、专户存储、财政监督”管理体制存在程序模糊、多头监管、形同虚设等重大缺陷。其中，作为专户存储载体的银行由于缺乏法定授权，无法对公积金账户进行监督。他由此建议，应由国家住房和城乡建设部会同银监会共同制定《住房公积金托管业务管理办法》，建立完善的住房公积金托管制度，以加强对住房公积金的监管治理。

作为住房公积金管理系统唯一的全国人大代表，云南省临沧市住房公积金管理中心主任俸力秋认为，目前全国住房公积金管理体制不统一，省级没有主管部门，市级设立中心，仍有部分中心隶属于当地建设局，未按规定直属于当地政府，各地管理体制也不相同。她建议自上而下理顺住房公积金管理体制，从制度上、政策上和业务上实行统一管理，并进一步扩大住房公积金制度的覆盖面和使用范围，开发全国统一使用的住房公积金管理软件系统，实现数据共享，并着力解决住房公积金异地购房贷款等问题。

多建廉租房执行“零房租”

根据政府工作报告，今年中央财政用于廉租房的投入达430亿元，计划解决750万户低收入人群的居住问题。而2007年、2008年，中央财政对廉租房的投入分别为51亿元、68亿元。

在这种大力度修建廉租房的背景下，今年“两会”有声音表示廉租房修建力度仍应进一步加大，保障房不应拥有产权，经适房也可变售为租。更有政协委员提出停建经济适用房及限价房，多建廉租房并执行“零房租”。

全国政协委员、中国城市建设控股集团总裁于炼就认为，“限价房和经济适用房最好是停建或者不建。”他提出，应把这部分财政资金倾斜到老百姓的房租上，多建廉租房，提供廉租房的补贴。

而全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌表示，国家应该大量提供保障性住房，“但这种保障性住房不应该给居住者产权，更不应该建成一两百平方米的大户型”。

“建议把经济适用房‘变售为租’，租的人没有产权。只有这样，才能符合保障性住房的内涵。”王超斌认为，廉租房可以政府建，也可以房地产企业建。可以由政府出台标准，通过减免税费等方式吸引开发商兴建廉租房。

全国政协委员、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明则认为，随着我国财力的提高，廉租房建设规模可以适度扩大，让更多人享受到廉租房的政策优惠。“但廉租房不可以买卖。”他说，“什么时候你走出了贫困，你就要搬出这个房子”。

针对保障房制度，于炼还建议“政府要下这个决心”在廉租房基础上推出“零房租”，就是不要房租，这主要针对特别困难群众。

而全国政协委员、广州富力地产股份有限公司董事长张力则在提案中建议向中低收入家庭发放“购房券”。他认为这将在短期内对解决住房保障问题、促进普通商品房销售起到立竿见影的作用。

[来源：中国证券报 2009-3-18] [回目录]

住房担保，与房地产市场化进程一同起步的制度框架，如今终于开始“摆上台面”。

“对于未来收入预期较高，但现实支付能力较差的置业群体，比如走上工作岗位不久的大学生，他们通过住房担保可以降低首付比例，获得利率优惠，使这一群体实现提前买房。此举对于稳定住房市场及拉动内需都有好处。”3月16日，社科院金融研究所房地产研究中心副主任尹中立对中国证券报记者如是说。

根据住房和城乡建设部课题《完善住房担保体系，确保住房市场健康稳定发展》的建议，未来政府可借助住房置业担保这一市场化手段，针对那些既不符合廉租房保障范围、又难以支付商品住宅价格的“夹心层”，降低其购房时的首付标准和购房利率优惠，由此可撬动住房消费与投资13000亿元。

十年发展瓶颈

与公积金配套推出，住房担保诞生于十年前。但是，业内人士形容这一制度“既没有找到市场的定位，也没有找到政策的定位”。规模和资金机制成为住房置业担保制度发展的制约，政策优惠的缺失则将其推向可有可无的尴尬境地。

而作为住房保障的重要配套之一，目前我国虽在部分城市成立了政府背景的住房置业担保机构，但性质和作用尚不明确，市场定位尴尬。

地产金融资深人士指出，业务量是购房担保业发展的瓶颈。十年来，除了少数城市如北京、上海、天津的住房担保机构业务量很大，经营状况比较好之外，全国大多数住房担保机构的生存状况都不好。“有的是本地的住房公积金机构不太愿意跟他们做这种业务。还有一些城市，公积金业务的量就非常小，使得住房担保业务难以为继。”

尹中立介绍，按照《公积金管理条例》的规定，公积金管理中心是事业单位编制，如果要把公积金看作一个“基金”，公积金管理中心就是基金“托管人”，需要找一个“管理人”，住房置业担保机构就充当着公积金管理人的角色，但有关住房置业担保的政策法规对此并没有明确强调。

同时，作为担保机构，住房担保机构提供担保的能力直接与其自有资本金相挂钩，但由于该行业的定位存在问题，当初的出资基本是一次性的，同时由于没有得到政府的重视和政策优惠，很难吸引社会资本进入，也就没有形成可持续的资本补偿机制，结果形成了“资本金严重不足、抗风险能力低下”的不良形象。

“缺乏有效的风险分散机制。”尹中立表示，由于现有住房置业担保公司主要是以地域界限划分经营范围的行业格局，每家住房置业担保公司只是在注册地开展业务，容易受到区域性房地产金融市场波动影响，市场风险过于集中。

业内人士指出，自《住房置业担保管理试行办法》以来，全国各地已经成立置业担保机构累计达70多家，大部分属于中小规模，其中1000万—5000万之间的公司占比约为80.77%。按照现行的担保余额不得高于注册资本金30倍的限制，目前业内最大的天津市津房置业担保股份有限公司只能为大约195亿元的贷款提供贷款，而达到这个规模的全国仅天津、上海两家。

发展契机到来

从去年开始，我国房地产市场就面临巨大的存货压力，与此同时，保障性住房跃进式投资，在未来三年，将产生990万套的住房供应。面对庞大的存量和增量，如何让更多的人群具备购买能力，释放住房消费，不仅关乎国民经济筑底回升，也关乎住房民生和社会福利。

“住房担保业被政府关注往往是在市场不景气的时候，时下正逢金融危机，也正是房地产市场金融体系完善的重要契机。”尹中立表示，“无论欧美发达国家，还是发展中国家，都有专门的政策性住房金融机构，支持中低收入家庭购买自住住房。”

近年来，贷款机构根据房地产市场宏观调控的政策要求，对贷款比例进行适当调节，制定了较为严格的贷款审查标准和操作规程，这些措施较为有效地防范了风险，但客观上提高了中低收入家庭获得贷款的门槛，造成了对中低收入居民贷款供应不足。

“以前，房贷在银行是优质贷款。随着保障房建设的铺开，很多中低收入的人需要解决住房问题。廉租房能解决的毕竟只是很少一部分人，还有相当一部分人需要购买经济适用房和限价房。这一部分中低收入群体在申请住房贷款时对住房担保的需求将会有所增加。”中央财经大学郭田勇教授表示。

有专家指出，就目前而言，住房担保制度破题，改革公积金投向是一个突破口。2008年全国住房公积金缴纳规模达到了2.02万亿元，闲置公积金高达6000亿元。“现在申请公积金贷款需交纳一定比例的担保费用，但商贷利率打七折后，公积金贷款和按揭贷款的利差已经非常接近，只有0.24%。我们也想要给购房者更多的优惠。”一家住房担保公司负责人表示。

撬动金融杠杆

根据研究者的建议，住房担保制度将主要针对中低收入群体设计，而所谓的夹心层的住房问题，也将纳入住房担保的范围。未来，住房担保还可以衍生出相关金融工具和产品。

“通过扶持住房置业担保行业的发展来刺激房地产市场的方式，不仅可以提高市场的效率，而且维护了市场的公平。”尹中立表示，在经济不景气时期住房置业担保业的撬动作用应得到放大。

建设部一位内部人士也表示，政府在通过担保对中低收入家庭提供支持，既有利于在住房抵押贷款领域有效发挥市场机制的基础性调节作用，又能发挥政府调节对市场失灵的弥补作用。而且，政府实现上述政策目标的成本非常低。

基于这样的背景，关于住房担保制度的课题明确提出“应该将住房置业担保机构确定为政策性住房金融机构”，并与住房公积金一起成为中国政策性住房金融体系的主要组成部分。

如果能够实现向政策性住房担保转变，住房担保机构可以提供担保的方式，用更低的首付、固定且优惠的利率，帮助暂时不符合贷款条件，但有稳定职业和收入来源的购房者实现贷款购房。北京市住房贷款担保中心汪为民表示，“而担保机构也会利用自身专业水平，协助评估审查贷款客户资质及风险。”

课题建议，中央财政首先拿出100亿元成立住房置业再担保公司，以增加住房置业担保行业抗系统风险的能力。同时，再通过税收优惠和政策扶持，吸引地方财政及社会资本补充100亿元，加上行业现有约100亿元的规模，将我国住房担保行业的资本实力充实到300亿元。“在房地产市场低迷时要发挥住房置业担保的杠杆作用，按1:30的杠杆，300亿元理论上可以拉动住房消费与投资13000亿元。”

[来源：中国证券报 2009-3-18] [回目录]

北京市发改委副主任、金融办主任霍学文昨日在北京市“保增长保民生保稳定”若干措施新闻发布会上透露，北京市政府将拓宽房地产企业融资渠道，支持在京设立房地产信托投资基金。通过设立股权投资基金、信托计划及在银行间市场发行债务融资工具等方式拓宽融资渠道，支持房地产市场健康发展。

为应对金融危机、保增长扩内需，北京市政府昨天公布了《中共北京市委北京市人民政府关于促进首都金融业发展的意见》、《北京市帮扶企业应对国际金融危机的若干措施》、《关于实施稳定就业扩大就业六项措施的通知》等三份文件，涉及66项措施。

霍学文介绍，金融管理部门将指导银行机构认真贯彻“适度宽松的货币政策”，力争今年人民币贷款新增额不低于上年水平，各银行机构中小企业贷款新增额增长幅度不低于同期贷款新增额增长幅度。

北京市工业促进局巡视员、新闻发言人常青在新闻发布会上介绍，《北京市人民政府关于帮扶企业应对国际金融危机的若干措施》中，北京2009年融资规模扩大到300亿元，使企业的融资成本节省30亿元以上。

[来源：每日经济新闻 2009-3-24] [回目录]

在市场以为两会之后“二套房贷”已一锤定音时，浙江省银监局突然于3月5日向所辖的各家商业银行发送了一份文件，要求各商业银行不得放松或变相放松二套房房贷政策。

浙江省银监局相关人士在接受《第一财经日报》采访时表示：“这是一份特急文件。”其实，该文件并没有新的政策提法，而是重申了上级监管部门的意图，这也不意味着二套房贷政策将更加趋紧。

一纸特急文件

据悉，上述文件提到，近来有媒体报道部分地区的商业银行开始悄悄放开个人住房贷款条件，借款人购买第二套(含)以上的住房，可以凭借其资信状况，享受首付30%、利率下浮25%~30%的优惠；若借款人书面承诺原住房面积低于当地人均住房水平的，还可以享受首付20%、利率下浮30%的优惠。

浙江银监局表示，贷款购房首付比例不低于20%、贷款利率最多下浮30%的政策，仅适用于购买首套中小型自住住房的借款人，以及已利用银行贷款购买首套自住住房，但其家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向银行申请住房贷款的借款人。

而对已利用银行贷款购买首套住房，又申请贷款购买第二套且不属于改善性住房以及多套住房的，则要求坚持“贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高”的贷款条件。

出台此份特急文件的初衷是否与各家商业银行暗松二套房贷“闸门”现象有关呢？上述官员回应：商业银行应当严格遵循现行个人住房贷款管理规定。

银行暗松“闸门”？

与杭州的五六家商业银行保持着贷款业务往来的浙江裕兴不动产经纪有限公司（下称“裕兴房产”）执行总裁郑瑛在接受《第一财经日报》采访时表示，日前公司相关部门与商业银行业务沟通时获悉，各家商业银行收到了浙江银监局的文件通知，将严格执行现行个人住房贷款管理规定。

郑瑛称，一段时间以来，杭州一、二手楼市成交量井喷，房屋成交量是银行获利的重要基石之一。面对不明朗的市场，一些商业银行已经调整业务结构和产品类型。部分商业银行趁机收复失地，忙于抢夺贷款业务资源，因而，会有打“擦边球”或者变相放松二套房贷政策的现象。

昨天，某国有商业银行杭州某支行负责信贷业务的工作人员就透露，对已利用银行贷款购买首套住房，又申请贷款购买第二套且不属于改善性住房的，只要购房者结清了第一套住房的贷款，该银行能够将其按照第一套房给予相应的利率优惠。

但记者以贷款人身份向上海浦东发展银行杭州分行西湖支行、广东发展银行杭州宝善支行等银行进行咨询时，得到的答复都是，执行第二套(含)以上住房贷款管理规定，不放松二套房贷政策。

浙江广厦（600052.SH）旗下浙江天都实业有限公司副总经理王旭飞认为，楼市低迷大局未变，商业银行之间为了抢夺并不丰富的个人房贷客户而祭出花样百变的招数。拥有一部分自主权的商业银行对二套房贷政策悄悄尝试松绑动作。迫于市场的竞争，诸多银行对第二套房的贷款利率进行优惠。在杭州当地，“秘而不宣”似乎已经成为公开的秘密。暗松二套房贷“闸门”，多是只做不说。

[来源：第一财经日报 2009-3-20] [回目录]

继收购长寿商业广场95%股权之后，近期有消息称，美国私募巨头黑石集团(BlackstoneGroup)，可能通过其在华合作伙伴盈石资产管理公司(以下简称“盈石”)，“吃”下长寿路上的另外两个项目的商场部分。这两个商场部分，主要是上海长寿路的悦达信一时代广场的商场部分和悦达国际大厦的商场部分(芳汇广场)。

盈石目前介入项目运营

昨日，盈石公司相关人士向《每日经济新闻》证实，上海长寿路上的两处悦达商业项目，确实已经在一个月前签署了相关的合作协议。但目前盈石仅仅是参与运营管理，尚未深入到参股或收购的阶段。而上述项目开发商悦达地产相关人士也表示，目前，项目的商场部分与盈石有“合作”。但对于“合作”细则，该人士则表示，目前不便对外透露。

根据公开资料，盈石资产管理有限公司，于2008年在上海浦东注册。成立伊始，上海有媒体报道称，盈石将得到黑石约200亿美元的注资，用于在内地的一二线城市购置商业房地产项目。

昨日，盈石公司相关人士在接受《每日经济新闻》采访时表示，由于黑石在亚洲的首个商场项目“CHANNEL1调频壹”购物中心将于今年年中开业，因此，目前，公司将专注于经营管理该商场项目。

据悉，截至目前，盈石尚未取得悦达信一时代广场和芳汇广场两座商场物业的产权，但据记者了解，盈石在与悦达地产签署了相关的合作协议后，已经开始出面接管这两个商场物业。但对于与悦达地产签约管理上述两个商场项目的期限，该人士则表示不清楚详情。盈石相关人士昨日表示，如果项目合作有“进一步的发展”，我们会及时公布消息。

图谋抄底上海商业地产

从已落定的长寿商业广场，到传言中对仲盛世界商场的觊觎，再到如今长寿路上两处悦达商业地产项目，黑石抄底上海商业地产的投资谋略已现端倪。

而早在去年8月，便有媒体报道称，盈石已经以逾45亿元的价格，向上海仲盛集团收购了其位于闵行莘庄地铁站南广场的仲盛世界商城；亦有媒体报道称，司徒文聪可能将携盈石的巨资，收购其原雇主——正大集团全资拥有的正大广场。然而，随着去年底全球金融危机来袭，这些收购传言也逐步淡出公众的视线。

上海五合智库总经理邹毅在接受《每日经济新闻》采访时表示，当前开发商资金链普遍紧张，如果说外资想要抄底楼市的话，今年会有相对较多的机会。

克而瑞(中国)研究中心的分析人士表示，从今年1月份的成交数据来看，外资投资商业项目的情况比2008年明显增多，投资方式也较多，或直接收购商业物业，或收购商业用地自建商业，或直接在中国内地成立公司，长期开发中国内地商业市场。

[来源：每日经济新闻 2009-3-4] [回目录]

长和系内地最大投资项目开工

几次推迟开工后，李嘉诚在上海真如副中心核心地块项目的建设将于近期破土动工。真如副中心项目总面积约100万平方米，总投资将超过100个亿，是李嘉诚在内地房地产业最大一单投资。

之前李嘉诚在上海抛售物业的行为被认为是看空上海房地产市场，此时又斥巨资投资，意在何处？“用住宅投资的观点来看商业地产不合适。其实不存在看空还是看多，为了启动大型项目而抛售一些现在较少产生回报的物业正是在做资金上的准备。”上海社会科学院商业研究中心主任朱连庆表示。

项目定位于商业地产

“这个项目的确要开工了。”上海普陀区外商投资服务中心胡开明告诉记者。

去年11月媒体就报出李嘉诚真如项目暂停，12月时记者曾致电长江实业媒体公关部吕先生，当时他告诉记者真如项目并没有开工的计划。在暂停项目后不久又传出项目动工的消息。

在只有一个投标对象的情况下，2006年12月普陀真如A3－A6地块最终以底价22亿元成交。该地块由雅富投资（60%股份）、上海长润房产（25%股份）、上海江和房产（15%股份）三家公司联合竞得。2007年1月30日长实与和黄发布的联合公告显示，这三家公司均为李嘉诚长和系的子公司。

普陀真如A3－A6地块位于曹杨路以东、铜川路以北、真华路以西、固川路以南，地块面积177262平方米，总建筑面积近100万平方米。

在曹杨路1560号工地现场，记者看到地块已平整完毕，在地块东部四幢红顶的施工板房已建好，在西边的三台吊机和四台打桩机正在工作。施工人员告诉记者，去年11月地块北部少数居民的动迁工作结束后，地块的平整才基本完成，施工队在春节后开始施工。

据了解，该地块将规划建设商业项目、写字楼以及近15万平方米的酒店公寓，其中商业是最大的一块。该项目的定位是主要为金融业等业态提供服务，这一项目也将被建设成普陀地区的一个地标性建筑。

多还是空？

抛物业、看空楼市，转眼又花大笔资金投资上海四个城市副中心之一的真如项目，长和系究竟是看多还是看空上海楼市？

“即使是大型开发商目前也会有资金危机，本着现金为王原则，大部分公司都会对自己的发展策略做出一些调整。”第一太平戴维斯投资部高级经理张涛认为，卖优势地段的商铺不一定就是看空上海楼市，也可能是为了抄底更好的项目而回笼必要资金。

一位业内人士告诉记者，虽然长和上海公司是由香港控股，但上海公司是独立核算，启动大型项目也要在资金上有所投入。“收缩战线，集中兵力打硬仗，是任何一家地产开发企业在低迷期把握投资机会的核心。”上海商业房地产联合发展委员会秘书长吴臻祺认为，从长和系的举动看，其在上海的策略可能是放弃不能创造更多效益的商铺和高档物业，而将资金集合投资在能创造更高回报的商业地产项目。

长和系虽然进入内地很长时间了，但大部分项目主要是由和记黄埔运作，长江实业更多只是进行股份投资和基础建设，上海真如镇项目便是由长江实业主导操作的首个项目。

“政府在推动招商引资，也希望有一些优质的大项目能够开工。”朱连庆表示，不少区域政府都在积极频繁进行调研和招商活动，而在此时建设的大型项目，政府会给予更多的优惠政策，项目进展会更顺利。

[来源：华夏时报 2009-3-2] [回目录]

昨日，国际五大行之一的仲量联行在最新的研究报告中称，尽管仍有诸多制约投资的因素存在，市场机会型基金倾向于在2009年扩大投资。

仲量联行透露，近期，领盛资本管理公司已经宣布，将把30亿美元中的20%投资于中国和日本；凯德也宣布，将募集12亿美元投资于在当前及未来市场内出现的收购兼并机会；私募基金基汇资本也希望募集15亿美元用于投资中国物业。

在商业物业投资回报率超过7%的情况下，那些在2008年募集的但却因为市场恶化而推迟投资的基金，受到了越来越强的投资要求，或者赎回资本的压力。

与此同时，在过去的一个月里，已经出现了中国政府相关部门放松外资管制的一些迹象。在上海，外国投资人被允许参与对于静安区一地块的拍卖竞标。当地政府开立了以美元、港币、欧元和日元为货币的存款账户用于存放拍卖保证金。这是政府在2007年底以来第一次做出此松动。北京市政府也放松了对于外籍常驻人士购买住宅的限制。新规定指出，外籍人士可以购买住宅用于投资而不再受到居住满一年条款的限制。

仲量联行预计，一线城市近期将会有进一步的相关政策出台。

[来源：每日经济新闻 2009-3-2] [回目录]

大意失街亭之前，马谡并没有显露出青史留名的潜质；直到诸葛亮挥泪斩之以儆效尤。

同样，如果不是漫卷全球的金融危机，知名投行摩根士丹利会否自曝家丑，向美国证券交易委员会(SEC)披露盖斯?彼得森行贿行为？

更值得深思的是，盖斯在中国的行贿对象是谁？为何时至今日，我们仍然没有看到他们落马的消息？

经济快速增长的大潮退去，谁在裸泳？在下一次潮涨之前，我们又该筑起哪些防潮的堤坝？

大摩典型“中国通”非典型落马

“挥泪斩马谡”的故事，也会在大摩上演。

2月11日，大摩向美国证券交易委员会(SEC)提交的一份公开文件披露，一名任职于“海外一家下属地产公司”的雇员涉嫌行贿正接受调查。

这名雇员就是原大摩中国房地产投资机构董事总经理盖斯?彼得森。虽然尚无证据表明大摩在“自曝”家丑的同时是否也如当年的诸葛孔明一样挥泪如雨，然而洋“马谡”盖斯恐怕无论如何都想不到，自己作为大摩典型的“中国通”，却以如此非典型的落马结局收场。

祸起萧墙：覆巢下的危卵

盖斯是一位超级“中国通”。

“如果说‘香蕉人’是对‘外黄内白’(意指黄皮肤、行为习惯西化，本报注)中国人的形象概括，那么盖斯就是白皮肤的‘中国人’。”熟悉他的投资界人士章总告诉《中国经营报》记者：“盖斯出生在新加坡，在杭州读大学。汉语说得比中国人都溜儿，还能说上海话、唱越剧。”“中国通”盖斯给自己起的中国名字姓白，属下都称其为“白总”，而不是像一般外资公司那样直呼英文名。“白总”盖斯长期在中国工作，加入大摩之前曾在国内一家地产公司任职，政商各界关系深厚，工作方式也弥漫着很浓的江湖味。

一位他手下的离职员工，曾在大摩内部论坛上发了关于盖斯的一个帖子，帖子中将“白总”对中国客户之傲慢、中国做生意方式之熟悉，一露无遗。

“白总的中文水平的确非常厉害，和国内开发商开会基本上可以全部说中文，并且在黑板上写中国字，字还是不错的。某次和上海本地某房地产企业开会，白总屁股还没坐下，就掏出一包中华，往台子上一扔，点上一根说：‘我今天只有30分钟，我们开始吧！’开完会，对方提出派车送他，他表示同意，然后说过5分钟再到楼下等，因为‘wu yao ca pao si’(我要上厕所，很粗鲁的上海俚语，本报注)，我们几个人集体石化(惊呆了，本报注)。

还有一次，和另外一个分析员L陪某开发商去夜总会玩，喝到烂醉，被送回家，结果白总半夜4点半醒了打电话给L，劈头盖脸第一句‘Whereis my girl’(我的‘女人’在哪？本报注)。”然而，成也“中国通”，败也“中国通”。因为太了解、熟悉中国而加入大摩中国的盖斯，在2008年9月美国次级债危机全面爆发之时，却没有意识到危险正慢慢走近他身边。

彼时，华尔街五大投行的时代一去不再：雷曼兄弟公司破产、美林证券被美洲银行收购，贝尔斯登归为了摩根大通麾下，华尔街以风险和杠杆操控的交易模式玩不转了。更要命的是，也就是在此时间前后，SEC已经加大了对于美国公司海外腐败行为的查处力度，经济高速增长的泡沫被戳破了，潮水退去，谁还在裸泳？

“他太熟悉中国的游戏规则了，有时候比中国人还胆大，还赤裸裸。”前述大摩离职人士据此认为，盖斯出事完全在意料之中，而且自己早就知道他被SEC调查了。

“他甚至以为他是中国人了，不受美国法律的制裁。”章总告诉《中国经营报》记者，“如果他是中国人，他这么做，除非中国受贿的官员被抓，他才会被牵连出来。”盖斯违反的是美国《反海外腐败法》，也叫《反海外贿赂法》。该法于1977年制定，1988年修订，旨在限制美国公司里个人贿赂国外政府官员的行为。盖斯之前，美国朗讯公司亦曾因涉嫌违反该法条例被罚款250万美元。

毕业于美国哥伦比亚大学的律师李毅称：“美国法律非常严格，比如，如果公司支付一笔咨询费给中介公司，去办一件事情。如果知道这笔钱可能会被用于行贿给官员，就是违法。”而《反海外腐败法》对于行贿“自首”和被查处者的处罚金额和力度，也完全不同：“自首”者往往得到很宽大的处理。

有强烈对比意味的是，事实上，即便截止到目前，我们也只知道盖斯因为在中国行贿被美国调查，却不知道是哪位中国官员受贿。

业绩压力：不差钱 差利润

即便不是因为金融海啸下的大摩自查自救压力，加入大摩中国6年的盖斯，也同样面临大摩中国业绩乏力的拷问。

2002年，盖斯加入大摩房地产基金(MSRE)做中国投资。MSRE实力雄厚，国际上赫赫有名。2006年3月，大摩在中国房地产的投资规模约15亿美元。大摩房地产部旗下基金MSRE募集42亿美元后，董事总经理兼全球摩根士丹利房地产投资主管Sonny Kalsi就表示，大摩将在中国追加30亿美元投资，并且投资重点也将从日本转移至中国。

事实上，盖斯加入大摩之后，大摩就开始了在中国尤其是上海房地产项目的大肆收购。

2003年7月，盖斯第一次出手，大摩参股上海锦麟天地雅苑高档公寓项目；并在2004年底再次斥资5亿元人民币，将锦麟天地雅苑股权悉数纳入囊中。2004年初，大摩中国与上海复地集团共同投资5000万元建设中高档住宅项目复地雅园。大摩开始逐渐试水中国房地产市场。

2005年，大摩与上海盛融投资有限公司合作，以9000万美元价格收购方式获得了世界贸易大厦产权价；同年又以8.5亿元从中海发展[9.38 -6.11%]手中收购了上海广场商场裙楼。也是2005年，斥资10亿元收购浦东埃蒙顿国际广场100%股权项目，大摩首次成为开发商，直接参与开发。

2006年，盖斯再接再厉，收购了几栋住宅楼之后，以近20亿元收购了位于南京路的东海广场。2007年，大摩从中海发展手里接过了“卢湾区第65街坊徐家汇路258弄地块(南块)”，再次成为开发商。

以上不过是大摩收购项目的不完全统计。粗略估算，总额已近50亿元。而从2002年到2007年的5年，也是上海房地产市场最为黄金的五年，房价起码上涨了两倍以上，写字楼市场更是只涨不跌。

然而，盖斯却并未为大摩中国带来多少收益。

离开大摩人士透露称：“大摩的收购都不赚钱的，我们都知道，因为募集资金必须要花出去。当时市场好，希望通过物业升值来赚钱。盖斯可以说是对中国房地产市场一直看好的。”据悉，他们收购的一个郊区项目，只有车位收费达到每小时20元才可能赚钱，而这根本不可能。

知名房地产机构仲量联行亚洲区董事陈立民分析认为：“大摩小收购赚钱，没看到哪个项目赚大钱，估计只有锦麟天地项目赚了钱。收购的上海广场裙楼，改造成为新的概念‘无限度’没有成功，生意一塌糊涂；东海广场这样的大项目，2007年看价格就不低，现在怎么看怎么贵；埃蒙顿国际广场招租也一般，世界贸易广场怎么看也不是很好的写字楼。”

事实上，即使是赚了钱的锦麟天地项目，也很难出售；东海广场写字楼则有一个致命弱点：停车位太少，是按照上世纪90年代标准配置的；业界预计同样出租困难。加之目前市场冷淡，前景不容乐观。

当年并购时就被认为价格过高的东海广场，现在更是高得落不了地。反而是卖给大摩的绿城集团狠赚了一笔——13亿元收购成功，一年多时间转手卖给大摩，净赚7亿元。

某准备收购锦麟天地的投资界人士告诉记者：“大摩报价，我只能接受其一半的价格，双方差距太大，只谈了一两次就不谈了。”据悉，大摩报价为11亿元，如果半价出售，五个多亿收购的大摩就毫无利润，到目前为止，依然没有出让成功。

如此众多难言成功的并购项目，背后其实隐藏了盖斯投资理念的偏执。

2006年5月一次房地产论坛上，盖斯的身份还不过是大摩中国的地产投资执行董事。当时，媒体纷纷报道大摩这样的外资基金炒高中国房价，收购中国物业也是冲着人民币升值而来，以及大摩“唱空做多”的阴谋论。盖斯以自己的流利中文，当场与众多嘉宾和提问者争执起来。

“其实我们基金有一个规定，如果把一些房地产在其他的国家买下来，倘若这些房地产收入不是美元，就要做一个货币对冲，所以，人民币升值对我们来说没有好处，没有影响。”

盖斯当时说，“如果认定人民币升值，会有很多办法从人民币升值得到好处，投资房地产获利其实是一个非常笨的办法。摩根士坦利房地产基金，99%像我们这样的机构投资者，不可能是冲着人民币的升值来收购物业的。我们是来解决问题，通过专业能力使物业升值，从而获得收益。”

当然，盖斯的说法并不会被认同。论坛主持人、复旦大学教授蒋昌建说：“任何基金追求利润也是它的本质，我们光谈利润不谈本质也不符合现实。”

最后，盖斯就和蒋昌建起了口角，他甚至当众嘲讽蒋昌建：“你什么都不懂，怎么可以做教授？”

相煎何急：不仅是业绩

“盖斯是不是因为中国业务不赚钱，成为替罪羊，才落马的？这说不清楚。”另外一位盖斯的朋友告诉《中国经营报》记者，“大摩在中国收购了很多项目，但没赚到什么大钱是事实。”

2008年金融危机，大摩上海房地产基金公司大幅裁员的同时，极力出让项目，但迄今为止，没有任何出售成功的消息。同年12月中旬，盖斯已经从上海公司消失。同事们纷纷打听他的去处。一说去了新加坡，打电话过去说没有，电话、电子邮件也都联系不上。盖斯的同事们开始嗅到了异常的味道。

彼时，因为金融危机，通过变身为银行、才侥幸躲过一劫的大摩已经风雨飘摇，在中国的地产基金公司更是裁员不断。最后有消息说，盖斯回美国了。但也联系不上。一直到2008年年底，盖斯被确认离开了大摩。但最后的迷雾直到2009年2月11日才解开。某外资基金人士告诉记者：“盖斯现在不在中国，好像也不在美国，也没有被抓，人身是自由的。”知情人士透露称，大摩内部好多部门都可以做房地产业务，内部就有竞争。而在金融危机大裁员的背景下，大摩的内部关系也开始空前地复杂化。

就在盖斯事件公布的同时，消息称大摩全球房地产投资主管卡尔西(Sonny Kalsi)已经被行政休假，该部门将由之前的两位主管托马斯和Mantz进行直接管理。至此大摩房地产业务部门管理层全部大调整。

“在大摩内部，他是一个敏感话题，没人敢提。盖斯可能是因为内部复杂原因辞职的。客观地说，盖斯还是为大摩做了不少事情，业绩肯定不是最差的。”某外资房地产基金界资深人士告诉《中国经营报》记者，“大摩去年金融危机之后，内部就比较乱。”该人士意味深长地说：“他肯定是行贿了，不过，这也是中国的潜规则，不仅仅他一个人这样做。你可以想一个问题，他的行贿是谁举报的呢？”末了，他补充道：“盖斯是一个倒霉的人！”一般而言，只有公司内部人员以及合作伙伴才会知道盖斯行贿。而如果是中国合作伙伴举报的话，一定会有官员牵连出来，可是，迄今为止我们并不知道受贿对象是谁。

《中国经营报》记者致电盖斯工作的大摩资产服务咨询有限公司上海分公司，表示要采访，对方立刻说，不接受采访，并立刻将电话挂掉了。

[来源：中国经营报 2009-3-2] [回目录]

金融街是幸福的。在大量跨国企业从CBD撤离、CBD写字楼空置率达30%的今天，金融街还在商业地产的寒风中坚守。

“如果算上新开的准备出租的楼盘，金融街地区写字楼的空置率应该在20%左右；不过如果不算上这部分楼盘，实际入住率应该在百分之九十五六左右。”2月26日，北京找楼网的一位负责人告诉理财周报记者。

对于上市公司金融街来说，这意味着其在处于金融街地区的大量写字楼的运营仍很稳定。“2009年金融街的业绩变化主要看天津市场津塔和津门项目的销售情况。”平安证券房地产分析师刘细辉一语中的。

金融街地区物业不受影响

对于金融街来说，其位于金融街地区的金阳大厦、国企大厦、通泰大厦、富凯大厦、金融大厦、金融街购物中心等超过十处物业足以保持其业绩的稳定性，即使在如今的经济危机条件也是如此。

“我们大部分客户都是2007、2008年签约的，一般都是中长期签约，不是一年一签，所以不涉及租户搬迁这些事，收入也比较稳定。”金融街董秘于蓉在接受理财周报记者采访时说。

于蓉告诉记者，新的楼盘比如现在开盘的A5大厦出租率、出租价格都会受到一些影响，“现在正在跟客户协商，不过目前看来出租也比较稳定，我们比较乐观。”至于影响有多大，于蓉表示，“如果跟金融街整个区域的平均租金比，应该没有影响，甚至有上升，如果跟英蓝大厦这样牛市期间开业、招租情况比较好的相比，A5肯定没有那么高。”为什么CBD、中关村地区的写字楼受到那么大影响，而金融街地区很小？于蓉解释说，“金融街更多的优势是客户的优势，因为客户以国内的主力金融机构和大企业为主，而下滑较高的CBD，他们的客户主要是国际的世界500强的办公区，现在他们受影响比较大，对业务规模、租用面积都有压缩。应该是客户不一样，经营结果也不同。”在金融街，物业的高出租率一直为外人称道。

金融街整个地区的物业都比较好，因为中长期签约，2009年甚至2010年都不会受到本质性影响。”平安证券房地产分析师刘细辉说。

北京找楼网的一位负责人告诉记者，“如果算上新开的准备出租的楼盘，金融街地区写字楼的空置率应该在20%左右；不过如果不算上这部分楼盘，实际入住率应该在百分之九十五六左右。这说明写字楼还是很满的。不过，价格已经出现了一些微小的下降，大概每平方每天5毛左右的波动。”于蓉告诉记者，金融街购物中心的租金情况是跟客户一个一个谈的，每家都不一样，这一点会在年报上有说明。

2009年主要看津塔和津门项目

除了北京的物业项目，金融街在其他项目进展如何？于蓉一一为记者作了解答。

“位于江西南昌的紫金园一期项目，去年已经售罄，今年卖二期，由于春节之后一期交房时间，二期还没有正式开盘，现在正在为开盘做准备，目前在续客，只接受客户咨询。”“F3项目也已经卖完了。”“德胜门项目下半年竣工，我们都是整售，没有跟散户接触。”“津塔项目，今年年底有一部分要竣工，下半年要开盘。”津塔项目位于天津，金融街在天津的另一个项目是津门项目，两个项目都位于天津的核心区域，项目规划为高档写字楼、公寓、酒店，建成后将成为当地的地标性建筑，总投资额超过50亿元，对金融街业绩影响较大。

刘细辉认为，金融街的业绩看点主要在津塔和津门项目，尤其是公寓的出售对2009年业绩影响较大，因为其在北京的物业项目是相对稳定的。

2008年7月，国海证券分析师赵铎按照当时的房市行情预测津塔和津门项目对金融街2009、2010、2011年的业绩影响分别为0.04元、0.16元和0.23元。他当时按照的公寓结算价超过每平方米1.6万元，不过，由于国内房地产市场整体走弱，现在的价格已经受到了一定影响。

不过，于蓉对天津地区仍较为看好，她告诉记者，“未来公司将在北京、天津等环渤海区域发展。”她坦承，“住宅市场的影响比商业地产大很多。”实际上，津塔和津门项目更大的意义在于这是金融街第一个真正意义上复制其北京模式的项目，一旦成功，对金融街在天津乃至全国的扩张都具有正面意义。

方向仍是收缩

尽管持有现金较多，并在2008年下半年多次发力争取新项目，于蓉还是告诉记者，“我们不会扩张，我们的方向仍是收缩。”不过她拒绝透露2008年的开工情况，“开工情况我们会在年报的新开工面积中有披露，现在不方便透露。”但是，她表示，“商业地产一般周期需要3年时间，而住宅只要一年半，因此公司规划不是说停就能停的。根据对商务地产中长期的判断，我们觉得风险较低、波动较小，消费群体是大企业，他们的租金承受能力要比个人强很多。”于蓉告诉记者，近一两年公司的方向不会有太大的变化。“已经进入的城市，土地储备规模也比较大了，足够3年的开发，我们在外地继续大规模扩张的可能性不大了。”针对公司未来的区域战略，于蓉表示，“未来我们会集中于北京、天津等环渤海地区，因为我们总部在这、人才储备也在这，有优势。”而随着公司开发的物业越来越多，公司持有的物业资产也会增加，于蓉表示，“出于风险的考虑，会有一个上限——自持物业的总投资不能超过净资产总额。”

[来源：理财周报 2009-3-3] [回目录]

近日，被称为上海陆家嘴“地王”的竹园商贸区的Z2-4地块正式开工，加上去年年底开工的Z2-3地块，这标志着世纪大都会项目已全面开工。

该项目将于2012年年底全面建成，总投资将不少于120亿元。

分析人士指出，这个项目是浦东开建的最大体量商业项目。它的入市，一方面改变了陆家嘴整体商业格局；另一方面，由于整体经济环境不景气，这个项目的未来招商将备受关注。

可能遭遇空置危局

事实上，这个项目从2005年推迟到如今才正式开工。陆家嘴集团总经理杨晓明表示，是由于地铁施工给该地块带来了很大的技术难度。

杨晓明说，经济不景气恰好是投资的大好时机，目前PPI指数下降，工业原材料价格下跌，投资成本进入相对稳定、低廉的时期，所以应该抓住时机，加大投资力度。“如果等到时机好了，项目还没有出来，就错失了机会。”

分析人士指出，2012年以后浦东陆家嘴将形成新的商业格局，世纪大都会拥有得天独厚的地理位置，优势十分明显。

但是彼时，浦东有“上海中心”等多个顶级的商业设施入市，使得供应量特别大，再加上2008年、2009年一些存量写字楼的招租问题，到了2012年，陆家嘴写字楼空置率将会有明显上升。

据第一太平戴维斯的数据显示，根据目前在建甲级写字楼工程进度预测，2009年上海还将有75.4万平方米(43.5万平方米分布在浦东)的甲级写字楼项目将竣工，因此目前上海甲级写字楼市场进入“租户市场”的序幕还只是刚刚拉开。

在供应量明显放大的情况下，截至2008年底，全市甲级写字楼平均空置率为15.4%，浦东地区则达到25.6%。

第一太平戴维斯总经理刘德扬认为，一方面，去年的写字楼供应量没有消化，另一方面，今后两年中，写字楼的供应大增，租金下跌的幅度比较大。以上海环球金融中心为例，原先报价在20元/平方米/天，现在租金成交价为10～13元/平方米，业主吸引客户的主要方式是延长免租期，如签约一年可提供1～2个月的免租期，因此实际折合下来的租金成交价明显低于报价。

数据显示，2008年一季度上海甲级写字楼日租金维持在8.25元/平方米，而到了当年年底则下降到7.6元/平方米，全市租金水平下降了7%(其中去年四季度就环比下降9.5%)，其中陆家嘴、浦东竹园等区域租金下滑幅度最大。

第一太平戴维斯预测：2009年上海甲级写字楼空置率将攀升至20%以上，平均租金水平继续回落5%~15%，日租金下滑到6元/平方米左右。

浦东在建的最大商业项目

世纪大都会项目地处陆家嘴金融贸易区核心区域，由东方路、张扬路、福山路、潍坊路围合而成。该项目占地面积约8.92万平方米，地面建筑面积约38万平方米。

该项目由两部分组成，横穿其中的世纪大道把整个地块划分成两个三角形的地块，分别为Z2-3和Z2-4地块。

这两个地块于2004年底在浦东新区招商大会上推出后，经过招投标，最终确定由陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司负责Z2-3地块的投资建设，并在项目建成后将其中部分商业建筑出售或租赁给百联集团。而李嘉诚旗下的和记黄埔将开发另一半Z2-4地块。

事实上，综观整个世纪大都会项目，按照当前的规划，其地下建筑面积合计将达到惊人的25.76万平方米，地上的总建面约在13万平方米左右。

随着近年来上海市“双增双减”的要求实施，高层建筑受到一定的限制，再加上地块面积有限，不少商业面积受到制约。于是，一些开发商开始了多向发展，将眼光由地上转到地下，以此规避容积率限制，进一步拓展商业面积。

在目前经济环境不景气的情况下，包括上海中心、世纪大都会等浦东陆家嘴多个商业项目逆市开工，其前景被业内人士所关注，这也是陆家嘴集团年内计划开工的5个项目之一。

世纪大都会逆市开工，如果按照正常施工进度来看，前期开工的地块2011年可以进入整体招租。此时，浦东有上海金融中心等好几个项目进行招租，市场供应量比较大，即使经济回暖，要消化这些写字楼，也需要很长的时间。

[来源：中国房地产报 2009-3-3] [回目录]

“我们施工队去年在北京已经签的工地有三个，但是今年一个也没开工，现在处在待业状态。”一位给房地产开发项目做电梯安装施工的“包工头”吴振国对记者表示。往年，他都是“春节假期还没怎么好好过，就紧赶慢赶上工地”，而今年则有机会给自己放长假了，这个长假什么时候结束还不好说。

“有没有戏，到年中就能看出个眉目了。”这位电梯施工队老板说，五六月份将是他面临的“尖锋时刻”。

“一般房地产项目在年底竣工的多，六月之后是主体结构完工的集中期，所以我们的活儿一向在六月以后比较集中。”房地产项目经理刘先生告诉记者：“房地产公司最不敢欠的有几大类：一个是银行贷款，银行现在也都上市了，要给股东交待，不能把他们逼急了；二是施工单位的工程款，开发商一拖欠，农民工就闹事，社会影响不好；三是购房业主的钥匙，延期交房闹大了，老百姓把你告到法院，吃不了兜着走。最敢欠的是政府的土地出让金，反正这钱是国家的，不是自己的，少收进来一笔钱，谁身上也不会少块肉，用不着太过计较。”

房地产行业利益链各环节的种种迹象告诉我们，房地产业的“拐点”和“调整”并非幻觉，而是看得见、摸得着的现实。诸如建筑设计公司裁员、代理公司减薪、开发公司频换职业经理人等业内流传的小道消息已经不再能提起人们的胃口，打折销售和项目股权出让也已屡见不鲜；建筑工地的大部分农民工们今年春节后至今没有再回到去年那个热火朝天的工地；水泥、钢铁等房地产项目必需的原材料的采购量也在大幅减少；下游的电梯安装公司、中央空调提供商等机构业务量清淡，基本处于空手等待的阶段。二级市场经纪机构也已经经历了一轮洗牌过程，人们每天在小区旁边路过的许多中介门店，大部分是2007年刚开业的，但2008年却选择了悄悄地撤离。

年中将现“倒闭潮”？

“有些客户的房地产项目，原本是因为奥运会而停工的。但是照理说，到2008年10月份、11月份就可以复工了，事实上很多项目直到现在也没有复工，就这么一直拖下来了。”中央空调代理商唐先生向记者表示。

据他介绍，不少项目的封顶时间由去年下半年开始一直拖到今年，“好在今年上半年有一些拖延项目终于封顶，给我们带来了一点业务，否则也将无米下炊。”SOHO中国董事长潘石屹表示，从2008年初开始，全国房地产成交量就一直在下降，下降速度还很快，“总体来说，中国房地产企业的资金非常紧张。从去年12月份开始，银行给房地产企业延长了大量的短期贷款，使他们度过了去年年底的危机。但银行的贷款不是解决企业资金链条状况的根本措施，最根本的还是靠市场。如果市场持续萎靡，资金链条从长远来看一定是接不上的，只能维持拆东墙补西墙的被动局面。”

而四、五月份的成交量会比较关键，如果没有缓和迹象，就会有更多处于观望状态而资金情况逐渐恶化的开发商加入到降价大军。

“2008年我国房地产行业资金出现了巨大的缺口，约达7000亿元。”他掐指算道，“从2007年11月到2008到11月间的1年间，海外房地产类H股大幅缩水，市值缩水都超过75%，合生创展、富力地产和盛高置地3只股票市值缩水超过90%，仅剩下一年前市值的1/10。缩水量上，富力地产市值缩水达1000亿，碧桂园缩水总量更多，达到1300亿。”基强联行投资管理（中国）有限公司董事总经理陈基强预测，在不远的将来，“房地产企业将会遭遇到生存危机。”

成本控制成企业利器

北京一家房地产项目管理公司老板谢远玉开办的企业是房地产业下降周期中为数不多的业务大幅放量的公司，“去年在全球金融危机的背景下，我们的业务量增长50%。”而其奥妙在于，该公司专替开发公司精确控制开发成本。

“前两年的暴利时代，成本失控并不是很严重的事，但现在大家竞争压力大，需要企业主动去调整适应，要不然慢慢就被淘汰了。”谢远玉承认，“小项目不是我们的业务方向，因为小项目基本上是靠关系、吃回扣，赚到一笔拉倒。我们啃的都是难啃的骨头，一般是高端、操作难度比较大的项目，经常要重复沟通细节。”

而对于这些高端定位的大项目而言，行业政策、银根松紧和项目本身的业绩甚至公司存亡都有着很高的相关度。

市场与政策，谁更重要

近期，各地政府和银行贷款部门在扶持房地产业方面均有所表现，但高端市场的观望情绪依然浓厚。目前，包括星河湾、格拉斯小镇、山水文园、缘溪堂、银泰中心、盘古大观、龙湾别墅等北京多个项目的开发商都在翘首期待“限外令”解禁带来的利好。北京盘古大观销售经理冯远波表示，春节期间该项目已认购6套，总金额约4亿元，外籍人士是其主要客户。

北京的“90/70”政策亦出现了松动，由单个项目协调改为全市统筹协调。据悉，北京多家高端项目的开发商正在向规划委递交规划修改申请，以便将项目中按照“90/70”要求配建的小户型单元改回大户型。

“中央政府没有直接支持房地产行业。不过这4万亿投资中，财政拨款大约只有1万亿，更多还是银行贷款。而贷款的投向除了基础设施建设项目、支持国有大中型企业海外并购、支持中小企业贷款等外，肯定还会有一部分钱不知道往哪儿花，最后还是会以贷款的形式进入房地产业。”谢远玉说，“经济摆中间，信心和金融放两边，两个是左膀右臂。在我们国家，政府永远是大老板。”

“在生产过剩的情况下，重要的是拉动消费，而不是增加生产。现在增加生产的措施太多了。”潘石屹称。

尽管保利地产、北京城建等多家大开发商都通过增发、发债等方式获得了资金，但潘石屹认为，“真正解决资金的困难问题还要靠市场上的销售，没有好的销售业绩，其他融资办法都是过渡性、暂时的。”最新的消息是，房地产行业最终未被列入十大产业振兴规划。

“进不进十大产业振兴规划不是最关键的。关键是政府出台的政策应该对症下药，解决这个症结。把房地产销售和出租流通环节的税费降下来，并且政府能够为二手房的销售和出租搭建一个公开、透明的平台，避免在销售或购买二手房和出租二手房的过程中上当受骗。这样才是解决问题的关键。”潘石屹表示。

世邦魏理仕环球研究部董事覃晓梅认为：“心理信心的建立，还需要一定的时间，最乐观的估计是市场会在下半年回暖。”

在谢远玉看来，房地产业需要比以前更强有力的政策支持，即金融创新，例如REITs(抵押证券化)和信托的结合。“次贷问题出在哪儿？链条拉得太长，以至于花钱的不需要对最终借给他钱的投资者——老百姓负责，而只需要对金融机构负责，培养出了适合贪婪和寻租行为生长的土壤。如果借款人和信托公司直接挂钩，情况会好一些。”

潘石屹则认为：“很多业内人士把太多精力放在期盼政策上了。其实重要的还是市场，在目前这种经济环境下，任何政策都不可能让房地产市场有巨大变化。”

[来源：经济观察报 2009-3-3] [回目录]

凯雷40套租赁房源至今只租出去10来套。其余房源包括70套未装修的毛坯房则空关至今

在"股神"巴菲特2008年亏损115亿美元而开始走下神坛之时，曾经一度被认为颇具点石成金之术的外资机构们，也慢慢褪下了身上的光环。最近，有消息称凯雷投资集团(CarlyleGroup)（下称凯雷）正在亏本出售其在上海的110套别墅。

亏本抛售上海郊区别墅

据悉，受上海房地产下挫影响，日前凯雷正亏本出售其位于上海郊区的110套中房森林别墅。

资料显示，2007年初，凯雷以总计1.2亿美元的价格买进这些别墅，包括税费在内，每套成本约950万元人民币。但目前凯雷统一销售的该别墅单价约为2.8万元-3万元/平方米，粗略计算单幢别墅总价约900万/套，低于购入成本，每套亏本50万元，总计或亏本5500万元。

对此，凯雷亚洲传讯部经理DorothyLee近日向媒体表示，凯雷在上海一共购买了110套别墅，并且会长期持有绝大多数的别墅，只有个别的一小部分会卖出去，但这决不是抛售。但DorothyLee拒绝向媒体透露这"个别的一小部分"比例究竟是多少。

虽然凯雷方面对"抛售"一说持否认态度，但市场似乎不相信。理由很简单，最近在上海"抛楼"的外资并非凯雷一家。

目前，澳大利亚最大投行麦格理集团正以3亿元的价格为旗下上海城市公寓酒店找买家，而该酒店3年前的买入价还为4亿元；大摩在沪投资的陆家嘴(600663)中央公寓项目、锦麟天地雅苑项目也一直在市场抛售，但目前尚未觅得买家。

其实不光外资，受经济形势影响，李嘉诚也已对旗下物业进行了大举抛售。2008年5月，李嘉诚旗下香港上市公司和记港陆将之前23亿元左右购入的长乐路世纪商贸广场以44.38亿元的价格售予美国投资基金亚太置地旗下公司；随后，李嘉诚旗下和记黄埔在上海古北开发的高档公寓御翠豪庭部分房源降价销售，至年尾一直宣称将被保留的该项目40个商铺铺位又改租为售；今年年初，李嘉诚旗下的"长和系"再次在上海战略性抛售核心物业--浦东世纪公园旁的别墅项目御翠园。至此，李嘉诚在上海的项目已经所剩无几。

为博取升值价值2007年初凯雷购买中房?森林别墅

凯雷是全球著名的直接投资机构，目前拥有28只不同类型的基金，管理着超过248亿美元的资产。2006年底，在并购徐工失败后，凯雷开始转战上海别墅市场，而地理位置优良的中房?森林别墅很快进入凯雷的视野。

据悉，中房森林别墅位于闵行南部的马桥与颛桥之间的旗忠村森林体育城附近，南靠亚洲最大的网球中心旗忠网球中心，占地约540亩，建筑体量约36万平方米，是这一地区规模最大的别墅群落，附近区域是成规模的高档别墅区。

2007年初，凯雷出资1.2亿美元（约9.5亿元人民币）将位于上海市闵行区中房森林别墅中的110套别墅纳入囊中（该项目一期共139套，另外29套被私人买主购入）。

当时该物业地上面积销售均价为2.2万元/平方米，地下面积销售均价为6000元/平方米，每套总价在750万至950万元。

其实，据业内人士透露，凯雷当初购买中房森林别墅还另有原因。李嘉诚旗下的和记黄埔与长江实业于2006年在该别墅旁的马桥镇拿下一个住宅发展项目。凯雷认为，李嘉诚的项目一旦建成，必定会提升周边项目价值，因此果断进入。然而，一方面由于金融风暴的影响，另外也有消息称李嘉诚与当地政府在某些问题上存在分歧，后来马桥项目因此暂时搁置。

尽管如此，这笔大单当时仍被业内认为是凯雷用最少的钱购买了一个具有较大升值空间的项目，该项目可以考虑用于出租，以获取长线收益。

上述人士告诉记者，吸引凯雷的另外一个不能忽视的原因是人民币的升值。彼时，据境外机构研究报告，人民币的升值幅度将超过20％，这使得大批境外资本进入内地收购一些保值的人民币资产。

但人算不如天算，一场百年难遇的金融危机，让凯雷的如意算盘落空。

如意算盘落空

2007年初办好所有手续后，凯雷将110套中的40套装修完毕，开始招租，根据套型不同，租金在4万元/月到6万元/月不等。但招租情况却差强人意。

"凯雷原本制定的客户群为莘庄工业区的公司高管，但受经济不景气影响，企业高管房租预算逐渐下滑，40套租赁房源至今只租出去10来套。其余房源包括70套未装修的毛坯房则空关至今。"一位深入接触过该项目的代理行人士向记者透露。

2008年9月，金融危机席卷全球，上海房地产一落千丈。2008年11月份起，凯雷就开始整体转让这110套中房森林别墅房源，整体转让的报价基本与收购价持平。虽然陆续有不少投资机构关注过，但真正有意收购的寥寥无几。

外部环境的恶化令凯雷的处境变得更艰难。高盛最近发表研究报告称，预期内地主要城市的房屋库存水平将于今年上半年持续上升，对楼价和发展商的现金流状况均带来压力。同时，高盛调低对今年内地楼价预测，下跌幅度由原来的5%～10%调低为10%～15%。

眼看项目投资回收期将近，但在当前市场形势下项目近两年内升值无望，凯雷只得以二手房形式散卖套现，甚至不惜亏本抛售。

易居高级研究员回建强表示，外资急于出售在沪的房产物业主要基于三个原因：一是金融危机使这些外资金融机构损失惨重，流动性出现问题，需要从前期投资区域回收资金；二是内地房地产市场出现调整，销量明显下降，部分区域价格出现一定幅度下跌；三是人民币对美元升值步伐放缓。

不过也有消息称，凯雷这笔大单并非无利可图。当年凯雷收购价并没那么高，最终地上面积折合单价不足2万元/平方米。如果算上装修、两年的持有资金成本及所有手续费，或许还可以有的赚，只是赚得略少而已。另外，除去单价上的微小差别，凯雷收购110幢独幢别墅后，人民币对美元升值约12%左右，这或许可带来一定的额外收益。

[来源：理财周报 2009-3-13] [回目录]

日前，《中国经营报》记者独家获悉，台湾知名上市公司、老牌房地产企业宏普集团正计划投资内地房地产。这是在2008年两岸三通实现之后，又一家准备大举投资内地的知名台企。

同样在不久前，台湾头号地产企业远雄集团，将其在内地的地产公司由远中更名为远雄，彰显其对内地投资的信心。“我们还是看好上海市场。”台湾商界巨头，曾任台湾远雄集团执行董事，现任台湾远雄集团上海公司董事长李至春对记者说。

远雄集团是“台湾50大集团”之一。旗下拥有金融保险、建筑业、空运物流、旅游休闲地产等众多领域。在房地产领域，开发了众多的住宅楼、写字楼、酒店，是台湾房地产领军企业。有资料显示，台湾80％以上的厂办大楼都是由远雄建造。

1995年，远雄集团进入内地，在上海成立上海远中房地产，随后在长宁、昆山、静安等地推出成功的办公及住宅项目；2002年，成立北京远中房地产，并积极进行全国布局。在青岛，远雄正在建青岛第一高楼。

“台资企业来内地投资趋势很明显。”上海房地产界知名人士，来自台湾卫明不动产负责人蔡为民告诉记者，由于台湾政策限制，很多台湾房地产企业上市公司老板都在让他寻找投资机会，“都是准备先用私人资金来内地，等政策放开后，再大规模进入内地。”蔡为民说。

据了解，在上海房地产界，台资房地产企业都极为低调，不过企业实力都很雄厚。如在上海的人民广场核心位置的都市总部大楼，静安寺的越洋广场，华山路的华山国际等等，都是上海市场最顶级的项目，开发者均为台资企业。

“在台湾房地产行业中，上市公司实力是最强的。但是，台湾法律禁止房地产企业上市公司资金进入内地。”蔡为民说，这也是那些上市公司老板只能先用私人资金进入内地的原因。

李至春告诉记者，区别于内地的房地产业开发，在台湾，做房地产更加依靠政府。“在台湾，只要你有专业能力，只需要很少的钱就可以做房地产。拿地的时候，银行可以出钱，拿地之后可以预售。内地的土地起码需要开发商自付，还有30％自有资金的限制。”在李至春看来，由于在台湾，政府对房地产企业的影响力过大，而且市场有限，没办法做大。这也让很多台湾房地产企业想到内地来独立发展，获得更多机会。如远雄在台湾最大的住宅项目，也只有10万平方米，这在内地连中等规模都算不上。

“一是政策要放松了，二是市场机会又很好，台资地产企业自然会奔赴上海。目前，台湾对地产上市公司来内地投资还是有限制的，不过，预计最快明年上半年就会改变。很多上市公司的老板加快了进入内地的动作。从市场看，现在也是台资地产企业进入上海的好时机，地价比之前的最高点便宜了好多。”蔡为民说。

在戴德梁行投资部董事叶建成看来，尽管全球金融危机蔓延，中国依然有比较高的经济增长率，这对台资地产企业也是一个极大的吸引。“投资者比上一季度热情踊跃，上个季度投资者基本不看楼了，因为没法预测后市会如何。但这个季度开始，投资者看楼的意愿开始比较强烈。当然，总体上来说，收购趋于谨慎，并且会倾向于在龙头城市进行收购。”叶建成说。

[来源：中国经营报 2009-3-16] [回目录]

“恰当的项目、恰当的时期，能够达到双方股东投资的需要，首创置业就不排除与GIC 再次合作，同时，首创置业与美国顶级物业开发商Related的首次合作有可能将从北京开始。”3月18日，首创置业总裁唐军在旗下西安国际城的启动仪式上首次透露。

此前两周，首创置业董事局主席刘晓光已向媒体表示，公司正在谋设规模在8亿元以上的房地产投资基金。

首创置业资本国际化新阵营正逐渐浮出水面。

联手GIC进军西安

西安国际城无疑是首创置业与GIC联手的又一力作。

据了解，西安国际城项目地块是首创置业2007年年底以10亿元的价格取得，项目位于西安经济技术开发区(以下简称西安经开区)的核心区域，占地560亩，规划建筑面积接近160万平方米，项目总投资或可达到60亿元。

该项目由首创置业与公司第二大股东GIC共同投资，比例仍为首创置业55％，GIC45％。

唐军介绍说，西安项目与西安市新的行政中心毗邻，2011年即将建设完工的地铁二号线在项目设站，附近还要兴建亚洲最大的西安火车北客站，离国际机场的车程也只有20分钟，这样的区域非常适合首创国际城的定位。

西安经开区管委会副主任吴保军在接受记者采访时也指出，目前，西安南城已基本发展成熟，房价水平基本都在5000元-6000元/平方米，但位于北城的经开区仍是西安房价的一个“洼地”，目前，平均房价大约为4100元/平方米。“除了西安第四轮城市建设规划所带来的区域优势之外，价格优势也十分明显。”

根据首创置业2008年年报，西安国际城项目占到公司712万平方米土地储备的19%，将是首创置业的销售主力盘之一。

记者获悉，不仅西安国际城，首创置业天津、成都、沈阳等地的国际城产品系列均与GIC采取了类似合作方式，目前，首创置业与GIC的合作项目已达14个之多。

开拓新的战略合作伙伴

根据2008年年报显示，首创置业的资产负债率比例大幅上升至110%。西安项目总投资约为60亿元，是否会加剧其资金紧张？

“这个项目已开工建设，土地款已付清，项目投入已算在2008年年报里面，从资金角度来看，不会增加公司负债率。”唐军坦言。首创置业在年报中表示，希望今年将资产负债率减至80%。

在资金层面上，记者最新获悉，首创置业与新的国际资本合作正在运筹帏幄。

唐军首次透露，首创置业一直都在与美国高端物业开发商Related探讨合作，而首个合作项目已基本锁定为北京的一个新项目，如果合作顺利，也会像与GIC合作那样复制到其他区域。

此外，两周前，刘晓光透露，首创置业正在谋设一只规模超过8亿元的私募基金，并力图能在今年年中在香港发行，募集资金将对首创置业现有已建及在建项目提供资金支持，并会运用相当比例的资金进行项目并购。

“目前来讲，内地房地产项目的估值普遍偏低，这正是抄底并购的机遇期，而我们所接触到的境外投资者，仍看好中国的房地产发展，实际上，剩余资金正流向包括中国在内的新兴市场。”刘晓光说。

记者在就此事求证唐军时，唐军予以肯定，“但目前相关工作主要是由首创集团在主导”。

对于融资问题，首创置业还表示，公司已获证监会批准在内地发行不超过18亿元的公司债希望能在今年上半年发行，对于回归A股则还在与证监会沟通，并无具体时间表。

[来源：21世纪经济报道 2009-3-20] [回目录]

有人苦于迟迟未能上市，有人却苦于上市后难实现再融资。

上海置业(1207.HK)及其控股的关联公司中国新城镇发展(CNTD.新加坡)日前的一系列举动，再次引起业内关注。上海置业宣布将认购CNTD发行的新股，持股比率将从32.03%升至49.24%，与此同时，CNTD也于去年下半年宣布开始实施股份回购计划。

“该公司(CNTD)在上海罗店的土地批租已接近尾声，所剩无几，未来从该项目能获得土地批租收益不多，但它应该还需要庞大的资金用于其余三个项目的开发。”3月18日，有知情人士透露，另外三个大型城镇项目均还需要2－4年不等的开发时间，资金压力不小。

对此，国泰君安一位资深人士大胆推测，就目前情况，新加坡股市已无太大再融资能力，大股东增持股份、CNTD回购股份等一系列动作的意图，不排除私有化之后转投其它资本市场谋求再融资的可能。

CNTD受困地市低迷

3月10日，标准普尔评级服务宣布，将上海置业长期企业信用评级由“B+”下调至“B”,评级展望负面。标准普尔同时还将其2013年到期的2亿美元优先未担保债券的发债评级由“B”下调至“B-”。

无独有偶，穆迪投资者服务公司将上海置业的B1公司家族评级及B2高级无抵押债券评级列入可能调低的复评名单。

连遭两家国际知名投资公司评级负面调整的导火索，即是3月5日上海置业宣布的上述认购CNTD股份计划。该认购计划涉及的总代价为3470万新加坡元(合1.772亿港元)，其中2910万新元以现金支付，剩余部分以未偿还贷款资本化方式支付。

在这个导火索背后，则是在2008年，上海置业已经持续买入CNTD股份，同时向后者提供担保，扩大借款规模以及从后者买入土地。

根据CNTD公开报告可以发现，尽管CNTD在2008年偿还部分债务，但其杠杆性依然很高,同时现金水平大幅降低。

上海置业于1999年在香港联交所上市，并在2007年11月14日分拆旗下CNTD在新加坡证券交易所主板上市。CNTD定位于中国新城镇开发商，主要致力于规划、发展位于中国大城市周边城镇的大型新镇项目，主营收入来自土地批租。2008年前九个月，公司总收入为8亿人民币，其中7.9亿来自5个地块拍卖所得。随着楼市低迷，CNTD的土地销售继续受到冲击，2008年9月以来仅售出一个地块，购地方正是上海置业。9月底，CNTD的货币资金仅为2.26亿元，财务压力已经显现。

更为不利的一个因素是，以往支持公司业绩的主要来源——上海罗店项目公司的土地批租已经接近尾声。上述知情人士透露，CNTD手中的罗店土地目前仅剩三幅可供出让，且其中一幅面积很小。

土地市场低迷加上可批租的上海核心土地资源枯竭，但CNTD在其它区域的后续土地开发资金需求依然巨大，CNTD急需救援，而扮演这个角色的，似乎非上海置业莫属。

欲破融资瓶颈：或是转市之路

问题是，随着不断向CNTD“输血”，上海置业自身的情况也不容乐观，标准普尔预计上置集团2008年末总借款额为60亿港元。

上海置业本身还在不断“举债度日”。去年底，上海置业同“中信资本中国房地产发展基金III”的全资附属公司佳富签订可转债发行协议，向佳富发行本金额为1.65亿港元的可转债。

根据目前CNTD的状况，上海置业后续进行类似“输血”的可能性很大。CNTD其余项目后续投入需求巨大：无锡项目用地面积8.6平方公里，预计2011年底之前竣工；沈阳项目20平方公里，预计在2012年底之前竣工；长春项目3.99平方公里，预计在2010年底之前竣工。

上述国泰君安资深人士认为，除股权合作外，上海置业方面可能还有另外的想法。由于新加坡资本市场CNTD再融资的机会不大，可以通过回购股份，伺机私有化，从而获得回国或前往其他资本市场上市融资的机会。

[来源：21世纪经济报道 2009-3-20] [回目录]

近日，凯德置地新加坡母公司嘉德置地，发布年报称，集团2008年息税前收益达22.1亿新元，而在华全资子公司凯德置地息税前利润创历史新高，高达44.4亿人民币，占到集团总额的45%。

凯德置地近年来一直是嘉德公司业务发展的重心，而凯德的赢利一直也没有让人失望过。

据报告显示，凯德的盈利主要来自去年年中卖出的凯德大厦(商铺写字楼详情 户型图 楼盘图 论坛)，以及将旗下四个中国来福士项目注入凯德置地持股50%的来福士中国基金。截至2009年2月,嘉德置地集团管理着约2300亿元人民币的资产和5支房地产信托（reits）、17支私募基金，物业遍布世界上超过20个国家的近120个城市。

2月份增发新股后，集团的现金储备超过270亿元人民币，净债务资本比则进一步降至0.28。

目前，凯德置地在中国的49个城市拥有约760万平方米开发面积，10万套住宅，逾60家商场和5000套服务公寓。集团旗下还有2支房地产信托基金和9支私募基金关注中国市场。

3月，凯德置地位于佛山和成都的四个楼盘将陆续开盘。接下来，位于北京的大型综合商商用项目北京来福士中心(商铺写字楼详情 户型图 楼盘图 论坛)也即将开业。

[来源：地产中国网 2009-3-21] [回目录]

近日业界纷传摩根士丹利（下称大摩）欲转让有着上海“第一烂尾楼”之称的东海广场。

据记者了解，目前该写字楼由于租金太贵，入住率仅为40%，业内人士分析认为该项目基金的约定投资期限可能将到期，使得大摩想要放手这一项目。本周大摩方面向记者否认了出售东海广场一事。

但一位不愿透露姓名的人士向记者表示，由于上海办公楼市场仍将低迷，现在并不是出让东海广场的好时机，即使出让现在也很少有人接盘。而大摩做事一向低调，否认出让也许只是权宜之策，但他们高层是怎么想的还不清楚。

业内称大摩终将出售东海项目

东海广场自1994年筹建开始，直至2006年7月大摩以19.6亿元收购东海广场，十几年间六度转手，该项目却始终没有建成，被称为上海“第一烂尾楼”。

业界近期纷传大摩要出售东海广场，有投资者认为大摩是为了保证大摩美国资金的充足而出让资产。但大摩方面相关人士告诉记者，目前没有出售东海广场的计划。

不过一家国际房产代理公司的人士向记者表示，大摩的项目最终是要出售的。但出让原因并非是为保证其美国资金的充足，是投资该项目基金的约定投资期限可能将要到期了，而且对项目未来保持持续增长的回报并不抱乐观态度。

对于是否接触过其他基金进行项目转让洽谈事宜，大摩方面并没有给记者明确的答复。

东海广场整个项目分为三期，批准总建筑面积约为13万平方米，目前上市的是东海广场一期。记者勘察了楼盘后发现该楼盘目前只有一个出入口，地上车位也少了些。

“出入通道过于狭窄影响到租户对写字楼使用的便利度。过去南京路上的甲级写字楼是供少求多，但现在供需发生了逆转。这样的情况下如果租金没有优势，潜在客户将流失到其他的写字楼中去。”中原地产办公楼部研究员徐姗姗认为。

租金太贵仅有40%入住率

是否有良好的投资前景，比较直观的表现即是租金增长情况和出租率。而东海广场目前的出租情况并不理想。

东海广场一期租赁部助理经理钟成娟告诉记者，目前该项目写字楼的日租金为9-12元/平方米，入住率为40%。“目前这个租金有点贵，很难吸引到大客户，出租率也低了些。”五合智库总经理邹毅表示。

“本来东海广场的位置还不错，但上市时机却不太好。”邹毅认为，大摩经过几年的投资后原本可以取得不错收益，却恰好遇到了金融风暴，东海广场一期上市时正值办公楼市场萧条期多少让项目持有者有些为难。

而这种情况也反映了不少基金的尴尬境地：卖还是不卖。卖，价格就要大幅缩减；不卖，未来的投资前景又不明朗。

“没有足够租户的写字楼产生不了现金流，这样的物业无法让其他基金看到回报前景。如果大摩又不愿意在价格上做出巨大让步，在目前办公楼市场持续低迷的行情下，这样的项目很难对基金产生吸引力。”一位不愿透露姓名的人士表示，这恐怕是大摩现在不出售东海广场的重要原因。

地产调整周期比想象中长

“从国际经验看，房地产调整周期都是很长的，要比股市周期长得多。”对于楼市何时见底，摩根士丹利中国策略师娄刚向记者表示，房价可以止跌，但在下一轮经济复苏周期中把房产作为一个投资产品可能要很长时间了。

虽然这位资深专家只是做一些策略的分析，但从他的分析中也许能够透露出大摩对于房地产市场的一些看法：在下行期，地产的调整周期远比人们想象得要长；对于投资回报率不高的项目来说，如果长期困在其中可能会有不小的机会成本。而困在其中不如在适当的时机将资金投到更有效率的领域。

今年1月有消息称，大摩推出了含有写字楼、商场、住宅等多种类型物业的资产包欲出售。其中包括了静安区的东海广场写字楼、卢湾区的上海广场商场部分、宝山区的安信商业广场，以及另外三个住宅项目。

记者向摩根士丹利核实“上海其他物业是否与其他基金洽谈过出售事宜”时，大摩方面并未给予正面肯定或否定的回复。

“现在上海办公楼、酒店公寓租金下行压力大，整体收购的项目难以保证足够高的回报率。如果没有足够的回报率，收购一个物业来干什么呢？”戴德梁行投资部董事叶建成表示，今年基金收购项目的冲动明显减少，项目在售价上没有绝对吸引力是很难成交的。

“买卖物业只是投资者个体的行为，一些项目在流动性和收益率方面无法满足内部要求，在适当的情况下会选择退出。有投资就要有退出，现在还有外资积极进来的。这要根据不同项目的情况来看了。”娄刚表示。

[来源：华夏时报 2009-3-23] [回目录]

· 新光天地经营权纷争硝烟再起 华联再诉新光

从两年前开业以来，关于新光天地经营权纷争的话题一直是京城百货行业的焦点。记者昨日了解到，自去年底传出“池洋跳槽新光”的消息之后，新光天地的两大股东北京华联与新光三越又起硝烟。近日有消息称，北京华联公司已向法院控告台湾股东新光三越管理人员涉及利益输送。对此，华联方面并未表态。

来自台湾的消息称，北京新光天地百货经营权之争近日又有新发展。据透露，大股东北京华联公司已向法院控告台湾股东新光三越管理人员涉及利益输送。

据称，北京新光天地的两个股东，北京华联与台湾的新光三越2007年爆发经营权之争；新光三越去年底在香港申请仲裁，希望通过仲裁程序取得独资经营北京新光天地的权利，或是从新光天地退股。

据透露，华联公司在新光三越提出交付仲裁后不久，就向北京市第二中级人民法院提起诉讼，控告新光三越派到新光天地的管理人员涉及关联交易（利益输送）。

新光天地2007年8月底传出经营权之争。当时在相关部门介入下，“新光”三越董事长吴东兴与华联集团兼北京新光天地董事长吉小安达成和解，双方签署“共同声明”以解决争议。

消息称，一年多来双方在屡行“共同声明”的协议内容方面存在分歧，影响了新光天地的正常运营。而新光三越去年底在香港寻求仲裁的结果最快需要一年时间。

昨日，记者试图联系新光天地华联方面的高管，一直未能获得对方表态。

[来源：北京商报 2009-3-19] [回目录]

由于出让名下部分别墅而卷入舆论中心的凯雷，并未停止其在中国的投资意向。记者昨日获悉，凯雷近期正在积极寻觅工业地产投资项目。这个之前一直把注意力投向住宅或商业地产的外资基金，开始举步进入“陌生的”工业地产领域。

据知情人士透露，“从投资意向来看，仓储物流是其重点关注点。”但该人士指出，凯雷目前仍在考察及研究中，具体的投资项目尚未确定。

凯雷近期刚刚出让了在沪的部分房产物业，对于其抛售初衷，外界猜测是由于金融危机导致资金出现问题，或者是房价调整之后使得外资不得不对物业持有策略进行调整。“但并表示我们不看好中国市场。”凯雷相关负责人表示，“不然不会在中国招兵买马了。”近两年，随着中房森林别墅、济南路8号等项目的相继收购完毕，凯雷房地产基金在中国的人员扩张非常迅速。

仲量联行大中华区董事总经理冯建强表示，在拉动内需的整体大背景下，外资对于中国工业地产市场长期看好。相应的是，一些工业地产商或投资者开始重新调整发展计划。高力国际华东区董事总经理翁琳认为，从中长期来看整个工业物业市场将会继续保持稳定，市场上对于定制厂房物业、总部型和研发类物业以及高品质物流仓储设施需求会逐步增强。

[来源：上海证券报 2009-3-24] [回目录]

新加坡房地产基金管理公司ARA资产管理集团总裁林惠璋周二表示,2009年公司在中国房地产的投资将逾100亿元人民币.

他在参加"中国房地产投资世界"论坛间隙对路透称,"我们已经在南京用16亿买了一栋楼了,5、6个这样的楼就超过100亿人民币了,今年肯定超过."

香港富豪李嘉诚旗下长江实业(0001.HK)拥有ARA的部分股权.ARA曾表示,旗下未上市的旗舰基金--亚腾基金(Asia Dragon Fund),拥有逾10亿美元资金可用于投资,该基金年初以大约3.4亿坡元(约合2.329亿美元),购置了位于中国南京的一个51层高办公兼零售商业大楼。

林惠璋表示,中国房地产的价格已经处于下跌中,2009年可能触底,该公司已经正在募集一只针对中国地产的基金,包括住宅和商用地产,规模在5亿美元左右。

ARA之前亦表示,计划推出着眼于中国、印度和日本的基金,以把握房地产市场价格下跌的契机,每个基金的最低投资规模为5亿美元。

中国政府于去年四季度出炉一系列措施,对低迷的房市进行了扶持,比如减免购房交易税和地产企业税负等,一反数月前为防止经济过热而推出的房市降温举措。

目前中国房地产市场下滑态势仍在持续.2月份中国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%,降幅比1月扩大0.3个百分点,为自去年12月首次出现同比下降後,连续第三个月跌幅持续扩大;环比亦降0.2%。

ARA管理着四个上市交易房地产信托基金，包括在新加坡挂牌的新达信托(Suntec REIT)、置富产业(Fortune REIT ),以及在香港挂牌的泓富产业信托(Prosperity REIT)和在马来西亚挂牌的AmFIRST REIT,它还有数个未上市的投资基金。

[来源：路透社 2009-3-24] [回目录]

重庆民营房地产企业金科地产集团即将实现上市愿望，并有望成为2009年首个上市的房地产企业。23日晚，停牌的ST东源(000656.SZ)公布重组方案，金科集团将持有该公司3356万股有限售条件流通股，占公司总股本的13.42%，成为该公司第二大股东。如重组完成后，公司实际控制人将变更为金科集团董事长黄红云。

如果一切顺利，金科集团将借此成为2009年国内第一家逆市而上、成功借壳上市的房地产企业。而黄红云也将比龙湖地产女老板吴亚军抢先一步成为上市地产公司掌门人。

金科即将进入上海

因ST东源未能及时刊登公司董事会公告，经公司申请，该股票自23日开市起停牌。23日晚间，ST东源发布公告称：公司前两大股东—四川奇峰实业（集团）有限公司和四川宏信置业发展有限公司与金科集团签订了《股份转让协议》，分别将持有ST东源13.42%的股份转让给金科集团。本次股份转让后,金科集团将成为ST东源公司第二大股东。公告称，金科集团的实制控制人为黄红云。公司于2009年3月23日接到金科集团的《关于重组重庆东源产业发展股份有限公司的意向函》，金科集团拟对公司进行重大资产重组。

据记者了解，金科目前的土地储备总量已达到1050万平方米。金科集团在北京、重庆、涪陵、成都、江苏无锡、江阴、湖南长沙、浏阳等城市都已有项目，并即将进入上海、天津等城市。

金科是继龙湖之后第二家步入全国公众视野的重庆民营房地产企业，此前龙湖地产曾一度高调宣布将在香港上市，而其女掌门人吴亚军也成为中国新任女首富的最佳候选人。但是，房地产市场突遭寒流后，龙湖的上市之路并不顺利，至今依然没有结果。

放弃IPO选择借壳

作为和龙湖一样也曾做过赴香港上市努力的地产企业，金科集团副总裁李战洪昨天向早报记者表示，目前公司已经成为重庆当地份额最大的地产商之一，同时也是重庆龙湖最大的竞争对手，“最近来说，每成交100套中，有13套是我们房子”。

据悉，金科上市曾经有过多种选择，其中包括香港H股上市以及国内A股市场的IPO，但是最终选择较为可行的借壳上市路径。

李战洪表示，之前地产公司的香港上市模式几乎如出一辙，由于土储是港资地产机构最重要的～衡量标准，因此之前众多地产公司全部按照辅导机构要求，大规模储备土地，超速发展。这种发展模式下，去年的调整加上资本市场不景气，基本上都已经造成资金链极为紧张的局面。

此前降价销售幅度最大的往往就是这类公司，所谓寅吃卯粮，往往为解决眼前现金流问题不得不亏本销售。李战洪暗示称：“在房地产行业里，一般来说，公司临死前都会把自己说得很好”。

[来源：东方早报 2009-3-25] [回目录]

据报道，今年初以来，业界逐渐掀起京沪两地商业地产抄底风潮，上周陆家嘴（600663）也有新动作。

3月19日，陆家嘴、上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司与株式会社POSCO建设签署协议，约定由陆家嘴和陆家嘴联合公司共同出资，以收购项目公司上海浦项房地产开发有限公司股权的方式，收购上海浦项商务广场大厦的全部资产。包括项目开发贷款在内，本次交易的股权总价值不超过17.6亿元。本次收购完成后，陆家嘴和陆家嘴联合公司将各持有上海浦项50%股权。

受全球危机影响 SOHO扩张战略主攻京沪两城

据报道，日前，SOHO中国(新闻 公司)（0410.HK）董事局主席潘石屹（新闻 博客）在北京接受媒体采访时表示，受全球金融危机影响，SOHO中国已主动将上市后初定的向七个城市扩张战略缩减为京沪两城，并将加大已建项目的收购兼并，“已有项目价格几乎跌了一半，拿地热情将有所放缓”。

至此，SOHO中国短期内的扩张思路已基本成形。

香港租金亚太居首 上海写字楼空置升至10.2%

据报道，上周，高力国际发布的环球写字楼市场报告显示，全球50个主要商业城市中，香港的写字楼租用成本最高。以2008年12月的租金水平排位，香港写字楼每平方英尺的租用成本平均每年为178美元（折合人民币35.9元/平方米?天）；东京为128美元（折合人民币25.9元/平方米?天），位列第三；新加坡约97美元（折合人民币19.6元/平方米?天），列第六。

在众多主要金融中心之中，香港及上海的空置率均倍增，香港由1.5%升至4%，上海由4.7%升至10.2%，韩国首尔的空置率为亚太区内最低，仅为0.7%。

[来源：羊城晚报 2009-3-25] [回目录]

3月20日，中国农业银行与世茂集团在上海签署了150亿元银行贷款授信协议。根据双方约定，此次授信额度将用于世茂集团旗下的境内公司的固定资产贷款、流动资金贷款等。

世茂集团董事局副主席许世坛表示，此次获得的贷款将广泛用于世茂在全国的多个商业地产和住宅项目中。目前中国房地产市场重新面临机遇，资金如果允许，可以作一些并购项目，尤其是购买廉价土地。

目前，世茂集团在香港和上海分别拥有世茂房地产（0813.HK）及世茂股份（600823）两家上市公司，房产项目遍及北京、上海、武汉、南京等二十多个城市。

地产今年收入增长190%

20日下午，除中国农业银行总行执行董事、副行长杨琨外，各地分行行长及房产信贷部总经理30余人也一齐到场，听取世茂集团对在内地的近30个房地产项目的介绍。农行总行及各地分行房产信贷部主管负责人现场办公，与世茂集团涉贷项目的管理层进行沟通，拟“全力配合世茂各项目的融资安排”。

许世坛表示，随着国家拉动经济方案的深入实施，房地产业已逐渐走出谷底。他透露，世茂房地产今年1-2月收入同比增长190%。今年以来，销售金额已经超过30亿元。短短一周内，世茂在上海重新推出的豪宅项目“世茂滨江”的订购额就达到了10亿元。

不过许世坛表示，房企走出谷底是有条件的。开发商必须在投资和营销策略上有所转变，尤其在泡沫比较大的城市的项目上必须做出降价等一系列调整。世茂已陆续推出一些小户型项目，同时在一些城市压缩开工和竣工面积。

目前在全国多个城市，房地产行业的回暖迹象较为明显，许世坛表示，去年世茂在一些城市的住宅项目降价20%左右都不一定能卖出去，现在这些城市加价5%还都卖出去了。表明很多城市的刚性需求很大，因此他预计，世茂房地产今年销售目标则是150亿元，但现在有信心做到170亿元。

世茂房地产曾将全年预测销售收入由170亿元调低至140亿元。

推进酒店业务分拆上市

针对此次农行信贷的利率，许世坛透露，世茂在国内的银行贷款大多是执行基准利率，没有上浮，在一些好项目上，还获得银行基准利率下浮5%-10%优惠。他表示，目前是世茂多做项目的好机会。

世茂集团业务目前由住宅、商业地产、酒店三大板块组成，世茂集团董事局主席许荣茂透露，在商业地产板块，2008年年底，世茂集团已经完成将九大项目注入世茂股份的手续，目前只剩评估价格20亿元的北京大厦项目正在办理最后的手续。此前世茂人士表示，集团发展这十个商业项目需要再投入数百亿元，而如果交给在A股上市的世茂股份，则可通过在内地资本市场发债等方式再融资。

许荣茂表示，世茂旗下的酒店业务板块的分拆和上市工作还在推进，但由于证券市场状况不好，拟将上市推广工作延至市场清晰之时。世茂目前在酒店业务的投入较大，去年10月其与洲际酒店集团签署协议，拟于2013年前在中国一二线城市再新建6家酒店，使世茂在中国的客房数量增加至7764间。

而世茂人士当时称，投资所需巨额资金除自筹外，将通过把世茂的酒店业务分拆后赴香港上市来筹集。

[来源：中国证券报 2009-3-23] [回目录]